חפש מאמרים:
שלום אורח
26.09.2020
 
   
מאמרים בקטגוריות של:

   
 

שמאי מקרקעין - פיצול דירה

מאת: LoadSEO - קידום אתריםשיפוצים12/04/2010957 צפיות שתף בטוויטר |   שתף בפייסבוק
שמאי מקרקעין - פיצול דירה

בס"ד

על פי איזה פרמטרים בוחן שמאי מקרקעין פיצול דירה ליחידות דיור?

לימור ינוקא, שמאית מקרקעין מוסמכת, B.A

שמאי מקרקעין עורך את ההבחנה בין פיצול דירה לבין חלוקה פנימית של דירה על פי חוק התכנון והבניה. בדוח שמאות יתייחס שמאי מקרקעין למספר פרמטרים בבואו לבחון את החלוקה שבוצעה. במידה והחלוקה נחשבת על פי חוק התכנון והבניה לתהליך פיצול דירה הרי שיש להכשיר את הנכס ככזה ואז שמאי מקרקעין יבחן את כל נושא היתר הבניה ותשלום היטל השבחה בגינו. במידה ומדובר על חלוקה פנימית הרי שהחוק מכיר בחלוקה הנ"ל והיא לא מחייבת בהיתר בניה או בתשלום כלשהו. סוגיה נוספת שאתייחס אליה הינה פיצול דירה ו/או בית ליחידות מגורים נוספות שחלוקתה נעשתה ללא היתר ולא על פי חוק התכנון והבניה, כיצד שמאי מקרקעין מעריך את הזכויות בנכס שחולק ללא היתר ואינו חוקי וכן אתייחס בעניין גם להיבט המשפטי.

פיצול דירה ליחידות נפרדות מצריך היתר בניה ולרוב תשלום של היטל השבחה לוועדה מקומית, בניה ללא היתר בניה מהווה עבירה לפי סעיפים 145 ו- 204 א' לחוק התכנון והבניה. בעוד שחלוקה אגפית של דירה נכנסת לקטגוריה של שינוי פנימי בדירה ופטורה מחובת היתר בניה.

הסוגיה של פיצול דירה ליחידות דיור נפוצה בעיקר במרכזי הערים הגדולות ובפרט בתל אביב. בפועל משפחות עוזבות את מרכזי הערים המפויחים והרועשים שהפכו למוקדי מסחר ובילוי ותופסים את מקומם שוכרים צעירים משוחררי צבא, סטודנטים ועובדים זרים. הביקוש הגבוה מתבטא בדמי שכירות גבוהים שמושך בעלי דירות ויזמים לבצע תהליך פיצול דירה ליחידות קטנות יותר. דמי השכירות מגלמים לא פעם הוצאות נוספות כגון: תשלום ארנונה, כבלים ועוד.

אם כן מהם הפרמטרים הנבחנים על ידי שמאי מקרקעין בבואו לקבוע אם נכס שעבר תהליך של פיצול דירה ללא היתר בניה נכנס בקטגוריה של חלוקה פנימית או פיצול דירה ליחידות מגורים נוספות:

בראש ובראשונה שמאי מקרקעין בודק את הנתונים בהתאם לתכנית בנין עיר החלה על הנכס, מבחינת מגבלת שטח יחידת דיור, ומגבלת צפיפות יחידות הדיור בנוסף שמאי מקרקעין מתייחס למגבלות חוק התכנון ובכלל זה להגדרות של "שינוי פנימי" ומתי על פי חוק התכנון והבניה חייבים להגיש בקשה להיתר בניה. אפשרות נוספת הנבחנת על ידי שמאי מקרקעין הינה הגשת תכנית מפורטת לשינוי. ההליך הנ"ל יותר ממושך וכפוף לפרסום להתנגדויות לכן חשוב מאד לבדוק את הסיכוי לאישור התכנית ובדיקת כדאיות כלכלית.

כיצד שמאי מקרקעין על פי חוק התכנון והבניה קובע האם פיצול דירה שנעשה הינו שינוי פנימי?
על פי ההגדרה בחוק התכנון והבניה שינוי פנימי הוא שינוי שאינו פוגע בחזית ו / או בשלד הבניין או ברכוש המשותף כמו כן אינו פוגע בזולת, אינו משנה את שטחה של דירה או את מספר יחידות הדיור בבנין, אלא אם כן בתכנית בנין עיר החלה על הנכס אין מגבלה של צפיפות יחידות הדיור.

שמאי מקרקעין עורך בדיקה ל- 2 מצבים של פיצול דירה ללא היתר:

אחד, כאשר ניתן להכשיר את התהליך פיצול דירה ליחידות ואף בסופו של תהליך לרשום את היחידות כדירות עצמאיות בטאבו. שתיים, כאשר מבצעים פיצול דירה ללא היתר, ולא ניתן להכשיר את פיצול הדירות, דהיינו לא ניתן לקבל היתר בניה. דבר היוצר עבירה על החוק ובגינה צפויים לעונשין בהתאם לחוק התכנון והבניה.

שמאי מקרקעין בודק אם יש התאמה לתכנית בניין עיר מבחינת שטח דירה וצפיפות יחידות הדיור וכן התאמה להגדרות חוק התכנון והבניין, במידה ואין את ההתאמות הנ"ל אזי שלא ניתן לקבל היתר בניה. בנוסף אציין כי גם במקרים שניתן לקבל היתר בניה עדיין יש לפרסם את הבקשה להיתר ודנים בוועדה בהתנגדויות.

לדוגמא מבחינת החוק עיריית תל אביב מתירה חלוקת דירות לאחר קבלת היתר בניה במספר רחובות ראשיים כגון: דיזינגוף, בן יהודה, נחלת בנימין, חלק מאלנבי, פלורנטין וכדומה. אלה רחובות שתכנית בנין עיר לא הגבילה את הצפיפות יחידות הדיור. בשנים האחרונות הועדה המקומית דורשת שגודל דירה ממוצעת יהיה מעל 55 מ"ר או ממוצע של 35 מ"ר ליחידת דיור כולל ממ"ד ושתהיה חניה לכל דירה, דבר המקשה על בעלי הדירות לקבל היתר שכרוך בתשלום ראה מאמר - היטל השבחה ותשלומים אחרים. אציין כי בכל עיר ובכל אזור בעיר הפרמטרים לתהליך פיצול דירה שונה, שכן בכל אזור יש תכנית בנין עיר ספציפית שמגבילה שטח ומספר יחידות דיור. שמאי מקרקעין עורך בדיקה לכל נכס לגופו.

למה פיצול דירה ליחידות נוספות מחייב אישור?

מבחינת הועדה המקומית כל בניה מחייבת היתר בניה למעט "שינוי פנימי". עיקר הבעיה בתהליך פיצול דירה ליחידות דיור הוא שימוש יתר ברכוש המשותף דהיינו עומס תשתיות מים וחשמל עומס על פחי אשפה, תיבות דואר, מעלית ומקומות חניה. בפועל קורה ששכנים מתלוננים ומאגף הפיקוח בעירייה שולחים פקח. במידה ומצא כי מדובר על פיצול דירה ללא היתר, הרי שניתן להגיש תביעה לביהמ"ש המקומי, במידה ובעל הדירה יורשע ביהמ"ש מחייב אותו להחזיר את המצב לקדמותו ולשלם קנס.

בנוסף להבחנה של שמאי מקרקעין הרי שהפסיקה בביהמ"ש בוחנת פרמטרים נוספים בתהליך פיצול דירה כגון:

  • זהות המשתמש, דהיינו בן משפחה או אדם זר שהושכרה לו הדירה.
  • בדיקה לפרטיות, ככל שיש יותר פרטיות לכל יחידת מגורים דהיינו כניסה נפרדת.
  • בדיקה האם כל יחידה מתקיימת באופן עצמאי ויש לה מטבח, מקלחת ושירותים, דוד שמש, שעון חשמל ומים. והאם היחידות זהות ופוצלו כך שיתאימו למגורים.
  • פרמטרים אלו נבחנים בביהמ"ש כאשר מוגשת תביעה לגבי פיצול דירה ללא היתר, ככל שהבדיקה מורה על שכירות הנטייה תהיה לצד פיצול דירה המחייבת בהיתר.
 





