חפש מאמרים:
שלום אורח
21.11.2019
 
   
מאמרים בקטגוריות של:

   
 

תמ"א 38 חיזוק מבנים שפוץ והשבחה ללא עלות לדיירים- מיידע עדכני.

מיידע עדכני ומסייע אודות תמ"א 38


שמה המלא של התכונית הוא "תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה – (תמ"א 38)". מטרות התוכנית:

1. לקבוע הסדרים תכנוניים כחלק ממכלול רחב של הסדרים כלכליים, חוקיים ואחרים לשיפור מבנים וחיזוקם לצורך עמידותם בפני רעידות אדמה.

2. לקבוע הנחיות לחיזוק מבנים קיימים כדי לשפר עמידותם בפני רעידות אדמה, ולשם כך לזהות ולאפיין סוגי מבנים שיש לחזק.

3. לעודד ביצוע חיזוק המבנים כאמור ע"י תוספות בניה באמצעות:

· יצירת מסגרת סטטוטורית שתאפשר מתן היתרי בניה לשינויים במבנים לצורך חיזוקם מכוח התוכנית.

· קביעת תנאים למימוש תוספות הבניה שיותרו בגין חיזוק מבנים

התוכנית חלה על כל שטח מדינת ישראל על אף העובדה כי אמצעי החיזוק למבנים המוצעים בתוכנית כוללים הוספת זכויות בניה. תמריץ שאין בו כדי לממן חיזוק מבנים באזורי הפריפריה בשל הביקוש הנמוך לדירות באזורים אלה וערכי הקרקע הנמוכים. התוכנית חלה על מבנים קיימים אשר הוצא היתר לבנייתם לפני ה-1 בינואר 1980 למעט מבנים העומדים בתקן ישראלי (ת"י) 413. תקן ישראלי 413 אושר לראשונה בשנת 1975 עד למועד זה לא היה תקן מחייב לבניה עמידה בפני רעידות אדמה. תמ"א 38 יוצאת מנקודת הנחה כי הוראות התקן לא יושמו מיד עם אישורו, לאור משכי הזמן הארוכים יחסית של תהליכי התכנון, הרישוי והבניה ועל כן התוכנית, תמ"א 38, חלה על מבנים קיימים שהיתר לבנייתם הוצא קודם ל-1 בינואר 1980. כמובן שהתוכנית אינה מונעת את חיזוקם של מבנים שניבנו מאוחר יותר כל זאת ללא קבלת תוספות בניה כמפורטים בתוכנית. ה תמ"א אינה חלה על מבנים שהתקן פטר אותם, לדוגמא:

1. מבנים עד שתי קומות בשטח של עד 400 מ"ר.

2. מבנים שאינם מאוישים רוב הזמן כגון מחסנים.

3. מבנים שנקבעו להריסה על פי תוכנית או על פי צו של בית המשפט

תמריצים למימוש ה תמ"א

תמ"א 38 מניחה כי היוזמה לחזק מבנה בפני רעידות אדמה והתארגנות הדרושה לשם כך מצויה בידי בעליו. אי לכך התוכנית מציעה תמריצים לעידוד ביצוע החיזוק במבנים אך אינה כופה זאת. קביעת הצורך החיזוק תיבחן ע"י מהנדס אשר יגיש חוות דעת המפרטת את מצבו של המבנה (מצב הקונסטרוקציה) ואת הדרכים המומלצות על ידו לחיזוק המבנה. ה תמ"א קובעת הוראות למתן היתרי בניה לצורך חיזוק בלבד. כדי לאפשר את החיזוק מתירה ה תמ"א חריגה מקווי בניה ומגובה המותרים ע"פ התוכנית המאושרת החלה על המקום. במקביל מציעה ה תמ"א תמריצים לביצוע החיזוק בצורת תוספות בניה. לבנייני מגורים מציעה ה תמ"א שני סוגי תוספות:

· תוספות יחידות מגורים למבנה.

· הרחבת יחידות הדיור הקיימות.

