החלטת מינהל מקרקעי ישראל 1184 - הבהרות ועדכונים!!!

החלטת מינהל 1184 אשר אושרה בחודש מאי 2009 קבעה הקלות ביחס לתשלום דמי היתר למינהל במסגרת הגשת בקשות לתוספת שטחים, שינויי ייעוד ופיצול מגרשים.

עד ליום כתיבת מאמר זה, לא פורסמו הוראות האגף החקלאי להחלטה 1184, אשר מטרתן לפרט כיצד יש ליישם את הוראות ההחלטה ביחס למגזר החקלאי והמגזר העירוני.

רבות נכתב על הוראות ההחלטה, לרבות על ידי הח"מ, ביחס לעובדה כי הוראות ההחלטה מפלות לרעה את המגזר החקלאי ונותנות הקלות מפליגות לבעלי הנכסים במגזר העירוני.

עד למועד בו יפורסמו הוראות האגף החקלאי (יצויין כי חלפה כמעט שנה ממועד אישור ההחלטה), פועלים בעלי הנכסים במגזר החקלאי בשיטת ניסוי ותהיה וזאת במסגרת הגשת הבקשות לתוספת שטחים וכיוצ"ב.
הוראות ההחלטה קובעות במפורש, כי ההחלטה איננה חלה על מגרשים בהרחבות במושבים אשר הוקצו בהתאם להוראות החלטה 612, 737 ו- 959. כלומר, בעת הגשת בקשות לתוספת בניה על המגרשים שלעיל, ייגבה המינהל דמי חכירה מהוונים בשיעור מלא עבור זכויות הבנייה המבוקשות בהיתר הבנייה ואשר לא שולם עבורן בעת ההקצאה כאמור, החל מהמטר הראשון.

הוראות ההחלטה אינן, מתייחסות למגרשים שלא הוקצו בהתאם להוראות ההחלטות שלעיל (כגון מגרשים מקצועיים) ועל כן, ניתן להבין כי במסגרת הגשת בקשה להוספת שטחים במגרשים אלו, החוכר יקבל פטור מדמי היתר עד 240 מ"ר. ואכן ניתן לאשר, כי לאחר טיפול של משרד הח"מ בבקשות רבות, לתוספת שטחים במגרשים במושבים שלא הוקצו בהתאם להחלטות 612, 737 ו- 959, המינהל נתן פטור לתוספת שטחים עד 240 מ"ר.

בעניין זה חשוב לציין, כי המינהל לא יאפשר את מתן הפטור עד 240 מ"ר, כאשר בבית בו מבקשים להוסיף שטחים קיימות חריגות בניה. כלומר, המינהל לא יאפשר הכשרת שרצים במסגרת החלטה 1184 ולכך יש לתת את הדעת בטרם הגשת הבקשות לתוספות בניה.

הוראות ההחלטה אומנם נותנות פטור בגין התוספות עד 240 מ"ר אך מאידך, יש לשים לב למוקש מס חדש שנולד בעקבות כך וזאת במסגרת הוראות סעיף 49 ז' לחוק מיסוי מקרקעין הקובע מתן כפל פטור בגין בית המגורים. בטרם עריכת העסקה, נערכת בחינה מקיפה של הנכס וניתן ייעוץ מס ביחס לפיצול בתמורה אותו יכול לבצע מנהל מס שבח, ביחס לכל מקרה לגופו. כמובן, כי במידה ולאחר הדיווח על העסקה וקבלת שומה זמנית ממס שבח, טוען בעל הנכס כי מנהל מס שבח ערך פיצול לא נכון מבחינה כלכלית, פתוחה בפניו אפשרות להגיש השגה על השומה, בתוך 30 יום מקבלת השומה. במסגרת הגשת ההשגה, יש לשים לב ביתר שאת, לעובדה כי התוספות עד 240 מ"ר הינן ללא עלות, שכן עובדה זו משפיעה באופן ישיר ויסודי על הטענות אותן ניתן להעלות בהשגה ועל כן, יש להקדים תכנון מס מעמיק בטרם עריכת העסקה, על מנת שלא תגרם עגמת נפש למוכר בסופו של יום.

כמובן, כי לא ניתן לתת ייעוץ מקדים במסגרת מאמר זה אך טיפ חשוב עולה מהאמור לעיל - יש לבחון היטב את גודל בית המגורים ביחס לגודל המגרש וכן את זכויות הבניה במסגרת התב"ע החלה על הנכס, ואת גובה התמורה המשולמת במסגרת העסקה ובהתאם לכך, לקבוע את הפיצול בתמורה (ככל שייערך פיצול בתמורה) ולהביא לידיעת המוכר את גובה המס אותו הוא עומד לשלם. בחינה מוקדמת של העובדות, ומתן התייחסות לפרטים שהובאו לעיל ביחס להוראות החלטה 1184, הן ביחס לטיפול מול המינהל והן לטיפול מול מס שבח, עשויות להביא לתוצאות מקסימאליות מבחינת בעל הנכס.

הכותב הינו הבעלים של משרד עורכי דין אביגדור ליבוביץ ושות', המתמחה במינהל מקרקעי ישראל, בעסקאות במגזר הכפרי, מיסוי מקרקעין, מע"מ, דמי הסכמה, תכנון ובניה וביזמות בתחום המסחרי והמגורים.