חפש מאמרים:
שלום אורח
10.08.2020
 
   
מאמרים בקטגוריות של:

   
 

שיוקלי המס בקניה והשקעה בנכס נדלני בארה"ב,

מאת: only-bestנדל"ן04/07/2013682 צפיות שתף בטוויטר |   שתף בפייסבוק





שיקולי מס בקניית נדלן בארה"ב
ישנה חשיבות רבה לתיכנון המס לפני ביצוע ההשקעה על מנת למקסם את התשואה השוטפת ורווח ההון מכל סוג של השקעה בנדל"ן בארצות הברית. לכל השקעה יש השלכות מס שונות בארצות הברית ובישראל. תיכנון מס לוקה פוגע באיכות ההשקעה ולרוב איננו ניתן לשינוי או שניתן לשינוי בעלות נוספת מהותית ומיותרת. לכן, מומלץ לחקור ולבדוק את כל היבטי המס השונים עם מומחי מס המתמצאים בחוקי המס האמריקאים והישראלים כאחד.


מבוא
השקעת נדל"ן מכל סוג שהוא (בית מגורים, זכויות ביחידת Condo,מניות בבית משותף, חלקת אדמה, זכויות בחברה מוגבלת ועוד)  בארצות הברית על ידי מי שאיננו אזרח או תושב ארצות הברית נושאת בחובה סוגיות מיסוי רבות, אשר מחייבות את תשומת ליבו וטיפולו של המשקיע לפני סגירת העיסקה, על מנת שתשלומי המס יהיו מינמליים והתשואה השוטפת ורווח ההון יהיו מקסימליים. על המשקיע ויועציו לנתח את כל שיקולי המס לכל אורך תקופת ההשקעה החל מביצועה, תקופת הבעלות וההשכרה ועד מכירת הנכס בעתיד. על המשקיע להיות מודע כי ישנם דקויות לאופן בו נעשית ההשקעה ומהות אחזקת הנכס (כגון: השכרה לעומת מגורים בנכס) והשלכות המס השונות של כל אלטרנטיבה אשר מצריכות את המשקיע להיערך בהתאם, לאורך כל שלבי ההשקעה (רכישת הנכס ומימונו, מגורים או/ו השכרת הנכס,העברת הנכס כמתנה, ירושה או מכירה אבסלוטית). לרוב, צפוי המשקיע לשני סוגי הכנסות, האחת משכר דירה והשנייה מרווח הון בעת המכירה. בנוסף, לאורך תקופת ההשקעה מחוייב הנכס בארנונה והיטלים שונים על ידי הרשות המונציפלית והמדינה, ובמס על הרווח הנקי בגין הנכס על ידי רשות המס הפדראלית ובמדינות מסוימות בנוסף, על כל משקיע זר (ובמקרה זה תושב ישראל) לבדוק את השלכות המס במדינת המוצא, דהיינו: ישראל.  האמנה למניעת כפל מס שבין ישראל לבין ארה"ב מעניקה קדימות בהטלת המס בשל הכנסה מנכסי מקרקעין ורווחים ממכירתם, למדינה בה נמצאים המקרקעין. עוד יצוין כי על פי האמנה רווחים שהפיק תושב ישראל מהעברת זכות במקרקעין בארצות הברית, או מהעברת זכות בשותפות, נאמנות או עיזבון, במידה שניתן ליחסם לזכות במקרקעין של ארה"ב, ניתן לחייבם במס בארצות הברית. נוכח האמור לעיל, השכרתם ומכירתם של המקרקעין תתחייב במס בארה"ב.  כלומר, יש לארה"ב את הזכות להטיל מס ראשונה על הרווח שנוצר בשטחה וישראל היא זו שמטילה מס שנייה בהתאם לאמנה. יש לציין, כי בהתאם לאמנה מקבל המשקיע זיכוי בגובה תשלומי מס ההכנסה בארצות הברית כנגד חבות המס בישראל על פי הקבוע בחוק.

