חפש מאמרים:
שלום אורח
15.12.2019
 
   
מאמרים בקטגוריות של:

   
 

שמאי מקרקעין - פיצול דירה

מאת: LoadSEO - קידום אתריםשיפוצים12/04/2010846 צפיות שתף בטוויטר |   שתף בפייסבוק
שמאי מקרקעין - פיצול דירה

בס"ד

על פי איזה פרמטרים בוחן שמאי מקרקעין פיצול דירה ליחידות דיור?

לימור ינוקא, שמאית מקרקעין מוסמכת, B.A

שמאי מקרקעין עורך את ההבחנה בין פיצול דירה לבין חלוקה פנימית של דירה על פי חוק התכנון והבניה. בדוח שמאות יתייחס שמאי מקרקעין למספר פרמטרים בבואו לבחון את החלוקה שבוצעה. במידה והחלוקה נחשבת על פי חוק התכנון והבניה לתהליך פיצול דירה הרי שיש להכשיר את הנכס ככזה ואז שמאי מקרקעין יבחן את כל נושא היתר הבניה ותשלום היטל השבחה בגינו. במידה ומדובר על חלוקה פנימית הרי שהחוק מכיר בחלוקה הנ"ל והיא לא מחייבת בהיתר בניה או בתשלום כלשהו. סוגיה נוספת שאתייחס אליה הינה פיצול דירה ו/או בית ליחידות מגורים נוספות שחלוקתה נעשתה ללא היתר ולא על פי חוק התכנון והבניה, כיצד שמאי מקרקעין מעריך את הזכויות בנכס שחולק ללא היתר ואינו חוקי וכן אתייחס בעניין גם להיבט המשפטי.

פיצול דירה ליחידות נפרדות מצריך היתר בניה ולרוב תשלום של היטל השבחה לוועדה מקומית, בניה ללא היתר בניה מהווה עבירה לפי סעיפים 145 ו- 204 א' לחוק התכנון והבניה. בעוד שחלוקה אגפית של דירה נכנסת לקטגוריה של שינוי פנימי בדירה ופטורה מחובת היתר בניה.

הסוגיה של פיצול דירה ליחידות דיור נפוצה בעיקר במרכזי הערים הגדולות ובפרט בתל אביב. בפועל משפחות עוזבות את מרכזי הערים המפויחים והרועשים שהפכו למוקדי מסחר ובילוי ותופסים את מקומם שוכרים צעירים משוחררי צבא, סטודנטים ועובדים זרים. הביקוש הגבוה מתבטא בדמי שכירות גבוהים שמושך בעלי דירות ויזמים לבצע תהליך פיצול דירה ליחידות קטנות יותר. דמי השכירות מגלמים לא פעם הוצאות נוספות כגון: תשלום ארנונה, כבלים ועוד.

אם כן מהם הפרמטרים הנבחנים על ידי שמאי מקרקעין בבואו לקבוע אם נכס שעבר תהליך של פיצול דירה ללא היתר בניה נכנס בקטגוריה של חלוקה פנימית או פיצול דירה ליחידות מגורים נוספות:

בראש ובראשונה שמאי מקרקעין בודק את הנתונים בהתאם לתכנית בנין עיר החלה על הנכס, מבחינת מגבלת שטח יחידת דיור, ומגבלת צפיפות יחידות הדיור בנוסף שמאי מקרקעין מתייחס למגבלות חוק התכנון ובכלל זה להגדרות של "שינוי פנימי" ומתי על פי חוק התכנון והבניה חייבים להגיש בקשה להיתר בניה. אפשרות נוספת הנבחנת על ידי שמאי מקרקעין הינה הגשת תכנית מפורטת לשינוי. ההליך הנ"ל יותר ממושך וכפוף לפרסום להתנגדויות לכן חשוב מאד לבדוק את הסיכוי לאישור התכנית ובדיקת כדאיות כלכלית.

כיצד שמאי מקרקעין על פי חוק התכנון והבניה קובע האם פיצול דירה שנעשה הינו שינוי פנימי?
על פי ההגדרה בחוק התכנון והבניה שינוי פנימי הוא שינוי שאינו פוגע בחזית ו / או בשלד הבניין או ברכוש המשותף כמו כן אינו פוגע בזולת, אינו משנה את שטחה של דירה או את מספר יחידות הדיור בבנין, אלא אם כן בתכנית בנין עיר החלה על הנכס אין מגבלה של צפיפות יחידות הדיור.

