הכנסת השמונה-עשרה
הצעת חוק של חברהכנסת זבולון אורלב
פ/2304/18
הצעת חוקהמקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) (תיקון – הקלתהתנאיםלאישור תוכנית חיזוק), התש"ע–2010
|
תיקוןסעיף 1
|
1.
|
בחוק המקרקעין (חיזוק בתיםמשותפים מפני רעידות אדמה),התשס"ח–2008[1] (להלן – החוק העיקרי), בסעיף 1, אחרי ההגדרה "מפקח"יבוא:
|
|
|
|
|
""רוברגיל" – של מי שבבעלותםלמעלה מ 50% מהדירות בבית המשותף, להן צמוד לפחות50% מהרכושהמשותף;
|
|
|
|
|
"תוכניתהגשה" – תוכנית בניההמצורפת לבקשה להיתר בניה;"
|
|
תיקוןסעיף 2
|
2.
|
בסעיף 2(א) לחוקהעיקרי, במקום הרישה עד המילים "ברכוש משותף" יבוא "ביקשובעלי דירות לבצעעבודות בניה הכוללות עבודות על פי תוכנית חיזוק, שאינן הריסת הביתהמשותףעל פי שינוי מס' 2 של תמ"א 38ובניית בנין חדשתחתיו".
|
|
תיקוןסעיף 3
|
3.
|
בסעיף 3 לחוק העיקרי–
|
|
|
|
(1) המילים"שאינו הרחבת דירה או בניית דירה חדשה כאמור בסעיפים 4 או 5" –יימחקו;
|
|
|
|
(2) במקום"רוב בעלי הדירות בבית המשותף" יבוא "רוברגיל".
|
|
תיקוןסעיף 4
|
4.
|
בסעיף 4 לחוק העיקרי,במקום "מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות בביתהמשותף" יבוא "רוב רגיל".
|
|
תיקוןסעיף 5
|
5.
|
בסעיף 5(א) לחוק העיקרי –
|
|
|
|
(1) המילים"שמספרן אינו עולה על שליש ממספרהדירות שהיו בבית המשותף ערב ביצועהעבודה (בסעיף זה – המועד הקובע) וששטח רצפתןהכולל אינו עולה על שלישמשטח רצפתן הכולל של כל הדירות בבית המשותף במועד הקובע" –יימחקו;
|
|
|
|
(2) אחרי"לאשר את ביצוע העבודה" יבוא "בהתאם לתוכניתהגשה";
|
|
|
|
(3) במקום"בעלי הדירות שבמועד הקובע היו בבעלותם שני שליש מהדירות בבית המשותףושני שלישים מהרכוש המשותף" יבוא ""רוב רגיל מבעליהדירות";
|
|
|
|
(4) במקום "המועד הקובע" יבוא"במועד קבלת ההחלטה".
|
|
הוספתסעיף 6א
|
6.
|
אחרי סעיף 6 לחוקהעיקרי יבוא:
|
|
|
|
"הוצאתחלקים מהרכושהמשותף
|
6א.
|
(א) עלאף האמור בכל חיקוק, החלטה בדבר שינוייםברכוש המשותף אשר מבוצעים במסגרתעבודות החיזוק, לרבות הוצאת חלקים מהרכוש המשותףלשם התקנת חניות והצמדתןלדירה, טעונה רוב רגיל.
|
|
|
|
|
|
|
|
(ב) בעלדירה אשר רואה עצמו כנפגע מהותיתמהחלטה כאמור בסעיף קטן (א), יהיה רשאילעתור למפקח על פי סעיף 6לחוק."
|
|
|
|
|
|
|
|
דברי הסבר
חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפיםמפני רעידות אדמה),התשס"ח–2008 (להלן – החוק העיקרי) חוקק על מנת להקל עלהוצאה לפועל של חיזוק מבניםכנגד רעידת אדמה במסגרת תמ"א 38. תמ"א 38נתנה תמריץ תכנוני לביצוע החיזוק, בדרך שלהגדלת זכויות בניה למבנים ישניםכאשר המטרה הייתה כי השווי הכלכלי של הזכויותהמוגדלות יממן את חיזוקהמבנה הישן, ואף ישפר את חזות הבניין לרבות התקנת מעלית,ובמקרים רבים אףהרחבת הדירות הקיימות. תמ"א 38 קיבלה תוקף בשנת 2005, כאשר רק בתיםבודדיםחוזקו לפי אותה תמ"א וזאת בעיקר עקב הצורך בהסכמת כל בעלי הדירות. על מנתלפתור בעיה זו חוקק החוק ב-2008. תיקון זה בא להקל על ביצוע עבודות חיזוקהמבניםבמסגרת תמ"א 38 (להלן – עבודת החיזוק) בעקבות החסמים שהתגלו בעתיישוםהחוק.
