חפש מאמרים:
שלום אורח
28.05.2020
 
   
מאמרים בקטגוריות של:

   
 

הפקעת מקרקעין ותשלום פיצויים

הפקעות ופיצויים הפקעות מקרקעין ופיצויים בגין הפקעת מקרקעין

לימור ינוקא שמאית מקרקעין מוסמכת, B.A.
הפקעות מקרקעין מתבצעות על פי חוקים ופקודות ולצרכי ציבור בלבד. החוק מגדיר לאיזה צרכי ציבור מותר להפקיע מקרקעין. הפקעה הינה העברה כפויה בתמורה או ללא תמורה של מקרקעין.

שמאי מקרקעין בודק לגבי ההפקעה: לאיזה צרכי ציבור, שיעור ההפקעה המותרת, שווי שוק של המקרקעין, שווי מלא עבור מקרקעין מחוברים, שיחזור חלקות וכדומה. חשוב להתייעץ בשמאי מקרקעין מטעמך כבר בשלבים הראשונים דהיינו עם ההודעה שקיבלת על הצורך להפקיע מקרקעין שבבעלותך. להלן הסבר מתומצת להבנת הצורך בהפקעה, סמכויות ופיצויים.

ניתן להפקיע מקרקעין באמצעות:

חוק התכנון והבניה, פקודת הקרקעות, פקודת הדרכים ומסילות ברזל (הגנה ופיתוח), חוק המים, חוק בינוי ופינוי אזורי שיקום, חוק העתיקות, חוק הרשויות המקומיות (שימוש במגרשים ריקים – 1987) ועוד.

הפקעת מקרקעין על פי חוק התכנון והבניה:

הסמכות להפקיע מקרקעין היא בידי הועדה המקומית לתכנון ובניה לשטחים שנועדו בתכנית מתאר או תכנית מפורטת לצרכי ציבור.

לאיזה צרכי ציבור מותר לועדה המקומית להפקיע מקרקעין?

ע"פ סעיף 188 לחוק התכנון והבניה ניתן להפקיע מקרקעין לצורך דרכים, גנים, נופש או ספורט, שמורות טבע, עתיקות, שטחי חניה, שדות תעופה, נמלים מזחים, שווקים, תחנות רכבת ואוטובוסים, בתי מטבחיים, בתי קברות, מבנים לצרכי חינוך, דת ותרבות, מוסדות קהילתיים, מרפאות ועוד. הרשימה ניתנת להרחבה באישור שר הפנים.

האם ניתן להפקיע מקרקעין על פי חוק התכנון והבניה עד 40% ללא פיצוי?

ניתן להפקיע מקרקעין על פי חוק התכנון והבניה עד 40% ללא פיצוי משטח החלקה, אבל לא לכל מטרה אלא רק למטרות לצרכי ציבור כפי שמופיע בחוק התכנון ובניה אלו הם: גנים, שטחי נופש וספורט, לבנייני חינוך, תרבות, דת ובריאות. יחד עם זאת בדרך כלל התכנית משביחה את יתרת החלקה דהיינו מקבלים יותר זכויות ו/או שינוי יעוד אשר משביחה את החלקה לאחר ההפקעה. כמו כן אציין כי במקרה שמפקיעים לך יותר מ-40% משטח מקרקעין שבבעלותך המותרים על פי חוק התכנון והבניה אזי ישולם עבור ההפקעת מקרקעין מעבר ל- 40% פיצוי מלא.

לשאר המטרות לצרכי ציבור אשר בגינם ניתן להפקיע מקרקעין ישולם פיצוי מהמ"ר הראשון שמפקיעים לפי שווי מקרקעין בשוק החופשי. שמאי מקרקעין מטעם הועדה המקומית יעריך את שווים של מקרקעין המעומדים להפקעה ורצוי כי שמאי מקרקעין מטעם הבעלים יבדוק את השומה שהכינה הועדה. במידה ושווי המקרקעין שנקבעו על ידי שמאי מקרקעין הועדה נמוך לדעתו אזי ניתן להגיש השגה דהיינו שומה נגדית לועדה המקומית.

מהי הפקעת מקרקעין על פי פקודת הקרקעות?

בהפקעת מקרקעין על פי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943: הסמכות להפקיע מקרקעין היא בידי שר האוצר או שנתנה לו הסמכות. ניתן להפקיע עד 25% מקרקעין ללא פיצוי רק למטרות צרכי ציבור על פי הרשימה המופיעה בפקודת הקרקעות, מעבר ל- 25% מהמקרקעין ישולם פיצוי מהמ"ר הראשון לפי שווי המקרקעין בשוק החופשי, בדומה לעקרונות שציינתי לגבי הפקעה על פי חוק התכנון ובניה.