שמאי מקרקעין עורך בדיקה ל- 2 מצבים של פיצול דירה ללא היתר:

אחד, כאשר ניתן להכשיר את התהליך פיצול דירה ליחידות ואף בסופו של תהליך לרשום את היחידות כדירות עצמאיות בטאבו. שתיים, כאשר מבצעים פיצול דירה ללא היתר, ולא ניתן להכשיר את פיצול הדירות, דהיינו לא ניתן לקבל היתר בניה. דבר היוצר עבירה על החוק ובגינה צפויים לעונשין בהתאם לחוק התכנון והבניה.

שמאי מקרקעין בודק אם יש התאמה לתכנית בניין עיר מבחינת שטח דירה וצפיפות יחידות הדיור וכן התאמה להגדרות חוק התכנון והבניין, במידה ואין את ההתאמות הנ"ל אזי שלא ניתן לקבל היתר בניה. בנוסף אציין כי גם במקרים שניתן לקבל היתר בניה עדיין יש לפרסם את הבקשה להיתר ודנים בוועדה בהתנגדויות.

לדוגמא מבחינת החוק עיריית תל אביב מתירה חלוקת דירות לאחר קבלת היתר בניה במספר רחובות ראשיים כגון: דיזינגוף, בן יהודה, נחלת בנימין, חלק מאלנבי, פלורנטין וכדומה. אלה רחובות שתכנית בנין עיר לא הגבילה את הצפיפות יחידות הדיור. בשנים האחרונות הועדה המקומית דורשת שגודל דירה ממוצעת יהיה מעל 55 מ"ר או ממוצע של 35 מ"ר ליחידת דיור כולל ממ"ד ושתהיה חניה לכל דירה, דבר המקשה על בעלי הדירות לקבל היתר שכרוך בתשלום ראה מאמר - היטל השבחה ותשלומים אחרים. אציין כי בכל עיר ובכל אזור בעיר הפרמטרים לתהליך פיצול דירה שונה, שכן בכל אזור יש תכנית בנין עיר ספציפית שמגבילה שטח ומספר יחידות דיור. שמאי מקרקעין עורך בדיקה לכל נכס לגופו.

למה פיצול דירה ליחידות נוספות מחייב אישור?

מבחינת הועדה המקומית כל בניה מחייבת היתר בניה למעט "שינוי פנימי". עיקר הבעיה בתהליך פיצול דירה ליחידות דיור הוא שימוש יתר ברכוש המשותף דהיינו עומס תשתיות מים וחשמל עומס על פחי אשפה, תיבות דואר, מעלית ומקומות חניה. בפועל קורה ששכנים מתלוננים ומאגף הפיקוח בעירייה שולחים פקח. במידה ומצא כי מדובר על פיצול דירה ללא היתר, הרי שניתן להגיש תביעה לביהמ"ש המקומי, במידה ובעל הדירה יורשע ביהמ"ש מחייב אותו להחזיר את המצב לקדמותו ולשלם קנס.

בנוסף להבחנה של שמאי מקרקעין הרי שהפסיקה בביהמ"ש בוחנת פרמטרים נוספים בתהליך פיצול דירה כגון:

  • זהות המשתמש, דהיינו בן משפחה או אדם זר שהושכרה לו הדירה.
  • בדיקה לפרטיות, ככל שיש יותר פרטיות לכל יחידת מגורים דהיינו כניסה נפרדת.
  • בדיקה האם כל יחידה מתקיימת באופן עצמאי ויש לה מטבח, מקלחת ושירותים, דוד שמש, שעון חשמל ומים. והאם היחידות זהות ופוצלו כך שיתאימו למגורים.
  • פרמטרים אלו נבחנים בביהמ"ש כאשר מוגשת תביעה לגבי פיצול דירה ללא היתר, ככל שהבדיקה מורה על שכירות הנטייה תהיה לצד פיצול דירה המחייבת בהיתר.
 





 
     
     
     
   
 
אודות כותב המאמר:

LoadSEO חברת מתמחה בתחום קידום אתרים באינטרנט. לפרטים התקשרו למספר:  08-6466820 או פנו אלינו בכתובת המייל: Info@LoadSEO.co.il

 
     
   
 

מאמרים נוספים מאת LoadSEO - קידום אתרים

מאת: LoadSEO - קידום אתריםגינון31/07/121802 צפיות
העלות של דק סינטטי משתלמת בדר כ יותר מאשר הדק הרגיל שלעיתים יקר יותר פי 2 דק סינטטי הוא בעל מראה טבעי המחזיק שנים רבות ואינו מצריך תחזוקה מיוחדת

מאת: LoadSEO - קידום אתריםגינון31/07/121587 צפיות
המחיר של דק סינטטי הוא זול יותר מדק רגיל ועשוי חומרים מיוחדים הנחשבים לעמידים מאוד המחיר של הדק עשוי להשתנות בהתאם לסוג ואיכות החומר