תוספת יחידות דיור למבנה יכולה להתבצע על ידי סגירת קומת עמודים, תוספת קומה או תוספת אגף והיא מיועדת לשמש תמריץ ישיר למימון החיזוק, באופן שניתן יהיה למכור את יחידות הדיור החדשות ולממן באמצעותם את חיזוק המבנה כולו. תוספת הבניה המיועדות להרחבת דיור מאפשרת הגדלת רווחת הדיירים בבניין והגדלת ערך הדירות. ה תמ"א אף מאפשרת לשלב בין שני סוגי התוספות: תוספת יחידות דיור והרחבת הקיימות.

תוספות הבניה מלבד היותן תמריץ כלכלי מהוות אמצעי בפני עצמו לחיזוק המבנה. כך לדוגמא הפיכת קומה מפולשת למחסן מלבד היותה כדאית מבחינה כלכלית מהווה מרכיב חשוב בחיזוק המבנה בפני רעידות אדמה.בדוגמא המוצגת ניתן לראות תוספות בניה אפשריות במסגרת תמ"א 38אשר לחלקן מרכיב חשוב במסגרת חיזוקו של המבנה ושיפור עמידותו ברעידות אדמה.

שאלות נפוצות

האם אני זכאי לתמ"א 38


ה תמ"א מעניקה זכויות בניה למבנים שההיתר לבנייתם ניתן לפני 1.1.1980, שגובהם עולה על שתי קומות. למבנים קטנים (ששטחם פחות מ- 400 מ"ר וגובהם פחות משלוש קומות) מעניקה ה תמ"א זכויות בניה מצומצמות יותר.
מהו סל הזכויות שניתן על ידי תמ"א 38?
על פי ה תמ"א ניתן להוסיף למבנה מגורים יחידות דיור באחת מהצורות הבאות: הוספת קומה בשטח המבנה, או סגירת קומת עמודים, או הוספת אגף. בנוסף, ניתן על פי ה תמ"א להרחיב דירות קיימות בשטח של עד 25 מ"ר נוספים.
אני זכאי לזכויות מכוח תמ"א 38 ומעוניין ליישמה. מה עלי לעשות?
נכון לעכשיו, החוק מחייב הסכמה של לפחות שני שליש מבעלי הזכויות בבניין לשם הוספת יחידת דיור למבנה . לאחר התארגנות הדיירים בבניין, עליכם להחליט על צורת הפעולה המשותפת: ניתן להגיש באופן עצמאי בקשה להיתר בניה לוועדה המקומית (תמ"א 38 מייתרת את הצורך בהכנת תכנית מפורטת ומחייבת היתר בניה בלבד, וכך מקצרת ומפשטת את התהליך). קיימות בשוק מספר חברות יזמיות פרטיות אשר ניתן לפנות אליהן לקבלת הצעות לליווי וניהול התהליך עבורכם.
מדוע סל הזכויות של תמ"א 38 מוגבל למבנים מסוימים?
התקן הישראלי לעמידות מבנים ברעידות אדמה (ת"י 413) נכנס לתוקף בשנת 1975. לפיכך, על פי ההערכות, מרבית המבנים שנבנו אחרי שנת 1980 כבר נבנו לפי תקן מחמיר זה. הממשלה לא ראתה לנכון לתמרץ חיזוק מבנים אלה במסגרת תמ"א 38, מאחר והם נמצאים בסיכון מופחת במידה ניכרת. ה תמ"א העניקה זכויות בניה מופחתות לבניינים נמוכים ו/או קטנים, אשר על פי הערכות מומחים נמצאות גם הן בסיכון מופחת, ועל מנת שלא לפגוע באופי המבנים והאזור.
מה לגבי מבנים שנבנו אחרי 1980 ובכל זאת מעוניינים לבצע חיזוק?
מבנים אלה יכולים לבקש מהוועדה המקומית היתר בניה לצורך חיזוק המבנה (ללא צורך בעריכת תכנית מפורטת), וזכאים לקבל הקלות מסוימות מקווי בניין. אולם, מבנים אלה אינם זכאים לתוספת זכויות הבניה שמעניקה תמ"א 38 כפי שפורטו להלן.
כיצד ישפיע ישום מסיבי של תמ"א 38 על הסביבה?
