עִסְקָאוֹת נוֹגְדוֹת

ד"ר איתמר כוכבי עורך דין, רואה חשבון וכלכלן

הטכניון – הפקולטה להנדסת תעשייה וניהול, מרצה בקורסים "חשבונאות ניהולית מתקדמת" ו"בקרת עלויות".

מרצה מצטיין טכניוני – הצטיינות יתירה בהוראה לשנת תשע"ה סמסטר חורף.

מרצה מצטיין טכניוני – ראוי לשבח בהוראה לשנת התשע"ו.

אוניברסיטת חיפה – הפקולטה לניהול – מנהל עסקים, מרצה בקורסים "חשבונאות פיננסית" ו"עקרונות החשבונאות" לתואר MBA.

מחבר הספר: "רווחה בעולם קפיטליסטי" Welfare in a Capitalist World, אשר יצא לאור בהוצאת ספריית גלובס.

ד"ר מהפקולטה למשפטים באוניברסיטת חיפה Dr. Faculty of Law, University of Haifa.

שיעורי מבוא – עסקאות במקרקעין – חשבונאי, משפטי, מיסויי

מבוא – בקרת עלויות – עקרונות החשבונאות – חשבונאות פיננסית

יסודות עסקה במקרקעין – מכירת מקרקעין לשני גופים

"עסקה" פירושה: הסכם בין מוכר לקונה.

"נוגד" פירושו: סתר; שלל; פועל כנגד; טען את ההיפך.

עסקאות נוגדות הינן, עסקאות הסותרות אחת את השנייה. מצב מעין זה, אינו מאפשר קיום העסקאות יחד, כך שלא ניתן לקיים את העסקה הראשונה מבלי להפר את העסקה השנייה.

עסקאות נוגדות במקרקעין הינו המצב בו קיימות שתי התחייבויות לעסקאות במקרקעין, הסותרות אחת את השנייה, לגבי אותו נכס, הגורמות לכך, שהעסקאות מתנגשות זו בזו. עסקה נוגדת מתבצעת כאשר נכס נמכר לשני קונים במקביל.

חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, (להלן ייקרא: "החוק"),  קובע בסעיף 9, לחוק:

"התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום לב – זכותו עדיפה".

לעיתים, מתבצעת מכירת נכס מקרקעין, למספר קונים, מהסיבות הבאות:

1. רשלנות

2. מצג שווא

3. רמייה

4. נוכלות לצורך הכשלת עסקה קודמת

5. מצג שווא לצורך גריפת רווח כפול

6. מצבים של עסקאות נוגדות שהתהוו באקראי ואינן בשליטת המוכר

מי קודם למי בעסקאות נוגדות

השאלה העולה היא מהו סדר הקדימות, בין שני קונים של אותו נכס. כל אחד מהקונים טוען לבעלות על הנכס. נוצר מצב בו קיימת מחלוקת משפטית חוזית-קניינית בין הצדדים.

במצב זה מתקיימות זכויות נוגדות בין הקונה הראשון (קונה א') לקונה השני המאוחר  (קונה ב'):

מי גובר מבחינה קניינית, האם הקונה הראשון או הקונה המאוחר שהינו השני?

תקנת השוק קובעת כי עקרונית לקונה הראשון כרונולוגית, מבחינת סדר הזמנים, אשר קנה את הנכס בעסקה הראשונה, ישנה עדיפות על הקונה השני בזמן. ואולם, אם הקונה השני קנה את זכותו תוך שפעל בתום לב, שילם תמורה בגין העסקה, והעסקה נרשמה לטובתו בלשכת רישום המקרקעין, בתום לב, אותו קונה שני המאוחר בזמנים יזכה בעדיפות על פני הקונה הראשון אשר קנה את הנכס בעסקה הראשונה (סעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969).

מהאמור לעיל עולה כי ראשית יש לבדוק את תום הלב הסובייקטיבי והאובייקטיבי של הקונה השני. עמדה על כך, כב' השופטת ארבל בפסק הדין, בבית המשפט העליון, ע"א  7643/06  אבו זיאד נ' תמאם בשיר, כדלקמן:

"המבחן לתום לב של הרוכש הראשון בנוי מתום לב סובייקטיבי שעניינו אי ידיעת הרוכש השני על דבר קיומה של הזכות הראשונה בשעה שערך את עסקת המקרקעין ומתום לב אובייקטיבי, שעניינו בדיקת מרשם המקרקעין או מצב ההחזקות במקרקעין עצמם ע"י הרוכש השני טרם עריכת העסקה. אין צורך בידיעה של ממש ודי בכניסה לעסקה במצב של "עצימת עיניים"" – קרי, בנסיבות בהן היה מתעורר חשדו של אדם סביר כי לצד מוקדם קיימת זכות ביחס לנכס – כדי לקבוע שהרוכש השני נהג בחוסר תום לב".

