חפש מאמרים:
שלום אורח
25.02.2020
 
   
מאמרים בקטגוריות של:

   
 

היצע בשוק הדירות – הסבר לתוכנית שר האוצר כחלון

 

 

 

היצע בשוק הדירות - הסבר לתוכנית שר האוצר כחלון

הרצאת אורח אקטואלית

ד"ר איתמר כוכבי עורך דין, רואה חשבון וכלכלן

הטכניון - הפקולטה להנדסת תעשייה וניהול, מרצה בקורסים "חשבונאות ניהולית מתקדמת" ו"בקרת עלויות".

אוניברסיטת חיפה - הפקולטה לניהול - מנהל עסקים, מרצה בקורס "עקרונות  החשבונאות לתואר MBA.

מחבר הספר: "רווחה בעולם קפיטליסטי" Welfare in a Capitalist World, אשר יצא לאור בהוצאת ספריית גלובס.

ד"ר מהפקולטה למשפטים באוניברסיטת חיפהDr. Faculty of Law, University of Haifa,

 

מבוא - היצע הדירות בשוק הדיור - הסברים והבהרות:

היצע מייצג את התנהגות המוכרים - בעלי הדירות, עבור כל מחיר ומחיר של דירה,  מה תהיה כמות הדירות שימכרו.

כמות הדירות המוצעת - עבור היצע דירות נתון, מה תהיה כמות הדירות עבור כל מחיר של דירה  (תנועה על גבי עקומת ההיצע). כשההיצע גדל (תנועה של עקומת ההיצע), כמות הדירות שתימכר תגדל. כשההיצע קטן (תנועה של עקומת ההיצע), כמות הדירות שתימכר תקטן.

עקומת ההיצע, מסומנת באות  "S" ‏(Supply) שפירושה היצע.

חוק ההיצע מתאר את התנהגות מוכרי הדירות בשוק. היקף ההיצע של מוכרי הדירות בשוק תלוי במחירה של דירה. ככל שמחיר של דירה יהיה גבוה יותר, כך המוכרים ישווקו לשוק כמות גדולה יותר מהדירות על מנת למכור אותן בשוק הדירות.

בהצגה גרפית, תותווה עקומת ההיצע לדירות, כעקומה העולה משמאל לימין (ר' להלן).

מודל היצע וביקוש

כללי

המודל מתאר את האופן בו נקבע מחירה של דירה כתוצאה מהאינטראקציה שבין כוחות השוק - שהינן, ההיצע של הדירות אל מול הביקוש של הדירות.

במודל ביקוש והיצע אשר בשוק הדירות, חוק הביקוש מתאר את התנהגות הצרכנים - רוכשי הדירות בשוק. ככל שמחירה של דירה יהיה גבוה יותר, כך כמות הדירות שיבקשו הצרכנים לקנות (רוכשי הדירות), תקטן. ככל שמחירן של הדירות יהיה נמוך יותר, יבקשו הקונים כמות גדולה יותר של הדירות.

הסבר לגרפים ולעקומות:

בציר התחתון, האופקי נסמן  את הכמות באות "Q" (Quantity) ובציר היורד, האנכי נסמן את ה-Price) "P").

עקומת הביקוש, מסומנת באות "D" ‏(Demand) שפירושה ביקוש.

בהצגה גרפית, תותווה עקומת הביקוש לדירות, כעקומה היורדת משמאל לימין (ר' להלן בהמשך).

היצע וביקוש בשוק הדירות

עקומת היצע לדירות מתארת את מספר הדירות, שמוכרים מוכנים להציע ברמות מחיר שונות. כמות הדירות המוצעת אינה נתון קבוע, היא תלויה במספר הדירות במשק בנקודת זמן מסוימת. כשרמת המחירים עולה, מוכרים פוטנציאליים מוכנים להגדיל את כמות הדירות. לאמור: המוכרים מציעים את כמות דירות המתאימה להם עבור כל רמת מחירים.

עקומת הביקוש לדירות נגזרת מביקוש לדירות מצד קונים פוטנציאליים המבקשים לרכוש דירות.

