אורן קובי - שינוי ייעוד קרקע חקלאית

מאת: אורן קובי

רבים מעוניינים כיום ברכישת קרקע חקלאית, במחשבה כי זו תניבלהם רווחים גדולים לאחר ההפשרה. אכן מדובר על אפיק השקעה שנראה כיום מאדאטרקטיבי ביחס לאפיקי ההשקעה בשוק ההון או בתוכניות חסכון כאלה ואחרות אשרמציעים לכם הבנקים השונים ברחבי הארץ. יחד עם זאת, אין כל ספק, כי לפנישמתחילים בחיפוש אחר קרקע חקלאית לרכישה, מוטב לדעת כמה דברים על הליךשינוי יעוד של קרקעות חקלאיות.

אם כן, הפשרת קרקעות חקלאיות לבנייה החלה כבר בשנות התשעים שלהמאה הקודמת, אך תהליך זה הסתבר כארוך ומייגע. למרות זאת, רבים מאלה שרכשואדמות חקלאיות בכוונה להמתין להפשרת הקרקעות מצאו את עצמם עם נכסים ששוויםעלה עוד הרבה לפני שההליך הסתיים .

הליך שינוי היעד של אדמה חקלאית

יש לזכור כי הליך שינוי היעד, גם כיום אינו הליך מזורז ובדרךכלל מעורבות בו ועדות רבות הנדרשות לתת את הסכמתן. וועדה מקומית, וועדהמחוזית, מועצה ארצית וגם הוועדה האחראית לשמירה על הקרקעות החקלאיות נדרשותלתת את הסכמתן להפשרת האדמות הנידונות. בנוסף לכך, בעת שינוי הייעוד שלהקרקע אשר מתבצע בהליך ואישור תוכניות בניין עיר, צפויות להתבצע הפקעותאדמה מן הקרקע לטובת שטחים ציבוריים פתוחים, גנים ציבוריים, בתי ספר ומבניציבור נוספים כאלה ואחרים. כל אלה אמורים לשרת את התכנון החדש המיועדלקרקע. שיעור ההפקעה המותר על פי החוק ללא אישור מגיע עד לכדי –  40%מהקרקע, אך בפועל שיעורי ההפקעה בתוכניות איחוד וחלוקה גבוהים יותר בשלצרכי הציבור הגדולים יותר .

הגבלות נוספות בהליך הפשרת האדמות החקלאיות

בנוסף לכך, אושרה תוכנית מתאר ארצית בשנת 2005 אשר מגבילה אתתהליך הפשרת הקרקעות החקלאיות. התוכנית מגדירה מראש עקרונות של נושא פיתוחמקרקעין במדינה כולה, במטרה למקסם את אפשרויות הניצול של האדמות הבלתימפותחות ברחבי הארץ. התוכנית קבעה לכל ישוב מה יהיה מספר היחידות המינימליוהמקסימלי אשר ניתן יהיה לפתח בו,כאשר חריגה מהתוכנית מתאפשרת רק באישורמיוחד.

כותב המאמר הוא אורן קובי – מנכ"ל אדמה לוגיסטיק נדל"ן המשווקת קרקעות חקלאיות באיזור פרדס חנה כרכור