חפש מאמרים:
שלום אורח
21.02.2020
 
   
מאמרים בקטגוריות של:

   
 

שמאי מכריע להיטל השבחה

רקע -

תיקון 84 לחוק התכנון והבניה מיסד את הליך ההתדיינות בפני שמאי מכריע לעניין חבות אפשרית בתשלום היטל השבחה וגובהה, ויצר הזדמנות מאוזנת לצדדים החלוקים ביניהם להתדיין בפני גורם מקצועי עשיר בניסיון רלוונטי ונטול פניות.

יתרה מכך, ההנחיה כי עיקרי הטיעון ותוצאות הפסיקה יפורסמו במאגר מידע פומבי, חושפים "לאור השמש" את בסיס ההליך.

משכך, האתגר המקצועי שהונח בפני שמאי הצדדים תרם להגברת רמת ההעמקה וההתדיינות בפרק זמן קצר יחסית.

אופן ניהול ההליך -

שמאי הצדדים מכוונים אלומות אור מקצועיות, כך שבפני השמאי המכריע תעמוד תמונה מקצועית שלמה מקיפה ומאוזנת טרם מתן הכרעתו.

עמדות הצדדים המנוגדות זו לזו, מובהרות היטב גם דרך ניהול ההליך בו השמאי המכריע מפנה שאלות לשמאי הצדדים על דרך של חקירה נגדית "בזמן אמת".

מעמדו של השמאי המכריע -

כיום מכהנים 19 שמאים מכריעים, לתקופה של 10 שנים (או עד גיל 70), בהתאם למינוי של יו"ר מועצת שמאי המקרקעין. מניסיוני התדיר בייצוג בפני שמאים מכריעים, ובראייתי כמייצג בקשת רחבה של תיקים, נדרשת היערכות מוקדמת מעמיקה ויסודית לחלופות תחשיביות שונות, ופיענוח נתיבים חוקיים-תכנוניים קריטיים בדרך לתוצאה המיוחלת. בניגוד לחבות במס שבח בה מחיר העסקה במרבית המקרים משקף את התמורה הראויה והמוערכת ע"י רשויות המס, הרי שבמסלול היטל ההשבחה, נדרש לעיתים קרובות להצביע על ערכי שווי למועדים שונים המשוקללים בניתוח זכויות בניה, המגלמים את כלל השפעותיה של כל תכנית ותכנית, לרבות ביצוע מטלות ציבוריות. בידי השמאי המכריע מסורה אחריות מקצועית רבה לקבוע את המשקל הראוי והאיכותי שיש לתת לכל אחד מטיעוני הצדדים (אם בכלל), ולהגיע בדרך של חקירה עצמאית למסקנה בדבר כלל הסוגיות הנדונות – האם נוצר אירוע משביח ?, אם כן – מי החייב בדין ?, האם נוצרה השבחה ?, ואם כן – מה גובהה. למוסד השמאי המכריע מעמד של מעין "שמאי על" (בורר), הנתמך בפסיקה בה נקבע לא אחת כי מצומצמת ומוגבלת עד מאד דרך הגשת השגה או ערעור על החלטתו, והינה רק במקרים מיוחדים דוגמת הוכחת משוא פנים, ביסוס כי נפל דופי או פגם חמור בניהול ההליך, קרבה לאחד הצדדים שלא גולתה טרם פתיחה בהליך וכו'.

כאמור, "ערכאות על" דוגמת ועדת ערר לתכנון ולבניה ובית משפט לעניינים מנהליים, לעיתים תכופות, מגלות דעתן כי ההבנה וההכרה הינן כי השמאי המכריע הינו הסמכות המקצועית העליונה בנושאים שמאיים, ורק סטיה מתקינות ההליך או התעלמות והשמטת נתונים יכולה להוות צוהר ו"חלון הזדמנויות" לדיון מחודש בהכרעה עבור מגיש ההשגה.

