חפש מאמרים:
שלום אורח
03.06.2020
 
   
מאמרים בקטגוריות של:

   
 

יש לך נכס במבנה לשימור בתל אביב? זה הזמן לפעול לביטול היטל ההשבחה בגין תוכנית השימור בתל אביב !

תושבים בתל אביב טוענים כיתוכנית השימור החלה עלהבניינים גורמת לירידה משמעותית בשווי דירותיהם;בעירייה גורסים כי השימוריוצר מיתוג שמעלה את ערכן

קלינגר מעדכנת שעד סוף אוגוסט ניתן להגיש תביעותפיצויים בגיןתוכנית השימור של עיריית תל אביב, שחלה על כ-1,000 בנייניםבעיר. עד כההוגשו 14 תביעות בסכום כולל של יותר מ-100 מיליון שקל, אבלהסכום צפוילעלות. בעלי דירות טוענים כי תוכנית השימור גורמת לירידהמשמעותית בערךדירותיהם, מאחר שהיא מבטלת זכויות בנייה שהיו קיימות לפניהתוכנית, וכיעמידה בדרישות השימור שמכתיבה העירייה כרוכה בהוצאה כספיתגבוהה מאוד.

עיריית תל אביב יזמה את התוכנית במטרה לשמרבניינים בעלי מאפייניםאדריכליים ייחודיים, כפי שנבנו במקור. אחד המניעיםלגיבוש תוכנית השימורהיה הזיכרון הטראומטי של הריסת המבנה בו פעלה גימנסיההרצליה - מבנה שסימלאת התחדשות היישוב העברי - ובנייתו של כלבו שלוםבמקומו.

את תוכנית השימור התחילו לקדם ב-1991, והרוחהחיה מאחוריה היתההאדריכלית ניצה סמוק. בגין התוכנית הוגשו תביעות רבותשנדחו, כמו גםהעררים שהוגשו למועצה הארצית לתכנון ובנייה - והתוכנית נכנסהלתוקףב-2008.

מגבלות ודרישות מחמירות

המייצגים  בעלי בנייניםהמוגדרים לשימור שהגישו תביעות פיצויים בגיןהתוכנית, טוענים כי עם כניסתהתוכנית לתוקף חלה מיד ירידה בערך הנכסיםלשימור, כתוצאה מהמגבלות שהוטלועל הבניינים ומהדרישות המחמירות של מחלקתהשימור, שמכתיבה את ביצוע עבודותהשימור. רבים מהנכסים האלה נמכרו במחירנמוך יותר מנכסים באותורחוב שאינם מיועדים לשימור.

בעירייה טוענים כי השימור יוצר מיתוג שמעלהאת ערך הנכס, אבל בחוותהדעת שבידינו ניתן לראות בפירוש כי הטענה אינהנכונה. כתוצאה מתוכניתהשימור בעלי הנכסים הפסידו שטחי בנייה שלא נוצלו, הםצריכים לשאת בפערהעלויות בין שיפוץ בניין רגיל לבניין המוגדר לשימור,שמגיע ל-1,500-3,000שקל למ"ר - בעוד העירייה טוענת כי הפער הוא 800-900שקל למ"ר.

לידיעתכם במקרים רבים הם צריכיםלפתוח מרפסות ולבצע שינויים בדירות,ואף להרוס שטחים שנבנו בהיתר, כמוחנויות שהיתוספו לבניינים ברחוב אלנביודיזנגוף מחוץ לקווי הבניין. גםעלויות האחזקה של בניין משומר הן גבוהותמהרגיל - השימור מחייב שימושבחומרים שהיה נהוג להשתמש בהם בעבר, שמקורםבעיקר בארצות אירופה הקרות, והםלא בהכרח עמידים במזג האוויר הישראלי.

מתנגד נוסף לתוכנית השימור הוא שמאיהמקרקעין אלי יהל: "בתוכנית יש שניסוגי בניינים לשימור - מחמיר ורגיל.בניינים לשימור מחמיר זוכים לפחותלניוד זכויות בנייה ואף לתמריצים לזכויותנוספות, כך שבמקרה של שימורמחמיר לעתים אין פגיעה.

"הבעיה היא בבניינים המוגדרים לשימור רגיל.בדקתי מאות בניינים כאלה,ועד עכשיו לא מצאתי מקרה אחד של בניין שאין בועילה לתביעה. מדוברבבניינים בני שלוש קומות שנבנו לפני קום המדינה באמצעהעיר, וכולם אינםעמידים בפני רעידות אדמה. אני טוען כי יש לחשב את הזכויותשהפסיד הבנייןלפי הזכויות שניתנות לבניינים במסגרת התוכנית לחיזוק מבניםנגד רעידותאדמה (תמ"א 38) שאושרה ב-2005. תוכנית השימור נכנסה לתוקףב-2008 ואותםבניינים הפסידו את זכויות הבנייה של התמ"א, הכוללות קומהנוספת וחדרייציאה לגג".

גם יהל מתייחס לעלויות השימור הגבוהות:"ההפרש בין עלות שיפוץ בנייןרגיל לעלות שיפוץ בניין לשימור מחמיר מגיעלטענת העירייה ל-900 שקל למ"ר,בעוד אני טוען שההפרש הוא 2,000 שקל למ"ר".

בעיה מהותית ביישום דרישות השימור, לדברייהל, היא המרפסות הסגורות:"השימור קובע שצריך לפתוח את אותן מרפסות, אבלבהרבה מקרים הן כבר מזמןחלק מהסלון או מהמטבח, ופתיחת המרפסת פוגעת למעשהבתכנון של כל הדירה.במקרה של מתחם מעונות עובדים ח' המוגדר לשימור - 26בניינים בין הרחובותהירקון, נורדאו, נחום ובן יהודה - 142 מתוך 148המרפסות אמורות על פיהגדרות השימור להיות פתוחות, אבל רובן מהוות כברעשרות שנים חלק מהמטבח אומהסלון. לכן, בשבועות הקרובים נגיש תביעה גדולהלפיצויים".

שמאית המקרקעין נחמה בוגין אומרת כי "תוכניתהשימור למעשה מקפיאה מצב,ואם יש זכויות בנייה שלא נוצלו, אי אפשר לממשאותן. גם כדי להמשיך לקייםאת הבניין בעל הנכס צריך לעמוד בעלויות שימורגבוהות מאוד. בפועל, מדוברבדירות ותיקות עם תושבים מבוגרים, שגרים בהןעשרות שנים ולא מסוגלים לשאתבעלויות; לעתים מדובר בדיירים מוגנים שמגישיםתביעות בגין הפגיעהבזכויותיהם".

לדברי שמאית הוועדה המקומית תל אביב, דנהשיחור, בניגוד לטענותהמתנגדים לתוכנית השימור, המגבלות שמטילה התוכניתאינן כה מחמירות וישנםתמריצים רבים בדמות זכויות בנייה נוספות על מנתלאפשר את מימון השימור.לדבריה, התמריצים כוללים בין היתר הסבת קומותמרתפים לדירות גן למגורים,והקמת דירות מגורים על קומת הגג.

"בכל העיר אסורה הקמת דירות מגורים במרתפים,ואילו תוכנית השימורמאפשרת זאת", אומרת שיחור. כמו כן, כוללים התמריציםפטור מתשלום כופרחניה, המרת שטחי שירות לשטחים עיקריים, וכן אפשרות פיצולדירה גדולה לשתידירות קטנות - פעולה שנחשבת לעבירה במרבית המקרים האחרים.

לדברי שיחור, בעיריה שוקלים כעת לאשרתמריצים נוספים לעידוד השימור."לא מעניין אותנו היטלי השבחה או פיצויים.כשאנשים רואים עצמם נפגעים,אנחנו מעודדים לתבוע. אבל אדם ששוקל לתבוע,כדאי שיידע גם אילו תמריציםמגיעים לו. מטרת התוכנית היא לא לגזור קופון,אלא לשמר".

"קנס על בנייה מיוחדת"

בעיה נוספת שמעלה יהל היא היטל ההשבחה שגובההעיריה משום שלטענתההשימור משביח את הנכס בשל המיתוג שלו כנכס לשימור:"המיתוג הוא מושגשהעירייה הגתה כדי שתוכל לגבות היטלי השבחה, והיא גובההיטלי השבחה בסךמיליוני שקלים".

גם עו"ד עפר טויסטר, המייצג בעלי דירותשתבעו פיצויים מהעירייה, סבורכי גביית היטל ההשבחה אינה מוצדקת: "המשמעותשל בניין לשימור היא צרות.השימור הצליח בעיקר בבניינים לשימור מחמיר, שהיובבעלות אחת וזכו לניודזכויות. הבעיה היא בבניינים לשימור רגיל, שכוללים12 דיירים ואין להם שוםסיכוי לשפץ את הבניין. ולמרות המצב, העירייהבחוצפתה עוד גובה היטל השבחהבגלל טענה של מיתוג.

