|
|
|
|
|
|
|
|
מה כדאי? לקנות בית בירושלים או לשכור?
|
|
|
|
|
איך בכלל נדע מה כדאי?
נתחיל מדוגמא מחיי היום יום:
זוג צעיר משכיר דירת 3 חדרים בשכונת הקטמונים בירושלים ב-3,000 שקלים כאשר מחיר המכירה של הדירה הוא 1,500,000 שקל. בעל הבית מציע להם לרכוש את הדירה, האם זה כדאי?
נחלק את התשובה ל-2 חלקים אותם נחבר בסוף:
חלק ראשון - שכירות מול החזר
נניח , לשם הדוגמא, כי יש לנו הון עצמי התחלתי (כסף שהבאנו מהבית) של 600 אלף שקל, מכאן שנצטרך משכנתא של 900 אלף שקלים כדי לרכוש את הדירה.
נפרוס את המשכנתא ל-30 שנה (כדי שההחזר החודשי יהיה נמוך כמה שיותר ולא יכביד עלינו)
ניקח בחשבון שהריבית הממוצעת (שכוללת את כל הגורמים המשתנים והקבועים שהבנקים דוחפים לנו בתוך הריבית) של המשכנתא שלנו היא 6%
ונשלם החזר של ההלוואה לבנק בגובה של 5,000 שקלים לחודש
הערה - ניתן למצוא את ההחזר החודשי ע"י שימוש במחשבון משכנתא באינטרנט, כאשר נכניס את הנתונים של הון עצמי, גובה המשכנתא, ריבית ממוצעת ותקופת ההחזר (30 שנה).
האם כדאי לרכוש את הדירה?
נוכל לחשב שנחסוך 5000-3000 =2,000 שקלים בחודש אם נישאר ונשכיר את הדירה, במידה והשכירות לא היתה משתנה, לכל 30 השנים בהם תכננו לקחת משכנתא...האמנם?
כעת, נחשב את השינוי השנתי במחיר השכירות - עליית השכירות השנתית – שבעל הבית שלנו מעלה כל שנה.
הערה - במרבית המקרים, מחירי השכירות ומחירי המכירה של הדירות יעלו לאורך זמן – למה? כמות הקרקע היא קבועה מול צפיפות אוכלוסין גדלה.
נניח שהעלייה בשכירות השנתית היא רק 5%, שהיא עלייה מתונה יחסית.
כעת נקבל שהשכירות שלנו בשנה ה-30 היא 13,000 שקלים לחודש ובממוצע שילמנו שכירות של 8,000 שקלים בכל אחד מהחודשים במשך 30 השנים הבאות.
יצא שאם נבחר להישאר ולהשכיר את הדירה נשלם שכירות של 3,000 שקלים יותר, מאשר ההחזר החודשי שנשלם לבנק בעבור המשכנתא.
כמה כסף נפסיד לאחר 30 שנה אם נישאר ונשכיר את הדירה? 3,000*30 שנה*12 חודשים =1,080,000 שקלים...
חלק שני - הון עצמי לדירה או להשקעה אחרת
נניח והיינו משקיעים את 600,000 השקלים איתם לא קנינו בית, למשך 30 שנה (התקופה בה רצינו לקחת משכנתא) בתוכנית חיסכון ל-30 שנה עם ריבית של 4% (מה שהיינו מקבלים בבנק לתקופה זו).
נקבל 2,000,000 שקל כעבור 30 שנה.
עכשיו נשאל מה יהיה ערך הדירה שלנו בעוד 30 שנה?
נחשב את השינוי השנתי בערך הדירה
בואו נחשב שעליית ערך הדירה (1,500,000 שקל) היא נמוכה יחסית – נאמר עלייה של 3% בשנה בלבד
וקיבלנו שכעבור 30 שנה הדירה שווה 3,640,000
כמה כסף נפסיד לאחר 30 שנה, אם נעדיף להשקיע את 600,000 השקלים בתוכנית חיסכון בבנק על פני השקעתם ברכישת דירה? 3,640,000-2,000,000=1,640,000
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
מאמרים נוספים מאת ישראל הס
|
קבוצות הרכישה, שהופיעו בארץ בסערה בעשור האחרון, עוברות כרגע לשלב חדש באבולוציית ההתפתחות שלהן. הקבוצות, שעד לפני 2011 סיפקו לרוכשיהן חיסכון שנבע ברובו מהטבות מס, איבדו כמעט לגמרי יתרון זה וכיום הן מתבססות בעיקר על חיסכון הרווח היזמי ועלויות המימון. עובדה זו, הוציאה קבוצות רכישה רבות מהשוק והותירה בו את הקבוצות המקצועיות יותר. במאמר זה ננסה לסקור מהו מצבן של קבוצות הרכישה מ-2011 ומהן האתגרים העומדים בפניהן בעתיד.
