משכנתא היא למעשה הלוואה, אשר כבטוחה להחזרתה משעבד הבנק המלווה נכס מקרקעין של הלווה. בדרך כלל השעבוד הוא של נכס, לשם קבלת הלוואה לצורך רכישתו. השעבוד נרשם בטאבו, ואם הלווה אינו עומד בתנאי ההחזר של ההלוואה, רשאי הבנק למכור את הנדל"ן הממושכן, באמצעות כונס נכסים, לשם כיסוי סכום ההלוואה. שארית הסכום עוברת לידי הלווה.
נהוג לומר שאדם לוקח משכנתא, במשמעות של לווה כסף ובתמורה ממשכן את הנכס. אולם על פי המינוח הנכון הלווה הוא למעשה זה שמעמיד לבנק משכנתא על הנכס. כלומר ממשכן את הנכס והופכו לבטוחה בידי הבנק.
מימוש משכנתא הוא מימוש הבטוחה על ידי הבנק. זאת בהתקיים התרחיש של חוסר יכולת של הלווה לעמוד בתנאי ההחזר של ההלוואה, והבנק מוכר את הנכס על מנת לכסות את החוב. על מנת למנוע השלכות קשות על הלווה, הבדיל המחוקק בין מימוש המשכנתא על נכס שהוא דירת המגורים היחידה של הלווה, לבין מימוש על נכס שהוא דירה נוספת. במקרה הראשון ההליך מורכב יותר, ואפשרויות הבנק הינן מוגבלות ביחס למקרה השני.
הבנק, למשל, רשאי לממש את המשכנתא ולפנות לווה מביתו, במקרה של דירת מגורים יחידה, רק לאחר שישה חודשים בהם לא שילם את החזרי ההלוואה. וגם אז, בתנאי שסך החוב עולה על 10% מיתרת ההלוואה. ובכל מקרה, גם כאשר מדובר בדירה נוספת, קיים הליך סדור המפורט בחוק ההוצאה לפועל, הקובע את דרך ונוסח התרעת הבנק לגבי חוב בגין הלוואת משכנתא שלא נפרע, את האופן בו עליו לפנות להוצאה לפועל לשם המימוש, וגם אפשרויות הגנה ללווה, שהעיקרית שבהן היא "טענת פרעתי". טענה זו מאפשרת לחייב להביא את הדברים לדיון נוסף, בפני ראש הוצאה לפועל, שמשמש למעשה אינסטנציה משפטית במקרה כזה. מספר טיעונים עשויים להוות בסיס לטענת הפרעתי, ביניהן חריגה של הבנק מההליך הסדור המפורט בחוק, בדרכו למימוש משכנתא.
כאשר מגיע הבנק לשלב המימוש של המשכנתא, האינטרס המובהק שלו הוא למכור כמה שיותר מהר ולכסות את החוב. לשם כך מוכן הבנק להתפשר משמעותית על מחיר הנכס הנמכר. בסופו של דבר אין לו עניין בכל סכום שייכנס מעסקת המכירה מעבר ליתרת החוב, שכן סכום זה מועבר לידי החייב. מקובל שבהערכות שמאי על הנכס, המתבצעות בתחילת תהליך ההלוואה, מוערך הנכס במחירו הריאלי, וכן במחיר נמוך בהרבה הנקרא מימוש מהיר. דהיינו, מהו מחיר המינימום אותו מעריך השמאי שהבנק יצליח לקבל עבור מכירה כמעט מיידית, מבלי להתעקש, כמובן על הערך האמיתי.
בהקשר זה, קבעה פסיקה תקדימית של בית משפט כי כונס נכסים אינו רשאי למנוע מבעל חוב אשר הגיע לשלב מימוש משכנתא, לנסות למכור בעצמו את הנכס. כך מתאפשר לו למעשה לעשות כל שניתן כדי לקבל מחיר מרבי עבור המכירה, ובעצם לזכות בסכום גבוה יותר לאחר ביצוע מימוש המשכנתא על ידי הבנק.