סקירה קצרצרה ופרקטית של שירותים מקוונים ושינויי חקיקה ונוהל בתחומי המקרקעין, מיסוי מקרקעין, תכנון ובנייה וירושה. מנסים לגנוב לכם את הנכס – קבלו התראה

לקוחותוחברים יקרים,

לקראתסיום שנת תש"פ ולרגל השנה החדשה הבאה עלינו לטובה, תובא להלן סקירהקצרצרה ופרקטית של שירותים מקוונים ושינויי חקיקה ונוהל בתחומי המקרקעין,מיסוי מקרקעין, תכנון ובנייה וירושה.

תוכן עניינים

• מערכת ההזדהות הממשלתית.
• מנסים לגנוב לכם את הנכס – קבלו התראה ב-SMS.
• אימות תצהיר מרחוק.
• הפקדת צוואה באופן מקוון.
• הפחתת שיעור מס הרכישה לבעלי יותר מדירת מגוריםאחת.
• דחיית מועד מכירת דירה ישנה לעניין החבות במסשבח/רכישה.
• כניסה לתוקף של התקנות  המסדירות רישום מגרשתלת מימדי.
• הקלות בבניית פרגולה ללא צורך בקבלת היתר בנייה.
• ייצור חשמל בבית משותף - בעלי דירות בבית משותףיוכלו להרוויח כסף מייצור חשמל.

מערכת הזדהות ממשלתית

משברהקורונה האיץ את תהליך הנגשת השירותים הממשלתיים באינטרנט, ללא צורךבהזדהות פיזית בפני פקיד, באמצעות מערכת ההזדהות הממשלתית. המערכת מאפשרתלכם לקבל שירותי ממשלה מקוונים לרבות ביצוע פעולות וקבלת מידעבאמצעות הזדהות מקוונת ומאובטחת. באמצעות המערכת ניתן לבצע פעולות רבותומגוונות כגון שינוי מען בתעודת זהות, הורדת ספח תעודת זהות דיגיטלי,תשלום והנפקת רישיון רכב, מעקב אחרי פעולות שבוצעו על ידכם במשרדי ממשלההשונים, ביצוע תשלומי מס, כניסה למערכת נט המשפט לצורך מעקב אחר תיקיםהמתנהלים בבית המשפט, כניסה למערכת כלים שלובים לצורך מעקב אחרי תיקיהוצל"פ, בדיקת עיכוב יציאה מהארץ, כניסה לאזור האישי באתר נתוניהאשראי של בנק ישראל, גישה למערכות של משרדי הממשלה השונים כגון לשכתרישום מקרקעין, רשות המסים, רשות מקרקעי ישראל ועוד ואין ספק שהיקףהשירותים ילך ויתרחב בזמן הקרוב.

מומלץלכל מי שטרם נרשם למערכת ההזדהות הממשלתית של ממשל זמין להירשם. ההרשמההינה פשוטה ולאחר הרישום ניתן להיכנס למערכת באמצעות שם משתמש וסיסמא אובאמצעות כרטיס חכם ו/או תעודת זהות ביומטרית.

מנסיםלגנוב לכם את הנכס – קבלו התראה ב-SMS ובדואר אלקטרוני

לא אחתאירעו מקרים של גניבת זהות כאשר אנשים התחזו לבעלי נכס וביצעו עסקאות בשמםעם צדדים שלישיים. התמורה שולמה לאותם מתחזים, לעיתים הצדדים השלישייםנטלו משכנתא מבנק והנכס נרשם על שם צדדים שלישיים שכלל לא היו מודעיםלתרמית. רק בשלב מאוחר יותר נודע לבעל הנכס האמיתי שהנכס נמכר, רשום על שםאדם אחר ונרשמה משכנתא לטובת הבנק. מצבים כאלה יוצרים תסבוכת משפטיתמורכבת ותוצאותיה לפעמים קשות ביותר שכן לא תמיד ניתן להחזיר את הגלגללאחור ולא בהכרח יש ממי להיפרע שכן המתחזה נעלם עם הכסף, הצד השלישי לאהיה מודע למעשה המרמה, ולשכת רישום מקרקעין (טאבו), הבנק ועורכי הדיןיטענו כי לא יכלו לדעת כי מדובר בהונאה אף כי בהחלט קיימים אמצעים שוניםומגוונים לגילוי מעשי ההונאה עוד בטרם ביצוע העסקה.

