|
|
|
|
|
|
|
|
קבוצות רכישה - יתרונות וסיכונים
|
|
|
|
|
מה הייחוד של עסקת רכישת דירה באמצעות קבוצת רכישה?
בעסקה כזו למעשה אתם לא קונים דירה, אלא רק חלק מקרקע, ומעמדכם הינו כמעמד בעל קרקע המבצע בנייה עצמית.
כמו כל מי שקונה קרקע ובונה בעצמו, הבעייתיות, ומכאן שגם חשיפת הרוכשים לסיכונים יכולה לנבוע מ-3 גורמים שונים:
לו"ז הבניה: בהסכמי רכישה קבוצתיים אין לו"ז מחייבים.
מחיר הבניה: בהסכמי רכישה קבוצתיים לרוב אין מחיר מחייב.
סכסוכים פוטנציאליים בין חברי הקבוצה עשויים לעכב את הפרויקט או להעלות את מחירו.
לקבוצות רכישה איכותיות יש תשובות חלקיות במערכת החוזים אשר מצמצמות את החשיפה אך לא מונעות אותה כליל.
מצד שני, קבוצות רכישה וחבריהן לא נהנות מההגנה החוקית שיש לרוכשי דירות מקבלן.
ביטחונות קיימים לחברי קבוצת הרכישה:
1. ביטחונות כנגד הקרקע:
חברי הקבוצה רוכשים את הקרקע במשותף ומכאן שלכל אחד מחברי הקבוצה בעלות בחלק מהקרקע. הבעלות מהווה הגנה ישירה על מרכיבה של הקרקע במחיר הדירה.
כיום בדרך כלל, בנקים שמלווים את הבניה בודקים שבטרם תחילת הבניה השלימה הקבוצה את התשלום בעבור הקרקע, והיא הבעלים הישיר של הקרקע עליה תתבמע הבניה.
2. ביטחונות על הבניה:
חברי קבוצת הרכישה מקבלים בגין הבנייה ביטחונות מהקבלן המבצע, וכן ביטחון הנובע מההסכם עם הבנק המלווה.
אלו ביטחונות טובים, אך חוזיים בלבד ואינם זהים בעוצמתם לביטחונות שניתנים על פי חוק המכר בעסקת רכישה מול יזם.
יתרונות לרוכש דירה מקבלן, מול הקונה דירה בקבוצת רכישה:
הקונה דירה מקבלן מוגן ע"י חוק המכר שמבטיח כספי הרוכשים, ופיצוי במקרה של אי עמידה בהתחייבות, כמו למשל במקרה של איחור במסירת הדירה.
כאמור לעיל, קונה דירה בקבוצת רכישה לא מוגן על ידי חוק המכר, מכיון שהוא חלק מקבוצה שקנתה את הקרקע ובונה עליה בבניה עצמית.
להגנה על פי חוק המכר, משמעות במקרה של פשיטת רגל של הקבלן המבצע (בפועל את הבניה).
כאשר קונים דירה מיזם, באחריותו להחליף את קבלן הביצוע ולספוג את כל העלויות הקשורות בכך, וקונה הדירה לעתים אפילו לא ישים לב להחלפה:
במקרה של קבוצת רכישה, הקבוצה תצטרך לטפל בהחלפת הקבלן בקבלן אחר, ובתביעה של הקבלן פושט הרגל.
חשוב לסייג את היתרון הזה של רכישה מיזם, מול רכישה במסגרת קבוצת רכישה, מכיון שגם במקרה של קבוצת רכישה טובה קיים יזם/מנהל שביחד עם הבנק המלווה יפעל בדרך כלל להחלפת קבלן הביצוע באותו אופן שבו היה היזם פועל.
הגענו לחסרון העיקרי של קבוצת רכישה:
האפשרות שיתגלה סכסוך בין חברי הקבוצה .
שלא כמו במקרה של קניית דירה מיזם שהוא היחיד מולו צריך להתנהל, חברי קבוצת רכישה צריכים להגיע להסכמות בנוגע לפרטים רבים:
בחירת הקבלן ואנשי מקצוע אחרים: מהנדס, מפקח, וכו', והסכמות על המפרט הטכני של הפרויקט המשותף.
אי הגעה להסכמות עשויה לגרום לעיכוב בפרויקט.
אי לכך, גם בקבוצת רכישה חלים חלק מהכללים החלים גם בעסקת רכישה מיזם:
חשוב מאד לבחור במנהל קבוצת רכישה מנוסה, וכן לבדוק שביעות הרצון של חברי קבוצות רכישה קודמות שהוביל.
חשוב גם לזכור שלעו"ד קבוצות רכישה המייצג עסקה שהינכם שותפים בה, נאמנות "כפולה" - גם למנהל וגם לחברי הקבוצה.