כיצד הוועדה מפצה בגין ההפקעת מקרקעין

פיצוי עבור ההפקעת מקרקעין לרוב בתשלום בכסף אך גם בקרקע חילופית כלומר הועדה המקומית באישור ועדה מחוזית רשאית להקצות קרקע חלופית במקום פיצויים. שווי הפיצוי יהיה לפי שווי המקרקעין בשוק החופשי בהתעלם מגורם ההפקעה הכפויה, על מנת שלא תהיה הפחתה כלשהי עקב הצורך להפקיע. שמאי מקרקעין מטעמך יעריך את שווי שוק של המקרקעין דהיינו הקרקע והמחוברים.

כיצד מפצים עבור מקרקעין "מחוברים"?

פיצוי עבור מקרקעין מחוברים דהיינו כל דבר המחובר לקרקע חיבור של קבע כגון: מבנים, מתקנים וכדומה.

בעל החלקה והמבנה זכאי לפיצוי מלא עבורם. שמאי מקרקעין יעריך את שווי המבנה לפי תחשיבים ועקרונות שמאיים ובעל החלקה יקבל פיצוי מלא עבור מקרקעין המחוברים. כלומר לפיצוי החלקה דהיינו לקרקע מוסיפים את הפיצוי עבור מקרקעין המחוברים.

מהו המועד הקובע לשומת הפיצויים בהפקעת מקרקעין?

הינו היום ה- 60 לאחר הפרסום ברשומות של ההודעה בדבר הכוונה להפקיע מקרקעין לפי סעיף 5 לפקודה, וללא 60 יום על פי פקודת הקרקעות.

מתי ואיך מקבלים את הפיצוי על הפקעת מקרקעין?

מועד התשלום יהיה מועד תפיסת החזקה בפועל כשהוא צמוד כחוק מיום הקובע לשומת הפיצויים.

מה קורה במידה והופקעו מקרקעין לפי חוק התכנון והבניה ויעודם שונה ליעוד שבגינו לא ניתן להפקיע?

במקרה שהועדה הפקיעה ללא פיצוי אזי על הועדה לשלם פיצויים על ההפקעת מקרקעין למי שהיה הבעלים באותו עת של ההפקעה או שתחזיר את המקרקעין למי שהיה הבעלים בעת ההפקעה. במידה וחלה השבחה הבעלים ישלם את היטל ההשבחה. ראה מאמר: היטל השבחה.

מה קורה במידה והפקיעו חלק ממגרש ויתרת שווי המגרש פחת?

במידה ויופקע חלק ממגרש בתמורה או ללא תמורה ויפחת שווי יתרת המגרש אזי לא יופקע המגרש. אפשרות נוספת היא לבקש מהועדה המקומית להפקיע את כל המגרש ולקבל פיצוי מלא עבור המגרש לפי שווי שוק וללא כל הפחתה.

הבקשה תוגש לועדה המקומית ולאחר אישורה יעריך שמאי מקרקעין מטעמה את שווי המקרקעין במידה ויש לך השגה לגבי שווי מקרקעין אזי שמאי מקרקעין מטעמך יעריך את שווי המקרקעין לפי שווי שוק וללא הפחתה כלשהי להפקעה שהיתה מתוכננת, ויגיש את חוות דעתו המנומקת לועדה המקומית.

מה קורה כאשר הועדה להפקעת מקרקעין מפקיעה את כל החלקה?

במקרה של הפקעת החלקה בשלמות זכאי בעל החלקה לפיצוי מלא עבור החלקה ללא ניכוי 40% הטענה שעומדת מאחורי פסיקה זו כי בעל החלקה לא יהנה מהשבחת יתרת החלקה.

מהו שחזור חלקות ולמה חשוב לערוך שיחזור?

שמאי מקרקעין בודק בין היתר בשחזור חלקות אם בעבר לא היתה הפקעה מהחלקה המקורית. שמאי בודק אם באופן מצטבר לא עברנו את 40% המותרים להפקעה ללא פיצוי לפי חוק התכנון והבניה או 25% המותרים לפי פקודת הקרקעות.

גם אם מפקיעים מקרקעין לפי הרשימה בחוק התכנון והבניה שמאפשרת להפקיע עד 40% ללא פיצוי יתכן שכבר הפקיעו בעבר. אם הפקיעו פחות מ- 40% בעבר אזי בהפקעה הנוכחית ניתן להשלים עד 40% ללא פיצוי אבל אם עברו את סף 40% אזי שלא ניתן להפקיע מקרקעין ללא פיצוי, על כן מאד חשוב ששמאי מקרקעין יבדוק את מצב ההפקעות במקרים רבים נמצא כי לא ניתן להפקיע מקרקעין ללא פיצוי.

האם בעל מקרקעין אשר קיבל פיצוי כספי חייב בתשלום מס שבח?

