מבוא
אשדוד היא העיר השישית באוכלוסייתה בישראל. נוסדה בשנת 1956 והוכרזה כעיר בשנת 1968. העיר נמצאת לחוף הים התיכון, מדרום ליבנה, מצפון לאשקלון וממערב לגדרה.
ב-1990 החלה אשדוד להתפתח בתאוצה, בעיקר דרומה ומזרחה, לכיוון גשר עד הלום, באזור שהיה עד אז אזור-בר לא בנוי, ואוכלוסייה גדולה של העולים מברית המועצות לשעבר בשנות התשעים התיישבה בעיר (בעיקר בשכונות ט', י' וי"ג). אזורי תעשייה ומסחר גדולים נפתחו, זו הייתה "תקופת הקניונים". ב-2001, בעקבות פיגועי 11 בספטמבר, החלו יהודי צרפת לחוש מאוימים באנטישמיות; שכונות-עשירים גדולות נבנו עבורם ליד החוף, בסגנון שהזכיר את הריביירה הצרפתית, ואוכלוסייה עשירה החלה לנהור לעיר, דבר ששינה את פניה. ב-1995 החלה התחדשות רכבת ישראל והיא החלה להסיע נוסעים לתחנת הנוסעים החדשה באשדוד. עד לאותה עת שימשה מסילת הרכבת להובלת מכולות מהנמל בלבד. כחלק מתוצאות הבחירות לרשויות המקומיות של 2008, הוחלף ראש העיר הוותיק צבי צילקר ביחיאל לסרי. במהלך חודש נובמבר של אותה שנה נחנך מחלף עד הלום בכביש 4, ובכך נפתחה כניסה מהירה נוספת לעיר. עם פריצתו של מבצע עופרת יצוקה, התפוצצו לראשונה בעיר רקטות, ששוגרו על ידי פלסטינים מרצועת עזה. תושבת עיר נהרגה מטיל שנחת במרכז העיר. בנוסף אירעו פגיעות ישירות בבניינים מרכזיים בעיר. אחת התוכניות הבולטות לעתיד היא בנייתו של בית חולים בעיר, לאור גודלה של אוכלוסיית אשדוד, המשתמשת בשירותי המרכז הרפואי קפלן ברחובות והמרכז הרפואי ברזילי באשקלון.
לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) נכון ליוני 2010, יש באשדוד 207,800 תושבים. האוכלוסייה גדלה בקצב גידול שנתי של 1.4%.
לפי נתוני הלמ"ס נכון לדצמבר 2008, העיר מדורגת 5 מתוך 10, בדירוג החברתי-כלכלי.השכר הממוצע של השכירים בשנת 2007 היה 5,991 ש"ח (ממוצע ארצי: 6,743 ש"ח).
ניתוח נתוני עסקאות נדל"ן.
מחירי הנדל"ן למגורים באשדוד עלו בממוצע בכ 53%-56% מאז שנת 12008. מעניין לראות כי גם מחירי הביקוש המפורסמים בלוחות האינטרנט השונים, עולים באותה המגמה לאורך השנים ולהם כמעט אותו שיפוע בדיוק1. כאשר בודקים את נפח העסקאות שנעשו באשדוד בתקופה זו, נראה כי בזמן מלחמת עופרת יצוקה הייתה ירידה בכמות העסקאות שדווחו בעיר, כאשר הירידה במספר העסקאות החלה אף מספר חודשים קודם לכן, כנראה בעקבות הרעה במצב הביטחוני. שיא הרכישות באשדוד דווח בחודשי הקיץ של 2008 ושל 2009, ואנו מעריכים כי בתקופה זו של הקיץ יש גל של אזרחי חוץ, בעיקר מצרפת שפוקד את אשדוד. הנתון המעניין ביותר בגרף זה, הוא הפער בין מחירי הביקוש בלוחות לבין מחירי הסגירה בפועל. ניתן לראות בבירור כי מחירי הסגירה באשדוד עולים על מחירי הביקוש. זהו מצב שעל פניו אינו הגיוני ומעיד על עיוות בשוק. מדוע מצב זה קורה ועל מה זה מעיד? התחבטנו קשות בשאלה הזו, וגילינו כי מצב אנומאלי זה של השוק יכול להתרחש הן בשוק ההון (לזמנים קצרים מאוד בד"כ) והן בשוק הנדל"ן (ארה"ב לדוגמה). מצב זה מעיד על שוק "שוורי דוהר" שבו יש אינפלציה של קונים המתחרים ביניהם על רכישת הנכסים. כלומר, מוכר שמפרסם את נכסו במחיר מסוים מקבל פניות רבות של קונים, שמעלים את הצעתם בכדי לזכות בנכס. זהו שוק בועתי במיטבו. השאלה הנשאלת היא, האם מצב זה יכול להמשך לאורך כל כך הרבה זמן, ומתי נראה חזרה לשוק שפוי?
