מהם 5 הפרמטרים העיקריים בבניית תמהיל משכנתא?
המסלולים
בבניית תמהיל משכנתא יש לבחון 5 פרמטרים עיקריים:
1.עמלת פירעון מוקדם - האם במסלול ההלוואה נשלם קנס במידה ונרצה לפרוע את ההלוואה לפני זמן פירעונה המקורי.
לדוגמא: נטלת הלוואה בסך 320,000 ₪ בריבית קבועה צמודת של 4.15% לתקופה של 20 שנה, כעבור 4 שנים החלטת למכור את דירתך ופרעת את הלוואתך לפני הזמן ולכן תשלם עמלת פירעון מוקדם בסך 33,939 ₪
2.תנודתיות - התנודתיות באה לידי ביטוי בשינויים שיתרחשו בריבית במהלך כל תקופת ההלוואה,
לדוגמא: ישנן הלוואות שהריבית יכולה להשתנות כל חודש. אם נטלת הלוואה לתקופה של 20 שנה, הלוואת המשכנתא שלך חשופה לשינוי בריבית 240 פעמים במהלך כל תקופת ההלוואה שלך (שינוי כל חודש כפול 12 חודשים כפול 20 שנה שווה ל 240).
3.הצמדה - בהלוואות צמודות (הן בהצמדה למדד המחירים לצרכן והן בהצמדות לשער החליפין) יתרת קרן ההלוואה יכולה לגדול, למרות ששלמת כל חודש לבנק סכום כסף לא מבוטל.
לדוגמא: ביולי 2007 נטלת הלוואה בסך 520,000 ₪ לתקופה של 24 שנה בריבית קבועה צמודת מדד של 3.99% לשנה, כעבור 32 חודשים (במשך הזמן הזה שילמת לבנק 91132.56 ₪) פנית לבנק ובררת את סכומה המדויק של יתרת הקרן. להפתעתך, יתרת הקרן שלך גדלה ב 15,163 ₪ , לסכום של 535,163 ₪ כיצד זה קורה?
4.קרן ההלוואה - האם קרן ההלוואה יכולה לגדול יותר מהסכום שלקחנו ?
לדוגמא: בדוגמא הקודמת נטלת 520,000 ₪ וכעבור 32 חודשים יתרת הקרן שלך גדלה ב- 15,163 ₪ .
5.החזר חודשי - ההחזר החודשי מושפע ישירות מהריבית ומההצמדה (במידה ויש). חשוב לבנות תמהיל משכנתא אופטימאלי כך שההחזר החודשי לא ישתנה משמעותית כל חודש.
אז איך בונים תמהיל משכנתא ? אלו הם שלושת הנושאים החשובים והקריטיים בבניית תמהיל נכון:
בחירת סוג ההצמדה הנכון עבורך
סוגי ההצמדות, מראות כיצד יראה ההחזר החודשי בהלוואות צמודות, כיצד משפיעה ההצמדה על הקרן, האם ישנם הבדלים משמעותיים בין הצמדה למדד לבין הצמדה לשער החליפין.
אילו קנסות ועמלות יהיו בכל פעם שתרצו לעשות פירעון מוקדם
איך ובאילו מקרים כדאי לבצע פרעון מוקדם להלוואה. ובאיזה מסלולים אין עמלת פרעון מוקדם.
מהם סוגי המסלולים
מהם סוגי ההלוואות המשתנות, סוגי ההלוואות הקבועות ומהם כל אחד מסוגי המסלולים בפרמטרים של עמלת פרעון מוקדם, תנודתיות, הצמדה, קרן ההלוואה והחזר החודשי. וכיצד מושפע כל מסלול מההצמדה ומהקנסות והעמלות.
החלק התיאורטי הוא חשוב ומשמעותי, הבנתו תאפשר לך לבנות תמהיל מדויק ונכון.
כדאי מאוד להקדיש את הזמן, ללמוד איך לפעול נכון ובעתיד הקרוב גם לחסוך עשרות אלפי שקלים.
בדיקה, בירור וידע מוקדם יכולים לחסוך לכם אלפי שקלים - בדקו כאן