"כל הגישה של העירייה היא שערורייתית. כפורגולציה על אנשים ואמרו להםלשלם כסף בעקבותיה. תוכנית השימור רק משקפתשהבנייה מיוחדת או שהאדריכלהיה מפורסם. למה העירייה צריכה לקנוס אותם עלכך? זה נכון שדירה משומרתנמכרת ביותר כסף, אבל לא הרגולציה מעלה את הערךשלה. אני סבור שרובהבניינים המוגדרים לשימור רגיל לא ישופצו ומי שלא יגישתביעה לפיצויים -יפסיד.

המחלוקת בעניין היטלי ההשבחה הגיעהבמקריםרבים לשולחנם של שמאים מכריעים, לאחר ששמאי הוועדה המקומית שלהעיריה ביקשולגבות היטל השבחה גבוה בגין התוכנית, בעוד שמאים מטעם בעליהנכסים טענולירידת ערך שאינה מצדיקה היטל השבחה. ההכרעות בעניין היו לכאןולכאן -והמחלוקת עדיין עומדת בעינה.

סעיף 197 לחוק התכנון והבנייהקובע כי בעלי נכסים זכאים לפיצוייםבגין תוכנית פוגעת שחלה בתחומם, וכיעליהם להגיש תביעה לפיצויים בתוך שלוששנים ממועד אישורה, שבמקרה האמור חלבאוגוסט 2008 - כך שניתן להגישתביעות פיצויים בגין תוכנית השימור עד סוףאוגוסט 2011.

יהל צופה כי עד אז יונחו על שולחן העירייהבין 100 ל-200 תביעותלפיצויים: "מי שלא יגיש תביעה עד אותו מועד, לא יזכהלפיצויים, אלא אםיקבל אישור להארכה משר הפנים; הסיכוי לקבל הארכה משרהפנים בהקשר זה הואקטן מאוד".

שיפוץ במיליוני שקלים

לדברי בוגין, "כל התזה של שימור מתבססת עלניתוח נתונים מהעולם, שאינםרלוונטיים למדינת ישראל. הגדרת השימור לא הופכתאת הנכס למיוחד, כי הואהיה מיוחד גם קודם. התביעות מוגשות לוועדההמקומית, שבאופן אבסורדי אמורהלהכריע לגבי עצמה. לאחר שהיא דוחה אתהתביעות הן מגיעות לוועדת ערר.להערכתי, ניתן להגיע לפתרונות תכנונייםשיהיו שווי ערך לפיצוי כספי".

סמואל מדגיש כי החשש העיקרי של בעלי דירותבבניינים המוגדרים לשימורשלא הגישו תביעות צריך להיות מסעיף 3 לתוכנית,הקובע: "מהנדס העיר יהיהרשאי להורות לבעל נכס לבצע פעולות אחזקה במבנהלשימור, שיכללו בין השארעבודות להבטחת יציבותו ההנדסית של המבנה, תיקוןושיקום מעטפת המבנה על כלמרכיביה וחלקיו הפנימיים של המבנה, תיקון וטיפולבמערכות המבנה החיצוניותוהפנימיות, כולל החלפת צנרת וחיווט, איטום ובידוד,סילוק מזיקים, טיפולבצמחייה ועבודות של אחזקה שוטפת כגון צביעה, סיודטיפול בחצר המבנהואלמנטים הבנויים והמצוידים בה ועוד".

"כך שכל מי שלא יגיש תביעה עד סוף אוגוסטעשוי למצוא עצמו במצבשהעירייה תדרוש ממנו להוציא מיליוני שקלים לאחזקתהמבנה ולשיפוץ החזית,בלי שיוכל לתבוע מהעירייה פיצויים למימון העבודות",מסביר סמואל.

מעיריית תל אביב נמסר: "תוכנית השימורמעניקה סל של תמריצים וזכויותלבעלי הנכס. בנוסף, מיתוגו של נכס כמבנהלשימור מהווה אחד הגורמיםשמשביחים אותו ומעלים את ערכו. הדבר הוכח גםבשומות שעשו שמאים מכריעים.העיריה מעמידה לרשות בעלי הנכסים קרן שימורעירונית, שהוקמה במטרה לסייעלבעלי מבנים לשימור לשפץ את בתיהם.