1. גרף פער המחירים בין מחירי הסגירה הממוצעים למחירי הביקוש הממוצעים בעיר אשדוד. מחושב לפי המחיר הממוצע למטר על נכסים מסוג דירה בבית קומות ללא תלות במספר החדרים
מדד הבועה
"מדד הבועה"2 בודק את היחס בין המחירים המפורסמים בלוחות המודעות האינטרנטיים לבין המחירים שנסגרים בפועל ומדווחים לרשות המיסים. ככל שהיחס קרוב יותר ל-1, המשמעות כי מחירי הסגירה של עסקאות קרובים מאוד למחירים המבוקשים על ידי המוכרים, וככל שהיחס עולה, המשמעות הנגזרת היא שהמוכרים מבקשים מחירים גבוהים יותר ממה שהקונים מוכנים לשלם. המשמעות היא שככל שהיחס נמוך יותר, יש סבירות גבוהה יותר לבועה או להיווצרותה. מצב בו היחס בין המחירים המבוקשים על ידי המוכרים נמוך מהמחירים אותם מוכנים הקונים לשלם, מעיד על מצב אנומאלי של השוק, ובהלה של הקונים לבל יפספסו את עסקת העשור שלהם. בארה"ב נראו תופעות כאלו לפני משבר הסאב פריים, באזורי ביקוש כגון מיאמי, שם היחס בין המחירים שבהם נסגרו עסקאות למחירים שהתבקשו (List to Sale ratio) היה מעל מאה אחוז. רוכשי דירות, בעיקר משקיעים ספקולטיביים, בשוק בו הכסף זול במיוחד, יצרו תחרות בינם לבין עצמם והעלו מחירים בסגנון מכירה פומבית. בדיקת מדד הבועה מלמד כי השוק באשדוד מתנהג כשוק בועתי מאוד. מדד הבועה עומד לאורך השנים הנחקרות ברמות נמוכות מ-1. רוכשי הדירות מוכנים לשלם מחירים גבוהים מהמחירים שמבקשים מוכרי הדירות. אנחנו יכולים להסביר נתון זה באשדוד בעובדה כי אשדוד הפכה לעיר החוף בין האטרקטיביות ביותר בארץ אם לא האטרקטיבית ביותר לרכישת נדל"ן, מהלך שמובל בעיקר על יד משקיעים זרים, בעיקר מצרפת. כבר לפני שש שנים החל גל העלייה הגדול מצרפת. הצרפתים באים לישראל והפעם בשביל לקנות דירות. באשדוד למשל, יוצא עיתון בצרפתית שכל הפרסומות בו הן לנדל"ן. מהנתונים עולה שיותר ממחצית הדירות החדשות שנרכשו באשדוד, נרכשו על ידי יהודים מצרפת. הצרפתים מתעניינים ברכישת דירה בישראל גם אם אין בכוונתם לעלות לישראל בשנה הקרובה. 90% מהעולים מצרפת מתכוונים לרכוש דירה בישראל - כ-30% מהם לא יזדקקו למשכנתא כלל, היות שהמימון נעשה על-ידי מכירת נכס בצרפת. המשכנתא הממוצעת לעולים מצרפת היא כ-100 אלף יורו, שמהווים כמחצית ממחיר הרכישה. כמויות כה רבות של קונים, הבאים עם מימון לעיר, לדעתנו, יוצרים מצב "אנומאלי" זה, וכל עוד זה יימשך, נמשיך לראות את בועת הנדל"ן באשדוד מתנפחת. הבעיה החמורה ביותר היא שכאשר אותם משקיעים, יחדלו מלהזרים כספים לרכישת אותן דירות בעיר, המחירים יהיו גבוהים מדי לרוכשי הדירות הישראלים, (מצב שכבר היום קיים), ומחירי הנדל"ן פשוט ייקרסו, כי לא יהיו יותר קונים שיוכלו לשלם.