עקומת ההיצע לדירות עולה משמאל לימין, בעוד עקומת הביקוש לדירות יורדת משמאל לימין.

איור מס' 1: שיווי משקל בשוק הדירות

איור מס' 1 מציג את עקומת ההיצע לדירות ועקומת הביקוש לדירות הנפגשות באותה נקודה. במחיר [נניח 1,000,000 ₪] וכמות דירות [נניח 100,000 דירות], מסוימים ניתן לומר ששוק הדירות נמצא במחיר "שיווי המשקל" שלו. האינטרסים של המוכרים והקונים בשוק נפגשים בנקודה זו באופן מיטבי, שכן, כמות הדירות המבוקשת [100,000 דירות] וכמות הדירות המוצעת [100,000 דירות] במחיר שנקבע בשוק [1,000,000 ₪ לדירה], מותאמות לרצונותיהם ולתועלתם של שני הצדדים בשוק, הן מוכרי הדירות והן הקונים-רוכשי הדירות.

משמעותה של נקודת שיווי המשקל

מקרה, בו המחיר יסטה מנקודת שיווי משקל, יביא את כוחות השוק לפעול ל"דחיפת" כמות הדירות ומחירם של הדירות אל עבר נקודה שבה מתאזנים הכוחות הפועלים לעלייה או לירידה של מחיר הדירה.

איור מס' 2: עודף היצע ועודף ביקוש בשוק הדירות

איור מס' 2: מציג מצב של "שיווי משקל" בשוק הדירות כאשר מחיר שיווי משקל נניח שהמחיר הוא 1,000,000 ₪. ניתן לראות כי כאשר מחיר הדירה נמוך ממחיר שיווי המשקל העומד על 1,000,000 ₪, קיים ביקוש עודף לדירות וכתוצאה מכך המחיר יעלה. לעומת זאת, כאשר המחיר גבוה ממחיר שיווי המשקל העומד על 1,000,000 ₪, קיים עודף היצע של דירות וכתוצאה מכך מחיר הדירה ירד.

לסיכום: מדיניות הנדל"ן של נגידת בנק ישראל ד"ר קרנית פלוג הינה: הגדלת היצע הדירות.

"בשיחה שערכה באחרונה עם קבלנים,... הבהירה, כי הפתרון היסודי למצוקת הדיור נמצא בהגדלת היצע הדירות".  לפיכך מצאתי לנכון לתמצת את כל נושא היצע הדירות, בהרצאת אורח.

הערה:  המידע המוצג במאמר הינו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים. רק הוראות החוק, הפסיקה או הוראות המוסד המטפל, מחייבות וקובעות.

הכותב: ד"ר איתמר כוכבי, הינו מרצה בפקולטה הנדסת תעשייה וניהול בטכניון בחיפה כ-20 שנה, בקורסים חשבונאות ניהולית מתקדמת ובקרת עלויות. כמו כן, מרצה באוניברסיטת חיפה, בפקולטה לניהול - מנהל עסקים, לתואר MBA, בקורס "עקרונות החשבונאות".

ד"ר מהפקולטה למשפטים באוניברסיטת חיפה. Dr. Faculty of  Law, University of Haifa, ISRAEL.

במקצועו רואה חשבון וכלכלן (כ-23 שנה), וכן עורך דין. בעל משרד עריכת דין (רואה חשבון), בקריית הממשלה בחיפה. תחום התמחותו דיני מיסים, משפט מסחרי ודיני עבודה.

מחבר הספר: "רווחה בעולם קפיטליסטי" Welfare in a Capitalist World, אשר יצא לאור בהוצאת ספריית גלובס.

מיקום המשרד: קריית הממשלה פל ים  7, חיפה, טל: 8621350- 04, פקס: 8621349- 04, פל': 5443671- 050

e-mail: cpa-adv-itamar@bezeqint.net

 





 
     
     
     
   
 
אודות כותב המאמר:

 הכותב הינו מרצה בפקולטה הנדסת תעשייה וניהול במקצועות חשבונאות ניהולית מתקדמת ובקרת עלויות למעלה מ-15 שנה, וד"ר מהפקולטה למשפטים באוניברסיטת חיפה.