במינהל התכנון היו ערים מלכתחילה להשפעות אפשריות של מימוש הזכויות על סביבות המגורים, לרבות - מחסור אפשרי במקומות חניה עבור תוספת יחידות דיור או עקב סגירת קומות עמודים ששימשו לחניה, עיצוב המבנה המחוזק, הסדרת תשתיות בתוך המגרש והשלכות אפשריות על העיצוב העירוני. לכן, נותנת תמ"א 38 למהנדס הרשות המקומית ולוועדה המקומית סמכות להפעיל את שיקול דעתם, הן לעניין ההיתר הבודד והן לגבי שכונות או אזורים שלמים בעיר. בדרך זו שומרת ה תמ"א על איזון בין הצורך לחזק את המבנים לבין הצורך שלא לפגוע במרקם העירוני.
כיצד מסייעת תמ"א 38 להתחדשות עירונית ולשיפור חזות המבנה?
חיזוק המבנה הוא הזדמנות לשדרוג המבנה כולו, עיצוב מחודש של חזיתות מוזנחות, הוספת אלמנטים משפרים (כמו מעלית, ממ"ד) וכו'. לפיכך, קובעת תמ"א 38 הנחיות ברורות לעיצוב המבנה המחוזק תוך כדי התאמתו לרקמה העירונית הסובבת. תמ"א 38 היא מכשיר יעיל להתנעת תהליך של התחדשות רקמות עירוניות שהתיישנו - הגדלת הדירות הקיימות, הוספת יחידות דיור, שדרוג עיצוב המבנים וכדומה. בכך, חורגת תרומתה של תמ"א 38 מעבר לחיזוק המבנים מפני רעידות אדמה.
כיצד ניתן להגדיל את זכויות הבניה מעבר למה שתמ"א 38 מאפשרת
תמ"א 38 לא אוסרת על הגשת תכנית מפורטת, המציעה זכויות בניה רחבות יותר, לצד תוספת אלמנט החיזוק למבנה. תכנית כזו תצטרך לעבור תהליך מלא של אישור תכנית מפורטת, שרק לאחריו ניתן יהיה להוציא היתר בניה.
מה הקשר בין חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה לבין מיגונו הביטחוני?
ניתן לשלב חיזוק מבנה מפני רעידות אדמה עם פעולה לשיפור מיגון המבנה, על ידי שילוב בין מימוש הזכויות מכוח תמ"א 38 לבין הקמת מרחבים מוגנים – דירתי (ממ"ד) או משותף לכל המבנה. לדוגמא: במסגרת מימוש תמ"א 38, ניתן יהיה להוסיף לדירות שטח של עד 25 מ"ר - חלק משטח זה יכול לשמש כמרחב מיגון דירתי (ממ"ד). בנוסף, במידה ונוסף למבנה טור ממ"דים (ממ"דים הבנויים לאורך כל גובה המבנה - אחד על גגו של השני), הוא יכול להוות גם אלמנט קונסטרוקטיבי המחזק מפני רעידות אדמה. כמובן שמומלץ להתייעץ עם מהנדס מורשה בדבר השילוב המתאים ביותר למבנה שלכם
היכן יש אזורי סיכון גבוה במדינת ישראל?
רעידת אדמה חזקה משפיעה בטווח של עשרות ק"מ ממוקד הרעש. אמנם הישובים הקרובים ביותר לשבר הסורי- אפריקאי או לשבר יגור נמצאים בסיכון גבוה יותר לפגיעה מרעידת אדמה, אולם קרבה גיאוגרפית איננה הגורים היחידי לגודל הנזק שעלול להיגרם. הסיכון לאוכלוסיה ולרכוש היא בעיקר מפגיעה בבניינים, ולכן האזורים המסוכנים הם אותם מקומות שבהם יש בניינים שאינם בנויים לעמוד ברעידות אדמה.
במידה וקיימות במבנה זכויות בניה, שלא השתמשתי בהם בעבר, האם אני זכאי בנוסף גם לזכויות של תמ"א 38?
סעיף 13מסדיר את היחס בין זכויות הבניה שניתנו מכוח תכניות קודמות לתמ"א לבין הזכויות שניתנו מכוח ה תמ"א.
הסעיף מסדיר את היחס בין התכניות באופן הבא:

1. אם קיימת תכנית המוסיפה קומות ניתן לסגור קומת עמודים מכוח ה תמ"א או להוסיף אגף, אבל אסור לעלות על מספר הקומות אשר נקבעו לבניין בתכנית המפורטת. כמו כן, ובנוסף, תוכל להשתמש בזכויות הקיימות בתמ"א להרחבת יחידות הדיור בשטח של עד 25 מטר ליחידת דיור.

2. אם קיימת תכנית מפורטת, קודמת לתמ"א, אשר מאפשרת הרחבה של יחידות הדיור - ההרחבה אשר נקבעה בתכנית המפורטת גוברת על ה תמ"א ולא מצטרפת אליה. לפיכך, אם התכנית הקודמת מאפשרת להוסיף 40 מטר, הם יבואו במקום 25 המטר שמאפשרת ה תמ"א. כמו כן, אם התכנית הקודמת מאפשרת להרחיב את היחידות ב- 20 מטר, הם יבואו במקום 25 המטר שקבעה ה תמ"א.

 

 





 
     
     
     
   
 
אודות כותב המאמר:

קלינגר היתרי בנייה, רישוי עסקים וייעוץ מוניציפלי
בית שמאי 7, רמת גן
טל': 3888813 - 052
פקס: 6990134 - 03
דוא"ל: klinger_b@bezeqint.net

|  כניסה לאתר  רישוי וייצוג מול הרשויות

 
     
   
 

מאמרים נוספים מאת בנימין קלינגר

מאת: בנימין קלינגרזכויות הפרט14/09/19289 צפיות
קיבלת צו הריסה או צו הפסקת עבודה? יש לנו פתרון בשבילך! קלינגר היתרי בניה, רישוי עסקים וייעוץ מוניציפלי פתרונות יצירתיים לבעיות מורכבות מומחים בהכשרת חריגות בניה

מאת: בנימין קלינגרחוק ומשפט - כללי14/09/19300 צפיות
הסוגיה משפטית בעניין צו הריסה 1. האם מהנדס הוועדה המקומית לתכנון ולבניה (להלן: מהנדס הוועדה המקומית) רשאי להאציל את הסמכות הנתונה לו בסעיף 221 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה או החוק) לחתום על צווי הריסה מינהליים? הרקע לבקשה והחלטות הערכאות הקודמות 2. ביום 13.11.2017, ניתן צו הריסה מינהלי לגבי בנייה ללא היתר של תקרות בטון ובריכת שחייה בדירת הדופלקס של המשיב בתל-אביב. צו ההריסה המינהלי (להלן: הצו) הוצא מכוח סעיף 221 לחוק התכנון והבני

מאת: בנימין קלינגרפסקי דין05/09/19341 צפיות
ההתיישנות גברה על השימוש בהעדרו של היתר אין שימוש שלא הותר על-פי ההיתר, קרי - אין שימוש חורג, ומשכך לא מתקיימת עבירת השימוש על-פי סעיף 204 לחוק. האם כאשר לא ניתן להרשיע אדם בביצוע עבודות בנייה ללא היתר בשל התיישנות, ניתן להרשיעו בעבירה נמשכת של שימוש בנכס שנבנה ללא היתר? ביהמ"ש לעניינים מקומיים משיב על כך בשלילה.