"כ-14 תביעות פיצויים בגין תוכנית השימורהוגשו נגד העיריה. שתי תביעותנדונו בוועדה המקומית ולגבי שתים נוספות,שנדחו על ידי הוועדה, לא הוגשערר. נציין כי שומה מכרעת שניתנה באחרונה עלידי השמאי ניקי פרימו לגבימבנה לשימור ברחוב לבונטין 14 קבעה כי אישורתוכנית השימור, הזכויותהנלוות לה והמיתוג שחל בעקבותיה משביחים את הנכס".

הגשת תביעה:

קלינגר יכולה לסייע לך בגיבוש תביעה ע"י עו"ד דניאל ארנסט  (שופטבדימוס) וכמו כן במקרים רבים לגיבוש הסכם של אי תביעות הדדיות בגין התוכניתלהשבחה.

חשוב ביותר לא לאחר את חלון ההזדמנויות ולפעול מידית.

לפרטים  ללא התחיבות ניתן לפנות לקלינגר:

03-6990132

נייד  0523888813

 





 
     
     
     
   
 
אודות כותב המאמר:

קלינגר היתרי בנייה, רישוי עסקים וייעוץ מוניציפלי
בית שמאי 7, רמת גן
טל': 3888813 - 052
פקס: 6990134 - 03
דוא"ל: klinger_b@bezeqint.net

|  כניסה לאתר  רישוי וייצוג מול הרשויות

 
     
   
 

מאמרים נוספים מאת בנימין קלינגר

מאת: בנימין קלינגרשירותים לעורכי דין14/04/20189 צפיות
האדריכל שלך הגיש בקשה להיתר בניה בתל אביב ואתה מעוניין לדעת מה קורה בתיק? השכן שלך הגיש בקשה לשימוש חורג? גן ילדים אולי? קלינגר שמחה להציג בפנכם את המערכת המקוונת למידע על בקשות להתרי בניה בתל אביב. משרדנו מקדם בקשות להתרי בניה ולא מעט נעזר במערכת חדשה זו.

מאת: בנימין קלינגראדריכלות14/04/20191 צפיות
מהו היתר בנייה? היתר בניה הינו רישיון לבניה שניתן על ידי וועדה מקומית לתכנון ולבניה או על ידי רשות הרישוי. נדרש להוציא היתר בבניית בית/בניין חדש או בשינויים המבוצעים בבית/בבניין קיים. היתרי בניה מגישים כיום בצורה מקוונת דרך המערכות הממוחשבות. שימוש חורג בנכס גם דורש היתר.

מאת: בנימין קלינגרחוק ומשפט - כללי13/04/20198 צפיות
הרבה אזרחים תמימים בנו פרגולה בחשיבה שעמדו בתקנות הפטור והופתעו כאשר קבלו צו הריסה בעקבות קרוי של הותקן נגד הגשם בעיקר. הוצאו אלפי צווי הריסה בנושא זה שסוף סוף מקבל מענה הולם בתיקון תקנות הפטור.

מאת: בנימין קלינגרעיצוב תעשייתי 12/04/20195 צפיות
הנחיות להליך קבלת ההיתר לשימוש חורג ההליך לקבלת ההיתר לשימוש חורג הינו תהליך מורכב ועיתים לא מוכר. במאמר זהנעשה כל שניתן על מנת להקל על הבנת הדרישות החוק והתקנות בנדון. רצ"ב הנחיות מפורטות. שרות זה ניתן לגולשי האתר , המיידע לנוחיותכם ועל אחריותכם בלבד.אלו שאינם מגישים את הבקשה דרכינו מומלץ שיקבלו סייוע מקצועי ומשפטי. לתשומת ליבכם, תהליך הוצאת היתר הבניה היינו הליך מנהלי מורכב ובעל היבטים תכנוניים וחוקיים רבים. לכן, מומלץ כי קלינגר תילווה בצמוד את ההליך כולו, ובכך תמנעו מ אי הבנות מקצועיות

מאת: בנימין קלינגרבניין ואחזקה - כללי10/04/20218 צפיות
הרבה מהלקוחות המרוצים של משרד בן קלינגר רישוי עסקים והתרי בניה שואלים רבות" במה עוד אתם יכולים לסייע?" החלטנו לפרסם לקהל הרחב פרופיל משרד המתאר את היכולות והשרותים שלנו מול משרדי התכנון,ממשל ועוד.

