הגנה על רוכשי דירות
חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 5), התשע"א - 2011
מאת: עו"ד עינת גלוסר
1. כללי
חוק המכר (דירות), התשל"ג - 1973 (להלן: "החוק"), נועד להסדיר את נושא מכירת דירות ממוכר לרוכש, תוך הגנה על זכויותיו של רוכש.
בשנת 1990, הוסף תיקון מס' 3 לחוק, ובו נקבעו הוראות לעניין הגנה של רוכש דירה במקרים שבהם התגלתה אי התאמה של הדירה למפרט שלה, לתקן רשמי או לתקנות הבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל - 1970. לימים, ומתוך לקחים שהופקו התברר כי הגנת החוק אינה מספקת וכי יש צורך להרחיבה לעניינים נוספים.
2. תיקון מס' 5 לחוק
לאור השינויים שחלו במשק ובחברה הישראלית והניסיון שנצבר בשנים האחרונות, לצד תלונות שהגיעו למשרד הבינוי והשיכון והמועצה לצרכנות, לפיהן, מתקשים צרכנים לעמוד על זכויותיהם מול הקבלנים אחרי שעסקת הרכישה והתשלומים הסתיימו, קידם משרד הבינוי והשיכון תיקונים חשובים עבור רוכשי הדירות ובכלל זאת סנקציות על קבלנים שלא יעמדו בהוראות החוק.
התיקון לחוק נועד להבטיח בצורה נאותה את זכויות רוכשי הדירות, מתוך תפיסה כי יש צורך להגן על הצרכנים בשוק חשוב זה בכל הנושאים בהם אותרו כשלים וקשיים. משרד הבינוי והשיכון הפיק לקחים מהניסיון שהצטבר בתחום זה ותיקון החוק בא ליישם את אותם לקחים.
ביום 30 במרץ 2011, כד' באדר ב' התשע"א, התקבל בכנסת חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 5), התשע"א - 2011, אשר כולל מספר רב של שינויים צרכניים חשובים, ולהלן עיקריו.
2.1. הוראות תחזוקה ושימוש
על פי סעיף 2 לחוק, בנוסחו עובר לתיקון לחוק, מוכר דירה מחויב לצרף לחוזה המכר מפרט טכני ולמסור לקונה העתק ממנו חתום בידו. במסגרת התיקון לחוק, תוקן סעיף 2 לחוק, כך שהמוכר חייב למסור לקונה גם הוראות תחזוקה ושימוש ככל שהן נדרשות לעניין הדירה או חלק ממנה, לעניין הרכוש המשותף כשמשמעותו בחוק המקרקעין ומתקניו וכן הוראות כאמור בדבר תכונות מיוחדות של הדירה או חלק ממנה.
2.2. קונה משנה
בחוק, בנוסחו, עובר לתיקון, אין התייחסות לשאלת תחולת החוק על קונה שרכש דירה ממוכר שאינו הקבלן עצמו (להלן: "קונה משנה"). במסגרת התיקון, החוק חל, בשינויים המחוייבים, גם על קונה משנה (ראה סעיפים 1, 4, 4א, 4ב, 7, 7א, 8 לחוק).
"קונה משנה" מוגדר בתיקון לחוק: "מי שרוכש דירה מקונה וכן חליפיו וחליפי הקונה". "קונה" מוגדר בחוק: "מי שרוכש דירה ממוכר". "מוכר" מוגדר בחוק: "מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה".
הנפקות העיקרית להחלת החוק על קונה משנה, כמצוין בדברי הסבר להצעת חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 5) התשס"ז - 2006 נוגעת לאחריות המוטלת על המוכר במקרים של אי התאמה בדירה המוסדרים בסעיף 4 לחוק. עם זאת, יצוין כי תקופת הבדק הנמנית לצורך בדיקת קיומה של אי התאמה לפי הסעיף האמור תמשיך להימנות ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה הראשון בלבד, שכן אמת המידה הרלוונטית לענין אחריות המוכר לקיומה של אי התאמה היא משך הזמן שחלף מעת מסירת הדירה, ולא זהות הקונה.
2.3. תקופת בדק לאי התאמה יסודית
סעיף 4(א)(4) בנוסחו עובר לתיקון לחוק קבע כי המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה: "אם התגלתה, אף לאחר תקופת האחריות, אי התאמה יסודית שבגללה אין הדירה מתאימה לייעודה". אי התאמה יסודית מוגדרת בחוק כ"אי התאמה בחלקי הבנין" הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבנין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו". יוצא מכאן, כי עובר לתיקון לחוק, לא היתה הגבלה בזמן, לאחריות המוכר ביחס לאי התאמה יסודית בדירה.
במסגרת התיקון לחוק, הוגבלה התקופה שבה אחראי המוכר ביחס לאי התאמה יסודית בדירה לעשרים שנים ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, זולת אם המוכר הוכיח שאי ההתאמה היסודית נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה.
