מדוע לא מומלץ לחתום על זיכרון דברים למכר דירה

מדוע לא מומלץ לחתום על זיכרון דברים למכר דירה

חתימה על זיכרון דברים בין מוכר לקונה בעסקת מקרקעין הינו דבר נפוץ ושכיח. אולם, המלצתנו לכלל לקוחותינו הינה שלא לחתום על זיכרון דברים בטרם חתימה על הסכם המכר.

על מנת לענות על שאלה זו ראשית אסביר מהו זיכרון דברים.

זיכרון דברים הינו מסמך ששני צדדים חותמים עליו לאחר שהסכימו ביניהם על עסקה מסוימת כגון: מכירה או השכרה של דירה, מכירת רכב. לאחר החתימה על זיכרון הדברים, בשלב מאוחר יותר, אמורים הצדדים לחתום על הסכם מפורט.
זיכרון הדברים בדרך כלל כולל את רוב פרטי העסקה כגון פרטי הנכס (גוש חלקה וכתובת הנכס), המחיר עליו סוכם, מועדי תשלום וכד'.

חשוב לזכור כי זיכרון דברים הינו חוזה מחייב לכל דבר ועניין. העובדה שהסכם מפורט יותר אמור להיחתם בין הצדדים בשלב מאוחר יותר איננה שוללת מתוקפו של זיכרון הדברים. במקרה של הפרה של זיכרון הדברים ניתן לפנות לבית המשפט בבקשה לאכוף אותו או לחילופין לבקש פיצויים בגין הפרתו, בדיוק כפי שניתן לעשות עם הסכם.

מדוע אם כן לא מומלץ לחתום על זיכרון דברים?

זיכרון הדברים בדרך כלל נחתם בפגישה הראשונה בין הצדדים לעסקה וזאת עוד בטרם ביצע הקונה ואף המוכר את כל הבדיקות הרבות אשר נדרשות בעת רכישת נכס.

בעת רכישת נכס על הקונה לבדוק את הזכויות המשפטיות של המוכר בנכס (ע"י עיון בנסח טאבו או אישור זכויות וחוזה חכירה במידה ומדובר בזכויות חכירה), לבדוק אם ישנן הערות אזהרה או עיקולים או שעבודים, לבדוק את השימושים אשר ניתן לעשות בנכס, לבדוק את תכניות בניין העיר החלות על הנכס וסביבתו, את תיק הבניין ברשות המקומית, את המיסים החלים על העסקה וכן הלאה.

היות וזיכרון הדברים מחייב מבחינה משפטית בדיוק כמו הסכם הרי שלא כדאי לצדדים לחתום עליו בשלב כה מוקדם בטרם ביצעו את כל הבדיקות הנדרשות הנ"ל.

לא מומלץ להתחייב על רכישת הנכס בטרם עורך דין מקרקעין מיומן מטעמך ביצע את כל הבדיקות הללו. חשוב לציין כי עורך הדין אשר יערוך את ההסכם עצמו יהיה כבול להסכמות הצדדים בזיכרון הדברים. ללא ייצוג משפטי הצדדים עשויים להסכים לתנאים שאינם מיטיבים עמם והמשך המחלוקות עלול להוביל למבוי סתום. במקרה שתהיינה מחלוקות בין הצדדים יהיה צורך לפנות לבית המשפט אשר עלול להשלים בעצמו את מה שחסר בזיכרון הדברים באופן שאינו מיטיב עם אחד הצדדים (בית המשפט משלים לרוב על פי הנוהג).

לפיכך רצוי שהצדדים יגיעו ביניהם להסכמה לגבי כל הסוגיות העיקריות ע"י לחיצת יד ורק אחר-כך יתחייבו באופן רשמי בהסכם. באופן זה, שני הצדדים לעסקה מגנים על זכויותיהם.

עוד יצויין כי מועד החתימה על זיכרון הדברים חשוב לעניין תשלום המיסים החלים על העסקה. רשויות המס רואות במועד החתימה על זיכרון הדברים כמועד הקובע לעניין תשלום המס.  כך שפרק הזמן לדיווח על העסקה לרשויות מיסוי מקרקעין מתחיל ביום החתימה על זיכרון הדברים.