ליקויי בניה מוגדרים בחוק המכר כ- "אי התאמה". באופן כללי הכוונה היא לאי התאמה בין התכנון והחומרים הקבועים בחוזה ו/או ב"מפרט" ו/או בתקנות הבניה המוסדרות בחוק ו/או בתקנים הנהוגים בישראל, לבין הבניה שבוצעה בפועל.
נכנסתם לדירה חדשה או דירה יש שנייה. בידקו מיד האם הקירות עקומים, האם כל המרצפות מודבקות כמו שצריך או שמצאתם מרצפת מתנדנדות דבר שמעיד על בעיה כללית בהדבקת המרצפות, האם מצאתם קיר רטוב, האם לחץ המים תקין.
בדיקה זו היא שטחית ביותר ואת כל זאת ניתן לראות מיד ובעין בלתי מזוינת. מכאן ואילך חייבים לבדוק ליקויי בניה באמצעות חברה המתמחה בליקויי בניה וביקורת מבנים.
בדיקה ראשונית של החברה לליקויי בניה, בעיקר כשמדובר בדירה חדשה, תהיה האם גודל החדרים ובפרט החדר האטום מתאימים למפרט הטכני שקיבלתם מהקבלן. לחדר האטום יש תקן וחייבים לעמוד בו וכבר נתקלנו בקבלנים שלא דייקו בגודל החדר.
מהנדס מומחה בתחום ליקויי בניה וביקורת מבנים יבצע בדיקות הנדסיות של המבנה באמצעות ציוד דיגיטאלי מיוחד שנועד לאתר ליקויי בניה. הבדיקה תכלול התאמה לתקנים בהתאם למכון התקנים הישראלי, תקנות הג"א, חוק מכר הדירות וכד'.
במסגרת זו יבדקו איטום הדירה, איטום החדר האטום, ריצוף (גם לריצוף תקן משלו), סדקים בקירות, עובי הטיח בקירות ובתקרה, מערכת החשמל, צנרת, חגורות ביטחון ועוד.
בסוף הבדיקה המהנדס יוציא חוות דעת מסודרת ומנומקת ובכתב לבעל הדירה.
במידה ונמצאו ליקויי בניה יש להעבירם לקבלן בהקדם.
ליקויי בנייה הם לא רק פגיעה באיכות החיים של הדיירים אלא גם פגיעה כספית בבעל הדירה. ליקויים שלא טופלו במועד המתאים עלולים להידרדר וליצור נזק שישפיע מאוד על ערך הנכס לטווח הרחוק.
לכל סוג של ליקוי קיים משך הזמן שבו ניתן לתבוע את הקבלן.
להלן רשימת תקופות הבדק המופיעה בתוספת לחוק המכר (דירות):
(1) צנרת כולל מערכת הסקה ומרזבים - שנתיים
(2) חדירת רטיבות בגג, בקירות ובמקלט - שלוש שנים
(3) מכונות, מנועים ודודים - שלוש שנים
(4) קילוף חיפויים בחדרי מדרגות - שלוש שנים
(5) שקיעת מרצפות בקומת קרקע – שלוש שנים
(6) שקיעת מרצפות בחניות, במדרכות, בשבילים בשטח הבניין - שלוש שנים
(7) סדקים עוברים בקירות ובתקרות - חמש שנים
(8) קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים - שבע שנים
(9) כל אי-התאמה אחרת, שאינה אי-התאמה יסודית - שנה אחת.
יש לסכם עם מהנדס ליקויי הבנייה כי במידה ותוגש תביעה משפטית מול הקבלן, המהנדס יופיע כעד מומחה ויציג את הבעיות בבית המשפט. מי שאינו מומחה בכך לא ידע לעמוד בבית המשפט מול עורך הדין או המומחה של הקבלן.