סקירת שוק הנדל"ן לחודש דצמ' 2001
מאת: אבי מאיו, אנליסט נדל"ן, נדל"ן במושבים
קשה מאד להתייחס לשוק הנדל"ן בחודש דצמ' 2001, ולהתוות תרחישים אפשריים לשנת 2002, מבלי להתייחס לאירוע שחל השבוע – מהפך הורדת הריבית.
ההפך הקליין עורו והנגיד חברבורותיו ?
שאלת הצורך בהפחתת הריבית, דומה שאינו שנויה במחלקות, אבל הרבה גבות הורמו לנוכח השינוי בהתנהגות והאמירות של בנק ישראל. הנגיד קליין לימד את כולנו, שהורדת ריבית חייבת להיעשות במנות קטנות ובזהירות, הוא חזר והסביר לכולנו כי ריבית נמוכה לא תסייע להאצת הצמיחה או לשכבות הנמוכות.
אז למה בחר קליין להוריד את הריבית ב – 2% במכה אחת וזאת עוד לפני שאושר התקציב החדש? האם כובד משקלו (תרתי משמע) של רוה"מ הכריע את הכף, או שמא נתפס הנגיד לפאניקה, האם נתוני הכנסות המדינה ממיסים הינם כל כך חמורים המחייבים החלטה מעין זו, האם מצב המשק ברבעון האחרון כל כך קטסטרופאלי, האם נתוני האבטלה האמיתיים הינם כאלה שגרמו לו לאבד את שלוות רוחו, האם הגיע למסקנה מהפכנית כי הפחתת ריבית כה גבוהה, אינה כרוכה בסיכון מהותי לאור מצבו של המשק, או שקליין עשה מהלך מבריק ?
התרגיל של קליין, ולמי יוגש החשבון?
יחד עם ההחלטה על הורדת הריבית, נתקבלה החלטה לבטל את המגבלות על הנפקת המק"מ. ללא מגבלה זו, יכול הנגיד לשלוט במידה לא מבוטלת, על הריבית לטווח קצר במשק, וזאת מבלי לשנות כהוא זה את הריבית המוניטרית. יהיה מרוצה מצעדי הממשלה, יקטין הנפקות, לא יהיה מרוצה, יגדיל אותן.
למעשה, באמצעות כלי זה הופך בנק ישראל לגורם עצמאי בקביעת הריבית במשק הישראלי והחשבון מן הסתם, יוגש בליווי חיוך מלומד לממשלה.
הנגיד, גם הוריד את הריבית, גם הוריד את שר האוצר ומתנגדיו מעל גבו ועדיין שמר על האופציה להוריד את קובעי המדיניות על הברכיים.
הכלים שמעמיד שוק ההון בארץ ורמת הסחירות בו מוגבלים מאד ותביא בהכרח את הגופים המוסדיים להוצאת כספים רבים להשקעות בחו"ל והשליטה על הנפקות המק"מים, עשויה לפעול רק בשולים וכל התרגיל הזה, הוא במקרה הטוב "שמחת העניים".
מה לא יודע שר האוצר, שכל כלכלן מתחיל יודע?
שר האוצר משתבח בהורדת הריבית, "ראו" כך אמר בראיון, להלן נוסח הדברים בתרגום חופשי: "גן עדן על פני אדמות יהיה כאן, הריבית תרד, המשכנתאות תוזלנה בשליש, משקיעים ירוצו להשקיע ולא בבנקים ועוד יגור תקציב בלי גירעון וצמיחה עם תעסוקה תרבץ ".
כולנו יודעים, ואני מניח שגם שר האוצר המתהדר בהשכלתו הכלכלית, יודע בודאי כי הריבית לטווח ארוך לעולם תשקף פרמיית סיכון, דהיינו, שיעור הירידה בריבית לטווח ארוך ממנה נגזרת הריבית למשכנתאות, תרד בשיעור הרבה יותר נמוך מהורדת הריבית לטווח הקצר. די להתייחס לפערי הריבית בין הטווח הקצר והארוך ביבשת הקודש אמריקה שעומדת כרגע על 3.5%-4%. ואזי, אנו יכולים להאיר את עיניו של שר אוצרנו (וגם את אשתו הדעתנית) כי הריבית על המשכנתאות תרד בודאי, אבל שיעור הירידה יהיה נמוך, וזה לבטח לא יהיה המפנה עליו הוא דיבר.
ועתה לתרחישו אופטימי של שר אוצרנו: ירידת הריבית תורמת להרחבה של הפעילות במשק, הציבור נוטש את אפיקי ההשקעה השקליים שהיו פופולריים בשנים האחרונות ומעביר את הכספים להשקעות ריאליות ובכללם נדל"ן במושבים, מלאי הדירות מגיע לשפל בעיקר בפלח הזול של השוק ומתחילה תנועת קונים שישבו על הגדר זמן רב.
איך ירד שער הדולר בדיוק ברגע שנקבע השער היציג ?
יש דבר שכל פעם מחדש מצליח להדהים את החברות שקונות מכשירי הגנה, כי תמיד ובלי יוצא מן הכלל מתרחש נס, בדיוק ברגע הקובע, קורה משהו לדולר והפיצוי שהן מקבלות תמיד, אבל תמיד נמוך ממגמת השוק של המטבע המוגן.
אופציית ה – CALL מגינה במקרה של פיחות חד, ואופציית ה – PUT מגינה במקרים של תיסוף.
מטבע הדברים, היות והגופים העוסקים במכירת האופציות, הופתעו כמו רובנו מעוצמת ירידת הריבית, הרי שהצדיקים הללו, הקדישו ימים ולילות לתפילה ששער הדולר במועד פקיעת האופציות יהיה נמוך ככל האפשר, והנה תפילתם של הצדיקים נענתה, ובדיוק ברגע שנקבע השער היציג של הדולר, חל תיסוף משמעותי ושער הדולר נסגר ברמה של 4.334 ₪ לדולר, אכן ריבונו של עולם מקשיב לתפילות צדיקיו. למותר לציין שמייד לאחר שנקבע השער, המשיך הדולר במסעו כלפי מעלה. יש רבים שתובעים שהרשות לניירות ערך, תבדוק את נוסח התפילה