רכישת הנכס
השקעה נדל"ן יכולה להיות באמצעים ישירים או אמצעים עיקפים, כגון: אחזקה ישירה בשטר הבעלות, מניות בחברה מקומית או חברה זרה, שותפות אמריקאית ועוד. לכל מבנה בעלות יש יתרונות וחסרונת ולכן מומלץ לברר את כל היבטי הבעלות כבר בשלב בדיקת הנאותות. למשל: בעת רכישת הנכס ייתכן וייחויב המשקיע (אם על ידי המשתמע בחוק או בגין תנאי העיסקה)  ב מס רכישה , מס על המשכנתא ומסים אחרים אשר יכולים להסתכם בחלק מהותי מעלות הנכס ואשר לרוב תלויים במיקומו של הנכס ומבנה העיסקה. לדוגמא, במדינת ניו יורק עלול הרוכש לשלם מסי ההעברה בסך של 1-1.425%מעלות הנכס ומס נוסף של 1% מעלות הנכס אם עלותו גבוהה מ-1 מיליון דולר. יש לציין, כי לעתים (ובמיוחד כאשר ישנו עודף היצע בשוק) ניתן לשאת ולתת עם המוכר כך שהמוכר יישא בחלק מנטל המס. יש לציין, כי עלות רכישת הנכס לצורכי מס הינה מחיר הרכישה בתוספת מסי הרכישה והוצאות הסגירה (עו"ד, רישום הנכס ברישומי המדינה ועוד).  יש לציין, כי חישוב שגוי של עלות הנכס עלול להסתיים בתשלום עודף של מס שוטף, שכן שיעור מס ההכנסה הנו גבוה משמעותית משיעור מס רווח ההון ולכן יש לוודא כי עלות הנכס כוללת את כל התשלומים שנלוו לביצוע ההשקעה.



השכרת הנכס
על פי פקודת מס ההכנסה האמריקאי כל הכנסה מהשכרת נדל"ן בארצות הברית תמוסה על בסיס ההכנסה הנקיה בתקופת הדיווח. כלומר,  הכנסה הנקיה תיקבע על ידי  סך ההכנסות בגין הנכס בתקופת הדיווח בקיזוז ההוצאות שיוצרו בגין השכרת הנכס, כגון: ארנונה, ביטוח רכוש, פרסום ושיווק, שכר נותני שירותים וכדומה. כמו-כן, יכול בעל הנכס לקזז את עלות מימון הנכס והפחת בגינו. יש לציין, כי שיעור הפחת המותר הינו 3.63% מעלות הנכס לשנה ולעתים איננו מותר כאשר שכר הדירה ממוסה בשיעור מופחת במספר מקרים הקבועים בפקודת המס האמריקאי. כמו-כן,  כל משקיע זכאי לנכות כ-3,500 דולר מסך כל הכנסתו החייבת השנתית. יש לשים לב כי ישנו מיסוי נוסף של הרווחים כאשר הנכס מוחזק באמצעות חברה וכאשר הרווחים מחולקים כדיבידנד לבעלי המניות (כפל המס נוצר כתוצאה ממיסוי רווחי החברה ומיסוי הדיבידנדים לבעלי המניות), אשר נקבעים על פי שיעור מס החברות ושיעור המס השולי של המשקיע.


על המשקיע חלה חובת הדיווח למס הכנסה (גם אם ישנו הפסד על הנכס) וחובת תשלום המס על הרווח שנצבר בתקופה המדווחת (ברך כלל שנה קלנדרית) לרשות המס הפדרלית. חבות המס נקבעת על פי שיעורי ומדרגות המס הקבועים בפקודת מס ההכנסה האמריקאי ואשר מתעדכנים בכל שנה (אפשר לבדוק את שיעורי המס ומדרגות ההכנסה באתר האינטרנט של רשות המס הפדרלית ב-  http://www.irs.gov). יש לציין, כי במדינות מסויימות ישנה חובת דיווח ותשלום מס שנתי למדינה (בנוסף לדיווח ותשלומי המס לרשות הפדרלית). המלצתנו היא לבדוק את כל השלכות המס על כדאיות ההשקעה וניהולה במסגרת בדיקת הנאותות לפני רכישת הנכס. יש לציין כי שיעור המס ההכנסה הפדרלי בארה"ב הינו  כ- 10-35%מהרווח השנתי אילו שיעור מס ההכנסה בכל מדינה תלוי בחוקי המדינה בה ממוקם הנכס ומסתכם בכ 0-10% מהרווח הנקי השנתי.

יש לציין כי פקודת המס בישראל מאפשרת שתי אלטרנטיבות לחישוב המס בישראל. הראשונה היא חישוב המס על פי בסיס ההכנסה נטו (הכנסות פחות הוצאות) בדומה לשיטת המס האמריקאית תוך כדי מתן זיכוי על תשלום המס לרשויות המס האמריקאיות. האלטרניטבה השניה הינה תשלום מס של כ-15% של ההכנסות ברוטו בניכוי הוצאות הפחת בגין הנכס (3.63% לשנה) ללא זיכוי על תשלום המס לרשויות המס האמריקאיות.

מכירת הנכס
לפי פקודת מס ההכנסה האמריקאי חייב המוכר במס רווח הון בעת המכירה. רווח ההון מחושב כהפרש שבין תמורת המכירה, נטו לעלות נטו של הנכס (העלות נטו הנה ההפרש שבין העלות הכוללת של הנכס בניכוי הוצאות הפחת המצטבר מיום הרכישה ועד יום המכירה). שיעור מס רווחי ההון הקבוע בפקודת המס היא כ- 15%  במידה ועברה שנה ויום מיום הרכישה ועד יום המכירה. במידה ותקופת אחזקת הנכס קצרה יותר אזי שיעור מס רווח ההון יהיה שיעור המס השולי החל על המשקיע באותה התקופה.  יש לציין, כי על משקיע ישראלי לקחת בחשבון גם את השלכות מיסוי רווחי ההון בישראל. ככלל, שיעור מס רווחי ההון בישראל הנו 20% וממנו ניתן לקזז את מס רווח ההון הפדרלי והמדינה ששולמו בארצות הברית. יש לציין, כי לפי פקודת מס ההכנסה האמריקאי ישנה חובת ניכוי מס במקור של כ- 10% מתמורת המכירה כאשר המוכר הינו יחיד או חברה זרה. אם הסכום המנוכה גדול מחבות מס רווח ההון אזי יכול המשקיע לבקש את החזר תשלום המס העודף,  על ידי הגשת דוח לרשויות המס בסוף שנת המס שבה אירעה המכירה. אם הסכום המנוכה קטן מחבות מס רווח ההון אזי על המשקיע לשלם את ההפרש עד סוף שנת המס שבה אירעה המכירה.  




 





 
     
     
     
   
 
אודות כותב המאמר:

פורטל הוצאה לפועל  פורטל איחוד תיקים

 
     
   
 

מאמרים נוספים מאת only-best

מאת: only-bestשוק ההון23/06/13688 צפיות
קרנות ההשתלמות שייכות לאפיק חיסכון משתלם הנהנה מהטבות מס משמעותיות ולכן נשאלת השאלה אם כדאי לפדות או להמשיך אותה.

מאת: only-bestחוק ומשפט - כללי28/05/13761 צפיות
אין חובה לשכור את שירותיו של עורך דין אבל הגשת הבקשה ללא סיוע משפטי עלולה להביא לדחייתה מטעמים פרוצדוראליים ובירוקרטיים, גם אם היא צודקת ונכונה. גם אם הבקשה צלחה את מבחן הבירוקרטיה, הרי שעדיין יש לשכנע את רשם ההוצאה לפועל בדבר נכונות ואמיתות הטענות, ולצלוח את חקירתו של עורך הדין של הזוכה.

מאת: only-bestימי הולדת12/02/13948 צפיות
ימי הולדת באילת? מי מאיתנו לא חגג לפחות יום הולדת באילת ,אנו עוסקים במידע זה בימי הולדת לילדים באילת ובו מקבץ טיפים מעולים להורים המעוניינים לחוגג לבנם יום הולדת בעיר אילת

מאת: only-bestנדל"ן20/09/111014 צפיות
קנייה דירה יד שנייה היא מהלך שרובנו מבצעים אותו לפחות פעם בחיים אך רכישת דירה כזו עלולה לעלות לנו הרבה יותר ממה שיתכננו לכן אספנו עבורכם מספר טיפים בבואכם לרכוש דירה מתגורים מיד שנייה.

מאת: only-bestביגוד והנעלה20/09/111361 צפיות
סטייליסטים קיימים לא מעט זמן אך חדרו לתודעה רק לאחרונה ושימוש בהם רק מראה שיש עליה גדולה כל שנה ככל שעובר הזמן הנתונים קופצים בעשרות אחוזים כך שבעוד כמה שנים כמעט לכל אדם שלישי יהיה סטייליסט

מאת: only-bestנדל"ן20/09/11966 צפיות
חוזה מכירת דירה הוא מהלך חשוב מאוד, אך יותר חשוב שמי שמבצע את המהלך הזה יהיה עורך דין שמתמחה במקרקעין לרוב כשאנו באים לרכוש דירת מגורים אנו משתמשים בעורך הדין של המוכר על מנת שיבצע עבורנו את כל פעולות הרישום בטאבו וכדומה . . .

מאת: only-bestאופנה12/09/111106 צפיות
סטיילינג הוא מושג שכל אחד מכיר אך רובנו לא משתמשים בו מקצוע הסטיילינג הוא מקצוע תלוי כשרון כלומר לא ניתן ללמוד אותו בשום בית ספר או במוסד אקדמי תחום זה מורכב מידע אישי וטעם טוב כולנו חשבנו פעם לשכור סטייליסטית על מנת שתשפר את המראה החיצוני שלנו ותעניק לו מראה מלא שיק עדכני ואופנתי במיוחד .

מאמרים נוספים בנושא נדל"ן

מאת: רונית אלפסינדל"ן01/05/20311 צפיות
תפקידו של עורך דין מקרקעין הוא להבטיח שהעסקה שאתם חותמים עליה בטוחה עבורכם ולשמור על כל הזכויות שלכם בעסקה, לכן, כשאתם מבצעים עסקת נדל”ן, רצוי לקחת עורך דין שמומחה בתחום הנדל"ן. עורך דין מומחה בתחום הנדל"ן יוודא בעבורכם כי העסקה שאתם חותמים עליה משתלמת בעבורכם, וכך עשוי לחסוך לכם

מאת: טלנדל"ן04/09/182528 צפיות
יזם הנדל"ן אלדד פרי, העומד בראש קבוצת אלדד פרי, סבור כי הביקוש הגובר להשקעות בענף הנדל"ן המסחרי, ובייחוד הביקוש המוגבר מצד משקיעים לרכישת משרדים להשקעה

מאת: טלנדל"ן20/08/182448 צפיות
קבוצת אלדד פרי, מהבולטות בענף הנדל"ן בישראל, מציגה שורה של מינויים חדשים ומבטיחים אשר נועדו, לדבריו של אלדד פרי, יו"ר הקבוצה, לעבות את שדרתה הניהולית של הקבוצה.

מאת: טלנדל"ן16/07/182449 צפיות
התחדשות עירונית לכל גווניה זוכה לתהודה רבה בישראל, כשרבים רואים בה את הדרך הריאלית ביותר לשיפור מצב הדיור בארץ.

מאת: אור מחשביםנדל"ן01/07/181801 צפיות
אם גם אתה מעוניין להתחיל להרוויח סכומים גדולים באופן פסיבי ובלי להשקיע מאמץ וכוח, הרי שתחום הנדל"ן הוא האפיק הנכון להשקעה.

מאת: טלנדל"ן10/06/181306 צפיות
התנודתיות המאפיינת כיום את עולם ההשקעות הפיננסי מביאה לעלייה מתמדת באחוזי ההשקעה בנדל"ן. היציבות, התשואה הפוטנציאלית הגבוהה...

מאת: עופר שלונדל"ן18/05/181023 צפיות
כמה מכם מעוניינים להתחיל להשקיע בעולם הנדל״ן אבל לא יודעים איך ואיפה להתחיל? איך לאתר נכס טוב שיעניק תשואה טובה בעתיד, איפה נמצאות ההזדמנויות הגדולות, וכמה עליכם להשקיע?

 
 
 

כל הזכויות שמורות © 2008 ACADEMICS
השימוש באתר בכפוף ל תנאי השימוש  ומדיניות הפרטיות. התכנים באתר מופצים תחת רשיון קראייטיב קומונס - ייחוס-איסור יצירות נגזרות 3.0 Unported

christian louboutin replica