|
|
קבוצת הרוכשים הירושלמית מציגה קבוצת רכישה בת 5 דירות בלבד בשכונת נחלאות, המיועדות לזוגות צעירים ולמשקיעים. מחירי הדירות בקבוצת הרכישה הם החל מ-1,089,000 שקלים לדירת 3 חדרים. המחירים בקבוצת רכישה זו משקפים מחיר הנמוך ב-22% ממחיר השוק של דירות יד שניה דומות שנמכרו באיזור בחודשים האחרונים (זאת לפי מחירי המכירה של דירות אלו במאגר המידע של רשות המסים).
|
|
המושג קבוצת רכישה חדר בעשור האחרון לשוק הדיור הישראלי כמוצר מושך הטומן בחובו יתרונות רבים, אך לאחרונה הוא נעלם בקול דממה דקה. הסיבה העיקרית להיעלמותה של קבוצת הרכישה משוק הנדל"ן הישראלי טמונה בגורמים אחדים, אך בעיקר בגורם מרכזי אחד שהביא לניפוץ חלומותיהם של ישראלים רבים. בכתבה זו ננסה לסקור האם קבוצות הרכישה עומדות להיעלם או האם יש להן תקומה מחודשת?
|
|
מצוקת הדיור, ההשקעה הנמוכה הנדרשת (כמה עשרות אפי שקלים ברב המקרים), הפרסומים הנרחבים של התופעה ביחד עם "מיתוסים" שהחלו לצוץ על הצלחת השיטה, הציתו את דמיונם של מחפשי דירות רבים שקפצו אל ההרפתקאה החדשה. זאת, למרות שבידם מידע נדלני מועט ביותר על יתרונותיה וחסרונותיה של ההשקעה החדשה
|
|
הספסרות בקרקעות שמכר מינהל מקרקעי ישראל ב-4 השנים האחרונות גורמת למחירי הדירות בירושלים להמשיך לטפס
|
|
באמצע אוגוסט התקבלו תוצאותיהם של 3 מכרזי קרקעות, לבניית דירות בירושלים, של מינהל מקרקעי ישראל. ל-2 מכרזים לא היו בכלל הצעות ולשלישי היתה הצעה אחת בלבד הנושקת למחיר המינימום שפרסם המינהל
|
|
מידי פעם אנחנו מקבלים דיווחים חדשותיים לגבי ירידת מחירים או עליית מחירי קרקעות אותן משווק מינהל מקרקעי ישראל. אך האם שאלנו את עצמנו לרגע מי הוא הגורם בעל האינטרס שטוען (ומוסר מידע נדלן זה לכתבי העיתונות הכלכלית) כי מחירי הקרקעות באיזור זה או אחר עלו או ירדו? ושאלה יותר חשובה, איזה מידע הוא בוחר לחשוף ואיזה מידע הוא מעדיף להשאיר לעצמו?
|
מאמרים נוספים בנושא נדל"ן
|
מידע שימושי לקראת פרויקט פינוי בינוי עם דגש על תכניות בניין עיר
|
|
תפקידו של עורך דין מקרקעין הוא להבטיח שהעסקה שאתם חותמים עליה בטוחה עבורכם ולשמור על כל הזכויות שלכם בעסקה, לכן, כשאתם מבצעים עסקת נדל”ן, רצוי לקחת עורך דין שמומחה בתחום הנדל"ן. עורך דין מומחה בתחום הנדל"ן יוודא בעבורכם כי העסקה שאתם חותמים עליה משתלמת בעבורכם, וכך עשוי לחסוך לכם
|
|
מאת:
טל
|
נדל"ן
|
04/09/18
|
3255
צפיות
יזם הנדל"ן אלדד פרי, העומד בראש קבוצת אלדד פרי, סבור כי הביקוש הגובר להשקעות בענף הנדל"ן המסחרי, ובייחוד הביקוש המוגבר מצד משקיעים לרכישת משרדים להשקעה
|
|
מאת:
טל
|
נדל"ן
|
20/08/18
|
3228
צפיות
קבוצת אלדד פרי, מהבולטות בענף הנדל"ן בישראל, מציגה שורה של מינויים חדשים ומבטיחים אשר נועדו, לדבריו של אלדד פרי, יו"ר הקבוצה, לעבות את שדרתה הניהולית של הקבוצה.
|
|
מאת:
טל
|
נדל"ן
|
16/07/18
|
3258
צפיות
התחדשות עירונית לכל גווניה זוכה לתהודה רבה בישראל, כשרבים רואים בה את הדרך הריאלית ביותר לשיפור מצב הדיור בארץ.
|
|
אם גם אתה מעוניין להתחיל להרוויח סכומים גדולים באופן פסיבי ובלי להשקיע מאמץ וכוח, הרי שתחום הנדל"ן הוא האפיק הנכון להשקעה.
|
|
מאת:
טל
|
נדל"ן
|
10/06/18
|
2264
צפיות
התנודתיות המאפיינת כיום את עולם ההשקעות הפיננסי מביאה לעלייה מתמדת באחוזי ההשקעה בנדל"ן. היציבות, התשואה הפוטנציאלית הגבוהה...
|
|
|
|
|