ישולם מס עבור הפיצוי הכספי שקיבל, לעומת זאת בקרקע חלופית אין תשלום מס שבח. במידה ומתקבלת קרקע חלופית ובנוסף תשלום כספי אזי ישולם מס רק על החלק של התשלום הכספי.

מה קורה אם תכנית בנין עיר חדשה גרמה לירידת ערך החלקה וגם חלה עליה הפקעה?

אזי ישולם פיצויי ירידת ערך בשלב הראשון – 100% מירידת הערך של החלקה (ראה מאמר: ירידת ערך נכסים) ואילו בשלב השני ישולם פיצויי הפקעת מקרקעין. כלומר קיים לבעל מקרקעין הנפגע שני מסלולי פיצוי נפרדים.

מה קורה ועל פי תכנית בנין עיר ייעדו מקרקעין להפקעה ובפועל הועדה המקומית לא הפקיעה?

במצב כזה על מנת שהבעל מקרקעין לא ישאר במצב שמצד אחד הוא לא יכול למכור, מאחר וסחירות מקרקעין נמוכה בגין ההפקעה ומצד שני לא יכול לתבוע פיצוי הפקעת מקרקעין או שאינו יכול לממש את זכויותיו דהיינו לבנות. במקרים הנ"ל הבעל מקרקעין יבקש מבית המשפט להורות על ביטול ההפקעת מקרקעין או שיחייב את הרשות להפקיע בפועל על ידי תפיסת חזקה.

האם ניתן להפקיע חלקת מקרקעין ועליה בית מגורים?

לא יפונה בית מגורים שנועד בתכנית להפקעה אלא אם שילמו לו פיצויים או קיבל שיכון חלופי סביר. זכאי לפיצוי הוא מי שהיה גר בבית ביום פרסום ההודעה להפקיע. את גובה הפיצויים או בדיקת שווי שיכון חלופי סביר יבדוק שמאי מקרקעין מטעמך על פי עקרונות ותחשיבים שמאיים ויגיש שומה מנומקת לועדה המקומית.

למשרדנו ניסיון רב שנים וידע בהגשת חוות דעת נגדית לועדה המקומית לצורך קבלת פיצויים בגין הפקעת מקרקעין.

 





 
     
     
     
   
 
אודות כותב המאמר:

LoadSEO חברת מתמחה בתחום קידום אתרים באינטרנט. לפרטים התקשרו למספר:  08-6466820 או פנו אלינו בכתובת המייל: Info@LoadSEO.co.il

 
     
   
 

מאמרים נוספים מאת LoadSEO - קידום אתרים

מאת: LoadSEO - קידום אתריםגינון31/07/121875 צפיות
העלות של דק סינטטי משתלמת בדר כ יותר מאשר הדק הרגיל שלעיתים יקר יותר פי 2 דק סינטטי הוא בעל מראה טבעי המחזיק שנים רבות ואינו מצריך תחזוקה מיוחדת

מאת: LoadSEO - קידום אתריםגינון31/07/121658 צפיות
המחיר של דק סינטטי הוא זול יותר מדק רגיל ועשוי חומרים מיוחדים הנחשבים לעמידים מאוד המחיר של הדק עשוי להשתנות בהתאם לסוג ואיכות החומר

מאת: LoadSEO - קידום אתריםעיצוב גינות31/07/121362 צפיות
התקנת דק סינטטי חשוב שתעשה ע י חברה מובילה בתחום התקנת דק סינטטי ע י איש מקצוע תעשה את כל ההבדל ובכך תאפשר לכם להינות מגינה יפהפיה ובעלת מראה טבעי

מאת: LoadSEO - קידום אתריםגינון31/07/121249 צפיות
היתרון של דק סינטטי על פני דק טבעי מתייחס בעיקר לחומר ממנו הדק הסינטטי עשוי דק סינטטי עמיד מפני נזקי מזג האוויר, מזיקים, צבעו אינו דוהה ומאפשר תחזוקה קלה

מאת: LoadSEO - קידום אתריםגינון31/07/121323 צפיות
ישנם שני סוגי דשא סינטטי המאפשרים לכם ליהנות מדשא איכותי, לאורך זמן רב ובמראה נהדר סוגי הדשא הסינטטי הם דשא סינטטי ללא מילוי ודשא סינטטי עם מילוי

מאת: LoadSEO - קידום אתריםצילום30/07/121471 צפיות
חיים שכאלה הוא סרטון המספר את הסיפור של המשפחה שלכם וכולל תחקירים מקדימים, איסוף חומרים, צילום אנשים שרלוונטים לסיפור ועוד צרו קשר לפרטים נוספים

מאת: LoadSEO - קידום אתריםצילום30/07/121242 צפיות
תהליך הפקת סרט זיכרון לרוב מתחלק לתחקיר טרם יצירת הסרט, בניית התסריט בדר כ בעזרת המשפחה, צילומים בעזרת אנשי צוות נוספים ועריכה שבה מרכיבים את החלקים

