קניית דירה מקבלן עם ליווי בנקאי

מ' התעניינה ברכישת דירה באחד הפרוייקטים של חברת חפציבה. היא פנתה למשרד המכירות, קיבלה העתק הסכם המכר, תשריטים, מפרט טכני ומסמכים נוספים הנלווים להסכם המכר. הפרוייקט הספציפי היה תחת ליווי פיננסי של אחד מהבנקים המובילים בישראל.

מ' ביקשה שעורך דין מטעמה יבדוק את המסמכים השונים ויחווה את דעתו המקצועית. בדיקת עסקת קנית דירה מקבלן אינה מסתכמת בבדיקת הסכם המכר והמסמכים הנלווים אליו, אלא דורשת בחינה מעמיקה יותר של הגורמים הרלבנטיים לעסקה במיוחד כאשר לפרוייקט ספציפי יש ליווי מטעם מוסד פיננסי, על מנת לוודא שאכן העסקה בטוחה וכי הסיכון המונח לפתחו של הקונה מצומצם ביותר.

מאחר וכאמור, הפרוייקט בו התעניינה מ' היה עם ליווי בנקאי, ביקש עורך הדין שלה לקבל לידיו מכתב של אותו בנק המאשר לא רק את עובדת קיומו של הליווי לפרוייקט הספציפי, אלא גם את פרטי חשבון הבנק של הפרוייקט אליו על הקונה להפקיד את הכספים עבור הדירה אותה רצתה לקנות. נתון זה הינו חשוב ביותר מאחר ורק כספים ששולמו לתוך חשבון הפרוייקט יחשבו ככספים ששולמו ע"י הקונה עבור הדירה. כספים ששולמו לחשבונות אחרים, אינם מובטחים ובמקרה של התמוטטות הקבלן, כפי שקרה בסופו של דבר עם חפציבה, לא ניתן יהיה לקבל חזרה את הכספים והם לא יחשבו ככאלו ששולמו עבור הדירה הספציפית כך שהתוצאה עלולה להיות שהקונה שילם ממיטב כספו ונשאר בסופו של דבר ללא כסף וללא דירה.

במקרה הספציפי, נציגי חפציבה סירבו להמצאת המכתב האמור מהבנק, מה שהדליק נורת אזהרה – אם הכל בסדר, למה לא להמציא מכתב כזה? יש לציין כי אין המדובר בבקשה חריגה או יוצאת דופן, אלא במהלך פשוט ונורמלי לחלוטין בו רוכש השם את כספו מוודא את נכונות הפרטים והנתונים. קבלן המסרב להמציא מכתב מעין זה, מבקש להסתיר מידע החשוב ביותר עבור הקונה במסגרת שיקוליו האם לקנות את הדירה או לא.

אבל גם אם התקבל המכתב המבוקש – אין זה מספיק. נציגי חפציבה המציאו את המכתב המבוקש אבל בבדיקה שערך עורך הדין הסתבר כי פרטי החשבון שונים מהפרטים המופיעים על גבי הסכם המכר. אי התאמה זו עלולה להוות בעיה בהמשך הדרך מאחר והקונה חותם על נתונים שגויים של חשבון הבנק אך חתימתו מחייבת.

לאחר התעקשות עוה"ד, תוקנו פרטי חשבון הבנק בהסכם המכר לפרטים שהועברו באמצעות מכתב הבנק הנ"ל, אולם פתאום התגלתה תפנית נוספת בעניין – הקונה התבקשה לרשום את ההמחאה ע"ש חברה בעלת שם השונה מהשם המופיע על גבי הסכם המכר. נציגי חפציבה טענו כי המדובר באותה חברה ממש רק השם קצת שונה – הבדלים בשם החברה אליה רושמים את ההמחאה מעיד על קיומן של מספר חברות ולכן יש להקפיד כי ההמחאה תרשם לטובת אותה חברה ששמה מופיע על גבי הסכם המכר ובמכתב הבנק. אי התאמות אחלו משמעותן היא שיש מספר חברות בעלות שם דומה או זהה אשר מעבירות ביניהן כספים ולמעשה מונעות את הגעת כספי הקונה לחשבון הפרוייקט, כפי שהסתבר בדיעבד ביחס לחפציבה.

אומנם יש עוד דברים רבים שיש לבדוק ולוודא בטרם חותמים על הסכם מכר, אולם האמור ברשימה זו הינו בסיסי וחשוב ביותר היות ויש בכך כדי למנוע אפשרות שהכסף ירד לטימיון ולמעשה נבלע באחד מחשבונות הפרטיים של הקבלן. קבלת המידע המירבי שניתן בשלב הראשוני הינו חשוב ביותר על מנת לקבל החלטה נכונה ביחס לפרוייקט והקבלן הספציפי ועל מנת לחסוך במועד מאוחר יותר עוגמת נפש רבה כמו גם אובדן כספים רבים ובכל מקרה, לא כדאי להיכנע ללחצי הקבלן הדורש חתימה מיידית על הסכם בטענה כי ישנם קופצים נוספים על הדירה. בדיקה יסודית זו יכולה לקבוע האם עשיתם עסקה טובה או שטעיתם ובגדול!

הכותב הינו עו"ד המתמחה בתחום המקרקעין והנדל"ן

המאמר הינו באדיבות האתר המשפטי "חוק ועוד"

www.od-law.co.il

03-6950662

האמור ברשימה לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד