כאשר מבקשים מהבנק מימון לרכישת נכס, הבנק מבקש לדעת את ערכו ולכן צריך להזמין שמאי אשר יעריך את שווי הנכס.
שימו לב לדוגמה זו:
קנית נכס ב- 980,000 ש"ח, יש לך סכום של 280,000 ש"ח אשר הינו הון עצמי, את יתרת הכסף אתה מעוניין לגייס באמצעות הבנק (הבנק מאשר 70% מימון). בנק המשכנתאות מבקש ממך הערכת שמאי (והבנקאי מעביר לך רשימת השמאים שעובדים עמו), השמאי הגיע והעריך את שווי הדירה ב- 830,000 ש"ח. זו כבר בעיה, וזאת מכיוון שהבנק נותן לך רק 70% מימון מהערכת שמאי (830,000 ש"ח) או ממחיר הקניה (980,000 ש"ח), הסכום הנמוך מביניהם. כלומר הבנק יאשר לך הלוואה בסך 581,000 ש"ח (70% מ- 830,000 ש"ח) ואת יתרת הכסף, כלומר עוד 119,000 ש"ח (920,000 ש"ח פחות 581,000 ש"ח שווה 399,000 ש"ח הון עצמי שהבנק דורש, להזכירך יש לך רק 280,000 ש"ח) תצטרך לגייס ממקור אחר.
איך להימנע מסיטואציה מסוג זה ?
מעשה יש לה פתרון פשוט, ברגע שהבנק מאשר לך "אישור סופי" למשכנתא, הבנקאי למשכנתאות ייתן לך רשימה של שמאים שאיתם הבנק עובד. מתוך רשימה זו אתה צריך לבחור שמאי אחד אשר יעריך את הנכס. ואז בכדי לא להיות במצב בו השמאות תהיה נמוכה משמעותית, מהמחיר הנקוב בחוזה, יש צורך לבצע את הפעולה הפשוטה הבאה: מצלצלים לשמאי מהרשימה שקיבלתם ומבקשים ממנו לקבל העתק מהשומה (שווי הנכס על פי הערכת השמאי), לפני העברתו לבנק. מבקשים זאת מראש, כי במקרה והשומה נמוכה משמעותית ממחיר הרכישה, הוא לא יעביר את השומה אל הבנק. במידה והשמאי מסרב פונים לשמאי הבא ברשימה.
במידה ולא בקשת מהשמאי שיעביר לך את השומה מראש, ושווי הנכס על פי הערכת השמאי נמוך ב- 100,000 ש"ח ממחיר רכישת הנכס. כעת אתה צריך לגייס מקורות מימון נוספים לעסקה. אין לך זמן.... ועל המוכר לקבל את כספו בזמן הקרוב. מה אתה עושה? איך מגייסים עוד כסף? מתייאשים ? מוותרים על הרכישה? ממש לא! רק בבנק שבו הוגשה הבקשה ל"אשור הסופי" הבנקאי רואה את הערכת השמאי ורק שם יתנו לך 70% מימון מהערכתו (הנמוכה ממחיר הנכס). לכן ניתן לפנות גם לבנקים אחרים להגיש בקשה ל"אישור סופי".
לכן ישנה חשיבות רבה לרשימת הערת אזהרה לטובת הבנק, וזאת רק לאחר קבלת השומה ע"י השמאי ורק לאחר שבודקים ומוודאים שהשומה טובה לך (מחיר רכישת הנכס דומה להערכתו של השמאי).
ההיגיון מאחורי סעיף זה:
הערכת השמאי היא ראשונה משום שאם השומה אינה מתאימה לך תוכל לעבור לבנק אחר.
אני מזמין אותך לאירוע שיעניק לך ידע ייחודי ויקר ערך כיצד לחסוך עשרות ומאות אלפי שקלים בתשלומי המשכנתא שלך!