יצוין כי בהצעת החוק המקורית, משנת 2006, הוצע להגביל את התקופה שבה אחראי המוכר ביחס לאי התאמה יסודית בדירה לשלושים שנים, ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, זאת לאור הערכת הגורמים המקצועיים כי מדובר בפרק זמן סביר לגילוי ליקויי קונסטרוקציה קיימים בדירה, ואולם, התאחדות הקבלנים התנגדה לתיקון המוצע, ובדיון מחדש בענין זה, שהתקיים בועדת הכלכלה, ביום 22 במרץ 2011, התקבל תיקון להצעת החוק, והוחלט לקצר את התקופה לעשרים שנים.
2.4. זכות תיקון אי התאמה
סעיף 4ב בנוסחו עובר לתיקון לחוק קבע כי אם התגלתה אי התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר.
במסגרת התיקון לחוק נקבע כי אם חזרה והתגלתה אי ההתאמה או אי ההתאמה היסודית לאחר שהמוכר תיקן אותה פעם אחת או יותר במשך שנתיים שתחילתן במועד הודעת הקונה או קונה המשנה בדבר אי ההתאמה או אי ההתאמה היסודית, או שתיקונה של אי ההתאמה או אי ההתאמה היסודית דחוף והמוכר לא תיקן אותה בתוך זמן סביר ממועד הודעת הקונה או קונה המשנה כאמור, רשאי הקונה או קונה המשנה לתקנה והמוכר יישא בהוצאות התיקון.
2.5. מוכר שלא מסר מפרט
על פי סעיף 5 בנוסחו עובר לתיקון לחוק, מוכר שהפר את חובתו למסור לקונה מפרט או חלק ממנו, יראו אותו, על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב למסור את הדירה לקונה כשכל דבר שצריך היה לפרט במפרט מתאים למקובל בנסיבות הענין.
הואיל ובהוראה הנ"ל לא היתה הרתעה מספקת של המוכר מפני הפרת חובתו כאמור כלפי הקונה, נקבע בתיקון לחוק כי מוכר שהפר את חובתו כאמור, ולא מסר לקונה מפרט או חלק ממנו, יראו אותו, על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב למסור את הדירה לקונה כשכל דבר שצריך היה לפרט במפרט הוא באיכות גבוהה בהתחשב בנסיבות הענין.
2.6. פיצוי בשל איחור במסירה
קבלת דירה במועד המוסכם בחוזה המכר, הינו אחד הנושאים החשובים לרוכשי דירות מקבלנים, ואולם, פעמים רבות רוכשי הדירות אינם מקבלים את דירותיהם במועד המוסכם.
במסגרת התיקון לחוק, הוסף לחוק סעיף 5א, אשר קובע כי אם המוכר לא העמיד את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (להלן: "המועד החוזי"), יהיה הקונה זכאי לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, בסכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד ובסכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה מביניהם.
עוד נקבע בסעיף 5א הנ"ל, כי הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הוראות הסעיף בהתייחס לפיצוי בשל איחור במסירה, לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.
2.7. רישום זכויות
ביום 12 באוגוסט 1998, אישרה הממשלה בהחלטה מס' 4164, את דו"ח הועדה הבין משרדית לרישום זכויות במקרקעין, אשר בו נקבעו לוחות זמנים לביצוע פעולות רישום הזכויות כאמור. בין השאר נקבעה תקופה של 6 חודשים ממועד סיום ביצוע הפרצלציה (חלוקה ואיחוד) או העמדת הדירה לרשות הקונה, המאוחר מביניהם, לרישום בית משותף ושלושה חודשים מהמועד כאמור לרישום זכויות המשתכן. בתוספת לדו"ח האמור, מיום 7 באוקטובר 1999, נכללה גם המלצת הועדה לתקן את החוק בהתאם לעקרונות שנקבעו בדוח הועדה. ביום 12 במרץ 2002 החליטה הועדה להאריך את תקופות הרישום האמורות, לתשעה חודשים וארבעה חודשים בהתאמה.
במסגרת התיקון לחוק, הוסף סעיף 6ב, אשר קובע כי על המוכר דירה בבית הניתן לרישום בפנקס בתים משותפים חייב לבצע את כל הפעולות ולקיים את כל החיובים המוטלים עליו בקשר לרישום בפנקסי המקרקעין של חלוקה ואיחוד של הקרקע שבה נמצאת הדירה, במועד המוקדם ביותר האפשרי, לגרום לרישום הבית בפנקס בתים משותפים לא יאוחר מתום שנה ממועד רישום בפנקסי המקרקעין של החלוקה והאיחוד של הקרקע כאמור או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, לפי המאוחר ולגרום לרישום זכויות הקונה בדירה בפנקס בתים משותפים לא יאוחר מתום שישה חודשים ממועד רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, לפי המאוחר. בחישוב תקופות הרישום האמורות לא יבואו במנין, תקופות שהמוכר הוכיח לגביהן כי העיכוב בביצוע הרישום נגרם עקב נסיבות שלא בשליטתו והוא לא יכול היה למנוע את קיומן.