2. גרף מדד הבועה באשדוד.
ניתוח אחוז העסקאות שנעשו באשדוד ברבעון הראשון של שנת 32011, מלמד כי 56% מכלל העסקאות שנעשו על דירות 2-5 חדרים, נעשו על דירות 4 חדרים ולא פחות מ 28% נעשו על דירות 5 חדרים. נתון זה בעצם מראה כי רוב הדירות הנמכרות באשדוד הן דירות גדולות שכנראה נרכשות לצורך מגורים ולאו דווקא כנכסים מניבים. נראה כי הפער בין מחירי דירות 2-3 חדרים עומד על כ 300 אלף שקלים בממוצע ופער של כ 400 אלף שקלים קיים בין דירות 4 לדירות 5 חדרים4.
3. התפלגות העסקאות שדווחו לרשות המיסים באחוזים על דירות 2-5 חדרים ברבעון הראשון של 2011 באשדוד.
4. ממוצע מחירי הסגירה שדווחו לרשות המיסים באשדוד בעסקאות על דירות 2-5 חדרים ברבעון הראשון של 2011.
ניתוח פער המחירים בין דירות חדשות לבין דירות ישנות בעיר אשדוד5, מראה כי הפער הצטמצם לאחרונה מאז שנת 2006. אנו מגדירים כדירה חדשה דירות אשר נבנו בין השנים 2000-2013. כל הדירות שנבנו לפני שנת 2000, הוגדרו כדירות ישנות. לפי הסטטיסטיקות שנעשות על מאגר העסקאות של רשות המיסים, המחיר אותו הרוכש ישלם עבור דירה סטנדרטית 100 מטרים בבניין חדש, גבוה בכ 100-150 אלף שקלים בממוצע מהמחיר אותו ישלם הרוכש בעבור דירת 4 חדרים 100 מטרים בבניין ישן.
5. פער המחירים בין דירות 4 חדרים (100 מטר) חדש מול ישן באשדוד (דירות חדשות הן דירות אשר נבנו בין השנים 2000-2013).
שוק השכירות ותשואות.
ניתוח שוק השכירות בעיר אשדוד מראה כי הפער בין מחירי השכירות בדירות 3-5 חדרים עומד על כ 900 שקלים בממוצע6. נכסים מניבים באשדוד, מראים תשואות גבוהות יותר מאשר אזור המרכז7, וזאת למרות המחירים הגבוהים. ניתן לראות כי בשנה האחרונה הרוויח המשקיע בעבור דירה ממוצעת תשואה נומינלית ממוצעת של כ 4% שנתיים. לצורך השוואה, הריבית המוצהרת על ידי בנק ישראל עמדה באותה השנה על 2.25% בממוצע, בעוד שמדד ת"א 25 פיצה את המשקיע בתשואה נומינלית של כ 20%. התשואה על נכסים מניבים באשדוד נשאר באופן יחסי גבוה, מה שמעיד על ביקושים חזקים ויציבים גם לדירות לצורך שכירות בעיר.
6. מחירי השכירות הממוצעים המבוקשים באשדוד ברבעון הראשון של 2011. הנתונים נלקחו מתוך לוחות האינטרנט השונים.
7. ממוצע מחירי שכירות באשדוד בשנים 2006-2011
8. תשואה ממוצעת על נכס מניב באשדוד.