מאת: בנימין קלינגרשלטון מקומי03/09/19358 צפיות
בירות על חוק התכנון והבנייה הן עבירות חמורות שעשויות להוביל לסנקציות קשות כנגד העבריין. משרד קלינגר היתרי בנייה, רישוי עסקים וייעוץ מוניציפאלי מתמחה בטיפול בעבירות אלו ומעסיק אדריכלים ומהנדסים שיוכלו לסייע לך להתמודד מול המערכת. נתפסת בעבירת בניה? הפתרון בהישג יד. צור קשר ונשמח לעזור לך לצאת מזה… " אם ביצעתם עבירת בנייה כלשהי, יכול מאוד להיות שתוכלו להכשיר אותה בדיעבד. באמצעות טיפול מקיף במספר חזיתות נשיג עבורכם את האישורים שיאפשרו לכם להמנע מצווי הריסה, קנסות ואפילו רישום פלילי".

מאת: בנימין קלינגרשלטון מקומי03/09/19341 צפיות
פרגולה ללא היתר בנייה, התקנת סוכך ללא צורך בהיתר בנייה, התקנת רשת צל ללא צורך בהיתר בנייה. האם יש צורך בקבלת היתר בנייה לצורך קירוי מרפסת או גינה או שטח הגג כאשר מבקשים להתקין את אחד מהנ”ל?

מאת: בנימין קלינגרפלילי01/09/19367 צפיות
אכיפה שיפוטית סימן ה' לחוק התכנון והבנייה: באחריות יחידת החקירה בוועדה המקומית לבצע חקירה בהתאם להנחיות ולכללים שמפורסמים מעת לעת על מנהל היחידה הארצית לאכיפת דיני התכנון והבניה. ובסיום החקירה להעביר לתובע את חומר החקירה להכרעה בדבר העמדה לדין והגשת כתב אישום.

מאת: בנימין קלינגרייעוץ עסקי18/03/19935 צפיות
צו הריסה מנהלי: הורחבה האפשרות להוצאת צו הריסה מנהלי עד חצי שנה מסיום הבניה ובבית מגורים- ימים ממועד האכלוס. 30 ניתן לכלול בצו המנהלי גם הוראות לעניין איסור שימוש ותחולתו בתנאים מסוימים גם חודשים לאחר 6 על עבודה שנעשתה לאחר מתן הצו וגם על בניה מחדש שבוצעה תוך ביצוע ההריסה. ימים לגבי 7 - ימים מהמצאתו ו 4 צו הריסה מנהלי ניתן לביצוע על פי התיקון רק בחלוף עבודה שהסתיימה. במאמר תמצאו את כל הפרטים של התקנות החדשות, מידע על גובה הקנסות והעונשים.

מאמרים נוספים בנושא נדל"ן ומקרקעין

מאת: yoni romנדל"ן ומקרקעין04/08/19488 צפיות
התחום המשפטי בכלל - והתחום המשפטי בנושאי משפחה בפרט - הוא מרתק ומעניין, אך במידה ואינכם מבינים בו לעומק רצוי מאוד לשכור את שירותיו של עורך דין מנוסה ומקצועי.

מאת: בנימין קלינגרנדל"ן ומקרקעין13/04/18627 צפיות
היתר בנייה הוא רישיון לעשות שינוי /בניה בנכס, שניתן בהתאם לחוק התכנון והבנייה, ובהתאם לזכויות הבנייה שנקבעו בתכנית הבנייה.אם אתם רוצים לעשות שינוי בבית/ בדירה שכרוך בשינוי שדורש היתר בנייה – לדוגמה, אתם רוצים לבנות על הגג, אזי אתם צריכים לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה (לרוב פונים עם תוכנית שמאושרת על ידי אדריכל) ואז מחכים לאישורה. האישור ניתן בהסתמך על החוק, על הבקשה הספציפית, ועל האזור בכלל (לרבות התחשבות במתנגדים). היתר הבנייה הוא מסמך פורמלי שאליו מצורפים תכניות המבנה ורשימת דרישות.