מאמרים נוספים בנושא נדל"ן ומקרקעין

מאת: רונית אלפסינדל"ן ומקרקעין26/04/20120 צפיות
עסקה של רכישת דירה היא בעלת משקל רב ועלותה מיליוני שקלים - הזהירות מתחייבת. ועוד הדרך ארוכה, לבחור את הדירה, כוונים, קומה, לוח פריסת תשלומים, בטחונות ועוד ועוד. הרשימה ארוכה ולכן חשוב להיוועץ עם עורך דין מקרקעין

מאת: דניאל מלמדנדל"ן ומקרקעין16/02/20366 צפיות
מרבית תושבי מדינת ישראל רוכשים דירות למטרת מגורים. לכן חשוב שיהיה לכם עורך דין צמוד מקצועי ושמבין את התחום. עו״ד עמית ורד מתמחה בנדל"ן ומקרקעין.

מאת: עידן שלומןנדל"ן ומקרקעין23/11/19403 צפיות
כל קבלן שיפוצים יודע שענף הבניה איננו פשוט והתחרות גבוהה על כל פרויקט, בעיקר כיום שיש אתרים המדרגים בעלי מקצוע שונים, אפליקציות שמאפשרות העברת הפניות עבודה למנויים משלמים ובכלל סף הכניסה איננו גבוה וכל מי שקנה ארגז כלים וצבע דירה לקרוב משפחה יכול להתהדר בתואר קבלן שיפוצים.

מאת: yoni romנדל"ן ומקרקעין04/08/19620 צפיות
התחום המשפטי בכלל - והתחום המשפטי בנושאי משפחה בפרט - הוא מרתק ומעניין, אך במידה ואינכם מבינים בו לעומק רצוי מאוד לשכור את שירותיו של עורך דין מנוסה ומקצועי.

מאת: בנימין קלינגרנדל"ן ומקרקעין13/04/18761 צפיות
היתר בנייה הוא רישיון לעשות שינוי /בניה בנכס, שניתן בהתאם לחוק התכנון והבנייה, ובהתאם לזכויות הבנייה שנקבעו בתכנית הבנייה.אם אתם רוצים לעשות שינוי בבית/ בדירה שכרוך בשינוי שדורש היתר בנייה – לדוגמה, אתם רוצים לבנות על הגג, אזי אתם צריכים לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה (לרוב פונים עם תוכנית שמאושרת על ידי אדריכל) ואז מחכים לאישורה. האישור ניתן בהסתמך על החוק, על הבקשה הספציפית, ועל האזור בכלל (לרבות התחשבות במתנגדים). היתר הבנייה הוא מסמך פורמלי שאליו מצורפים תכניות המבנה ורשימת דרישות.

מאת: orya peryנדל"ן ומקרקעין22/01/18637 צפיות
תל אביב הינה העיר המבוקשת ביותר בארץ לרכישת או שכירות נדל"ן. אם הסטודנטים שמעוניינים ללמוד ולעבוד בעיר המרכזית ביותר בארץ, או זוגות צעירים שמעוניינים לגור בעיר בגלל הקרבה למקום עבודתם. גם משקיעים בנדל"ן מעוניינים למצוא דירות ישנות שתכנית תמ"א 38 חלה עליהן. מי שמוצא עסקה מסוג זה, יצא מורווח, היות ומדובר על עסקה שתהיה שווה בעשרות אחוזים יותר, כאשר מדובר על פינוי בינוי והערך של הדירה יהיה שווה הרבה יותר, כשהיא חדשה לחלוטין וגדולה הרבה ממה שהייתה בעת רכישתה לפני הבנייה.

מאת: בנימין קלינגרנדל"ן ומקרקעין18/12/161085 צפיות
האם כאשר לא ניתן להרשיע אדם בביצוע עבודות בנייה ללא היתר בשל התיישנות, ניתן להרשיעו בעבירה נמשכת של שימוש בנכס שנבנה ללא היתר? ביהמ"ש לעניינים מקומיים משיב על כך בשלילה. כנגד קטן שושנה ויוסף (להלן: "הנאשמים") הוגש כתב אישום המייחס להם עבירות של ביצוע עבודות ושימוש במקרקעין ללא היתר כדין ביחס למבנים מסוימים. כתב האישום הוגש לביהמ"ש לעניינים מקומיים בחולון, ונדון בפני השופטת ריבי צוק.

 
 
 

כל הזכויות שמורות © 2008 ACADEMICS
השימוש באתר בכפוף ל תנאי השימוש  ומדיניות הפרטיות. התכנים באתר מופצים תחת רשיון קראייטיב קומונס - ייחוס-איסור יצירות נגזרות 3.0 Unported

christian louboutin replica