עליית הריבית בארה"ב והשפעתה על שוק הנדל"ן האמריקאי
באמצע שנת 2004 , החליט בנק הפדרל ריזרב האמריקאי להעלות את הריבית הבסיסית במשק. הוחלט על העלאה הדרגתית, ההעלאה האחרונה שבוצעה במרץ 2005 בשיעור של 0.25% הביאה את הריבית ל- .2.75%
כתוצאה מכך, מושפעות כמובן הריביות על המשכנתאות. ריבית על המשכנתאות בארה"ב עולה בכ 2%- המשמעות הכלכלית / נדל"נית של עלייה זו היא שהאזרח האמריקאי יעדיף לשכור דירה מאשר לרכוש אותה, שכן עלות המשכנתא הופכת להיות יקרה יותר ממה שהייתה עד כה. עם המשך עליית הריביות הצפויה, עשוי להווצר מצב בו החזר המשכנתא יהיה גבוה יותר מההכנסה משכר הדירה, וכך יעדיף האזרח האמריקאי לשלם שכ"ד על פני החזר משכנתא.
אורח החיים של האזרח האמריקאי הממוצע מתבסס על תרבות של :relocation עובד אמריקאי יכול לעבור מספר פעמים במהלך חייו ממדינה למדינה בתוך ארה"ב, בעקבות מקומות תעסוקה. האמריקאי אינו מגביל את עצמו למציאת מקום עבודה בסביבת מגוריו, אלא נותן להזדמנות התעסוקה (כמו גם אקלים וחינוך טוב) להכתיב את מקום מגוריו. החלטתו של האזרח האמריקאי להעתיק את מקום מגוריו מושפעת גם מאיכות חיים מוצעת - קרי, אקלים והכנסה טובה. לכן, ישנה מגמת הגירה למדינות חגורת השמש הנהנות גם מהטבות מיסוי ומדיניות ביורוקרטית ואדמיניסטרטיבית המעודדת הגירה קלה ונוחה.
לפיכך, האמריקאי הממוצע אינו כובל את עצמו למקום מגורים אחד ע"י רכישת נכס, אלא מעדיף לשכור דירה או בית במקום בו הוא מועסק. מגמה זו מכתיבה ביקוש גבוה מאוד לנכסים להשכרה, ומכאן ששכר הדירה בארה"ב גבוה יחסית - פרמטר חשוב למשקיע הבוחן את גובה ההשקעה אל מול פוטנציאל ההכנסה. בארה"ב כיום, כ- 30-35% מהאוכלוסיה הינם בעלי דירות ואילו השאר שוכרים. למען השוואה, בישראל - 80% הינם בעלי דירות (בעלות על נכסים מקנה לישראלי הממוצע תחושת ביטחון( לעומת 20% שהם שוכרים.
יחד עם זאת, במהלך ה 5- שנים האחרונות היינו עדים לתופעה הפוכה: הריבית על משכנתאות עמדה על שיעור של 3-3.5% . באיזורים המתאפיינים באוכלוסיה צעירה החזר המשכנתא היה נמוך מההכנסה משכ"ד ולכן השוק היה אטרקטיבי במיוחד עבור רוכשי דירות שקנו דירות למטרות השכרה. בעקבות הביקוש הגבוה לדירות לרכישה בתקופה זו, כיום קיים מחסור בדירות המיועדות להשכרה. כך, מי שכיום מחזיק בדירות המיועדות להשכרה נהנה משוק בעל ביקוש אדיר וכך גם שכ"ד גבוה. זהו שוק אידיאלי למשקיעים, ועיתוי מצויין למשקיעים בנדל"ן המעוניינים בקבלת תשואות על השקעותיהם. כמו כן, ככל שתעלה הריבית על המשכנתאות, וכך גם הביקוש לדירות להשכרה, כך יעלה ערכם של דירות אלה. ככל שהריבית במשק האמריקאי יעלה ( צפי לעלייה של 2% נוספות בשנים הקרובות) יגביר את הביקוש לדירות להשכרה.
