תשעת המושגים שחובה לדעת לפני לקיחת המשכנתא:
רצ"ב פירושים לכל אותם ביטויים ומילים שמשתמשים בהם בעולם המשכנתאות על מנת שתהיה לך נחיתה רכה לתוך עולם המושגים של המשכנתא.
1. נכס – רכוש בתחום המקרקעין (דירה/ קרקע/ בית צמוד קרקע).
2. ריבית פריים – מורכבת מריבית בנק ישראל + מרווח קבוע של 1.5%. הריבית מפורסמת ביום שני בסוף כל חודש על ידי נגיד בנק ישראל.
3. מדד המחירים לצרכן – מפורסם כל 15 לחודש עי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומרכיב את התצרוכת החודשית בכל משק בית במדינת ישראל. לדוגמא: עלות פירות וירקות, עלות דיור וכו'.
4. שער חליפין – שער יציג של צמד מטבעות נתון לדוגמא: יורו-שקל, דולר-שקל.
5. תמהיל – לקיחת סכום המימון שצריך וחלוקתו למסלולי הלוואה שונים. לדוגמא:הלוואה בסך 600,000 ₪ נחלקת ל 3 תתי הלוואות: 200,000 ₪ על בסיס פריים ל 23 שנה. 300,000 ₪ על בסיס פריים ל 15 שנה. 100,000 ₪ בריבית קבועה צמודת מדד ל 10 שנים.
6. מחזור משכנתא – החלפת המשכנתא הקיימת במשכנתא חדשה, תהליך זה נעשה בגלל שינויים במשק (הורדת ריבית, שינויים במטבע החוץ) או שינויים אישיים של הלווה (כסף שהתקבל או מעבר לדירה יותר גדולה ועוד).
7. היוון – חישוב הערך העתידי שתצטרך לשלם בעתיד במונחים כספיים של היום.
8. אישור סופי – זהו אישור שמנפיק הבנק למשכנתאות ובו רשומים תמהיל ההלוואה והרביות שהבנק מוכן להעניק לך. האישור יונפק לאחר שהבנק בחן את ההתנהלות הפיננסית שלך ואת הנכס הנרכש מבחינה משפטית.
9.אישור עקרוני – יש להוציא מהבנק אישור עקרוני לפני רכישת הנכס. אישור זה מעיד על כך שהבנק מוכן להעניק לך מימון לצורך רכישת נכס למגורים. באישור זה יופיע סכום ההלוואה שהבנק מוכן להעניק לך לצורך רכישת הנכס.
איך בונים תמהיל משכנתא ?
סקירת שלושת הנושאים החשובים והקריטיים לבניית התמהיל:
הצמדות
סוגי ההצמדות, מראות כיצד יראה ההחזר החודשי בהלוואות צמודות, כיצד משפיעה ההצמדה על הקרן, האם ישנם הבדלים משמעותיים בין הצמדה למדד לבין הצמדה לשער החליפין.
קנסות ועמלות
איך ובאילו מקרים כדאי לבצע פרעון מוקדם להלוואה. ובאיזה מסלולים אין עמלת פרעון מוקדם.
מסלולים
מהם סוגי ההלוואות המשתנות, סוגי ההלוואות הקבועות ומהם כל אחד מסוגי המסלולים בפרמטרים של עמלת פרעון מוקדם, תנודתיות, הצמדה, קרן ההלוואה והחזר החודשי. וכיצד מושפע כל מסלול מההצמדה ומהקנסות והעמלות.
החלק התיאורטי הוא חשוב ומשמעותי, הבנתו תאפשר לך לבנות תמהיל מדויק ונכון. כדאי מאוד להקדיש את הזמן, ללמוד איך לפעול נכון ובעתיד הקרוב גם לחסוך עשרות אלפי שקלים.