חפש מאמרים:
שלום אורח
06.06.2020
 
   
מאמרים בקטגוריות של:

   
 

תמ"א 38 - אודות התוכנית וכיצד לחשב תמורה לדיירים

מאת: אנשי העירנדל"ן28/07/2012640 צפיות שתף בטוויטר |   שתף בפייסבוק

אודות תמ"א 38

רקע:

מדינת ישראל ממוקמת באזור פעיל מאוד מבחינה סיסמית ונמצאת לפיכך בסיכון גבוה לרעידות אדמה.

במהלך ההיסטוריה התרחשו בישראל עשרות רעידות אדמה, חלקן הרסניות. רעידת אדמה חזקה עלולה להתרחש בישראל בכל יום.

על פי ההערכות, מבנים רבים בישראל לא יעמדו ברעידה חזקה. מבנים אלה, ככל הנראה, לא נבנו על פי התקן המחמיר לעמידות מבנים ברעידות אדמה (ת"י 413) שנכנס לתוקף ב- 1975.

לפיכך, כל מבנה שנבנה לפני תחילת שנות ה- 80, ככל הנראה, לא עומד בדרישות התקן.

(תמ"א 38 יוצאת מנקודת הנחה כי הוראות התקן לא יושמו מיד עם אישורו, לאור משכי הזמן הארוכים יחסית של תהליכי התכנון, הרישוי והבניה).

הקביעה לגבי עמידות מבנה לרעידת אדמה נעשית באמצעות בדיקה של כל מבנה ספציפי ע"י בעלי מקצוע מתאימים ובאחריות בעל הנכס.

לא ניתן למנוע רעידות אדמה, אך ניתן להיערך לקראתן וכך להקטין את הנזק שהן גורמות. על הציבור לפעול לחיזוק מבנים שלא נבנו על פי דרישות התקן.

הפתרון: תמ"א 38.

מטרות התוכנית:

לקבוע הסדרים תכנוניים כחלק ממכלול רחב של הסדרים כלכליים, חוקיים ואחרים לשיפור מבנים וחיזוקם לצורך עמידותם בפני רעידות אדמה.

לקבוע הנחיות לחיזוק מבנים קיימים כדי לשפר עמידותם בפני רעידות אדמה, ולשם כך לזהות ולאפיין סוגי מבנים שיש לחזק.

לעודד ביצוע חיזוק המבנים כאמור ע"י תוספות בניה באמצעות:

- יצירת מסגרת סטטוטורית שתאפשר מתן היתרי בניה לשינויים במבנים לצורך חיזוקם מכח

התוכנית.

- קביעת תנאים למימוש תוספות הבניה שיותרו בגין חיזוק המבנים.

על מי התכנית חלה:

- התוכנית חלה על כל שטח מדינת ישראל.

- התוכנית חלה על מבנים קיימים אשר הוצא היתר לבנייתם לפני ה-1 בינואר 1980 למעט מבנים

העומדים בתקן ישראלי (ת"י) 413.

תקן ישראלי 413 אושר לראשונה בשנת 1975 עד למועד זה לא היה תקן מחייב לבניה עמידה בפני רעידות אדמה.

ועל כן התוכנית, תמ"א 38, חלה על מבנים קיימים שהיתר לבנייתם הוצא קודם ל-1 בינואר 1980.

התוכנית אינה מונעת את חיזוקם של מבנים שניבנו מאוחר יותר כל זאת ללא קבלת תוספות הבניה המפורטות בתוכנית.

כיצד לחשב את התמורה ??

בפרויקטים רבים בתחום התמ"א 38 עולה השאלה האם התמורות שניתנו לדיירים אכן משקפות את שווי זכויות הבניה (שווי הגג) שמקבל היזם.