 
     
     
     
   
 
אודות כותב המאמר:

LoadSEO חברת מתמחה בתחום קידום אתרים באינטרנט. לפרטים התקשרו למספר:  08-6466820 או פנו אלינו בכתובת המייל: Info@LoadSEO.co.il

 
     
   
 

מאמרים נוספים מאת LoadSEO - קידום אתרים

מאת: LoadSEO - קידום אתריםגינון31/07/121923 צפיות
העלות של דק סינטטי משתלמת בדר כ יותר מאשר הדק הרגיל שלעיתים יקר יותר פי 2 דק סינטטי הוא בעל מראה טבעי המחזיק שנים רבות ואינו מצריך תחזוקה מיוחדת

מאת: LoadSEO - קידום אתריםגינון31/07/121711 צפיות
המחיר של דק סינטטי הוא זול יותר מדק רגיל ועשוי חומרים מיוחדים הנחשבים לעמידים מאוד המחיר של הדק עשוי להשתנות בהתאם לסוג ואיכות החומר

מאת: LoadSEO - קידום אתריםעיצוב גינות31/07/121408 צפיות
התקנת דק סינטטי חשוב שתעשה ע י חברה מובילה בתחום התקנת דק סינטטי ע י איש מקצוע תעשה את כל ההבדל ובכך תאפשר לכם להינות מגינה יפהפיה ובעלת מראה טבעי

מאת: LoadSEO - קידום אתריםגינון31/07/121310 צפיות
היתרון של דק סינטטי על פני דק טבעי מתייחס בעיקר לחומר ממנו הדק הסינטטי עשוי דק סינטטי עמיד מפני נזקי מזג האוויר, מזיקים, צבעו אינו דוהה ומאפשר תחזוקה קלה

מאת: LoadSEO - קידום אתריםגינון31/07/121377 צפיות
ישנם שני סוגי דשא סינטטי המאפשרים לכם ליהנות מדשא איכותי, לאורך זמן רב ובמראה נהדר סוגי הדשא הסינטטי הם דשא סינטטי ללא מילוי ודשא סינטטי עם מילוי

מאת: LoadSEO - קידום אתריםצילום30/07/121520 צפיות
חיים שכאלה הוא סרטון המספר את הסיפור של המשפחה שלכם וכולל תחקירים מקדימים, איסוף חומרים, צילום אנשים שרלוונטים לסיפור ועוד צרו קשר לפרטים נוספים

מאת: LoadSEO - קידום אתריםצילום30/07/121286 צפיות
תהליך הפקת סרט זיכרון לרוב מתחלק לתחקיר טרם יצירת הסרט, בניית התסריט בדר כ בעזרת המשפחה, צילומים בעזרת אנשי צוות נוספים ועריכה שבה מרכיבים את החלקים

מאמרים נוספים בנושא שיפוצים

מאת: yoni romשיפוצים07/09/2065 צפיות
מה עושה מאתר נזילות? למה להשתמש במצלמה תרמית?

מאת: yoni romשיפוצים12/04/20485 צפיות
איזה מכשור מתקדם מאפשר לאתר נזילות? מה היתרונות של מצלמה תרמית?

מאת: עידן שלומןשיפוצים28/01/20790 צפיות
חשמלאים מספקים כיום קשת שירותים רחבה ביותר שנוגעת לאספקטים שונים בכל עבודת שיפוצים בבית שלכם, בין אם מדובר בשיפוץ יסודי של כל הבית או ריענון של מערכת החשמל הביתית.

מאת: רוני הכהןשיפוצים30/12/19914 צפיות
יש סוגים רבים של צבעים לרכישה ולצביעה, וכניסה אל חנות כזו תהיה חוויה מבלבלת ומעצימה כאחד.

מאת: רוני הכהןשיפוצים28/08/19758 צפיות
לבחור את צבע השליכט הכי נכון,

מאת: shlomy שיפוצים27/03/191148 צפיות
אם בניתם בית חדש, אתם עומדים להיכנס לדירה מקבלן או עומדים לרכוש בית מיד שניה, בוודאי שמעתם על המושג "בדק בית". בדק בית הינה בדיקה יסודית ובה בודקים את הבית על כל חלקיו השונים והמטרה של הבדיקה היא לאתר ליקויים שונים במבנה ובבניה ולאפשר לכם לדעת את מצבו האמיתי של המבנה.

מאת: Droxitשיפוצים21/03/191063 צפיות
לא תמיד יש לנו את הזמן או את הסבלנות לנסות, לטעות ולתקן. כך, גם אם הרכבת רהיטי איקאה נתפסת כמשימה לא-מאוד-מורכבת, היכולת להאציל סמכויות ולפנות את הזמן למשימות אחרות היא ככל הנראה עדיפה.

 
 
 

כל הזכויות שמורות © 2008 ACADEMICS
השימוש באתר בכפוף ל תנאי השימוש  ומדיניות הפרטיות. התכנים באתר מופצים תחת רשיון קראייטיב קומונס - ייחוס-איסור יצירות נגזרות 3.0 Unported

christian louboutin replica