מבוא
וועדת הערר לתכנון ובניה במחוז ירושלים (להלן: "ועדת הערר"), פסלה חוות דעת שמאי מכריע שמונה על-ידה בטענה, כי השמאי המכריע טעה בקביעתו בשאלת קיומו של פוטנציאל למגורים.
מר רחמים לוי, באמצעות עוה"ד רגב אלקיים וגבי מיכאלי, ערער לבית המשפט המחוזי בירושלים (בשבתו כבית המשפט לעניינים מנהליים) בטוענו, כי לועדת הערר לא היתה סמכות לבטל את החלטת השמאי המכריע בעניין פוטנציאל הבניה למגורים.
בית המשפט המחוזי בירושלים (כבוד השופט דוד חשין, סגן נשיא – עמ"נ 543/08) קיבל את טענות המערער בקובעו, כי לא בנקל פוסלים חוות דעת של שמאי מכריע, שהוא בר הסמכה בקביעת ערכם של מקרקעין, ולו הכלים להכריע בשאלת קיומו של פוטנציאל למגורים.
בית המשפט קיבל את הערעור המנהלי, ביטל את החלטת וועדת הערר, והורה להחזיר התיק לועדת הערר שתשמע ותבחן את נימוקי השמאי המכריע ותשוב ותקבל החלטה חדשה.
תמצית העובדות הרלוונטיות
מר לוי הנו בעלים במושע של מקרקעין המצויים בליפתא (מי נפתוח) בכניסה לירושלים, והידועים כגוש 30237 חלק מחלקה 3, גוש 30239 חלק מחלקות 2 ו-3 (להלן: "המקרקעין").
על המקרקעין חלה תוכנית המתאר לירושלים מס' 62, וביום 27.9.99 פורסמה למתן תוקף תוכנית 4573 אשר עסקה בשינוי ייעוד המקרקעין והביאה לירידת ערכם, בכך שהפכה את הקרקע לבלתי ניתנת לבנייה.
המערער, בהיותו זכאי לקבלת פיצויים בגין ירידת הערך לאור הפקעת המקרקעין, הגיש ביום 25.7.2002 תביעה לפיצוי בהתאם להוראות סעיף 197 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה - 1965.
הועדה המקומית לתכנון ובניה דחתה את תביעת המערער לפיצוי, ועל כן הגיש המערער ערר לועדת הערר.
ועדת הערר מינתה את השמאי צבי מוסקוביץ כשמאי מכריע, וביום 3.1.08 הגיש מר מוסקוביץ את חוות דעתו, תוך קביעה, בין היתר, כי קיים פוטנציאל עתידי של בנייה למגורים במקרקעין (תוך דחייה תכנונית ל-12 שנים).
ביום 17.9.08 החליטה ועדת הערר לבטל את השומה של השמאי המכריע ולמנות שמאי מכריע חדש תחתיו.
השאלה המשפטית העיקרית במחלוקת
מהי סמכותה של ועדת הערר להתערב בשיקול דעתו המקצועית של השמאי המכריע באשר למשקל ו/או האחוזים שניתנו למקרקעין עקב קביעת הפוטנציאל העתידי של הבנייה במקרקעין?
המערער טען, כי וועדת הערר אינה "שמאי על", ואין היא רשאית להתערב בחוות דעתו של השמאי המכריע בעניינים הנוגעים לתחום מקצועיותו. מעמדו של השמאי המכריע הוא כשל "בורר מכריע" וקביעותיו מחייבות.
עוד טען המערער, כי המקרים בהם מתערבים בחוות דעתו של שמאי מכריע הנם פגם או דופי חמור בשיקול דעתו של השמאי המכריע או כאשר התקיימו עילות ההתערבות המנויות בסעיף 24 לחוק הבוררות.
ראו לעניין זה:
· עמ"נ 1009/07 הועדה המקומית לתכנון ובניה "לב הגליל" נ' מוחמד סעיד אחמד אבו סאלח
· בש"א 1480/07 סופריור כבלים בע"מ ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה-אילת
בנסיבות המקרה דנן, טען המערער, כי לועדת הערר אין סמכות לבטל את חוות דעתו של השמאי המכריע.
לגופו של עניין טען המערער, כי המקרקעין מצויים באזור המצוי בתנופת בניה, והמקרקעין גובלים ממש הן בחלקות עם מבנים/מגורים עליהן, והן בחלקות המיועדות למגורים. המערער צירף מפות ותוכניות לביסוס ולהוכחת טענותיו, כי באופן רגיל וצפוי היה ניתן לבנות שכונת מגורים על המקרקעין.
המערער טען עוד, כי בבואו של השמאי המכריע לבחון את שווי החלקות, מחויב היה להתייחס אף לאבדן הניצול העתידי של החלקות, אשר היה קיים, בין היתר ע"פ המידע שהיה ברשותו של המערער עובר לרכישת המקרקעין ואשר הגיע אליו מנציגיה המוסמכים של עיריית ירושלים.
ראו: ע"א 133/83 מרכז מסחרי בני פ.י בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל, פ"ד מ(4), 154.
מנגד, הועדה המקומית לתכנון ובניה, ירושלים, טענה, החלטת ועדת הערר הנה סבירה, וכי השמאי המכריע חייב היה לנמק ולבאר על מה הוא מבסס את הפוטנציאל הגבוה שהעניק למקרקעין, ואולם הוא התייחס לכך ב"לאקונית רבה", ועל כן אין לקבל את חוות הדעת של השמאי המכריע.
לגופו של עניין, טענה הועדה המקומית לתו"ב, כי פוטנציאל של מגורים ייתכן רק כאשר קיים סיכוי אמיתי וממשי לשינוי ייעוד מגורים – מה שלא היה (לטענתה) במקרה דנן.
סיכום והחלטה
בית המשפט המחוזי (בשבתו כבית המשפט לעניינים מנהליים), קיבל את טענות המערער, ביטל את החלטת וועדת הערר, והורה להחזיר את התיק לועדת הערר שתשמע ותבחן את נימוקי השמאי המכריע ותשוב ותקבל החלטה חדשה בעניין.
בית המשפט קבע עוד, כי לא בנקל פוסלים חוות דעת של שמאי מכריע, שהוא בר הסמכה בקביעת ערכם של מקרקעין ולו הכלים להכריע בשאלת קיומו של פוטנציאל למגורים.
מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.