היטל השבחה

חוק התכנון והבניה הת"ו התשכ"ה- 1965 מקיף את התכנון בישראל מהרמה הארצית ועד לרמה המקומית ועוסק בין היתר: אישור תכניות, הליכי רישוי, פיצויים, היטל השבחה, הפקעות, עבירות ועונשין וכדומה. חוק הת"ו מסמיך את הועדה המקומית לגבות היטל השבחה מבעל מקרקעין או חוכר לדורות. חוק הת"ו מגדיר וקובע מתי חלה חובת תשלום השבחה, שיעור ההיטל, מועד לתשלום, אכיפה, שומה אחרת וערעור, פטור מתשלום היטל השבחה וכדומה.

תיקונים: התשמ"ג תיקון 20, התשמ"ו תיקון 24, התשמ"ד תיקון 21, התשנ"ט תיקון 45, התשמ"ח תיקון 53 54

סעיף 196 א

• א. בתוספת זו -
  
  "השבחה" – עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג.
  "חכירה לדורות" – כמשמעותה בחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969.
  "מימוש זכויות" – במקרקעין – אחת מאלה:
  
  קבלת היתר לפי חוק זה לבניה או לשימוש בהם שלא היה ניתן לתתו אלמלא אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל השבחה.
  התחלת השימוש בהם בפועל כפי שהותר לראשונה עקב אישור התכנית שבעקבותיו חל היטל השבחה.
  העברתם או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה, אך למעט העברה מכוח דין והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו. ואולם לא יראו כמימוש זכויות רישום בפנקסי המקרקעין של זכויות במקרקעין אשר המחזיק בהם בפועל לפני יום כ"ט בסיון התשמ"א 1 ביולי 1981, היה בעלם כהגדרתו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ"א – 1961.
  
  "קרוב" – בן זוג, הורה, הורה הורה, צאצא או צאצא של בן הזוג, אח ובני זוגם. "שומה סופית" – שומה שאין עוד זכות לשומה חוזרת או לערער עליה.
  "שמאי מקרקעין" – כשמשמעותו בחוק שמאי מקרקעין, התשכ"ב – 1962.
  "תכנית" – תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת.

• א. חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו. היו המקרקעין מוחכרים לדורות, ישלם החוכר את היטל השבחה. היטל השבחה בעקבות אישור תכנית יחול על מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או הגובלים עמו בלבד.
• ב. שילם החוכר לדורות את היטל השבחה, יהיה זכאי כלפי בעל המקרקעין לשיפוי בסכום ההפרש בין מה ששילם לבין הסכום שהיה עליו לשלם אילו היה היטל השבחה חל על השבחת החכירה לדורות בלבד. בקביעת הסכום השיפוי תבוא בחשבון הזכות של החוכר לדורות להארכת החכירה, ואולם אם החכירה לא הוארכה מסיבה כלשהי, זכאי החוכר לדורות כלפי בעל המקרקעין לקבל את הסכום שנוכה לו מהשיפוי עקב הזכות להארכת החכירה כשהוא צמוד למדד יוקר המחיה ממועד תשלומו ועד למועד השיפוי בפועל.
• היה המחכיר זכאי, לפי הסכם, לתבוע מן החוכר תשלום עבור ניצול ההשבחה, יהיה החוכר זכאי לנכות את סכום היטל השבחה מכל תשלום שעליו שלם למחכיר כאמור.

• שיעור היטל השבחה הוא מחצית ההשבחה.

• על היטל השבחה יחולו הוראות אלה:
  
  • ההשבחה תקבע בידי שמאי מקרקעין בסמוך לאחר אישור התכנית, התרת השימוש החורג או מתן ההקלה. אולם רשאית הוועדה המקומית לדחות את עריכת שומת ההשבחה עקב אישור תכנית עד למימוש הזכויות במקרקעין שבהם חלה ההשבחה להלן – דחיית השומה עד למימוש הזכויות.
  • החליטה הוועדה המקומית על דחיית שומה עד למימוש הזכויות, לגבי המקרקעין שאינם כלולים בתכנית, תודיע הוועדה לבעל המקרקעין, תוך חצי שנה מיום תחילת התכנית, על חבותו בתשלום היטל השבחה, והוראות סעיף 6 ג יחולו גם על הודעה לפי פסקה זו.
  • בטל
  • החליטה הוועדה המקומית על דחיית עריכת השומה עד למימוש הזכויות, רשאי כל בעל מקרקעין לדרוש מהוועדה המקומית לאפשר לו לשלם מיד את תשלום היטל השבחה החל עליו. משנתקבלה דרישה כזו, תיערך שומת ההשבחה לגבי המקרקעין אלה תוך 90 ימים מיום קבלת הדרישה.
  • במקרקעין שבהן אושרו מספר תכניות בזו אחר זו, בלי ששולם היטל השבחה עקב אף אחד מאישורים אלה, תהא ההשבחה ההפרש בין שוויים של המקרקעין בסמוך לפני אישורה של התכנית הראשונה לבין שוויים מיד לאחר אישורה של התכנית האחרונה.
  • הפקעת מקרקעין ללא תשלום פיצוים לפי פרק ח לחוק זה, לא תובא בחשבון בעת עריכת שומת ההשבחה של אותם מקרקעין.
  • השומה תיערך ליום תחילת תכנית, או ליום ההקלה או השימוש החורג, לפי הענין, בהתחשב בעליית ערך המקרקעין וכאילו נמכרו בשוק החופשי.