בהקשר זה יש להזכיר פוטנציאל נוסף עבור המשקיע - הקדנציה השנייה של המשכנתא - כלי נוסף
העמוד לרשות משקיעינו הוא ה-:refinance פריסה מחודשת של משכנתא לאחר תקופה של מספר - ה- refinance הוא כלי יעיל במיוחד כשערך הנכס עולה והמשכנתא החדשה מחושבת לפי הערך refinance- שנים. המעודכן. כך, משקיע מרוויח במשכנתא גם עם עליית ערך הנכס הצפוי לאור הביקוש לנכסים להשכרה,כאמור לעיל.
עם עליית הריביות במשק, כיום הריבית על המשכנתא עומדת על ממוצע של 5.25% למשקיעים בדירות המיועדות להשכרה. משכנתא זו קובעה לשנתיים (קרי, לא תושפע מהמשך עליית הריבית על המשכנתא הצפוייה לחודשים הקרובים) והדבר מהווה הזדמנות יוצאת דופן עבור המשקיע הישראלי להשקיע בפרוייקט דה פיירוייז שביוסטון.
שנת 2004 הסתיימה במגמה ברורה של ביקוש גבוה יותר מהיצע. שכ"ד החודשי הממוצע הינו בד"כגבוה משמעותית מהחזר משכנתא, והעלייה בערך הנכסים מאפשרת החזרים נאים על ההשקעה הראשונית הון עצמי). חל גידול קבוע באוכלוסיה, שעולה על כמות הדיור המוצע. עלות הבנייה נשארת קבועה והתחזיות הינן אופטימיות. בקצרה, אנו בעיצומה של אחת התקופות הטובות ביותר בתחום הנדל"ן בארה"ב.
ליג סיטי יוסטון - עליית הריבית והשפעתה על האזור
ליג סיטי הוא פרבר יוקרתי של יוסטון - מרכז הפיתוח של נאסא יושב בליג סיטי. נאסא לבד מעסיקה מעל 3000 איש המתגוררים באיזור. שלושת החברות הגדולות ביותר בעולם בתחום פיתוח המנועים והרקטות נמצאות גן הן באיזור: פרט אנד ווטני , מקדונלד דאגלס)באוניג), לוקהיד מרטין.לוקהיד ופרט אנד ווטני זכו לפני חצי שנה במכרז של חיל הים האמריקאי לפתח את מנועי F16 ו-F 14. לצורך כך מגוייסים כעת כ 3600 עובדים חדשים . בנוסף, במהלך 2004 נוספו עוד 30,000 מקומות עבודה חדשים ביוסטון בשל התפתחות של חברות באיזור. גיוס של מספר עובדים כזה באזור כמו ליג סיטי משמע עלייה מדהימה בביקושים לשכירות ועלייה בערך הנכסים שנמצאים בבעלות משקיעים שמאפשרים השכרה בפרוייקט יוקרתי. בנוסף, ליג סיטי נהנה מגידול שנתי באוכלוסיה של כ 6%- ידוע ברמת החינוך הגבוה בעיר, ומושך אליו קהל איכותי בסטטוס סוציו- אקונומי גבוה, אנשים המחזיקים בתפקידי ניהול מרכזיים בשוק העבודה של התעשייה וההיי- טק באיזור יוסטון.
אין לראות במידע ו/או התכנים המופיעים כמתן יעוץ ו/או מצג כלשהו. המידע המובא לעיל הינו אינפורמטיבי בלבד ולא נועד לשמש הצעה, המלצה או שידול לרכישה או השקעה. אין להסתמך על המידע ו/או התכנים לצורך קבלת החלטות בנושאים כלכלים ו/או כספיים ו/או אישיים ו/או ביטוחיים ו/או אחרים. עליך לפנות ליועץ מוסמך בכל תחום.
ביתני תערוכה