חפש מאמרים:
שלום אורח
02.03.2024
 
   
מאמרים בקטגוריות של:

   
 

התמודדות מול צו הריסה- מה ניתן לעשות? מדריך נבוכים

מאת: בנימין קלינגרשלטון מקומי03/09/20194749 צפיות שתף בטוויטר |   שתף בפייסבוק




מ גם אם קיבלת צו הריסה או צו הפסקת עבודה, יש פתרון לבעייה צו הריסה מנהלי וחוק התכנון והבנייה

תכליתו של סעיף 238א לחוק התכנון והבנייה, שמכוחו מוצאים צווי הריסה מינהליים על-ידי ראשי ועדות התכנון והבנייה, הנה מתן מענה מיידי ויעיל למיגורה של תופעת הבנייה הבלתי חוקית, תוך שמירה על שלטון החוק – בכלל, ועל דיני התכנון והבנייה – בפרט.

צווי ההריסה המינהליים נועדו לסלק על-אתר בנייה בלתי חוקית, בעודה בחיתוליה, כדי למנוע קביעת עובדות מוגמרות בשטח. השופטים מתייחסים לצו ההריסה כאחד מהאמצעים החשובים והאפקטיביים שהוקנו לרשויות התכנון לשם אכיפה יעילה של הפרות חוקי התכנון והבנייה, ומיגור עבירות הבנייה באיבן, אשר חיוני להפעילו נוכח מימדיה הנרחבים של הבנייה הבלתי חוקית והצורך לעקור מן השורש תופעה פסולה זו שהייתה לרעה חולה במחוזותינו (רע"פ מלכיאל נ' מדינת ישראל). 

מהם התנאים להוצאת צו הריסה מנהלי?

סעיף 238א(א) לחוק קובע, כי תנאי להוצאת צו הריסה מינהלי על-ידי יו"ר ועדה מקומית לתכנון ובנייה, הנו הגשת תצהיר חתום בידי מהנדס הוועדה המקומית, המציין כי לפי ידיעתו הוקם הבניין ללא היתר בנייה או בחריגה מהיתר בנייה, כי לפי ידיעתו לא נסתיימה הקמת הבניין או שנסתיימה לא יותר מששים ימים לפני הגשת התצהיר, וכי ביום הגשת התצהיר הבניין לא מאוכלס או שהוא מאוכלס תקופה שאינה עולה על שלושים יום. כמו כן מורה סעיף 238א(ב) לחוק, כי לא יינתן צו הריסה מינהלי אלא לאחר התייעצות עם היועץ המשפטי של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

מהן העילות לביטול צו הריסה מנהלי?

העילות לביטולו של צו הריסה מינהלי הנן מצומצמות וצרות בהיקפן. סעיף 238א(ח) לחוק, מתייחס לשתי עילות ביטול:

  • אם הבנייה "בוצעה כדין",
  • אם הוכח "שביצוע הצו אינו דרוש לשם מניעת עובדה מוגמרת".
  • על-פי הפסיקה, העילה השנייה נבחנת בהתאם לקריטריונים שנקבעו בסעיפים 238א(א)(2) ו-(3) לחוק, כלומר, אם מדובר בבנייה שנסתיימה מעל ששים יום לפני מועד הגשת התצהיר ליו"ר הוועדה המקומית, וכן בבנייה שאוכלסה מעל שלושים יום לפני אותו מועד.

    בנוסף לשתי העילות האמורות, נפסק כי לבית-המשפט לעניינים מקומיים סמכות ביקורת והתערבות בצו הריסה מינהלי, אם נפל בו פגם שעניינו העדרו של יסוד מהיסודות החוקיים שיש בהם כדי להקנות לו תוקף.

    ההלכה הפסוקה מורה כי בית-המשפט לעניינים מקומיים מוסמך לבטל צו הריסה מינהלי אם נפלו בו "פגמים חמורים" שיש בהם כדי להביא להצהרה על בטלות הצו מעיקרו. עוד הודגש בפסיקה, כי על-רקע תכליתו של סעיף 238א, עילות הביקורת השיפוטית מצומצמות, ואף "יש להיזהר שלא לשים את הסמכות להוציא צו הריסה מינהלי בסד, באופן שישבש את האפשרות להילחם בבנייה הבלתי חוקית".

    בהקשר זה הודגש בפסיקה, כי זכות הקניין, שהנה זכות יסוד חוקתית, נסוגה מפני אינטרס הכלל, שנקבע בדיני התכנון והבנייה, וכי "באיזון שבין זכות הקניין לבין איסור הבנייה בלא היתר, יד האיסור על העליונה".

    בית-משפט מוסמך לעכב ביצועו של צו הריסה מינהלי, אף אם לא נפלו בו פגמים המביאים לבטלותו, ואולם לאור תכליתו של הצו יעשה הדבר אך במקרים חריגים ויוצאי דופן. על-רקע התכלית החקיקתית שביסוד סעיף 238א לחוק, נפסק כי צווי הריסה מינהליים, שאין עילה לביטולם, יעוכבו רק במקרים חריגים ויוצאי דופן, כמו למשל כאשר היתר הבנייה נמצא בהישג יד.


    לסיכום,

    בבקשה לביטול צו הריסה מינהלי נקודת המוצא הנה, כי הצו ניתן כדין, וזאת על-רקע חזקת תקינות המעשה המינהלי. על-כן, על העותר כנגד הצו רובץ הנטל להוכיח כי קמה עילה לביטולו. מומלץ לפנות אלינו בהקדם האפשרי לשם קבלת מידע מקצועי.

    לאחר סיכום,

    קיבלתם צו הריסה? ככל שתמהר לפעול כנגדו כך גדלים הסיכויים שתוכל לבטלו. למרות שמדובר בענישה מנהלתית, בתי-המשפט מגבילים לעיתים את הרשויות המקומיות.

    צו הריסה מנהלי המוצא על-ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בעקבות בניה בלתי חוקית מהווה, בדרך כלל, מכה לא קטנה לבעלי המבנה. הדבר גורר תוצאות קשות אף יותר כאשר לצו נלווה גם כתב אישום (שהרי המדובר גם בעבירה פלילית). במהלך השנים האחרונות הרחיבו בתי-המשפט את עילות התקיפה של צווי ההריסה המנהליים. כמו במקרים אחרים משתפרים בדרך כלל הסיכויים לביטול הצו ככל שהטיפול המשפטי מתחיל בשלב מוקדם יותר. 
    סמכותו של יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לצוות על הריסת מבנה בתחום שיפוטו מעוגנת בהוראת החוק[1] הקובעת כי
    "הוקם בנין חורג, לרבות ללא היתר או בסטיה מהיתר או מתוכנית או הוחל בהקמתו של בנין כאמור, רשאי יושב ראש הוועדה המקומית לצוות בכתב שהבנין, או חלק ממנו שהוקם או שהוחל בהקמתו ללא היתר או בסטיה מהיתר או מתוכנית, יהרס, יפורק או יסולק, ובלבד שהוגש לו תצהיר חתום ביד מהנדס הוועדה המקומית או מהנדס הרשות המקומית או מהנדס אחר או אדריכל, שאחד מהם הסמיכו לכך, המציין כי - הבניין הוקם ללא היתר או שהבניין חורג ובמה הוא חורג; ושלא נסתיימה הקמת הבניין או שנסתיימה לא יותר משישים ימים לפני יום הגשת התצהיר" 
    בבית-המשפט העליון נפסק, תחילה, כי עילות הביקורת השיפוטית של בית-המשפט על צו הריסה מינהלי הן שתיים בלבד - אלו שנקבעו במפורש בחוק[2] והמורות כי
    "לא יבטל ולא יתלה בית המשפט צו הריסה מינהלי אלא אם הוכח לו שהבניה שבגללה ניתן הצו בוועדה כדין או שביצוע הצו אינו דרוש לשם מניעת עובדה מוגמרת"
    יחד עם זאת, בפסיקה מאוחרת[3], הורחב מיתחם עילות הביקורת השיפוטית על צו הריסה מינהלי. כך למשל נקבע כי
    "הכלל הוא שבית-המשפט, המבקר צו הריסה מינהלי, יכבד את לשונו של סעיף 238א ולא יתערב בפגמים שאינם מנויים באותו סעיף... כלל זה כפוף לחריג אחד: שצו ההריסה נפגם בפגם חמור כל כך העושה את הצו בטל מעיקרו" 
    יוצא איפוא, כי בהלכה הפסוקה, נקבע, כי קיימות שלוש עילות, לפיהן רשאי בית-המשפט לבטל, על-פי שיקול דעתו, את צו ההריסה המינהלי או להתלות את תוקפו: לפי שתי העילות הקבועות בחוק וכן לפי העילה השלישית - יציר הפסיקה - פגם חמור מאד בצו ההריסה המינהלי עושה אותו בטל מעיקרו (void), קרי: הוא נעדר תוקף מלכתחילה. 