• אושרה תכנית ולא החליטה הוועדה המקומית על דחיית השומה עד למימוש הזכויות, תערוך הוועדה המקומית, על פי חוות דעת של שמאי מקרקעין, לוח שומה לכל תכנית שאושרה, ובו יפורטו המקרקעין שהושבחו עקב אישור התכנית ושיעור השבחתם.

• • לוח שומה שנערך לפי סעיף 5 יוצג במשרדי הוועדה המקומית ובמשרדי הוועדה המחוזית תוך חצי שנה מיום אישור התכנית.
  • הוועדה המקומית תביא לידיעת כל חייב בתשלום היטל השבחה, עם הצגת לוח שומה או עקב מימוש זכויות, את שיעור ההשבחה שבעדו הוא חייב בתשלום היטל השבחה ואת זכותו להגיש שומה מטעמו או לערער על החיוב בתשלום היטל השבחה לפי האמור בסעיף 14.
  • שר הפנים, בהסכמת שר המשפטים, יקבע בתקנות את דרכי מתן ההודעה ורשאי הוא לקבוע גם דרכים לתחליף מסירה.
  • הוצג לוח שומה, רשאית הוועדה המקומית להורות על רישום הערות אזהרה בפנקסי המקרקעין לגבי חובת בעלי מקרקעין הכלולים בלוח לשלם את ההיטל.
  • לא הוצג לוח שומה תוך חצי שנה מיום אישור התכנית, ייחשב הדבר כהחלטת הוועדה המקומית על דחיית השומה עד למימוש הזכויות.

• • היטל השבחה ישולם לא יאוחר מהמועד שהחייב בו מימוש זכות במקרקעין שלגביהם חל היטל השבחה. ורשאי החייב לשלם מקדמות על חשבונו עוד לפני קביעת שומת ההשבחה.
  • מימש החייב בתשלום היטל השבחה חלק מן הזכויות במקרקעין ישלם היטל השבחה בשיעור יחסי לפי מידת השימוש החייבת בתשלום היטל השבחה.

• • שר הפנים, באישור ועדת הפנים ואיכות הסביבה של הכנסת, רשאי לקבוע בתקנות הוראות בדבר מתן ערובות להבטחת תשלום היטל השבחה כתנאי למימוש זכויות במקרקעין אחרי אישור תכנית ולפני שנקבעה שומת ההשבחה לגבי אותם מקרקעין.
  • שר הפנים, באישור ועדת הפנים ואיכות הסביבה של הכנסת, רשאי לקבוע בתקנות הוראות בדבר דחיית חלק מתשלום היטל השבחה למועדים שלאחר מימוש זכויות במקרקעין. בתקנות כאמור ניתן לקבוע הוראות בדבר ההסדרים והתנאים להבטחת תשלום החלקים הנדחים, כולם או מקצתם, והסדרים לגבי דחיית מועד תשלום היטל השבחה לגבי שותף במקרקעין שטרם מימש זכויותיו כאמור.

• עלה מדד המחירים לצרכן או מדד תשומות הבניה שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בסמוך לפני המועד לתשלום היטל השבחה או כל חלק ממנו, לעומת מדד כאמור שפורסם בסמוך לפני תחילת התכנית, או אישור ההקלה או השימוש החורג, שבעקבותיהם חל היטל השבחה, יוגדל הסכום שהחייב בהיטל בו, לפי שיעור העליה הנמוך ביותר של שני המדדים האמורים.