תיקוןסעיף 2 בהתאםלסעיף 2(א) לחוק העיקרי ההוראה בחוק המאפשרת לרוב לאכוף על המיעוטביצועעבודת חיזוק אינה ישימה, שכן תנאי מקדמי לאפשרות האכיפה הינה הוצאת "היתרבניה". הוצאת היתר בניה כרוכה בהוצאה כספית רבה, לרבות עבודה של הועדההמקומיתלתכנון ובניה, תשלום היטל השבחה, הפעלת שמאים מתכננים, ותשלוםאגרות בסכומיםהמגיעים למאות אלפי שקלים.
אין יזם אשר ישים את כספו על קרןהצבי ובטרם הוא יודעכי המפקח על הבתים המשותפים יקבל את תביעת הרוב,ישקיע סכומי כסף נכבדים בהוצאתהיתר בניה. לכן מוצע כי על מנת להחיל אתאפשרות התביעה כנגד המיעוט, תספיק המצאתתוכנית ההגשה של הבקשה להיתרבניה, בה מפורטת מהות העבודות המבוקשות. אם בסופו שלדבר יוצא היתר בניהשונה מהותית מתוכנית ההגשה שהוצגה בדיון אצל המפקח, וכתוצאה מכךנפגעוזכויותיו של מי מבעלי הדירות, יהיה זכאי זה לפי סעיף 6א' המוצע לקבל סעדמהמפקח.
תיקוןסעיפים 3 ו- 4חוקי עזר עירוניים רבים קובעים כי במקרה של מבנה מסוכן ישלחייב את בעליהבית המשותף להוציא את המבנה מגדר מבנה מסוכן, וזאת אףבאמצעות הגשת תביעה פליליתכנגד בעלי הדירות בבניין. הצעת החוק מניחה כיבנין שאינו עומד בתקן של רעידת אדמהועלול להתמוטט בעקבות רעידת אדמה דומהלמבנה מסוכן, ולכן יש להקל את מתן האפשרותלבעלי הדירות לבצע עבודותחיזוק בבניין. אי לכך, מוצע לאפשר לרוב רגיל של 51% מבעליהדירות לבצע אתעבודות החיזוק במקום רוב של 60% לגבי הרחבת דירות ורוב של 66%לבנייתדירות חדשות.
תיקוןסעיף 5(א) בסעיף זה הוגבלו מס' דירות חדשות שניתן לבנות במסגרתעבודות החיזוק לשלישמכמות הדירות שיש בבנין. הצעת החוק מניחה כי הגבלה זומיותרת, במיוחד לאור שינוימס' 2 לתמ"א 38 מיום 4.2.10, המאפשר את הגדלתמס' יחידות הדיור שתבנינה גם לקומתהעמודים וגם בגג הבניין. בנוסף, קיימתמגמה ברשויות המקומיות לאשר בניית קומה נוספתלצורך חיזוק הבניין ותוכניותכאלו אושרו בראשון לציון וברמת גן. הגבלת מספר הדירותתוציא את העבודותהללו ועבודות נוספות כגון חדרי יציאה לגג, מגדר החוק ועל מנתלבצען יהיהצורך בהסכמת 100% מבעלי הדירות.
הוספתסעיף 6א סעיף זה מאפשר לקבלהחלטה על שינויים ברכוש המשותף, אשר מבוצעיםבמסגרת עבודות החיזוק, לרבות הוצאתחלקים מהרכוש המשותף לשם התקנת חניותוהצמדתן לדירות, ברוב רגיל של 51% מבעליהדירות שלהם 51% מהרכוש המשותף,כיום דרושה הסכמה של 100% מבעלי הדירות, וזאת עלמנת להקל על בעלי הדירותלאשר תוכניות חיזוק הבניין ולהימנע ממצב של דיירים סרבנים.במידה ובעלדירה רואה עצמו כנפגע מהחלטה על פי סעיף זה, הוא יהיה רשאי לעתור למפקחעלפי סעיף 6 לחוק.
הצעת החוק נוסחה על ידי עורך הדיןיצחק נטוביץ לבקשתחבר הכנסת זבולון אורלב.
---------------------------------
הוגשה ליו"ר הכנסתוהסגנים
והונחה על שולחן הכנסתביום
ב' בניסן התש"ע –17.3.10
העתק-קלינגרבן,ייועץ לענינים מונציפלים.
[1] ס"ח התשס"ח, עמ'154.
Benjamin Klinger
http://www.klinger.co.il/