מדריך לקניית דירה – מאחורי הקלעים של הדירות

מי שבונה דירות חדשות אינם היזמים אלא קבלני הביצוע.
להבדיל מפרסום מסיבי מצד יזמים, קבלני הביצוע מסתפקים בתליית שלט על המנוף באתר הבנייה.
הקושי של קבלני הביצוע, התחרות והמרווחים האפסיים עלולים לזעזע את כל ענף הנדל"ן, ומדובר כאן על סכנה למשק כולו.

בשורה התחתונה ובמצב התמחור של היום, קבלן ביצוע מרוויח 5% בלבד על היקף עבודתו, כשפועל בנין סיני מרוויח 600 ₪ ליום עבודה, בשל מצוקת עובדים זרים. בשל המגבלות על מספר העובדים הזרים ומיעוטם, שכרם עלה משמעותית בשנים האחרונות. בשורה התחתונה, עליית שכר העבודה יכולה לייקר מחיר של בניית דירה חדשה בעשרות אלפי שקלים.
רווח של קבלן ביצוע נמוך מרווח של יזם, בהתחשב במרכיב הסיכון.
קבלן ביצוע מרוויח על העבודה שהוא מבצע על פי החוזה, ואילו יזם מרוויח בממוצע 15% בשל הסיכון העסקי שהוא לוקח בכל פרוייקט. בסופו של יום, היזם הוא זה שצריך למכור את הדירות.
יזמים קטנים משלמים לקבלני ביצוע מוכרים וגדולים, כדי למכור דירות יותר בקלות ללקוחות חשדניים.
קבלנות ביצוע זה מקצוע. יזמות זה ענין של מימון ושיווק.
יזם קונה את הקרקע, משלם על הבנייה וצריך למכור ברווח מול תנאי השוק. יזם צריך לספוג עלייה בשכר כוח אדם ובעלויות חשמל וחומרי גלם (כגון בטון, ברזל ומלט).

 מחירי הדירות לא יורדים גם מהסיבה שהבנקים לא רוצים שירדו. הבנקים מקשים במימון ליזמים, מכיוון שהבנקים לא רוצים עודף בניה ולא ירידה במחירי הדירות. יוצא שהבנקים מווסתים את היקף הבניה היום ובעתיד. משרד השיכון לא יכול להציף את שוק הנדל"ן בקרקעות בלי שקבלנים יוכלו לקבל הלוואות מבנקים. שורה תחתונה - הבנקים שולטים, ולא רוצים ירידות מחירים גדולות, מכיוון שיש להם מאות אלפי תיקי משכנתאות פתוחים.

יועץ השקעות בנדל"ן ידגיש שירידה גדולה במחירי הדירות עלולה לבוא במקרה של משבר כלכלי משמעותי. מובטלים אינם מסתכנים וכידוע אנשים זקוקים למשכנתא כתנאי לקנייה. למי ששכח, התחייבות ל 25 שנים לוקחים על בסיס 3 דפי חשבון אחרונים עם תלושי משכורת.

השיח הציבורי היום, בשיחות שישי בערב, מתרכז סביב נושא הדיור, והורים לזוגות צעירים שוברים את הראש כיצד לסייע לדור הצעיר לפרוץ את מעגל השכירות.