    יצויין כי בהלכה הפסוקה, לא נקבעה, במפורש ובאופן ממצה, זהותם האובייקטיבית של הפגמים וכן הנסיבות הקונקרטיות בהן נהפך הפגם לחמור מאד, ועושה את הצו בטל מעיקרו. כל מקרה ידון לגופו ועל רקע נסיבותיו[4]. כך למשל בוטלו, במספר מקרים, צווי הריסה מינהליים, מחמת שניתנו בחוסר סמכות או מאחר שלא הוגש ליושב ראש הועדה המקומית תצהיר כדין[5], לפני שהפעיל את סמכותו והורה על הריסת המבנה. גם חוות-דעתו של מהנדס העיר נדרשת[6] ולא ניתן לוותר עליה. 

    במקרה שהיה[7], הגישה הוועדה המקומית נגד בעלי מבנה ונגד המחזיקה בו, בקשה למתן צו הריסה ללא הרשעה, המתייחסת לסגירת מרפסת בחזית הבניין. בית-המשפט קבע כי צו הריסה ללא הרשעה[8] אינו הליך פלילי, ברם, מידת ההוכחה המוטלת על המבקש סעד, אינה נופלת ממידת ההוכחה המוטלת על התביעה בבואה להוכיח עבירה[9]. הוראות הסעיף הינן יוצאות דופן ומרחיקות לכת ביותר במסגרת הדין. ניתן להטיל על-פיהן צו אשר אדם עשוי להיפגע פגיעה קשה מתוצאותיו מבלי שהועמד לדין בעבירה, בעוד שאילו היה עומד לדין - שהרשעה בו היתה מביאה להטלת הצו - יכול היה לעורר טענות המשמשות מחסום והגנה מלאה כלפי העמדתו לדין, שהוא ההסדר החוקתי הנורמטיבי והרגיל. 

    לבית-המשפט מסור שיקול דעת ההולך וגדל ככל שחולף המועד מאז ביצוע העבירה. כך, למשל, הגביל המחוקק בשתיים את העילות לביטול צו הריסה מינהלי, אשר זה מוצא כאשר הבניה עדיין לא הסתיימה; כאשר הורשע אדם על עבירה ובתחילת ההליכים טרם הסתיימה הבניה או שנסתיימה תוך ששה חודשים שלפני תחילת ההליכים ונקבע מתן צו הריסה כחובה, למעט במקרים יוצאי דופן. 

    כאשר הורשע אדם בביצוע עבירה בכל מקרה אחר, הותיר המחוקק שקול דעת. במרבית מקרים אלה, די בקיום הבניה הבלתי חוקית כדי שינתן צו ההריסה ונטל השכנוע שלא להעניקו מוטל על הנאשם. ההליך על פי הסעיף האמור חורג מעקרונות המשפט רגילים ועל כן, בהיותו יוצא דופן, דרוש שכנוע והסבר מדוע יחרוג בית-המשפט מההסדר הנורמטיבי הרגיל ויעשה שימוש בשיקול דעתו. לא די בקיומה של הבנייה הבלתי חוקית בלבד כטעם למתן הצו, הנטל למתן הצו רובץ איפוא על מבקשו. 