• • א. לא תירשם בפנקסי המקרקעין פעולה שהיא בבחינת מימוש זכויות במקרקעין, אלא לאחר שהוצגה בפני הרשם תעודה החתומה בידי יושב ראש הוועדה המקומית או בידי מי שהסמיכו לכך, המעידה כי שולמו כל הסכומים המגיעים אותה שעה כהיטל החל על המקרקעין על פי תוספת זו, או ניתנה ערובה לתשלומו, כולו או מקצתו, הכל כנדרש על פי תוספת זו.
  • ב. שר הפנים רשאי בתקנות לקבוע הוראות שילוב תעודה כאמור בסעיף קטן א בתעודה הניתנת מאת רשות מקומית הדרושה על פי דין אחר כתנאי לרישום עסקה במקרקעין בפנקסי המקרקעין.
  • ג. לא יוצא היתר בניה במקרקעין ולא תינתן הקלה ולא יותר שימוש חורג כל עוד לא שולם היטל השבחה או אותו חלק ממנו המגיע אותה שעה על פי תוספת זו בשל אותם מקרקעין, או שניתנה ערובה לתשלום או חלק ממנו, הכל כנדרש על פי תוספת זו.

• שותפים במקרקעין או בחכירה לדורות בהם ישלמו היטל השבחה כל אחד מהם באופן יחסי לחלקו במקרקעין המשותפים.

• במרחב תכנון מקומי שבתחומו נמצאות יותר מרשות אחת, כאמור בסעיף 19 לחוק זה, יועברו לרשות המקומית או לישוב הנמצא בתחום מרחב התכנון האמור ואינו רשות מקומית הסכומים שייגבו היטל השבחה בשל מקרקעין שבתחומם, לאחר ניכוי המגיע מהם לוועדה המקומית לפי סעיף 24 לחוק זה, לצורך המטרות המפורטות בסעיף 13.

• סכומים שנגבו כחלק מתשלום היטל השבחה מיועדים, אחרי ניכוי הוצאות הגביה לרבות הוצאות של ערעור לפי תוספת זו, לכיסוי ההוצאות של הוועדה המקומית או של רשות מקומית אושר הועברו לה לפי סעיף 12 ולהכנת תכניות במרחב התכנון או בתחום הרשות המקומית, לפי הענין, ולביצוען, לרבות הוצאות פיתוח ורכישת מקרקעין לצרכי ציבור, כפי שהוגדרו בסעיף 188 לחוק זה, ולרבות הוצאות שימור אתר או הפקעתו לפי התוספת הרביעית.

• • א. המנהל כהגדרתו בחוק מס שבח מקרקעין, התשכ"ג – 1963, או מי שהוא הסמיכו לכך, ימסור לידי שמאי מקרקעין מקרקעין לפי בקשתו פרטים שברשותו בדבר המחירים שהוסכמו במספר עסקאות של מכירת זכויות במקרקעין, כפי שיהיה דרוש לשמאי לצורך מילוי תפקידו לפי תוספת זו, ובלבד שלא יימסרו פרטי זיהוי של בעלי הנכס.
  • לא יגלה שמאי מקרקעין כל ידיעה שהגיעה אליו מכוח סעיף זה, אלא לצורך ביצוע תוספת זו, העובר על הוראה זו, דינו – מאסר 6 חודשים.
  • האופן, התנאים והאגרה למימושה של זכות קבלת פרטים כאמור בסעיף זה ייקבעו בתקנות שיתקין שר המשפטים בהתייעצות עם שר האוצר.

• על תשלום היטל השבחה יחול חוק הרשויות המקומיות ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה, התש"ם – 1980 להלן – חוק ההצמדה, ויראו לענין זה ועדה מקומית כאילו היתה רשות מקומית כמשמעותה בחוק ההצמדה ואת היטל השבחה כאילו היה כלול בתוספת לחוק האמור.

• נדחה ערעור על חיוב בתשלום היטל השבחה, כולו או מקצתו, רשאי בית המשפט, מנימוקים מיוחדים שיירשמו, להפחית את תשלומי הפיגורים שבעל המקרקעין חייב בהם לפי הוראות חוק ההצמדה.

• הוחלט בהליכים לפי תוספת זו על הפחתת החיוב בתשלום היטל השבחה או על ביטול תשלום היטל השבחה, יוחזרו הסכומים ששולמו מעבר למגיע, בתוספת תשלומי פיגורים כמשמעותם בחוק ההצמדה, וסעיף 6 לחוק ההצמדה לא יחול.

• היטל השבחה המגיע על פי שומה סופית לגבי מקרקעין הנמצאים בתחום של רשות מקומית, רשאית הרשות המקומית לגבותו בשם הוועדה המקומית ובהסכמתה, בדרך שגובים את הארנונה הכללית של אותה רשות מקומית. הוראה זו אינה גורעת מזכותה של הוועדה המקומית לגבות את היטל השבחה על פי כל דין, לרבות בדרך שגובים חוב אזרחי.