אם מסתכלים על התשואה שנרשמה החל משנת 2006 מעליית ערך נכס 4 חדרים בשטח של 100 מטרים, ומשווים לתשואה שהתקבלה משוק ההון (מדד ת"א 25) באותה התקופה8, אנו רואים כי השקעה בנדל"ן הייתה האפיק המועדף. אנו בדקנו השקעה של 170 אלף שקלים בנכס 4 חדרים בגודל ממוצע של 100 מטר, כאשר שאר הסכום על הנכס נלקח במשכנתה בריבית צמודה לפריים. את המשכנתה להחזרה הורדנו ממחיר הנכס בכל תקופה ובהתחשב בריבית שנקבעה על ידי בנק ישראל. נתונים אלו מראים כי השקעה באשדוד הניבה תשואה גבוהה בהרבה מאשר השקעה בממד ת"א 25. התשואה באשדוד על נכס שנרכש בשנת 2006 והושקע בו הון עצמי של 170 אלף שקלים עומדת על כ300% נכון לאפריל 2011, לעומת תשואה של כ 60% במדד ת"א 25. כלומר, אם אדם רכש דירה באשדוד בינואר 2006 והשקיע בה 170 אלף שקלים מההון העצמי (כ 30% ממחיר נכס ממוצע, 4 חדרים, 100 מטר) ועל ההפרש לקח משכנתה (כ 530 אלף שקלים), יישארו בידיו כ 650 אלף שקלים אם ימכור את הנכס היום ויחזיר את המשכנתה לבנק. כלומר רווח פוטנציאלי של 520 אלף שקלים. משקיע אלטרנטיבי אשר הצמיד 170 אלף שקלים למדד ת"א 25 לאותה התקופה, ייצא היום מההשקעה עם כ 270 אלף שקלים בלבד.
9. תשואה על ההון ברכישת דירה 4 חדרים בגודל מאה מטרים. השוואה בין עסקה באשדוד והשקעה במדד ת"א 25. החישוב נעשה בעבור השקעה של 180 אלף שקלים המהווים כ 30% מערך נכס בתחילת שנת 2006.
לסיכום
אשדוד היא עיר אשר מושכת אליה משקיעי נדל"ן רבים, חלקם הגדול עולים חדשים מצרפת או צרפתים שלא מתכוונים לעלות לישראל. לדעתנו מצב שוק הנדל"ן באשדוד מעיד על בועה שמתנפחת לאורך תקופה ארוכה מאוד, ואיננו רואים כל סיבה אחרת מלבד בהלת הקונים מצרפת לרכוש דירות בעיר. מצב דומה היה בארה"ב בתקופה שלפני משבר הסאב פריים. זהו מצב מעוות, בו מחירי הנדל"ן ממשיכים לעלות בגלל שישנם קונים שמוכנים לשלם תמיד יותר ממה שהשוק מבקש. מצבים כאלו קורים כאשר יש עודף הצעות רכישה על כל הצעת נכס למכירה, כלומר מצב בו כמה רוכשים מעוניינים בנכס ספציפי ומעלים את המחירים בסגנון מכירה פומבית. גרף 1 בסקירה זו, מראה כי הפער בין מחירי הסגירה למחירי הביקוש נשמר לאורך תקופה די ארוכה, וכמעט ולא הושפע מהמשבר. אנו מבקשים עוד לציין כי בתקופה שלפני 2006 מצב זה לא התקיים וההיפוך בעצם קרה בחודשים הראשונים של 2006. נתון זה מעורר תהיות רבות, כמו עד מתי השוק באשדוד ימשיך להתנהג בצורה כזו? האם אכן מדובר ב"בועה"? והאם ערים נוספות מתנהגות כך? אם אכן נתונים אלו מעידים על "בועה" אז אנו מעריכים כי מדד זה מהווה כלי חשוב להערכת סיכון רכישת נכסים בערים מסוימות כגון אשדוד.
אנו מעריכים כי השינוי יגיע בעקבות שני תרחישים אפשריים:
1. המשקיעים הזרים ימצאו אלטרנטיבות חדשות להשקעה. אחת האפשרויות היא נדידה דרומה לעיר אשקלון. מחירי הנדל"ן באשקלון קרובים לחצי ממחירי הנדל"ן באשדוד. במקרה כזה, הרוכשים המקומיים של הדירות באשדוד, כגון זוגות צעירים שגדלו בעיר ורוצים להמשיך לחיות בה, לא יוכלו לממן רכישת דירה במחירים הגבוהים, מה שיביא לקריסה של המחירים.
2. הצפת השוק באשדוד בדירות חדשות או ישנות למכירה, תביא לירידת מחירים מתונה, ולגרום לכך שמדד ה"בועה" יחזור להיות נורמאלי, כלומר מחירי הביקוש יחזרו להיות גבוהים ממחירי הסגירה.
למאמר כולל גרפים להורדה:
http://mna.co.il/?page=graphs