חפש מאמרים:
שלום אורח
25.06.2019
 
   
מאמרים בקטגוריות של:

   
 

תמ"א 38 שתי קומות נוספות ברמת גן!

בר"ג מצאו פתרון לקידום התוכנית לחיזוק מבנים - הוספת שתי קומות במקום אחת

ברמת גן אפשר יהיה להוסיף שתי קומותמעל בניינים קיימים, במסגרת התוכנית הארצית לחיזוק מבנים נגד רעידת אדמה, הידועה בשם תמ"א 38. זאת בשונה מהתוכנית הקיימת שמאפשרת תוספת של קומה אחת בלבד, כך החליטה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב, בראשות גילה אורון.

את התוכנית להגדלת זכויות הבנייה יזמו ראש עיריית רמת גן ויו"ר הוועדה המקומית צבי בר וסגנו אלי מוסרי. תמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית), שאושרה באפריל 2005, נועדה להתמודד עם הסכנות הטמונות ברעידות אדמה במבנים שנבנו לפני שנות ה-80'. המנוע הכלכלי של התוכנית טמון בהוספת זכויות בנייה לקומה אחת על הגג. העסקה שמציעים הקבלנים לדיירים היא פשוטה - הם יבצעו את פעולות חיזוק הבניין במלואן על חשבונם, הדיירים לא יוציאו כסף מכיסם אך יצטרכו להעביר את זכויות הבנייה אל הקבלנים. עד היום הוגשו מעט תוכניות לחיזוק מבנים בין היתר בשל הטענה כי התוכנית לא כלכלית לקבלנים. כדי להפוך את התוכנית לרווחית, עלה נושא הגדלת הזכויות מעבר לזה המותר בתמ"א, בדיונים שהתקיימו בנושא במועצה הארצית לתכנון ובנייה, אך עד היום לא התקבלה החלטה בעניין.

"לאור מיעוט הבקשות להיתרי בניה לחיזוק מבנים במסגרת התמ"א, סבורה הוועדה המחוזית כי תוספת זכויות הבנייה המוצעת בתוכנית בהיקף של קומה שנייה מעבר לקבוע בתמ"א, תיתן את התמריץ הכלכלי הנדרש ותעודד יוזמות לחיזוק מבנים", נכתב בהחלטת הוועדה המחוזית. לדברי חבר בוועדה, "ככל שיתברר שמבחינה נדל"נית התוספת המותרת בחוק לא מספיקה לרשות עירונית הכפופה לוועדה מחוזית תל אביב, נשקול להגדיל לה את הזכויות כפי שהדבר נעשה בעיריית רמת גן. על הרשות העירונית להגיש תוכנית מסודרת, למפות את האזורים בהם יש בניינים הזקוקים לחיזוק, ולהסביר האם היא מסוגלת לתת מענה לתוספת הדירות, מבלי לפגוע בשטחים הירוקים".

עיריית רמת גן היא הראשונה כאמור במחוז תל אביב שהוועדה מאשרת לה בקשה כזו. בעיר כ-5,000 מבנים שנבנו לפני שנות השמונים שנכללים בתוכנית, כך שמדובר בפוטנציאל המגלם תוספת של עשרות אלפי דירות חדשות לעיר.

התוכנית עשויה להביא להגברת עומסי התחבורה ובעיות החניה ברמת גן שכן בחלק מהמבנים לא ניתן יהיה להוסיף חניה לכל דירה חדשה. בעיריית רמת גן מסבירים כי התקנת החניה תיעשה באמצעות מתקנים משכפלי חניה ובמידה ולא ניתן להציב כאלה, העירייה תגבה תשלום כופר חניה.

קלינגר היתרי בנייה, רישוי עסקים וייעוץ מוניציפלי
בית שמאי 7, רמת גן
טל': 3888813 - 052
פקס: 6990134 - 03
דוא"ל: klinger_b@bezeqint.net

הפחתת מיסים וארנונה | רישוי וייצוג מול הרשויות |

 

 

 

היתרים לפי תמ"א 38

תנאים:

הנושא

התנאי

הערות

תחולת התוכנית

סעיף 4

  1. ההיתרלמבנה הוצא לפני 01/01/1980, למעט מבנים שתקן ישראלי 413 פטר מתחולה.
  1. המבנהנבנה לאחר המועד האמור אך נקבע בכתב ע"י מהנדס, כי נבנה לא על פיהתקן.
  1. התוכניתלא תחול על מבנים המיועדים להריסה.
  1. תקן413 עולה 300 ₪ לא מפורסם בשום מקום. מדובר בטכניקה קלוקלת של החקיקה.
  1. המהנדס הנזכר בסעיף איננו מהנדס ועדה מקומית אלא, על פי סעיף 7 מי שהוסמך על פי דין לקבוע עמידות מבנה קיים בפני רעידות אדמה ואת החיזוק הנדרש.