• חל היטל השבחה על בעל מקרקעין עקב מתן הקלה או התרת שימוש חורג, רשאית הוועדה המקומית לפטור את בעל המקרקעין מחובת תשלום היטל השבחה, כולו או חלקו, בגלל מצבו החומרי.
• לא תחול חובת תשלום היטל השבחה שהיא אחת מאלה:
  1. השבחה במקרקעין למגורים המצויים בישוב או בחלק ממנו שהממשלה הכריזה עליו כעל שכונת שיקום, כל עוד ההכרזה בתוקף.
  2. השבחה במקרקעין למגורים המצויים בישוב או בחלק ממנו ששר הבינוי והשיכון ושר הפנים הכריזו בצו, בהסכמת הרשות המקומית הנוגעת בדבר, כי לא תחול לגביהם חובת תשלום היטל השבחה.
  3. השבחה במקרקעין למגורים הנכללים באזור שיקום כמשמעותו בחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, התשכ"ה – 1965.
  4. השבחה במקרקעין של מוסד לחינוך, לתרבות, למדע, לדת, לצדקה, לסעד, לבריאות או לספורט, שאין עיסוקו לשם קבלת רווחים, אם אותם מקרקעין משמשים או מיועדים לשמש למטרות האמורות.
  5. השבחה במקרקעין המשמשים לבעליהם לבניה של דירת מגורים או להרחבתה והוא זכאי לסיוע באת מתכניות הסיוע של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהסיוע מיועד לבניה של אותה דירת מגורים, או להרחבתה, והשטח הכולל של אותה דירה תואם את הוראות תכנית הסיוע לה הוא זכאי. עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל השבחה בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת. פטור לפי פסקה זו יחול רק לענין קבלת היתר קבלת היתר לבניית הדירה האמורה או הרחבתה, אולם מקבל הפטור רשאי להעביר את הבעלות או את החזקה בדירה גם ללא תשלום היטל השבחה על אותה דירה או חלק ממנה שלגביהם קיבל את הפטור.
  6. השבחה במקרקעין שבעליהם החזיקו בהם ערב ההשבחה עשר שנים לפחות, והם משמשים לבניה או להרחבה של דירת מגורים עבור בעליהם או קרובו וההשבחה נובעת מתכנית שאושרה, והתכנית שקדמה לה קיבלה תוקף לפני י"ב בטבת התש"י 1 בינואר 1950. פטור לפני פסקה זו יחול רק לגבי השטח המשמש לבניה או להרחבת הדירה האמורה. לענין משך ההחזקה, דין מי שהועברו לו זכויות במקרקעין מכוח הדין, כדין המעביר.
• ג.
  1. בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו, ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 120 מ"ר. עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל השבחה , בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת.
  2. העברת הבעלות או החזקה בדירה שנבנתה או שהורחבה כאמור בפסקה 1, או שניתן להרחיבה לפי תכנית, לא ייראו כמימוש זכויות ולא תחול בגינה חובת תשלום היטל השבחה אם המחזיק במקרקעין או קרובו השתמשו בדירה למגוריהם או למגורי בני משפחתם הקרובים מגמר הבניה ועד מכירתה משך הזמן שאינו פחות מארבע שנים. לענין זה, "גמר הבניה" – כמשמעותו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ"א – 1961.
• ד. שר הפנים, באישור ועדת הפנים ואיכות הסביבה של הכנסת, רשאי לקבוע בתקנות -
  1. הוראות בדבר פטור, מלא או חלקי, מחובת תשלום היטל השבחה לסוגים של תכניות לבניה בשטח התיישבות חדשה, או בשטח פיתוח כפי שהוגדרו לצורך סעיף 11 לפקודת מס הכנסה.
  2. סוגים של מבנים לצרכים חקלאיים שבנייתם לא תחשב כמימוש זכויות לענין תשלום היטל השבחה.
  3. הוראות בדבר מתן פטור, מלא או חלקי, מחובת תשלום היטל השבחה במקרקעין הכלולים בתכנית שבתחומה הותרה בפועל בעבר בניה על פי תכנית אחרת שלא הגיעה לכדי אישור כדין או על פי אישור מאת מוסד תכנון.

• מועד שנקבע בתוספת זו, ראשי שר הפנים, על פי בקשה, להאריכו

• לגבי מקרקעי ישראל, כמשמעותם בחוק יסוד: מקרקעי ישראל, שלא הוחכרו בחכירה לדורות או שהוחכרו בחכירה לדורות לשימוש חקלאי ושונה ייעודם לייעוד אחר, והחוכר לדורות שלו הוחכרה הקרקע לשימוש חקלאי בלבד אינו זכאי לנצל את הקרקע על פי ייעודה החדש, אלא אם כן יתוקן חוזה החכירה המקורי או ייחתם חוזה חכירה חדש יחול, על אף האמור בתוספת זו, במקום היטל השבחה, ההסכם בדבר התשלומים מאת מינהל מקרקעי ישראל לרשויות המקומיות, שהיה קיים לפני תחילתו של חוק התכנון והבניה תיקון מספר 18 התשמ"א – 1981.