כלומר, אם יוכח בהליך המשפטי כי הרוכש השני לא ידע ולא יכול היה לדעת על עסקת המכר הקודמת בין המוכר לרוכש הראשון, ואם יוכח כי הרוכש השני ביצע את כל הבדיקות המקדמיות הנדרשות במרשם המקרקעין, ולפי נתוני המרשם לא היה כל זכר וקיום לעסקת המכר הראשונה, אז יוכל הוא – הרוכש השני – לזכות בנכס שרכש.

יש להדגיש שבכל מקרה בו הקונה השני עמד במבחן תום הלב האובייקטיבי והסובייקטיבי, זכותו בנכס גוברת מסיבה שבפני הרוכש הראשון עמד כלי פשוט למניעת הטעות המשפטית – רישום הערת אזהרה על שמו:

"גם על בעל העסקה הראשונה בזמן לנהוג בתום לב ולרשותו עומד כלי יעיל, פשוט וזול בדמות רישום הערת אזהרה. אלא שאי רישום הערת אזהרה אין פירושה בהכרח כי הופרה חובת תום הלב או כי זכותו של הרוכש השני גוברת. בנסיבות בהן הרוכש השני פעל בחוסר תום לב סובייקטיבי ו/או אובייקטיבי, ה"אשמה" להתנגשות העסקאות הנוגדות רובצת לפתחו, שכן בידיו הייתה האפשרות הפשוטה ביותר למנעה".

מהאמור לעיל עולה, שבאופן עקרוני, זכותו של הקונה הראשון בזמן עדיפה על הרוכש השני, ולכן, במקרה בו הקונה השני פעל בחוסר תום לב – ולא עמד בתנאי סעיף 9 לחוק המקרקעין –  האחריות תחול עליו ולא ניתן יהיה לפגוע בזכותו של הקונה הראשון, גם אם קיים פגם בתום הלב של הקונה הראשון אשר לא נקט בהליך הפשוט של רישום הערת אזהרה לטובתו.

"לרשותו של הרוכש הראשון עומד כלי יעיל, פשוט וזול בדמות רישום הערת אזהרה במרשם המקרקעין, אשר בכוחה למנוע את התנגשות הזכויות בין הרוכש הראשון לבין הרוכש השני. באמצעות רישומה של הערה זו יכול הרוכש הראשון בזמן להפוך למונע הזול ביותר של "תאונה משפטית" זו, ומשכך, הימנעות מרישומה של הערת אזהרה עלולה לעלות מבחינתו כדי מחדל המפר את חובת תום הלב, בגינו יאבד את מקומו כבעל זכות עדיפה לטובת הרוכש השני".

הערה:  המידע המוצג במאמר הינו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים. רק הוראות החוק, הפסיקה או הוראות המוסד המטפל, מחייבות וקובעות. בכל מקרה בו נכתב לשון זכר הכוונה גם ללשון נקבה, וכן להיפך, אלא אם נאמר במפורש אחרת.

הכותב: ד"ר איתמר כוכבי, הינו מרצה בפקולטה הנדסת תעשייה וניהול בטכניון בחיפה כ-20 שנה, בקורסים חשבונאות ניהולית מתקדמת ובקרת עלויות. כמו כן, מרצה באוניברסיטת חיפה, בפקולטה לניהול – מנהל עסקים, לתואר MBA, בקורס "עקרונות החשבונאות".

ד"ר מהפקולטה למשפטים באוניברסיטת חיפה. Dr. Faculty of  Law, University of Haifa, ISRAEL.

במקצועו רואה חשבון וכלכלן (כ-25 שנה), וכן עורך דין. בעל משרד עריכת דין (רואה חשבון), בקריית הממשלה בחיפה. תחום התמחותו דיני מיסים, משפט מסחרי ודיני עבודה.

מחבר הספר: "רווחה בעולם קפיטליסטי" Welfare in a Capitalist World, אשר יצא לאור בהוצאת ספריית גלובס.

מיקום המשרד:

קריית הממשלה פל ים  7, חיפה, טל: 8621350- 04, פקס: 8621349- 04, פל': 5443671- 050

e-mail: cpa-adv-itamar@bezeqint.net