חפש מאמרים:
שלום אורח
01.11.2024
 
   
מאמרים בקטגוריות של:

   
 

הוצאת לפועל: מימוש משכנתא על ידי כונס נכסים

מאת: דוד ניכטנדל"ן ומקרקעין19/07/2013994 צפיות שתף בטוויטר |   שתף בפייסבוק

משכנתא היא למעשה הלוואה, אשר כבטוחה להחזרתה משעבד הבנק המלווה נכס מקרקעין של הלווה. בדרך כלל השעבוד הוא של נכס, לשם קבלת הלוואה לצורך רכישתו.  השעבוד נרשם בטאבו, ואם הלווה אינו עומד בתנאי ההחזר של ההלוואה, רשאי הבנק למכור  את הנדל"ן הממושכן, באמצעות כונס נכסים, לשם כיסוי סכום ההלוואה. שארית הסכום עוברת לידי הלווה.

נהוג לומר שאדם לוקח משכנתא, במשמעות של לווה כסף ובתמורה ממשכן את הנכס. אולם על פי המינוח הנכון הלווה הוא למעשה זה שמעמיד לבנק משכנתא על הנכס. כלומר ממשכן את הנכס והופכו לבטוחה בידי הבנק. 

מימוש משכנתא הוא מימוש הבטוחה על ידי הבנק. זאת בהתקיים התרחיש של חוסר יכולת של הלווה לעמוד בתנאי ההחזר של ההלוואה, והבנק מוכר את הנכס על מנת לכסות את החוב. על מנת למנוע השלכות קשות על הלווה, הבדיל המחוקק בין מימוש המשכנתא על נכס שהוא דירת המגורים היחידה של הלווה, לבין מימוש על נכס שהוא דירה נוספת. במקרה הראשון ההליך מורכב יותר, ואפשרויות הבנק הינן מוגבלות ביחס למקרה השני.

הבנק, למשל, רשאי לממש את המשכנתא ולפנות לווה מביתו, במקרה של דירת מגורים יחידה, רק לאחר שישה חודשים בהם לא שילם את החזרי ההלוואה. וגם אז, בתנאי שסך החוב עולה על 10% מיתרת ההלוואה. ובכל מקרה, גם כאשר מדובר בדירה נוספת, קיים הליך סדור המפורט בחוק ההוצאה לפועל, הקובע את דרך ונוסח התרעת הבנק לגבי חוב בגין הלוואת משכנתא שלא נפרע, את האופן בו עליו לפנות להוצאה לפועל לשם המימוש, וגם אפשרויות הגנה ללווה, שהעיקרית שבהן היא "טענת פרעתי". טענה זו מאפשרת לחייב להביא את הדברים לדיון נוסף, בפני ראש הוצאה לפועל, שמשמש למעשה אינסטנציה משפטית במקרה כזה. מספר טיעונים עשויים להוות בסיס לטענת הפרעתי, ביניהן חריגה של הבנק מההליך הסדור המפורט בחוק, בדרכו למימוש משכנתא.

כאשר מגיע הבנק לשלב המימוש של המשכנתא, האינטרס המובהק שלו הוא למכור כמה שיותר מהר ולכסות את החוב. לשם כך מוכן הבנק להתפשר משמעותית על מחיר הנכס הנמכר. בסופו של דבר אין לו עניין בכל סכום שייכנס מעסקת המכירה מעבר ליתרת החוב, שכן סכום זה מועבר לידי החייב. מקובל שבהערכות שמאי על הנכס, המתבצעות בתחילת תהליך ההלוואה, מוערך הנכס במחירו הריאלי, וכן במחיר נמוך בהרבה הנקרא מימוש מהיר. דהיינו, מהו מחיר המינימום אותו מעריך השמאי שהבנק יצליח לקבל עבור מכירה כמעט מיידית, מבלי להתעקש, כמובן על הערך האמיתי.

בהקשר זה, קבעה פסיקה תקדימית של בית משפט כי כונס נכסים אינו רשאי למנוע מבעל חוב אשר הגיע לשלב מימוש משכנתא, לנסות למכור בעצמו את הנכס. כך מתאפשר לו למעשה לעשות כל שניתן כדי לקבל מחיר מרבי עבור המכירה, ובעצם לזכות בסכום גבוה יותר לאחר ביצוע מימוש המשכנתא על ידי הבנק.