מי מזמין את המהנדס? האם מטעם הועדה המקומית או מטעם היזמים? מה קורה במקרה של חוות דעת סותרות בין מספר מהנדסים? מיהו מהנדס שהוסמך על פי דין ואיזה דין?

  1. בענייןתנאי 3 מה ביחס למבנים שאין להם היתר אך אינם מיועדים להריסה. האם עליהםתחול התוכנית?

יחס לתוכניות אחרות

סעיף 6

  1. הוראותתוכניות שעניינן פינוי בינוי עדיפות.
  1. תוספותהבנייה אינן עומדות בסתירה לתוכנית הארצית.
  1. תוספותהבנייה אינן סותרות תוכניות מתאר מחוזיות, אלא אם כן הועדה המחוזית אישרה.
  1. הזכויותמכח התוכנית אינן גוברות על מגבלות גובה בניין בעניין בטיחות טיסה.

ראו גם סעיף 13 והבעיתיות המיוחדתשבו.

בחינת הצורך בחיזוק וקביעת החיזוק

סעיף8 וסעיף 9

  1. המהנדסקבע בכתב כי יש לחזק את המבנה לאחר שבחן את עמידותו בפני רעידת אדמה.
  1. המהנדס הגיש דו"ח למהנדס הועדה המקומית בו קבע את המצב הקונסטרוקטיבי של המבנה, אופן החישוב הסטטי ושיטת החיזוק המוצעת.
  1. חיזוקמוגדר בתמ"א כ"תוספת מרכיבים קונסטרוקטיביים הנדרשים למבנה קיים כדילשפר עמידתו בפני רעידת אדמה. האם יש לפי הגדרה זו יש מבנה שניתן לקבועשאינו צריך חיזוק?

תוספות בנייה לצורך חיזוק מבנה מגורים

סעיף 11

  1. המבנהמיועד למגורים.
  1. ניתן לחזק גם מבנים שאינם מיועדים למגורים לפי סעיף 14 ע"י תוספת קומה אחת או ע"י תוספת אגף אך לא ע"י סגירת קומה מפולשת ולא ע"י שילוב של שינהם.

מבנים עד שתי קומות

סעיף 12

  1. המבנהגבוה משתי קומות ושטחו מעל 400 מטר.
  1. לאברור האם זה מצטבר כלומר גם 400 וגם שתי קומות.
  2. במבניםמסוג זה יש הוראות חיזוק ספציפיות.

מרווחים

סעיף 15

  1. מרווחים בין מבנים לאחר הרחבה לא יקטנו מ-4 מטר מהצדדים ו-6 מטר לאחור, אלא אם מהנדס הועדה המקומית נתן חוות דעת מכוחה ניתן לחרוג ממידות אלה לצורך הבלטת מעלית וקו בנין 0.

חניה

סעיף 17

  1. הצגתפתרון חניה לשביעות רצונו של מהנדס הועדה המקומית.
  1. אימוץגישה מקילה לעניין פתרון החניה.

שימור

סעיף 19

  1. התוכניתלמעשה אינה חלה במבנים לשימור.

תנאים להיתר

סעיף 25

  1. תוכניתעיצוב חזיתות כתנאי לתוספות בניה מכח התוכנית.
  1. תוכניתפיתוח של המגרש כולל שטחי חניה במגרש, תשתיות של המבנה וכדומה.

יידוע הציבור

סעיף 27

  1. למעשהכל היתר מכח התוכנית כפוף להתנגדות.

ראהו דיון להלן

תהליך הוצאת היתרים

צריך להבחין בין חמישה סוגי תהליכים:

סעיף 10

סעיף 11.1

סעיף 11.2

סעיף 12

סעיף 14

חיזוקהמבנה בלבד

תוספתזכויות בניה למגורים לצורך הוספת יחידות דיור.

תוספתזכויות בנייה למגורים לשם הרחבת יחידות דיור קיימות.