כדי שלא להעמיד את הנאמנות הזו במבחן, מומלץ שבכל מקרה עו"ד מקרקעין "עצמאי" שמלוא הנאמנות שלו היא כלפיכם יבדוק את העסקה מטעמכם וילווה אתכם במהלכה בעת הצורך
המאמר נכתב ע"ד עו"ד מקרקעין.
באתר עו"ד מקרקעין שקד עשרה כללים שיש להקפיד עליהם בעת רכישת דירה/בית מקבלן או מאדם פרטי, ובעת מכירת דירה.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
אודות כותב המאמר:
משרד עו"ד שקד הוקם בשנת 1996.
עו"ד שקד, מקים המשרד הוא בעל תואר ראשון במשפטים מאוניברסיטת תל-אביב ותואר שני במנהל עסקים MBA מאוניברסיטת חיפה. עו"ד שקד בעל רישון לעריכת דין משנת 1991.
משרדנו בעל ניסיון מקצועי רב במיוחד בתחום דיני מקרקעין ונדל"ן, ובדגש על עסקאות מכר של קנייה ומכירת דירות. עורך דין שקד צבר ניסיון של שנים בעריכת מאות עסקאות מכר מכל הסוגים, ומתמחה גם במיסוי מקרקעין.
משרדנו מייצג לקוחות בעסקאות נדל"ן כגון: קנייה ומכירה של דירות בתים ומגרשים, קבוצות רכישה, עסקאות שונות במקרקעין, ייצוג מול קבלנים ועוד.
לייעוץ בחינם וללא התחייבות חייגו 03-9090453
או צרו קשר במייל: info@shaked-law-firm.com
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
מאמרים נוספים מאת עו"ד שקד
|
בשבועות האחרונים, מתקבלות במשרדינו שיחות רבות מבעלי נכסי נדל"ן שמוטרדים מהשינויים הדרמטיים בחוק מס שבח מקרקעין, שיכנסו לתוקף החל מחודש ינואר 2014, ומבקשים להבין לעומק את משמעות השינויים.
במאמר זה אנסה להסביר את משמעות השינויים, ואף להצביע על ההזדמנות הגלומה בתיקון החדש לחוק מס שבח, עבור בעלי נכסים להשקעה.
|
מאמרים נוספים בנושא נדל"ן ומקרקעין
|
טרם ההקמה יש לדעת כי הקמה של מבנה חייבת להיות בהתאמה מלאה לחוקים.
|
|
בונים לכם מגדל חדש ליד הבית? גיליתם שתוכנית חדשה עתידה לשנות לכם את החיים? מגרש החניה שהתרגלתם לחנות בו עומד להיעלם לטובת בניין חדש? תמיד תוכלו להגיש התנגדות לתוכנית.
שכן רוצה להוסיף שטח בניה, מבקש שימוש חורג ?
מאמר זה יסביר לכם איך אפשר להתנגד לתוכנית, מה צריך לעשות ולמי צריך לפנות.
|
|
רכישת דירה יד שניה או דירה מקבלן? ומה בודקים לפני שרוכשים דירה מקבלן? והאם צריך עו"ד דין מקרקעין או שאפשר שעו"ד של הקבלן ייצג אתכם? כל זא ועוד במאמר שלפניכם.
|
|
קיבלת כתב אישום בדואר רשום בשל בנייה ללא היתר, חריגה מהיתר או תוכנית, שימוש חורג, פיצול דירות. אתם שואלים את עצמכם מה עליכם לעשות. במדריך זה נסביר לכם מה צפוי, שלב אחרי שלב.
|
|
מתכננים לבנות בריכת שחייה ביתית?
חשו לדעת למה אתם נכנסים!
בשנים האחרונות הופכות הבריכות הפרטיות לפופולריות מאוד בכל רחבי הארץ ואינן עוד נחלתן הבלעדית של בעלי הממון בלבד, לא מעט הודות לטכנולוגיות המתקדמות שקיימות כיום, המוזילות משמעותית את עלויות הבניה וההתקנה.
נושא הצורך וההליך בהיתר בניה מורכב וחשוב שיהיה מלווה על ידי המומחה הנכון
|
|
עיריית תל אביב-יפו מפעילה צעדי אכיפה מינהליים ומשפטיים כנגד עבירות על חוק התכנון והבנייה ובכלל זה עבודה אסורה או שימוש אסור בנכס.
ב-20 בדצמבר 2018 נכנסו לתקפן תקנות העבירות המינהליות [קנס מינהלי - תכנון ובנייה] תשע"ח 2018.
על פי תקנות אלו, ניתן יהיה להטיל קנסות מינהליים על עבודה אסורה, שימוש אסור ועל אי קיום צווים מינהליים להפסקת עבודות או להפסקת שימוש.
|
|
קיבלת צו הריסה? לא סוף פסוק!
בת המשפט נתן לאחרונה כמה החלטות שיתכן ויכולים לסייע לך!
|
|
|
|
|