 





 
     
     
     
   
 
אודות כותב המאמר:
 
     
   
 

מאמרים נוספים מאת דוד ניכט

מאת: דוד ניכטבנקאות20/07/1311231 צפיות
לבנק יש כוח עצום, בבחינת "ברצותו ממית וברצותו מחיה" לקוח, במובן הכלכלי של העניין. המחוקק ובית המשפט נדרשו לא אחת לעצמה זו של הבנק, ולהשפעתו על ההתנהלות הפיננסית של לקוחות. בשל כך הגדירו חובות מוגברות של בנק, הבאות למנוע החלטות שרירותיות ולאפשר לאזרחים "מרחב מחייה" כלכלי סביר. המאמר מציג, אם כן, מעט ממה שמותר ומה אסור לבנק בהתייחס לקביעת אשראי בנקאי ללקוח, ולשינוי של אשראי זה.

מאת: דוד ניכטבנקאות18/01/1310966 צפיות
הכדאיות בהגשת תביעה נגד בנק, טורדת מחשבתם של רבים. המאמר נותן מושג על הסיכויים מבחינה סטטיסטית, על עקרונות מנחים - מתי ניתן לתבוע ומתי לא, ועל המהות והצורך בקבלת חוות דעת משפטית - תביעות בנקים.

מאמרים נוספים בנושא נדל"ן ומקרקעין

מאת: רוני הכהןנדל"ן ומקרקעין26/10/211782 צפיות
טרם ההקמה יש לדעת כי הקמה של מבנה חייבת להיות בהתאמה מלאה לחוקים.

מאת: בנימין קלינגרנדל"ן ומקרקעין24/12/201387 צפיות
בונים לכם מגדל חדש ליד הבית? גיליתם שתוכנית חדשה עתידה לשנות לכם את החיים? מגרש החניה שהתרגלתם לחנות בו עומד להיעלם לטובת בניין חדש? תמיד תוכלו להגיש התנגדות לתוכנית. שכן רוצה להוסיף שטח בניה, מבקש שימוש חורג ? מאמר זה יסביר לכם איך אפשר להתנגד לתוכנית, מה צריך לעשות ולמי צריך לפנות.

מאת: רונית אלפסינדל"ן ומקרקעין22/11/201608 צפיות
רכישת דירה יד שניה או דירה מקבלן? ומה בודקים לפני שרוכשים דירה מקבלן? והאם צריך עו"ד דין מקרקעין או שאפשר שעו"ד של הקבלן ייצג אתכם? כל זא ועוד במאמר שלפניכם.

מאת: בנימין קלינגרנדל"ן ומקרקעין01/11/201406 צפיות
קיבלת כתב אישום בדואר רשום בשל בנייה ללא היתר, חריגה מהיתר או תוכנית, שימוש חורג, פיצול דירות. אתם שואלים את עצמכם מה עליכם לעשות. במדריך זה נסביר לכם מה צפוי, שלב אחרי שלב.

מאת: בנימין קלינגרנדל"ן ומקרקעין29/09/201693 צפיות
מתכננים לבנות בריכת שחייה ביתית? חשו לדעת למה אתם נכנסים! בשנים האחרונות הופכות הבריכות הפרטיות לפופולריות מאוד בכל רחבי הארץ ואינן עוד נחלתן הבלעדית של בעלי הממון בלבד, לא מעט הודות לטכנולוגיות המתקדמות שקיימות כיום, המוזילות משמעותית את עלויות הבניה וההתקנה. נושא הצורך וההליך בהיתר בניה מורכב וחשוב שיהיה מלווה על ידי המומחה הנכון

מאת: בנימין קלינגרנדל"ן ומקרקעין08/09/201069 צפיות
עיריית תל אביב-יפו מפעילה צעדי אכיפה מינהליים ומשפטיים כנגד עבירות על חוק התכנון והבנייה ובכלל זה עבודה אסורה או שימוש אסור בנכס. ב-20 בדצמבר 2018 נכנסו לתקפן תקנות העבירות המינהליות [קנס מינהלי - תכנון ובנייה] תשע"ח 2018. על פי תקנות אלו, ניתן יהיה להטיל קנסות מינהליים על עבודה אסורה, שימוש אסור ועל אי קיום צווים מינהליים להפסקת עבודות או להפסקת שימוש.

מאת: בנימין קלינגרנדל"ן ומקרקעין11/08/201027 צפיות
קיבלת צו הריסה? לא סוף פסוק! בת המשפט נתן לאחרונה כמה החלטות שיתכן ויכולים לסייע לך!

 
 
 

כל הזכויות שמורות © 2008 ACADEMICS
השימוש באתר בכפוף ל תנאי השימוש  ומדיניות הפרטיות. התכנים באתר מופצים תחת רשיון קראייטיב קומונס - ייחוס-איסור יצירות נגזרות 3.0 Unported

christian louboutin replica