    עוד נקבע, כי כאשר בעבר ביקשה הוועדה המקומית להעמיד לדין את ה"עבריינים", ואלה זוכו מהעבירה תוך קביעה עובדתית מתאימה, נמנעה מהוועדה המקומית האפשרות לטעון שוב כנגד הבניה הבלתי חוקית, אף כאשר נעשה הדבר ללא בקשת הרשעה. זאת, במידה ובמשפט הראשון הועמדה במחלוקת שאלה עובדתית מסוימת, שהיתה חיונית לתוצאה הסופית, והיא הוכרעה שם, בפירוש או במשתמע. במקרה שכזה, בעלי הדין מושתקים מלהתדיין לגביה מחדש במשפט שני, חרף אי הזהות בין העילות שבשתי התביעות (השתק פלוגתא). 





    משרד קלינגר היתרי בנייה, רישוי עסקים וייעוץ מוניציפאלי מתמחה בייעוץ ייצוג ועבודה מול גורמים מוניציפאלים הקשורים בהוצאת היתרי בניה, תכנון ערים וסביבה, מיסוי, רישוי עסקים, בקשות לשימוש חורג, שינוי יעוד, הכשרת חריגות בניה, ביטול צווי סגירה, הפסקת עבודה, צווי הריסה. בקשות לשינוי תב"ע, היתרי בניה, אדריכלות, קידום בקשות ,זרוז הליכים בירוקרטים, יעוץ סטטוטורי, הסדרים והסכמים עם הרשויות, שרותי הנדסה ופקוח על הבניה. חוו"ד מומחה לבתי משפט.

     



    תגיות המאמר: צו הריסה


     
         
         
         
       
     
    אודות כותב המאמר:
    קלינגר בנימין יועץ בכיר לתכנון בנייה ורישוי נייד 0523-888813
     
         
       
     

    מאמרים נוספים מאת בנימין קלינגר

    מאת: בנימין קלינגרמוסדות שלטון25/07/232177 צפיות
    הרבה לקוחות מגיעים למשרדינו לאחר שקבלו צו הריסה למצללה או גגון שחשבו בתמימות רבה שבנייתה אינה דורשת היתר בנייה . כן "חוק הפרגולות" תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה קיבל תוקף והרבה עבודות פטורות מהיתר. ההנחיות די ברורות אך הרבה אזרחים לא מודעים למדניות העיריה או המועצה המקומית שצריכים להצמד אליה. כן ויש גם את תוכנית העיצוב הסביבתית .

    מאת: בנימין קלינגרדמוקרטיה ושלטון25/07/232312 צפיות
    התהליך מחייב אותנו לעבור מספר שלבים עד לקבלת ההיתר. השלב הראשון הוא בדיקת מידע, שלב בו אנו בודקים מול המועצה המקומית האם בכלל קיימת אופציה לתוספת בניה מצד המועצה המקומית ואגף השיכון והבינוי.

    מאת: בנימין קלינגרשיפוצים25/07/232403 צפיות
    מה ניתן לעשות במקרה של צו הריסה מנהלי צו הריסה מנהלי: בענף הבנייה, כל הליך של בנייה נדרש לאישורים מתאימים. אין זה סוד כי במקרה של היתרי בנייה, מדובר בביורוקרטיה מורכבת ומעייפת שעלולה להתארך חדשים ואף שנים, אך עם זאת אסור להתעלם מחשיבותם ונחיצותם העילאית של היתרי בנייה, אשר מבטיחים בנייה מורשית ובטוחה שעברה את כל הבדיקות הנדרשות וקיבלה היתר.

    מאת: בנימין קלינגריזמות עסקית13/12/222615 צפיות
    ידוע כי בנייה בשטחים המשותפים בבית משותף, תתאפשר רק בהסכמת 75% ומעלה מכלל דיירי הבניין בבית המשותף, וזאת עפ"י חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. אך מה הדין כאשר דיירים הרחיבו את דירת הגג שלהם תוך ניצול שטח המוצמד לדירת גג זו על חשבון השטח המשותף של הבית המשותף, בלא הסכמה של 75% מכלל דיירי הבית המשותף? ודוק – האם הצמדתו של שטח משותף לדירה, מקנה לבעלי הדירה זכות בנייה בשטח זה?

