בשנים האחרונות גדלה בישראל המודעות לזיהום קרקעות ע"י מפעלי תעשיה.ניתוח מקרה המבחן של מפעל תע"ש מגן מאפשר לספק ייעוץ כלכלי באשר לעלות הנזקים מהמפעל והכדאיות הכלכלית של פינויו. כן מאפשר הניתוח הכלכלי לגבש ייעוץ אסטרטגי באשר לחלוקת נטל טיפול בזיהום.
הניתוח מאפשר לענות על 2 שאלות מרכזיות: האם יש כדאיות לפינוי מפעל תעשייתי מאזור מגורים, ומהי חלוקת הנטל הרלוונטית של הטיפול בזיהום.
על מנת לענות על כך, יש להעריך אילו עלויות נדרשות לסילוק הזיהום, ואילו עלויות נגרמות עקב מיקום המפעל באזור. נכון לבחינה שבוצעה בשנת 2003, העלויות לטיפול ולסילוק הזיהום מגיעות ל 43 מיליון דולר, והעלויות עקב מיקום המפעל באזור מגיעות ל 254 מיליון דולר.
נמצא כי יש כדאיות לפינוי מפעל תעשייתי מאזור מגורים, מאחר וערכי הנדל"ן יעלו משמעותית כך שהתועלת מפינויו עולה על העלות. זאת מאחר ובזמן שהמפעל קיים, ישנה רתיעה של בעלי קרקעות סמוכות לקדם פרויקטים לבנייה. פינוי המפעל יאפשר ליזמים לקדם תכנית של הקמת אזורי תעסוקה ומגורים חדשים שתביע להתעוררות כל הנדל"ן באזור.
כעת ניתן לגבש תכנית לחלוקת נטל הטיפול בזיהום: העלויות הרלוונטיות מגיעות לכ 200 מיליון ₪ (על פי בחינה מ-2003). באופן עקרוני, במקרה המבחן של תע"ש מגן על פי הכלל המזהם משלם יש להטיל על תע"ש את מלוא העלות הנ"ל. אך ניתן גם לבצע הבחנה שונה:
עלויות ישירות לטיפול בזיהום – עלויות הכוללות את הטיפול במתחם ובמים יוטלו על המזהם, ואילו עלויות הנובעות ממגבלות בנייה ואמצעי מיגון יוטלו על יזמי נדל"ן באזור. יש לזכור כי היזמים הללו קנו את השטחים בזמן שהאזור היה אזור תעשייה. ייעוץ עסקי נכון ליזמים צריך להביא בחשבון כי פינוי המפעל ושינוי היעוד למגורים ותעסוקה קלה משביחים את האזור כולו, כך שהיזמים נהנים מהטיפול וסילוק הזיהום ושינוי יעוד הקרקע. כפי שלא דורשים מהיזמים לשלם למדינה בגין השבחת הנכסים, היזמים אינם צריכים לתבוע את המפעל והמדינה על תוספת העלויות שהנה שולית יחסית לעליית ערך הקרקע (אמנם נדרש היטל השבחה אך ההיטל הוא מס על הרווח כמו מס על כל רווח אחר של חברה. אם זאת, יש להתחשב בעלויות הללו בעת גביית היטל השבחה מהיזמים).
© כל הזכויות שמורות לקבוצת פארטו בע"מ