מאת: LoadSEO - קידום אתריםעיצוב גינות31/07/121277 צפיות
התקנת דק סינטטי חשוב שתעשה ע י חברה מובילה בתחום התקנת דק סינטטי ע י איש מקצוע תעשה את כל ההבדל ובכך תאפשר לכם להינות מגינה יפהפיה ובעלת מראה טבעי

מאת: LoadSEO - קידום אתריםגינון31/07/121178 צפיות
היתרון של דק סינטטי על פני דק טבעי מתייחס בעיקר לחומר ממנו הדק הסינטטי עשוי דק סינטטי עמיד מפני נזקי מזג האוויר, מזיקים, צבעו אינו דוהה ומאפשר תחזוקה קלה

מאת: LoadSEO - קידום אתריםגינון31/07/121254 צפיות
ישנם שני סוגי דשא סינטטי המאפשרים לכם ליהנות מדשא איכותי, לאורך זמן רב ובמראה נהדר סוגי הדשא הסינטטי הם דשא סינטטי ללא מילוי ודשא סינטטי עם מילוי

מאת: LoadSEO - קידום אתריםצילום30/07/121392 צפיות
חיים שכאלה הוא סרטון המספר את הסיפור של המשפחה שלכם וכולל תחקירים מקדימים, איסוף חומרים, צילום אנשים שרלוונטים לסיפור ועוד צרו קשר לפרטים נוספים

מאת: LoadSEO - קידום אתריםצילום30/07/121172 צפיות
תהליך הפקת סרט זיכרון לרוב מתחלק לתחקיר טרם יצירת הסרט, בניית התסריט בדר כ בעזרת המשפחה, צילומים בעזרת אנשי צוות נוספים ועריכה שבה מרכיבים את החלקים

מאמרים נוספים בנושא שיפוצים

מאת: רוני הכהןשיפוצים28/08/19451 צפיות
לבחור את צבע השליכט הכי נכון,

מאת: shlomy שיפוצים27/03/19954 צפיות
אם בניתם בית חדש, אתם עומדים להיכנס לדירה מקבלן או עומדים לרכוש בית מיד שניה, בוודאי שמעתם על המושג "בדק בית". בדק בית הינה בדיקה יסודית ובה בודקים את הבית על כל חלקיו השונים והמטרה של הבדיקה היא לאתר ליקויים שונים במבנה ובבניה ולאפשר לכם לדעת את מצבו האמיתי של המבנה.

מאת: Droxitשיפוצים21/03/19881 צפיות
לא תמיד יש לנו את הזמן או את הסבלנות לנסות, לטעות ולתקן. כך, גם אם הרכבת רהיטי איקאה נתפסת כמשימה לא-מאוד-מורכבת, היכולת להאציל סמכויות ולפנות את הזמן למשימות אחרות היא ככל הנראה עדיפה.

מאת: Droxitשיפוצים28/02/19653 צפיות
במקרים רבים אתם בוודאי מזמינים חשמלאי, אינסטלטור או כל הנדימן אחר שיעזור לכם עם תקלה או בעיה, עם התקנת רשת חדשה או עם חיזוק הריהוט. שיחת טלפון קצרה מגלה לכם שהמחיר תלוי בסוג העבודה, ואם יש כמה מטלות על הפרק, הרי שכל אחת מהן תעלה לכם בנפרד.

מאת: רוני הכהןשיפוצים27/01/19480 צפיות
שטיח pvc לא מוגבל מבחינת הדוגמא שמודפסת עליו,

מאת: רוני הכהןשיפוצים13/01/19478 צפיות
אנשים שאר כבר מכירים את העולם הזה על בוריו, יודעים היטב את הכמות וכיצד לנווט בתוכה, ואחרים לומדים על בשרם כי המיון של הכמות נעשה לפי שני שלבים בסיסיים טרם האקט של הרכישה.

מאת: שיפוץ קלשיפוצים30/08/18713 צפיות
כבר בגשמים הראשונים של החורף, אנחנו רואים את נזקי הרטיבות הנובעים ממים חיצוניים , היינו מי הגשם. בישראל אחוזים גבוהים מאוד מהמבנים סובלים מבעיות רטיבות מגוונות. חלקן בעיות רטיבות הנובעות ממים החיצוניים למבנה - מי גשמים, וחלקן בעיות רטיבות ונזילות הנובעות ממים "פנים מבניים" - בעיות צנרת ונזילות בקירות, רצפות ותקרות המבנה.

 
 
 

כל הזכויות שמורות © 2008 ACADEMICS
השימוש באתר בכפוף ל תנאי השימוש  ומדיניות הפרטיות. התכנים באתר מופצים תחת רשיון קראייטיב קומונס - ייחוס-איסור יצירות נגזרות 3.0 Unported

christian louboutin replica