מערכתניסיונית שהושקה ברשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין בלשכת רישום תל אביב,מאפשרת לבעלי זכויות (זכאים על פי הערת אזהרה, בעלי משכנתה, בעלים, חוכריםואחרים) בנכסים הרשומים בלשכה בתל אביב, להירשם לשירות קבלת הודעות שוטפותבאופן שבעל הנכס יקבל התראה ב-SMS ובדואר אלקטרוני על כל פעולה שתתבצעבמרשם כגון רישום הערות, העברת זכויות, רישום משכנתאות וכדומה ביחס לנכסיםשבבעלותם ובדרך זו יתאפשר מעקב אחר הרישומים המתבצעים בנכסים אלו, ובעלנכס יוכל להגיב באופן מידי ובזמן אמת במידה ויקבל התראה על ביצוע פעולההנוגעת לנכס שבבעלותו.

ניתןלהירשם לשירות באופן מקוון באמצעות מערכת ההזדהות הממשלתית. על המנוייםלהיות רשומים כבעלי זכות בנכס ונדרשת התאמה מלאה (מספר תעודת זהות מלא בן9 ספרות) בין פרטי ההזדהות של מבקשי השירות לבין פרטיהם כרשומים בפנקסיהמקרקעין. בשלב הזה לא ניתן לרשום לשירות נכסים שהינם בבעלות חברה כאשר לאניתן לזהות את החברה באמצעות מערכת ההזדהות הממשלתית ו/או כאשר פרטיהזיהוי בפנקסי המקרקעין אינם מלאים.

להרשמה לשירות לחצו כאן.

אימות תצהיר מרחוק

עדלמשבר הקורונה אימות חתימת עורך דין על תצהיר היה מחייב התייצבות אישית שלהמצהיר בפני עורך דין שיזהה אותו ויזהיר אותו בדבר חובתו לומר אמת ואולםבעקבות מצב החירום ניתן כיום לבצע אימות חתימה  בהיוועדות חזותיתבתנאים המצטברים הבאים: (א) ההופעה של המצהיר בפני עורך הדין בוצעהבאמצעות היוועדות חזותית מתועדת אצל עורך הדין, כאשר המצהיר הציג תעודתזהות, המופיעה על גבי הצג, הוא מצהיר כי הוא מצוי במדינת-ישראל בזמןהחתימה והאימות והוא מסכים לתיעוד החזותי ועשיית השימוש בו ועורך הדיןהזהיר את המצהיר כי עליו לומר את האמת והמצהיר חתם על המסמך בפני עורךהדין בשיחת הוידאו; (ב) עורך הדין קיבל בדוא"ל אימות של זהות הלקוחממערכת ההזדהות הממשלתית במסגרת שירות אימות דיגיטלי מקוון (אד"מ),המהווה חלופה לתהליך אימות הזהות האישי הנעשה מול עורך דין במסגרת עריכתתצהיר, במסגרתו נמסרים הפרטים האישיים והם מועברים לעורך הדין לצורך אימותזהות המצהיר לכתובת הדואר האלקטרוני של עורך הדין. במסגרת ביצוע אימותהזהות תיערך בדיקה מול מרשם ביקורת הגבולות ברשות האוכלוסין בדבר אימותהימצאותכם במדינה, כנדרש במסגרת עריכת תצהיר. בסיום התהליך עורך הדין יאמתאת חתימתכם על גבי התצהיר.

הפקדת צוואה באופן מקוון

אדם העורךצוואה יכול להפקידה אצל הרשם לענייני ירושה ובכך להבטיח כי הצוואה תימצאעם מותו וכי היא תישמר מפני פגעי הזמן. עד לעת האחרונה הייתה חובתהתייצבות אישית של עורך הצוואה במשרדי הרשם לענייני ירושה לצורך הפקדתהצוואה.

בהתאםלתיקון שהוכנס בתקנות הירושה, התשכ"ח-1998 ניתן לבצע הפקדה של צוואהבאופן מקוון מרחוק באחת משתי דרכים:

אופציהא- הפקדת הצוואה שנחתמה בחתימה אלקטרונית מאושרת של רשות (ובכלל זה נוטריון)באמצעות אתר האינטרנט של האפוטרופוס הכללי בעצמו או באמצעות הנוטריון.במידה וההפקדה הינה באמצעות נוטריון יש לבצעה בתוך 30 יום.

