רקע -
תיקון 84 לחוק התכנון והבניה מיסד את הליך ההתדיינות בפני שמאי מכריע לעניין חבות אפשרית בתשלום היטל השבחה וגובהה, ויצר הזדמנות מאוזנת לצדדים החלוקים ביניהם להתדיין בפני גורם מקצועי עשיר בניסיון רלוונטי ונטול פניות.
יתרה מכך, ההנחיה כי עיקרי הטיעון ותוצאות הפסיקה יפורסמו במאגר מידע פומבי, חושפים "לאור השמש" את בסיס ההליך.
משכך, האתגר המקצועי שהונח בפני שמאי הצדדים תרם להגברת רמת ההעמקה וההתדיינות בפרק זמן קצר יחסית.
אופן ניהול ההליך -
שמאי הצדדים מכוונים אלומות אור מקצועיות, כך שבפני השמאי המכריע תעמוד תמונה מקצועית שלמה מקיפה ומאוזנת טרם מתן הכרעתו.
עמדות הצדדים המנוגדות זו לזו, מובהרות היטב גם דרך ניהול ההליך בו השמאי המכריע מפנה שאלות לשמאי הצדדים על דרך של חקירה נגדית "בזמן אמת".
מעמדו של השמאי המכריע -
כיום מכהנים 19 שמאים מכריעים, לתקופה של 10 שנים (או עד גיל 70), בהתאם למינוי של יו"ר מועצת שמאי המקרקעין. מניסיוני התדיר בייצוג בפני שמאים מכריעים, ובראייתי כמייצג בקשת רחבה של תיקים, נדרשת היערכות מוקדמת מעמיקה ויסודית לחלופות תחשיביות שונות, ופיענוח נתיבים חוקיים-תכנוניים קריטיים בדרך לתוצאה המיוחלת. בניגוד לחבות במס שבח בה מחיר העסקה במרבית המקרים משקף את התמורה הראויה והמוערכת ע"י רשויות המס, הרי שבמסלול היטל ההשבחה, נדרש לעיתים קרובות להצביע על ערכי שווי למועדים שונים המשוקללים בניתוח זכויות בניה, המגלמים את כלל השפעותיה של כל תכנית ותכנית, לרבות ביצוע מטלות ציבוריות. בידי השמאי המכריע מסורה אחריות מקצועית רבה לקבוע את המשקל הראוי והאיכותי שיש לתת לכל אחד מטיעוני הצדדים (אם בכלל), ולהגיע בדרך של חקירה עצמאית למסקנה בדבר כלל הסוגיות הנדונות – האם נוצר אירוע משביח ?, אם כן – מי החייב בדין ?, האם נוצרה השבחה ?, ואם כן – מה גובהה. למוסד השמאי המכריע מעמד של מעין "שמאי על" (בורר), הנתמך בפסיקה בה נקבע לא אחת כי מצומצמת ומוגבלת עד מאד דרך הגשת השגה או ערעור על החלטתו, והינה רק במקרים מיוחדים דוגמת הוכחת משוא פנים, ביסוס כי נפל דופי או פגם חמור בניהול ההליך, קרבה לאחד הצדדים שלא גולתה טרם פתיחה בהליך וכו'.
כאמור, "ערכאות על" דוגמת ועדת ערר לתכנון ולבניה ובית משפט לעניינים מנהליים, לעיתים תכופות, מגלות דעתן כי ההבנה וההכרה הינן כי השמאי המכריע הינו הסמכות המקצועית העליונה בנושאים שמאיים, ורק סטיה מתקינות ההליך או התעלמות והשמטת נתונים יכולה להוות צוהר ו"חלון הזדמנויות" לדיון מחודש בהכרעה עבור מגיש ההשגה.
שמאי בעלים -
משכך, חזקה על שמאי הבעלים שמתמודד עם דרישת ועדה מקומית לתכנון ולבניה (לחיוב נישום אותו הוא מייצג), להיות בקיא לפרטי פרטים באופן אבסולוטי, בכל מרכיב ומרכיב ב"סיפור המעשה" שקדם להוצאת השומה. בנוסף, שמאי הבעלים נדרש לחשיפת הבקיאים המקצועיים בשומת הועדה ופרשנותה ביחס להוראות התכניות הנדונות. דוגמא מקרית, לעיתים קומפלציה של תכניות המוצגות יחדיו ע"ג תשריט אחד (שלא בכוונה) אינן תואמות במדוייק בקנה המידה למיקומים המקוריים של כל תכנית ותכנית ועלולות לשבש את המסקנה הנגזרת מכך. זו ואף זו, שמאי הבעלים נדרש לשקלל את אותן מטלות שונות לייזום וביצוע שהונחו לפתחם של הבעלים, ו"נשתכחו" לכאורה בחלוף אישור התכנית.