(PhD ) Faculty of Law, University of Haifa, ISRAEL     [רואה חשבון(כלכלן)-כוכבי איתמר (C.P.A.)]

מחבר הספר: "רווחה בעולם קפיטליסטי" Welfare in a Capitalist World, אשר יצא לאור בהוצאת ספריית גלובס.

משרד עורך דין, קריית הממשלה פל ים 7, חיפה,טל: 8621350- 04, פקס:8621349- 04, פל': 050-5443671

cpa-adv-itamar@bezeqint.net

 
     
   
 

מאמרים נוספים מאת איתמר כוכבי

מאת: איתמר כוכביחוק ומשפט - כללי28/12/17615 צפיות
פרופ' גרוס, מאיר את תשומת ליבם של כל המבקשים לכהן בתפקיד הדירקטור כי המגמה היא לראות בכך מקצוע הדורש סטנדרט מסוים – יותר לא מדובר בסטנדרט התנהגות של "אדם סביר", אלא בסטנדרט התנהגות של "מקצוען סביר".

מאת: איתמר כוכבידיני מיסים12/12/17678 צפיות
אזרחי ישראל בעלי אזרחות נוספת מכל מדינה אחרת, צפויים להידרש למלא תצהיר ודוחות מס לפי בקשת הבנקים בישראל. בעקבות יישום הסכם ה-CRS בישראל, אשר תוקפו אמור להיכנס באמצע שנת 2018, ייאלצו תושבי ישראל שהינם בעלי אזרחות נוספת זרה, לדווח על חשבונם בעקבות פניית הבנקים בישראל. בעלי האזרחות הנוספת הזרה, ידרשו לדווח כי הכספים בחשבונם מוצהרים ושולם עליהם מס כנדרש בחוק בישראל ובעולם.

מאת: איתמר כוכביחוק ומשפט - כללי23/11/17758 צפיות
חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 מכיר במשכנתא כאחת מבין הזכויות הקנייניות בישראל. בהתאם לסעיף 4 לחוק, משכנתא היא "מישכון של מקרקעין". הגדרת "מישכון" קבועה בסעיף 1 (א) לחוק המישכון, התשכ"ז-1967, ולפיה, מישכון הינו "שעבוד נכס כערובה לחיוב; הוא מזכה את הנושה להיפרע מהמשכון אם לא סולק החיוב".

מאת: איתמר כוכביחוק ומשפט - כללי22/11/17686 צפיות
סביב המושג חברת בניה קבלנית קיים ערפול מסוים, שכן אין לו הגדרה קבועה. ניתן לומר כי חברת בניה היא גוף המועסק בשלב כלשהו בחיי פרויקט הבניה. ייתכן והחברה תהיה אחראית על החלק ההנדסי – הקמה פיזית של הפרויקט ויתכן כי חברת הבנייה תהיה יזמית-שיווקית.

מאת: איתמר כוכבידיני מיסים16/11/17776 צפיות
לאחרונה פרסמה החטיבה המקצועית של רשות המיסים, החלטה חדשה בנושא עובדי הרילוקיישן. החלטה זו נועדה להחליף את ההחלטה הקודמת, משנת 2014. ההחלטה מחודש נובמבר 2017, קובעת תנאים לפיהם העובדים יוכלו לעבוד בחו"ל, לשלם מס בחו"ל ולא לשלמו בארץ ולא להיפגע בדרישות מס "מנופחות" במועד חזרתם ארצה.

מאת: איתמר כוכבידיני מיסים15/11/17691 צפיות
אזרחי ישראל בעלי אזרחות נוספת מכל מדינה אחרת, צפויים להידרש למלא תצהיר ודוחות מס לפי בקשת הבנקים בישראל. בעקבות יישום הסכם ה-CRS בישראל, אשר תוקפו אמור להיכנס באמצע שנת 2018, ייאלצו תושבי ישראל שהינם בעלי אזרחות נוספת זרה, לדווח על חשבונם בעקבות פניית הבנקים בישראל. בעלי האזרחות הנוספת הזרה, ידרשו לדווח כי הכספים בחשבונם מוצהרים ושולם עליהם מס כנדרש בחוק בישראל ובעולם.