אופציהב- הפקדה הצוואה מרחוק באמצעות שליחת מסמךאלקטרוני עם העתק צבעוני סרוק של הצוואה באופן מקוון באמצעות אתר האינטרנטשל האפוטרופוס הכללי.  המצווה או הרשות ימסרו את הצוואה המקוריתלהפקדה במשרדי הרשם לענייני בתוך 45 ימים מיום סיום הוראת השעה שבסעיף 2לתקנות הירושה (מרץ 2021 בקירוב).

הפחתת שיעור מס הרכישה לבעלי יותר מדירתמגורים אחת

ביום23.06.2015 הועלו מדרגות מס הרכישה לבעלי דירה שנייה ויותר באופן שבוטלהמדרגת מס הרכישה בשיעור של 5% ונקבעו מדרגות מס רכישה בשיעור של 8% ו-10%,דבר שהביא להגדלה משמעותית של מס הרכישה לבעלי יותר מדירת מגורים אחת,מתוך מחשבה מוטעית כי הדבר יביא להורדת מחירי הדיור באמצעות הקטנת הביקושלדירות על ידי משקיעים.

ביום29.07.2020 הופחתו מדרגות מס הרכישה לבעלי דירה שנייה או יותר כדלקמן:

• על חלק השווי שעד 1,292,280 ש"ח – 5%.
• על חלק השווי העולה על 1,292,280 ש"ח ועד3,876,835 ש"ח – 6%.
• על חלק השווי העולה על 3,876,835 ש"ח ועד5,338,290 ש"ח – 7%.
• על חלק השווי העולה על 5,338,290 ש"ח ועד17,794,305 ש"ח – 8%.
• על חלק השווי העולה על 17,794,305 ש"ח –10%.

דחיית מועד מכירת דירה ישנה לענייןהחבות במס שבח /מס רכישה

מי שרכשדירת מגורים נוספת והיה אמור למכור את דירתו הישנה, שהייתה דירתו היחידהעד לרכישת הדירה הנוספת) בתוך 18 החודשים מיום רכישת הדירה החדשה כדי לשלםמס רכישה בשיעור החָל על "דירה יחידה") והמועד האחרון למכירתהדירה הישנה הסתיים בתקופה המתחילה ביום 1.3.2020 והמסתיימת ביום1.10.2020, אזי התקופה האמורה לא תילקח בחשבון במניין ה-18 חודשים.

כניסה לתוקף של התקנות לחוק המקרקעיןולתקנות התכנון והבנייה המסדירות רישום מגרש תלת מימדי

לפני כשנהתוקן חוק המקרקעין באופן המאפשר רישום מגרש תלת ממדי ועתה נכנסו לתוקףהתקנות ליישום הרישום בהיבט הקנייני והתכנוני. עד לתיקון קבע חוק המקרקעיןשהבעלות בשטח של קרקע מתפשטת בכל העומק שמתחת לשטח הקרקע ובכל הרום שמעליועל פני גובה ועומק לא מוגדרים ולכאורה הינם אינסופיים. במצב המשפטי שהיהקיים לפני התיקון לחוק, לא הייתה אפשרות להעביר ולרשום זכויות בעלותבשכבות קרקע שונות (מתחת ומעל פני הקרקע). למשל, במקרה של חפירת מנהרהמתחת לבניינים ו/או מגרשים בבעלות פרטית או הנחת מסילת רכבת או סלילתכביש, לא ניתן היה להפריד בין זכויות הבעלות ברובד הקרקע לרובד שמתחת אומעל לפני הקרקע ולרשום זכויות בעלות נפרדת ברבדים השונים, שכן הבעלותבקרקע משתרעת גם ביחס לשטח הנמצאים מתחת לפני הקרקע. כך גם בבניין שנבנהמעל כביש לא ניתן היה להקנות זכויות בעלות נפרדות בקרקע שכן הקרקע עליונסלל הכביש היה בבעלות המדינה ומכך נבע שהמדינה הינה הבעלים גם בחלל הרוםשמעל הכביש. כתוצאה מכך לא ניתן היה לבצע הפקעה בשטחים הנמצאים מעל ו/אומתחת לקרקע ובתי המשפט נדרשו לפתרונות יצירתיים לצורך הסדרת ההפקעהוהפרדתה מהמקרקעין. התיקון לחוק מאפשר חלוקה גמישה יותר של המקרקעין באופןשיביא לניצול יעיל יותר של הקרקע ויאפשר לרשום זכויות ברבדי קרקע שוניםבגובה ובעומק הקרקע כגון: בניית בנייני מגורים ומסחר מעל כביש מקורה,מנהרות תת קרקעיות, גשרים עיליים לתחבורה או לצורך הנחת תשתיות. יש לצייןכי לא ניתן לרשום בית משותף כבית תלת מימדי אלא אם כן מדובר בבית משותףשנבנה מעל כביש או מנהרה למשל ואז ניתן להפריד את הבעלות בבית המשותףמהבעלות בקרקע מתחתיה.