    מאת: בנימין קלינגרחוק ומנהל20/11/222304 צפיות
    קיבלת התראה על קנס מינהלי? בנית ללא היתר? חשוב לדעת את החוק בעניין קנסות מנהליים ,קנס קצוב ובעניין שימוש שלא ע"פ היתר הבנייה. חשוב גם לדעת שעומדים בפנייך מספר אםפשרויות בכדי לצמצם את ה"נזק" ולהמנע מקנס מינהלי. וגם אם קיבלת קנס מינהלי עדיין יש מה לעשות- לא סוף פסוק!

    מאת: בנימין קלינגרדמוקרטיה ושלטון18/11/222370 צפיות
    הרפורמה בתכנון, רישוי ובניה במסגרת תיקון 101 לחוק התכנון והבניה קבעה לוחות זמנים לתהליכי רישוי שונים עבור רשות הרישוי ומכון הבקרה וזאת במטרה לקצר, לייעל ולפשט הליכי רישוי בניה. לצורך כך וכחלק מתהליך הדיגיטציה של שירותי משרדי הממשלה השונים, בשנת 2016 הושקה מערכת רישוי זמין של מנהל התכנון המאפשרת הגשת בקשה להיתר בניה באופן מקוון. תהליך הוצאת היתר בניה לא אמור לארוך זמן רב לפי זמני המערכת, אך בפועל פרק הזמן מתארך כתוצאה מהתנהלות לקויה של הועדות ו/או של המבקש. במאמר זה נציג את פרקי הזמן המפורטים בחוק ואת פרקי הזמן המיושמים במציאות עד לקבלת היתר בניה. נציין שהזמן הממוצע היום לקבלת היתר בניה על פי לשכת האדריכלים הוא מעל שנתיים וחצי, הזמנים הרשומים מטה הם הזמנים של משרדים אשר מומחיותם היא הוצאת היתרי בניה. משרד קלינגר בנימין הינו המשרד היעיל ומהיר ביותר בקבלת היתרי בנייה.

    מאת: בנימין קלינגרמו"מ16/11/222153 צפיות
    דירת מגורים בראי העליון שדחה את עתירת רשות המסים פה אחד-פסיקה זו מחזירה עשרות אלפי דירות מגורים בישראל להיכנס לגדר דירת מגורים, על פי הפרשנות של החוק במשך עשרות בשנים, לפיה מבחן העל בחוק מיסוי מקרקעין הוא מבחן השימוש, ולא קיומה של תב״ע מתאימה או רישום בטאבו. העליון (14.11.2022), גם הפעם, אישר את החלטת ועדת הערר ודחה את ערעור המדינה בעניין שטיין (ע״א 1073/20): הסוגייה המרכזית שנדונה האם דירת מגורים המשמשת למגורים, ואולם אין לה היתר מתאים כחוק לשימוש למגורים, חרף שימוש בה למגורים ובידיעת העירייה, האם בעת מכירתה ניתן לקבל בגינה פטור ממס שבח או חישוב לינארי מיטיב במסגרת סעיף 48א(ב2) לחוק?

    מאמרים נוספים בנושא שלטון מקומי

    מאת: בנימין קלינגרשלטון מקומי04/04/221756 צפיות
    תוספות שונות למבנה קיים או שינויים במבנה. התוספות יכולות להיות מכח תכניות הרחבות במקומות שונים ברחבי העיר, ניצול זכויות בנייה שלא מוצו בהיתרים קודמים או מכוח תכניות או תקנות חדשות שאושרו לאחר הקמת הבניין.

    מאת: אדיר בנימינישלטון מקומי27/02/221920 צפיות
    מסיבות היסטוריות נוצר פער משמעותי בערים הותיקות בישראל בכל הנוגע לקריאת רחובות על שם נשים; בעיר נתניה אנחנו פועלים בנמרצות מתוך רצון לצמצם פער זה ככל שניתן, כל זאת למרות שגם היום מרבית הפניות המתקבלות בציבור הן הצעות להנצחת גברים ולא נשים.