מאת: orya peryנדל"ן ומקרקעין22/01/18525 צפיות
תל אביב הינה העיר המבוקשת ביותר בארץ לרכישת או שכירות נדל"ן. אם הסטודנטים שמעוניינים ללמוד ולעבוד בעיר המרכזית ביותר בארץ, או זוגות צעירים שמעוניינים לגור בעיר בגלל הקרבה למקום עבודתם. גם משקיעים בנדל"ן מעוניינים למצוא דירות ישנות שתכנית תמ"א 38 חלה עליהן. מי שמוצא עסקה מסוג זה, יצא מורווח, היות ומדובר על עסקה שתהיה שווה בעשרות אחוזים יותר, כאשר מדובר על פינוי בינוי והערך של הדירה יהיה שווה הרבה יותר, כשהיא חדשה לחלוטין וגדולה הרבה ממה שהייתה בעת רכישתה לפני הבנייה.

מאת: בנימין קלינגרנדל"ן ומקרקעין18/12/16966 צפיות
האם כאשר לא ניתן להרשיע אדם בביצוע עבודות בנייה ללא היתר בשל התיישנות, ניתן להרשיעו בעבירה נמשכת של שימוש בנכס שנבנה ללא היתר? ביהמ"ש לעניינים מקומיים משיב על כך בשלילה. כנגד קטן שושנה ויוסף (להלן: "הנאשמים") הוגש כתב אישום המייחס להם עבירות של ביצוע עבודות ושימוש במקרקעין ללא היתר כדין ביחס למבנים מסוימים. כתב האישום הוגש לביהמ"ש לעניינים מקומיים בחולון, ונדון בפני השופטת ריבי צוק.

מאת: בנימין קלינגרנדל"ן ומקרקעין22/11/16712 צפיות
יש לכם מסעדה קטנה, מכבסה, מספרה, מכון קעקועים ופירסינג, אטליז או חדר כושר? אתם צפויים לקבל הקלות ברישוי פתיחת העסק. במסגרת רפורמה של האוצר בחוק ההסדרים תבוטל חובת אישור כבאות האש לסוגי עסק מסויימים והיא תוחלף בהתחייבות עצמית. לידי ynet הגיעה רשימת 120 סוגי העסקים שיהיו פטורים מהאישור המדובר בדרך לרישיון העסק.

בעלי דירות להשקעה פנו למשרד המשפטים בטענה כי היוזמה למיסוי דירה שלישית ומעלה היא לא חוקית ■ בתשובה, הבהירו במשרד כי היוזמה כבר נבחנה על ידי היועץ המשפטי לממשלה ואושרה

מאת: מנחם כהןנדל"ן ומקרקעין26/10/161799 צפיות
מכירת זכות במקרקעין בישראל חייבת במס שבח, מכוח סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין. חובה זו אינה חלה על קבלן המוכר מקרקעין שהם מלאי עסקי, הנתון לשומה על פי פקודת מס הכנסה[1], שכן, מכירה כזו היא הכנסה פירותית. לעניין זה, סעיף 16(א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין קובע, כי הרישום בפנקס המקרקעין (בטאבו) ייעשה רק אם אישר המנהל שהמכירה פטורה ממס שבח. כדי למנוע עיכוב הרישום בפנקס המקרקעין, אם טרם הוצאה שומה על ידי המנהל, או שהמס ששולם הוא פחות מ-20% משווי התמורה, תירשם המכירה רק אם ניתנה ערבות בנקאית או ערובה אחרת לדעת המנהל לגבי ההפרש בין 20% משווי התמורה לבין המס ששולם, להבטחת המס שיגיע על פי השומה. עולה מן האמור, כי קבלן לא יוכל לרשום את הנכס בפנקס המקרקעין על שם הרוכש, באם הוא לא יקבל אישור משלטונות מס שבח, כאמור בסעיף 16(א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין.

 
 
 

כל הזכויות שמורות © 2008 ACADEMICS
השימוש באתר בכפוף ל תנאי השימוש  ומדיניות הפרטיות. התכנים באתר מופצים תחת רשיון קראייטיב קומונס - ייחוס-איסור יצירות נגזרות 3.0 Unported

christian louboutin replica