הקלות בבניית פרגולה ללא צורך בקבלתהיתר

תקנותהתכנון והבנייה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר) המכונה "חוקהפרגולות" או "חוק המרפסות" קובעות סוגי בנייה (בתנאיםהקבועים בתקנות) שלא נדרש לגביהם קבלת היתר בנייה כגון הקמת מחסן, גגון,גדר בין חלקות, התקנת שער חניה, התקנת פנאלים סולאריים, התקנת מזגן / דודשמש, החלפת גג ואלמנטים נוספים ועוד.

לאחרונהבמסגרת תיקון לתקנות הורחב הפטור הנוגע להתקנת פרגולה והיא הוגדרה מחדשובין היתר נקבע כי ניתן להניח קירוי שקוף מעל לפרגולה וצמצם את החלקיםהאטומים בה. בהתאם לתיקון התקנת פרגולה תהא פטורה מהיתר אם היא מבנה בלאקירות, הבנוי מחומרים קלים, שתקרתו משטח הצללה, ובלבד שהמרווחים ביןהחלקים האטומים של משטח ההצללה מחולקים באופן שווה ומהווים 40 אחוזים ממנולפחות; ניתן להצמיד לגג הפרגולה קירוי שקוף של יחרוג ממנה; שטח הפרגולה לאיעלה על 50 מ"ר או על ¼ משטח הקרקע הפנוי ממבנים או הגג (הגדולמביניהם) והיא תוקם על גבי הקרקע או גג המבנה, אלא אם כן נקבעה הוראהבהיתר, בהנחיות המרחביות או בתכנית. כדאי לזכור שיש למסור הודעה על הקמתהפרגולה לרשות הרישוי בתוך 45 ימים ממועד ביצועה בצירוף אישור מהנדס.

ייצור חשמל בבית משותף

בעלי דירות בבית משותף יוכלו להרוויחכסף מייצור חשמל.

בימים אלופורסם תזכיר תיקון לחוק המקרקעין שעניינו קביעת הוראות בדבר התקנת מערכתלייצור חשמל מאנרגיה סולארית בבית משותף (מתקן פוטו-וולטאי), וזאת על-פיהחלטת רוב של שני שלישים מבעלי הדירות בבית המשותף זאת, כחריג לכלל שלפיונדרשת הסכמת כל בעלי הדירות לשם ביצוע פעולה מסוג זה ברכוש המשותף. התיקוןנועד לעודד הקמת מערכות סולאריות לייצור חשמל בבתים משותפים, נוכח התועלתהכלכלית, החברתית והסביבתית שיש בהתקנתם ובהתחשב בפוטנציאל הכלכלי הטמוןבמערכת עבור כל בעלי הדירות בבית המשותף כשהמערכת עצמה צפויה לייצר הכנסהשתכסה באופן מובנה את עלויות התחזוקה השוטפת שלה. בחוק נכללים תנאים מקדימיםשיש לעמוד בהם בטרם התקנת המערכת. לרבות מתן האפשרות לבעל דירה המתנגדלהתקנת המערכת, או המבקש להסיר מערכת לאחר שהותקנה, להגיש תביעה למפקח עלרישום מקרקעין שיוסמך להכריע במחלוקות בעניין זה. ההכנסות שיתקבלו מהמערכתיהיו חלק מהרכוש המשותף של כל בעלי הדירות (לרבות בעלי הדירות שלא תמכובהחלטה על התקנת המערכת) אך הם ישמשו בראש ובראשונה לטובת כיסוי הוצאותהתפעול והאחזקה השוטפות של המערכת.