    מאת: בנימין קלינגרשלטון מקומי27/06/211260 צפיות
    כיצד לשלם פחות אגרות בניה והיטלי פיתוח, האם התעריף נכון? השיטה לשלם פחות על אגרות בניה והיטלי פיתוח קיימת שיטה להפחתת חיובים, שלא מבוצעת בדרך כלל בעת בדיקת אגרות בניה והיטלי פיתוח, שעשויה לחסוך סכומי כסף גדולים מאוד והיא – בדיקת תעריפי האגרות וההיטלים עצמם

    מאת: בנימין קלינגרשלטון מקומי21/10/20994 צפיות
    ביטול צו ההריסה על פי חוק תכנון ובנייה, בית המשפט יורה על ביטול צו הריסה רק במידה שהשתכנע כי השימוש שנעשה במקרקעין, או העבודות שנעשו עליו, אכן בוצעו כדין. לחילופין, בית המשפט צריך להשתכנע כי הדרישות למתן הצו לא התקיימו או שנפל איזה פגם חמור בצו עצמו שבגינו יש לבטלו, נציין כי לפי החוק אם ניתן ביטול צו הריסה ובית המשפט קבע שמלכתחילה לא היה מקום להוציאו, הרי שמי שנגרם לו נזק בצו זה יכול בהחלט להיות זכאי לפיצויים. מאידך, אם הבעיה היחידה הייתה גם בהסמכה או במינוי של הגורם שהוציא את הצו, הרי שידו של בית המשפט תהיה קפוצה בקביעת פיצויים.

    מאת: בנימין קלינגרשלטון מקומי05/08/20984 צפיות
    חשוב להתייעץ ולא לעשות מהלכים פזיזים. ניסיון שלנו יכול לסייע לך! ביצוע עבודות ללא היתר | שימוש במקרקעין ללא היתר. בסעיף 145(א), מטיל חוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965 חובה לקבל היתר לבניה או לשימוש במקרקעין או בבניין: "145(א) לא יעשה אדם אחד מאלה ולא יתחיל לעשותו אלא לאחר שנתנה לו רשות הרישוי המקומית היתר לכך ולא יעשה אותו אלא בהתאם לתנאי ההיתר: (1) התווייתה של דרך, סלילתה וסגירתה; (2) הקמתו של בנין, הריסתו והקמתו שנית, כולו או מקצתו, הוספה לבנין קיים וכל תיקון בו, למעט שינוי פנימי בדירה;

    מאת: בנימין קלינגרשלטון מקומי05/04/201226 צפיות
    יעוץ בהקמת עסק הצעד הראשון בין חלום למציאות מתחיל כאן. ​​​​כולנו שואפים להיות הבוסים של עצמנו אבל בפועל לא כל אחד מצליח. לרבים מאתנו יש יוזמות עסקיות מצוינות אך כדי להפוך אותן לעסק מניב ומשגשג נדרש תכנון, ידע בתחומים שונים והבנה עסקית. ​אם קורצת מהחומר האמיתי, נותר לך רק ללמוד איך עושים את זה נכון. אנו ב קלינגר רישוי עסקים נלווה אותך מהליך בדיקת המקום לפני השכרתו/רכישתו ועד קבלת רישיון העסק וההיתרים הנדרשים

    מאת: בנימין קלינגרשלטון מקומי03/09/191457 צפיות
    פרגולה ללא היתר בנייה, התקנת סוכך ללא צורך בהיתר בנייה, התקנת רשת צל ללא צורך בהיתר בנייה. האם יש צורך בקבלת היתר בנייה לצורך קירוי מרפסת או גינה או שטח הגג כאשר מבקשים להתקין את אחד מהנ”ל?

     
     
     

    כל הזכויות שמורות © 2008 ACADEMICS
    השימוש באתר בכפוף ל תנאי השימוש  ומדיניות הפרטיות. התכנים באתר מופצים תחת רשיון קראייטיב קומונס - ייחוס-איסור יצירות נגזרות 3.0 Unported

    christian louboutin replica