מאת: בנימין קלינגרשלטון מקומי05/04/20221 צפיות
יעוץ בהקמת עסק הצעד הראשון בין חלום למציאות מתחיל כאן. ​​​​כולנו שואפים להיות הבוסים של עצמנו אבל בפועל לא כל אחד מצליח. לרבים מאתנו יש יוזמות עסקיות מצוינות אך כדי להפוך אותן לעסק מניב ומשגשג נדרש תכנון, ידע בתחומים שונים והבנה עסקית. ​אם קורצת מהחומר האמיתי, נותר לך רק ללמוד איך עושים את זה נכון. אנו ב קלינגר רישוי עסקים נלווה אותך מהליך בדיקת המקום לפני השכרתו/רכישתו ועד קבלת רישיון העסק וההיתרים הנדרשים

מאת: בנימין קלינגרהתמודדות עם מצבי לחץ05/04/20259 צפיות
הסבר ותיאור כללי של מחלקת רישוי בניה בעיר הרצליה הנמצאת כיון במאמצי פיתוח רבים, אמונה מחלקת רישוי בניה על הפקת היתרי הבניה השונים שבאמצעותם ניתן יהיה לבנות ולפתח את העיר. תהליך הפקת היתר מלווה בבדיקות המשלבות בדיקות סטטוטוריות, זאת יחד עם בדיקת טיב התכנון המוצע המתבצע באמצעות בדיקת התאמה להנחיות המרחביות. בנוסף, נציגי מחלקת רישוי מסייעים במתן מידע וליווי המתכננים משלבי התייעצות ראשוניים ועד לשלב הפקת ההיתר.

מאמרים נוספים בנושא חוק ומשפט - כללי

מאת: בנימין קלינגרחוק ומשפט - כללי13/04/20198 צפיות
הרבה אזרחים תמימים בנו פרגולה בחשיבה שעמדו בתקנות הפטור והופתעו כאשר קבלו צו הריסה בעקבות קרוי של הותקן נגד הגשם בעיקר. הוצאו אלפי צווי הריסה בנושא זה שסוף סוף מקבל מענה הולם בתיקון תקנות הפטור.

מאת: רוי ורלחוק ומשפט - כללי13/04/20196 צפיות
כשאתה מתמודד עם סוגיה זו, הצעד הראשון שלך הוא להכיר את תקנות פשיטת הרגל המקומיות שלך. מדינות שונות משתמשות בחוקים שונים הנוגעים לפשיטת רגל. לדוגמה, במדינות מסוימות אתה יכול להחזיק את הבית ואת המכונית שלך, אבל באחרים לא. עליכם להכיר את החוקים לפני הגשתם לפשיטת רגל.

מאת: רוי ורלחוק ומשפט - כללי25/03/20262 צפיות
נדל"ן יכול לספק לך אפשרות השקעה נהדרת. ישנם דברים רבים שיש לקחת בחשבון לפני שרוכשים נכס להשקעה. המידע הבא יעזור לכם למצוא הצלחה.

בית המשפט העליון מחק בימים אלו עתירה שהגיש ח"כ אביגדור ליברמן נגד הרבנות הראשית

מאת: בנימין קלינגרחוק ומשפט - כללי14/09/19545 צפיות
הסוגיה משפטית בעניין צו הריסה 1. האם מהנדס הוועדה המקומית לתכנון ולבניה (להלן: מהנדס הוועדה המקומית) רשאי להאציל את הסמכות הנתונה לו בסעיף 221 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה או החוק) לחתום על צווי הריסה מינהליים? הרקע לבקשה והחלטות הערכאות הקודמות 2. ביום 13.11.2017, ניתן צו הריסה מינהלי לגבי בנייה ללא היתר של תקרות בטון ובריכת שחייה בדירת הדופלקס של המשיב בתל-אביב. צו ההריסה המינהלי (להלן: הצו) הוצא מכוח סעיף 221 לחוק התכנון והבני

מאת: אברהם פכטרחוק ומשפט - כללי21/03/19338 צפיות
שרת המשפטים שקד מציגה תכנית מהפכנית לבניית בית-משפט העליון, ביטול הוועדה למינוי שופטים ושימוע בכנסת בנוסח ארה"ב. אם אכן יבוא שינוי – בג"צ יכול להאשים את עצמו כי פסיקותיו וחוסר האיזון תוך התערבות בנושאים לא שפיטים, הם תוצר הביקורת.

מאת: רוני הכהןחוק ומשפט - כללי05/03/19455 צפיות
הגשה של עתירה ללא כל טעות מצריכה בקיאות בענייני משפט אלה

 
 
 

כל הזכויות שמורות © 2008 ACADEMICS
השימוש באתר בכפוף ל תנאי השימוש  ומדיניות הפרטיות. התכנים באתר מופצים תחת רשיון קראייטיב קומונס - ייחוס-איסור יצירות נגזרות 3.0 Unported

christian louboutin replica