בעסקת תמ"א 38  "מוכרים" הדיירים ליזם את זכויות הבניה בגג, בגין זכויות אלו מעניק היזם לדיירים שירותי בניה,  פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין קובע מכירת זכויות בנייה מכוח תמ"א 38 פטורה ממס שבח כל עוד התמורה בגין מכירת זכויות אלו ניתנת בצורת שירותי בניה, שירותי בניה לפי תכנית תמ"א 38 מוגדרים כ: חיזוק הבנה לרעדות אדמה, שיפוץ הבניין, התקנת מעלית, הרחבת הדירות , חניה וכיסוי כל הוצאות הפרויקט, כל הטבה מעבר למפורט להלן תחויב במיסים.

כיצד לוודא שאכן הגג ושווי זכויות הבניה, עולות בקנה מידה אחד ותואמות את התמורה שמקבלים הדיירים ?

לרוב במידה ולבניין לא ניתן להוסיף הרחבות כלל (מרפסות, ממ"דים או הרחבות בניה) לדירות קיימות או דוגמא אחרת בו לבניין קיימת מעלית מלכתחילה, בעסקות כאלו יתכן ששווי הגג שמוסרים הדיירים גדול יותר משווי התמורה הניתנת להם, חשוב לציין במקרים רבים יתכן גם שהתמורה לדיירים עולה על שווי הגג. בנוסף אציין שהתמורה המשמעותית ביותר הן מבחינת חשיבותה והן מבחינה כספית היא חיזוק המבנה לרעידות אדמה לרוב דיירים נוטים לשכוח זאת ולוקחים זאת כמובן מאליו .

הדרך הטובה והמקובלת לבדוק זאת היא ע"י שמאי מוסמך, בפרויקטים אותם אנו מנהלים , אנו מציעים לדיירים לבחור שמאי מטעמם , על השמאי להעריך את שווי הגג וזכויות הבניה, לאחר מכן אנו מעבירים לשמאי מפרט טכני מלא , השמאי מעריך את המפרט וקובע את שווי התמורות שניתנות לדיירים בכסף. במידה ושווי התמורות נמוך משווי הגג על היזם לפצות את הדיירים בהפרש.

הדרך לעיל הינה השקופה הוגנת ביותר, לדיירים ניתנת מלואה התמורה בפרויקט. לדיירים חשוב לדרוש זאת מהיזם, רק בדרך זו תוכלו להבטיח את זכויותיכם ולוודא שקיבלתם תמורה נאותה לרכושכם.

הכותב הוא מנכ"ל חברת אנשי העיר העוסקת בפרויקטים בתחום התמ"א 38 בתל אביב

להרחבה בנושא כנסו לקישור הבא:

www.city-people.co.il

 



תגיות המאמר: בניה, תמא 38, תמורה לדיירים


 
     
     
     
   
 
אודות כותב המאמר:

אנשי העיר -  חברת אנשי העיר הינה החברה המובילה בתחום התמ"א 38 בתל אביב.

החברה הינה ממייסדי חטיבת תמ"א 38 והתחדשות עירונית באיגוד לשכות המסחר. מנכ"ל אנשי העיר מכהן בהנהלת החטיבה זו ובנוסף החברה מובילה מספר צוותי פעולה תוך שיתוף פעולה צמוד עם גורמי הממשלה הרלוונטיים (משרד האוצר, משרד הפנים, משרד השיכון והבינוי).

לחברה יש ניסיון רב בביצוע פרויקטים בתל- אביב כולל בניינים לשימור, בניינים להריסה ובניינים הדורשים חיזוק ותוספת יחידות דיור.

חברת אנשי העיר הינה מבין החברות הבודדות הנמצאות המאגר קבלנים מורשים של עיריית תל אביב, עיריית תל אביב באמצעות חברת "עזרה וביצרון"  הקימה שנת 2012 מאגר קבלנים מורשים לביצוע תמ"א 38 בו נמצאות שבע חברות בלבד , החברות נבחרו בקפידה מתוך מאות חברות העוסקות בתמ"א 38, מאגר קבלנים זה הינו ייחודי לעיריית תל אביב וטרם נוסה ברשות מקומית כלשהי בארץ.  החברות שנבחרו הינן המתאימות לביצוע תמ"א 38 ועומדות בתנאי הסף מחמירים ביותר והמקיפים מגוון רחב של נושאים שהבולטים ביניהם: איתנות פיננסית וניסיון בביצוע פרויקטים מסוג זה.

