רוב האנשים בארץ לוקחים הלוואה בבנק כאשר הם מעוניינים לרכוש דירה, והמושג משכנתא מוכר לכולנו מנסיון. בשנים האחרונות החלה להתחזק המודעות לכך שמשכנתא איננה מוצר מדף בעל פרמטרים קבועים מראש, אלא מוצר מורכב בעל גמישות מסוימת, הניתן לתכנון ולשינוי. מהי המשכנתא הכדאית ביותר עבורנו? זו השאלה שמעסיקה כיום גם את מי שמתכוון לבקש משכנתא בבנק, וגם את מי שיש לו כבר משכנתא והוא תוהה האם תנאיה ניתנים לשיפור.
בבואנו לתכנן את חבילת המשכנתא הכדאית עבורנו, עלינו להכיר את המסלולים העיקריים המוצעים על ידי הבנקים.הראשון ביניהם הוא משכנתא צמודת מדד בריבית קבועה. במסלול זה הריבית על המשכנתא ידועה מראש, ועל כן ניתן לחשב את התשלומים החודשיים מראש. היתרון הוא רמת ודאות גבוהה, אך ישנו גם חסרון משמעותי: במידה ונרצה להקדים את התשלומים ולסגור חלק מהלוואה, נצטרך לשלם קנס גבוה. בנוסף לכך, אם הריבית במשק תרד, הריבית על ההלוואה עדיין תישאר כפי שהייתה. משכנתא בריבית קבועה היא המשכנתא הכדאית לאנשים זהירים שלא צופים ירידה בריבית במשק.
המסלול השני הוא משכנתא בריבית משתנה. זהו מסלול גמיש יותר, המאפשר את סגירת ההלוואה ומעבר למסלול אחר בתחנות המוגדרות מראש וללא קנסות. הריבית יכולה להשתנות בתדירות של פעם לשנה עד פעם לעשור, כתלות במדיניות הבנק. היתרון הברור של מסלול זה הוא הגמישות, ואילו החסרון הוא רמת ודאות נמוכה.
קיימות מספר חלופות למשכנתא הצמודה למטבע חוץ. בדרך כלל מסלול זה מאפשר את סגירת ההלוואה בחלקים או בשלמות ללא קנסות. זוהי משכנתא כדאית ופופולרית ביותר בקרב תושבי חוץ המקבלים את ההלוואה במטבע חוץ.
מסלול נוסף של משכנתא הוא משכנתא הצמודה לפריים. פריים היא ריבית הנקבעת על ידי בנק ישראל, והמשתנה בתדירות של פעם בחודש. הפריים משפיע בדרך כלל על הריבית של הלוואות ושל פקדונות בבנק. משכנתאות צמודות פריים ניתנות בדרך כלל בריבית נמוכה ולכן נראות אטרקטיביות מאוד. יחד עם זאת, במסלול זה קיים סיכון גבוה של שינוי בפריים, שבעבר הגיע ליותר מעשרה אחוז.
לסיכום, מבחר מסלולי המשכנתא שניתן על ידי הבנקים, מאפשר גמישות מסוימת, אך מעמיד את הצרכן הפשוט בפני בחירה קשה, ולעתים קרובות ללא כלים המאפשרים לעשות את הבחירה בתבונה. נראה שבחירת המשכנתא הכדאית עבורנו היא עסק למקצוענים, ומומלץ לפנות ליעוץ בנושא חשוב זה.