לגבי מוכר דירה בבית שאינו ניתן לרישום בפנקס בתים משותפים נקבע כי הוא חייב לבצע את כל הפעולות ולקיים את כל החיובים המוטלים עליו בקשר לרישום בפנקסי המקרקעין של חלוקה ואיחוד של הקרקע שבה נמצאת הדירה, במועד המוקדם ביותר האפשרי ולגרום לרישום זכויות הקונה בדירה בפנקסי המקרקעין לא יאוחר מתום שישה חודשים ממועד הרישום בפנקסי המקרקעין של החלוקה והאיחוד של הקרקע שבה נמצאת הדירה או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, לפי המאוחר.
2.8. התניה - לטובת הקונה או קונה המשנה
על פי סעיף 7א בנוסחו עובר לתיקון לחוק, לא ניתן להתנות על הוראות החוק אלא לטובת הקונה.
לאור מקרים שבהם הוחתמו קונים על כתבי ויתור בטרם מסירת הדירה לידיהם הוספה הוראה במסגרת התיקון לחוק, לסעיף 7א לחוק, לפיה, לא יהיה תוקף לויתור, לרבות ויתור בכתב, של הקונה או קונה המשנה, על זכויותיו לפי החוק בקשר לאי התאמה או אי התאמה יסודית בדירה, המהווה תנאי להעברת זכויות מהקונה לקונה משנה, לביצוע תיקונים בדירה או להעמדת הדירה לרשות הקונה.
2.9. תקופת בדק
לפי סעיף 4(א)(2) לחוק, בנוסחו עובר לתיקון לחוק, המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה (בתיקון לחוק הוסף גם קונה משנה) אם בתוך תקופת הבדק התגלתה אי התאמה בדירה, זולת אם הוכיח המוכר שאי ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה (בתיקון לחוק הוסף גם קונה משנה). לענין זה מוגדרת תקופת הבדק בס"ק 4(ג) כ"תקופה הקבועה בתוספת, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה".
תקופת הבדק המצוינת בתוספת לחוק, בנוסחה עובר לתיקון לחוק קובעת תקופת בדק, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה, כדלקמן: א. צנרת כולל מערכת הסקה ומרזבים - שנתיים; ב. חדירת רטיבות בגג, בדירות ובמקלט - שלוש שנים; ג. מכונות, מנועים ודוודים - שלוש שנים; ד. קילוף חיפויים בחדרי מדרגות - שלוש שנים; ה. שקיעת מרצפות בקומת קרקע - שלוש שנים; ו. שקיעת מרצפות בחניות, במדרכות, בשבילים בשטח הבנין - שלוש שנים; ז. סדקים עוברים בקירות ובתקרות - חמש שנים; ח. קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים - שבע שנים; ט. כל אי התאמה אחרת, שאינה אי התאמה יסודית - שנה אחת.
במסגרת התיקון לחוק, הוארך משך הזמן של חלק מתקופות הבדק הקבועות בתוספת לחוק בקשר לאי התאמות מסויימות וכן תוקנו חלק מפרטי התוספת, כדלקמן: א. ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק - שנתיים; ב. ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה - שנתיים; ג. כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים - שלוש שנים; ד. ליקוי בפיתוח חצר (לרבות שבילים, משטחים, קירות, גדרות, רכיבים בנויים ומערכות, ובכלל זה מערכות מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה ותקשורת), לרבות שקיעות, בין השאר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבנין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים - שלוש שנים; ה. כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי - שלוש שנים; ו. כשל (לרבות נזילות) במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב - ארבע שנים; ז. כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך - ארבע שנים; ח. סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים - חמש שנים; ט. התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ- שבע שנים; י. כל אי התאמה אחרת, שאינה אי התאמה יסודית - שנה אחת.
כשל הוגדר בתוספת לחוק כ"כישלון מלא או חלקי בתפקוד המוצר או המערכת" וליקוי הוגדר כ"ליקוי בתפקוד ובעמידות המוצר או המערכת, לרבות אי שמירה על יציבות, שלמות, איכות ומראה, הן של כל מרכיב בנפרד והן של המכלול.
למען הסר ספק, אין בהארכת משך תקופת הבדק הקבועה בתוספת, במסגרת התיקון לחוק, כדי לשנות מהוראת סעיף 4א(א)(1) לחוק ולפיה על הקונה או קונה המשנה, להודיע בתוך שנה ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, על אי התאמה שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה.
2.10. תחולה
תיקון מס' 5 לחוק לא יחול על דירה בבנין שבנייתו הסתיימה או שחוזה המכר לגביה נכרת לפני תחילתו של תיקון מס' 5. על דירה כאמור יחולו הוראות החוק, כנוסחו ערב יום התחילה של תיקון מס' 5.
_____________________________________________________________________________________
האמור דלעיל מהווה מאמר כללי ואין בתוכנו ו/או בכל חלק ממנו משום המלצה ו/או חוו"ד משפטית ו/או ייעוץ משפטי מכל סוג שהוא והמסתמך על המידע ו/או עושה בו שימוש, עושה זאת באחריותו בלבד.