תוספתשטח להרחבת דירות במבנים למגורים בשטח שלא עולה על 400 מטר במבנים של שתי קומותומטה.

תוספותבנייה למבנים שאינם למגורים.

סעיף 10 – חיזוק המבנה בלבד

ניתן לחרוג מקווי הבניין ומהגובה. בכמה? התמ"א לא קובעת אלא רק את העקרון.

סעיף 11.1 – תוספת זכויות בנייה למגורים

סגירה ומילוי של קומה מפולשת

הקמת קומה נוספת

הקמת אגף נוסף

הגובה יותאם לגובה קומת מגורים

התוספת תכלול מרחב מוגן

התשתיות הקיימות יועתקו לקומה המפולשת

היקף הקומה כמו הקומה שמתחת למעטדרישות קונסטרוקציה

התוספת תכלול מרחב מוגן

הקומה הנוספת היא בנוסף לתוכניותלבנייה על גגות בתים והיא יכולה גם לשמש להרחבת דיור בקומה העליונה

הסדרת קווי הבניין

שטח האגף כשטח קומה טיפוסית

מספר הקומות כמספר הקומות של המבנה

ניתן לשלב את האפשרויות השונות ובלבדשסך כל שטח התוספות לא יעלה על שטח קומה טיפוסית של המבנה.

סעיף 11.2 – תוספת זכויות להרחבה

הסדרת קווי הבניין

התוספתתכלול מרחב מוגן

השטח לא יעלה על 25 מטר

ההרחבהלמלוא גובהו של אגף

סעיף 12 – מבנים קטנים

סגירת קומת עמודים מפולשת – לא משנהשטחה

תוספת עד 25 מטר

אין חריגה בגובה למעט לצורך רכיביחיזוק.

קווי הבניין יהיו על פי התוכנית בכפוףלגמישות המותרת בהקלות ללא צורך בהליך של הקלה

סעיף 14 – מבנים שאינם למגורים

תוספת קומה בתנאים של סעיף 11.1.2

תוספת קומה בתנאים של סעיף11.11.3

אין אפשרות לשלב בין שניהם –למה?

לא ניתן לסגור קומה מפולשת.

שיקול דעת הועדה המקומית ומהנדס הועדה המקומית:

תמ"א 38 בצילה של תמ"א 36

סעיף 10.2

חיזוק הבניין יעוצב עם חזיתות המבנהלשביעות רצון מהנדס הועדה המקומית.

סעיף 11

תוספות בניין לאחר חוות דעת מהנדסהועדה המקומית.

סעיף 11.1.1

מהנדס הועדה המקומית יאשר העתקתתשתיות מקומה מפולשת כתנאי לסגירתה.

סעיף 11.1.3

קביעה של מהנדס ועדה מקומית מאפשרתלהגביה אגף נוסף או להנמיך אגף נוסף משיקולים אדריכליים תכנוניים או התאמהלסביבה.

סעיף 11.1.4

חוות דעת של מהנס הועדה המקומית נדרשת על מנת לאשר שילוב בין האפשרויות השונות לתוספת יחידת דיור ועליה לקבוע כי לא ניתן למצות את מלוא התוספת במקרה של התרת אחת האפשרויות.

סעיף 12

חוות דעת מהנדס מאפשרת לחזק מבניםקטנים (שתי קומות ומטה ומתחת ל-400 מטר).

סעיף 14

חוות דעת מהנדס ועדה מקומית נדרשתכתנאי לתוספות בניה לחיזוק במבנים שאינם למגורים.

סעיף 15

חריגה מקווי בניין יכולה להיעשות עפ"יחוות דעת של מהנדס ועדה מקומית.

סעיף 17

פתרון חניה יהיה לשביעות רצון מהנדסהועדה המקומית.

הועדה המקומית רשאית להתיר הסדרתמקומות חניה מחוץ למסגרת המגרש.

סעיף 18

עיצוב המבנה ושיפוצו יהיו בהתאםלהוראות ועדה מקומית, כמו כן יש שיקול דעת מהנדס לחרוג מהוראות תוכניות מפורטתלגבי חיזוק הגג.

סעיף 19

ועדה מקומית, לאחר שמיעת חוות דעת מהנדס ועדה מקומית רשאית להתיר תוספת בנייה בעל ערך אדריכלי או בעל ערך היסטורי שאינו לשימור אם שוכנעה כי אין בה לפגוע בערכים אלה.