מסקר שערכה התאחדות הקבלנים נמצא שלשמונים אחוז (80%) מהעוסקים התחום התמ"א 38, אין את המיומנויות הנדרשות וההכשרה לביצוע פרויקט בתחום.

החברה מבצעת בימים אלה את אחד מהפרויקטים הראשונים בתל אביב בתחום תמ"א 38,  הניסיון הביצועי המוכח בבנייה על בניינים קיימים וחיזוקם מעניקים לקבוצה יתרון משמעותי בתחום החיזוק והבינוי ולבעלי הדירות שותף אמין למימוש הפרויקט.

למעבר לאתר אנשי העיר לחץ על הקישור:

http://www.ctiy-people.co.il

 
     
   
 

מאמרים נוספים מאת אנשי העיר

מאמרים נוספים בנושא נדל"ן

מאת: רונית אלפסינדל"ן01/05/20152 צפיות
תפקידו של עורך דין מקרקעין הוא להבטיח שהעסקה שאתם חותמים עליה בטוחה עבורכם ולשמור על כל הזכויות שלכם בעסקה, לכן, כשאתם מבצעים עסקת נדל”ן, רצוי לקחת עורך דין שמומחה בתחום הנדל"ן. עורך דין מומחה בתחום הנדל"ן יוודא בעבורכם כי העסקה שאתם חותמים עליה משתלמת בעבורכם, וכך עשוי לחסוך לכם

מאת: טלנדל"ן04/09/182487 צפיות
יזם הנדל"ן אלדד פרי, העומד בראש קבוצת אלדד פרי, סבור כי הביקוש הגובר להשקעות בענף הנדל"ן המסחרי, ובייחוד הביקוש המוגבר מצד משקיעים לרכישת משרדים להשקעה

מאת: טלנדל"ן20/08/182414 צפיות
קבוצת אלדד פרי, מהבולטות בענף הנדל"ן בישראל, מציגה שורה של מינויים חדשים ומבטיחים אשר נועדו, לדבריו של אלדד פרי, יו"ר הקבוצה, לעבות את שדרתה הניהולית של הקבוצה.

מאת: טלנדל"ן16/07/182411 צפיות
התחדשות עירונית לכל גווניה זוכה לתהודה רבה בישראל, כשרבים רואים בה את הדרך הריאלית ביותר לשיפור מצב הדיור בארץ.

מאת: אור מחשביםנדל"ן01/07/181765 צפיות
אם גם אתה מעוניין להתחיל להרוויח סכומים גדולים באופן פסיבי ובלי להשקיע מאמץ וכוח, הרי שתחום הנדל"ן הוא האפיק הנכון להשקעה.

מאת: טלנדל"ן10/06/181264 צפיות
התנודתיות המאפיינת כיום את עולם ההשקעות הפיננסי מביאה לעלייה מתמדת באחוזי ההשקעה בנדל"ן. היציבות, התשואה הפוטנציאלית הגבוהה...

מאת: עופר שלונדל"ן18/05/18988 צפיות
כמה מכם מעוניינים להתחיל להשקיע בעולם הנדל״ן אבל לא יודעים איך ואיפה להתחיל? איך לאתר נכס טוב שיעניק תשואה טובה בעתיד, איפה נמצאות ההזדמנויות הגדולות, וכמה עליכם להשקיע?

 
 
 

כל הזכויות שמורות © 2008 ACADEMICS
השימוש באתר בכפוף ל תנאי השימוש  ומדיניות הפרטיות. התכנים באתר מופצים תחת רשיון קראייטיב קומונס - ייחוס-איסור יצירות נגזרות 3.0 Unported

christian louboutin replica