שמאי בעלים -

משכך, חזקה על שמאי הבעלים שמתמודד עם דרישת ועדה מקומית לתכנון ולבניה (לחיוב נישום אותו הוא מייצג), להיות בקיא לפרטי פרטים באופן אבסולוטי, בכל מרכיב ומרכיב ב"סיפור המעשה" שקדם להוצאת השומה. בנוסף, שמאי הבעלים נדרש לחשיפת הבקיאים המקצועיים בשומת הועדה ופרשנותה ביחס להוראות התכניות הנדונות. דוגמא מקרית, לעיתים קומפלציה של תכניות המוצגות יחדיו ע"ג תשריט אחד (שלא בכוונה) אינן תואמות במדוייק בקנה המידה למיקומים המקוריים של כל תכנית ותכנית ועלולות לשבש את המסקנה הנגזרת מכך. זו ואף זו, שמאי הבעלים נדרש לשקלל את אותן מטלות שונות לייזום וביצוע שהונחו לפתחם של הבעלים, ו"נשתכחו" לכאורה בחלוף אישור התכנית.

 





 
     
     
     
   
 
אודות כותב המאמר:

דני מור - שמאי מקרקעין (אונ' ת"א), כלכלן (אונ' י"ם), מוסמך במינהל עסקים (אונ' בר-אילן)

 
     
   
 

מאמרים נוספים מאת דני מור - שמאי מקרקעין וכלכלן

מאת: דני מור - שמאי מקרקעין וכלכלןנדל"ן03/07/151646 צפיות
"המפתחות" העיקריים לקידום הליך מקצועי סדור שיגיע לידי גמר – הבסיס להתנעת ההליך הינו לימוד "סל הזכויות" המוקנה לפרויקט מתוקף תכניות היסטוריות ומכח התמ"א, והקלות ככל שמחויב. ישנן חלופות שונות לקידום הליך תכנוני אשר בחירה בהן מכתיבה את משך הזמן המשוער לאישור, במקביל להיקף הזכויות המרבי הניתן למיצוי בכל הליך. תיאום ציפיות ריאליות, בחירת אנשי מקצוע נכונים, רתימת כלל הדיירים להליך

מאמרים נוספים בנושא נדל"ן

מאת: טלנדל"ן04/09/182117 צפיות
יזם הנדל"ן אלדד פרי, העומד בראש קבוצת אלדד פרי, סבור כי הביקוש הגובר להשקעות בענף הנדל"ן המסחרי, ובייחוד הביקוש המוגבר מצד משקיעים לרכישת משרדים להשקעה

מאת: טלנדל"ן20/08/182138 צפיות
קבוצת אלדד פרי, מהבולטות בענף הנדל"ן בישראל, מציגה שורה של מינויים חדשים ומבטיחים אשר נועדו, לדבריו של אלדד פרי, יו"ר הקבוצה, לעבות את שדרתה הניהולית של הקבוצה.

מאת: טלנדל"ן16/07/182253 צפיות
התחדשות עירונית לכל גווניה זוכה לתהודה רבה בישראל, כשרבים רואים בה את הדרך הריאלית ביותר לשיפור מצב הדיור בארץ.

מאת: אור מחשביםנדל"ן01/07/181701 צפיות
אם גם אתה מעוניין להתחיל להרוויח סכומים גדולים באופן פסיבי ובלי להשקיע מאמץ וכוח, הרי שתחום הנדל"ן הוא האפיק הנכון להשקעה.

מאת: טלנדל"ן10/06/181193 צפיות
התנודתיות המאפיינת כיום את עולם ההשקעות הפיננסי מביאה לעלייה מתמדת באחוזי ההשקעה בנדל"ן. היציבות, התשואה הפוטנציאלית הגבוהה...

מאת: עופר שלונדל"ן18/05/18930 צפיות
כמה מכם מעוניינים להתחיל להשקיע בעולם הנדל״ן אבל לא יודעים איך ואיפה להתחיל? איך לאתר נכס טוב שיעניק תשואה טובה בעתיד, איפה נמצאות ההזדמנויות הגדולות, וכמה עליכם להשקיע?

מאת: דודישנדל"ן16/03/181359 צפיות
דירות בנווה צדק תמיד הרגישו לי אפופות קסם כלשהו, משהו אקזוטי, זר, לקוח מאגדה אפילו. ובתור אחת שהחלום שלה הוא לחיות בתוך פנטזיה, תמיד נמשכתי מאד לשכונה הזאת.

 
 
 

כל הזכויות שמורות © 2008 ACADEMICS
השימוש באתר בכפוף ל תנאי השימוש  ומדיניות הפרטיות. התכנים באתר מופצים תחת רשיון קראייטיב קומונס - ייחוס-איסור יצירות נגזרות 3.0 Unported

christian louboutin replica