סעיף 22

רשות לסרב לכל תוכנית מטעמים מיוחדיםשירשמו.

המגבלות על שיקול הדעת:

סעיף 23

הכנת תוכנית מפורטת לחיזוק מבנים לגביכל הישוב או רק חלקו.

המגבלות על שיקול הדעת:

"בשל התנאיםהיחודיים"

סעיף 24

הודעה על הכנת סעיף 77 וקביעת תנאיםלפי סעיף 78.

סעיף 26

מהנדס הועדה רשאי לדרוש תוכניותודו"חות שישמשו בסיס להחלטתו בכל מקרה שבו נדרשת חוות דעתו.

התנגדויות מכח תמ"א 38

  1. סעיף 27 יידוע הציבור – הליך שלהקלה ללא זכות ערר לועדת ערר.
  2. סעיף 13 ניצול זכויות בנייהמאושרות – לא ניתן מכח התוכנית להוציא היתרים על פי זכויות בנייה קיימות מבלישיחוזק המבנה.
  3. עתירות כנגד עמדת המהנדס.
  4. בעיות הקניין – אי הסדרת הרובהדרוש בצעדי חקיקה משלימים.
 





 
     
     
     
   
 
אודות כותב המאמר:

קלינגר היתרי בנייה, רישוי עסקים וייעוץ מוניציפלי
בית שמאי 7, רמת גן
טל': 3888813 - 052
פקס: 6990134 - 03
דוא"ל: klinger_b@bezeqint.net

|  כניסה לאתר  רישוי וייצוג מול הרשויות

 
     
   
 

מאמרים נוספים מאת בנימין קלינגר

מאת: בנימין קלינגרייעוץ עסקי18/03/19367 צפיות
צו הריסה מנהלי: הורחבה האפשרות להוצאת צו הריסה מנהלי עד חצי שנה מסיום הבניה ובבית מגורים- ימים ממועד האכלוס. 30 ניתן לכלול בצו המנהלי גם הוראות לעניין איסור שימוש ותחולתו בתנאים מסוימים גם חודשים לאחר 6 על עבודה שנעשתה לאחר מתן הצו וגם על בניה מחדש שבוצעה תוך ביצוע ההריסה. ימים לגבי 7 - ימים מהמצאתו ו 4 צו הריסה מנהלי ניתן לביצוע על פי התיקון רק בחלוף עבודה שהסתיימה. במאמר תמצאו את כל הפרטים של התקנות החדשות, מידע על גובה הקנסות והעונשים.

מאת: בנימין קלינגרמוסדות שלטון05/02/19440 צפיות
מבנה, שבמזרח ירושלים, עמד על תילו שנים רבות מבלי שננקטו הליכים להריסתו, עד שבעליו החליט לשפצו ונאלץ להתמודד מול צו מנהלי להריסת המבנה במיידי. הצו אומנם בוטל !

מאת: בנימין קלינגראדריכלות16/05/18803 צפיות
אנו נמצאים בפתחו של הקיץ. קייץ חם מהרגיל,חודשי הקיץ החמים והחופש הגדול הם זמן מצוין להינות בבריכה. מנוי לבריכה עירונית, קאנטרי או פארקים למיניהם עלולים לעלות למשפחה מאות ואף אלפי שקלים בשנה וההתארגנות לאירועים שכאלו לעיתים כרוכה בטרחה רבה. לאחרונה ניכר כי רבים מעדיפים להציב בריכה ביתית, שמהווה פתרון מעולה לבעיות שתוארו לעיל- היא זולה יחסית, נוחה, נגישה ולא מצריכה התארגנות מיוחדת. בין אם אתם מתקינים בריכה בחצר או במרפסת בבנין משותף ישנם מספר דברים חשובים שכדאי לכם לבדוק !

מאת: בנימין קלינגרנדל"ן ומקרקעין13/04/18529 צפיות
היתר בנייה הוא רישיון לעשות שינוי /בניה בנכס, שניתן בהתאם לחוק התכנון והבנייה, ובהתאם לזכויות הבנייה שנקבעו בתכנית הבנייה.אם אתם רוצים לעשות שינוי בבית/ בדירה שכרוך בשינוי שדורש היתר בנייה – לדוגמה, אתם רוצים לבנות על הגג, אזי אתם צריכים לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה (לרוב פונים עם תוכנית שמאושרת על ידי אדריכל) ואז מחכים לאישורה. האישור ניתן בהסתמך על החוק, על הבקשה הספציפית, ועל האזור בכלל (לרבות התחשבות במתנגדים). היתר הבנייה הוא מסמך פורמלי שאליו מצורפים תכניות המבנה ורשימת דרישות.