מאת: איתמר כוכבידיני מיסים15/11/17616 צפיות
אזרחי ישראל בעלי אזרחות נוספת מכל מדינה אחרת, צפויים להידרש למלא תצהיר ודוחות מס לפי בקשת הבנקים בישראל. בעקבות יישום הסכם ה-CRS בישראל, אשר תוקפו אמור להיכנס באמצע שנת 2018, ייאלצו תושבי ישראל שהינם בעלי אזרחות נוספת זרה, לדווח על חשבונם בעקבות פניית הבנקים בישראל. בעלי האזרחות הנוספת הזרה, ידרשו לדווח כי הכספים בחשבונם מוצהרים ושולם עליהם מס כנדרש בחוק בישראל ובעולם.

מאמרים נוספים בנושא חוק ומשפט - כללי

בית המשפט העליון מחק בימים אלו עתירה שהגיש ח"כ אביגדור ליברמן נגד הרבנות הראשית

מאת: בנימין קלינגרחוק ומשפט - כללי14/09/19467 צפיות
הסוגיה משפטית בעניין צו הריסה 1. האם מהנדס הוועדה המקומית לתכנון ולבניה (להלן: מהנדס הוועדה המקומית) רשאי להאציל את הסמכות הנתונה לו בסעיף 221 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה או החוק) לחתום על צווי הריסה מינהליים? הרקע לבקשה והחלטות הערכאות הקודמות 2. ביום 13.11.2017, ניתן צו הריסה מינהלי לגבי בנייה ללא היתר של תקרות בטון ובריכת שחייה בדירת הדופלקס של המשיב בתל-אביב. צו ההריסה המינהלי (להלן: הצו) הוצא מכוח סעיף 221 לחוק התכנון והבני

מאת: אברהם פכטרחוק ומשפט - כללי21/03/19285 צפיות
שרת המשפטים שקד מציגה תכנית מהפכנית לבניית בית-משפט העליון, ביטול הוועדה למינוי שופטים ושימוע בכנסת בנוסח ארה"ב. אם אכן יבוא שינוי – בג"צ יכול להאשים את עצמו כי פסיקותיו וחוסר האיזון תוך התערבות בנושאים לא שפיטים, הם תוצר הביקורת.

מאת: רוני הכהןחוק ומשפט - כללי05/03/19394 צפיות
הגשה של עתירה ללא כל טעות מצריכה בקיאות בענייני משפט אלה

מאת: רוי ורלחוק ומשפט - כללי25/01/19416 צפיות
פגיעה אישית היא עניין רציני ואתה לא צריך לקחת את זה בקלות. ללא קשר לתוצאה של המקרה, לקחת מישהו למשימה על רשלנות שלהם הוא יותר מוצדק. להלן המאמר שלהלן יעזור לך עם כל ענייני הפגיעה האישית שלך.

מאת: עידן שלומןחוק ומשפט - כללי19/01/191192 צפיות
כולנו מנהלים את מרוץ החיים שלנו ודואגים להכין ביטוח כזה או אחר לצרות עתידיות שנקווה שלא יפקדו אותנו לעולם. הביטוחים הללו מבטיחים תשלומים כאלו ואחרים שנזכה להם בעתיד ישירות לכיס שלנו, או לטובת טיפולים שלנו או גרוע מכך יועברו ישירות לשארים שלנו במקרה של מוות.

מאת: ניב אבןחוק ומשפט - כללי14/01/19389 צפיות
במה בדיוק תורם לזוג כזה הסכם ממון? קראו הלאה את המאמר.

 
 
 

כל הזכויות שמורות © 2008 ACADEMICS
השימוש באתר בכפוף ל תנאי השימוש  ומדיניות הפרטיות. התכנים באתר מופצים תחת רשיון קראייטיב קומונס - ייחוס-איסור יצירות נגזרות 3.0 Unported

christian louboutin replica