מאת: בנימין קלינגרזכויות הפרט20/06/171319 צפיות
כל בנייה מחייבת אישור של הרשות המקומית וועדות התכנון והבנייה, והתאמה לתכניות העירוניות. חריגת בנייה נחשבת בנייה שמתבצעת ללא היתר בנייה או תוך סטיה מהיתר. בנייה ללא היתר מהווה עבירה פלילית, והסמכות השיפוטית לניהול ההליך הפלילי נתונה לבית-המשפט לעניינים מקומיים.   דרך המלך - קבלת היתר ו/או אישור לשימוש חורג מראש לפני כל תוספת בנייה, יש לבדוק באמצעות איש מקצוע - מהנדס או אדריכל, האם הבנייה המתוכננת מצריכה אישור, כאשר באופן כללי, שינוי פנימי בבית ברוב המקרים אינו מצריך אישור, ואילו כל שינוי או תוספת חיצוניים מחייבים היתר בנייה בטרם ביצוע התוספת.

מאת: בנימין קלינגרשירותים לעורכי דין30/04/17714 צפיות
א. חוק סדר הדין הפלילי (מס') (הסדר מותנה - תשלום לוועדות מקומיות), התשע"ג-2013 ב. מטרת החוק ביום 2 באוגוסט 2012 פורסם ברשומות חוק סדר הפלילי (תיקון מס' 66), התשע"ב-2012, אשר עניינו סגירת תיק בהסדר (להלן – חוק הסדר מותנה או החוק). תחילתו של חוק הסדר מותנה הוא תשעה חודשים מיום פרסומו, ב - 2 במאי 2013. חוק הסדר מותנה מסמיך תובע לערוך, בתנאים מסוימים, הסדר עם חשוד, במסגרתו מודה חשוד בעובדות, ומסכים לקיים תנאים מתוך רשימה של תנאים המנויים בחוק.

מאת: בנימין קלינגרשיפוצים30/04/17457 צפיות
תהליכי בלייה בבטון בארכיטקטורה המודרנית לבטון החשוף חלק נכבד בגימור חזיתות בניינים. פני הבטון החשוף נחשפים לאטמוספירה החיצונית ולמרכיבים הפועלים בה. כתוצאה מכך עובר מרקם הפנים של הבטון החשוף שינויים עם הזמן, המתבטאים בד"כ בשלב הראשוני בשינוי צבע ולאחר מכן אף לבליה.

מאמרים נוספים בנושא חוק ומשפט - כללי

מאת: אברהם פכטרחוק ומשפט - כללי21/03/19170 צפיות
שרת המשפטים שקד מציגה תכנית מהפכנית לבניית בית-משפט העליון, ביטול הוועדה למינוי שופטים ושימוע בכנסת בנוסח ארה"ב. אם אכן יבוא שינוי – בג"צ יכול להאשים את עצמו כי פסיקותיו וחוסר האיזון תוך התערבות בנושאים לא שפיטים, הם תוצר הביקורת.

מאת: רוני הכהןחוק ומשפט - כללי05/03/19254 צפיות
הגשה של עתירה ללא כל טעות מצריכה בקיאות בענייני משפט אלה

מאת: רוי ורלחוק ומשפט - כללי25/01/19288 צפיות
פגיעה אישית היא עניין רציני ואתה לא צריך לקחת את זה בקלות. ללא קשר לתוצאה של המקרה, לקחת מישהו למשימה על רשלנות שלהם הוא יותר מוצדק. להלן המאמר שלהלן יעזור לך עם כל ענייני הפגיעה האישית שלך.

מאת: עידן שלומןחוק ומשפט - כללי19/01/19660 צפיות
כולנו מנהלים את מרוץ החיים שלנו ודואגים להכין ביטוח כזה או אחר לצרות עתידיות שנקווה שלא יפקדו אותנו לעולם. הביטוחים הללו מבטיחים תשלומים כאלו ואחרים שנזכה להם בעתיד ישירות לכיס שלנו, או לטובת טיפולים שלנו או גרוע מכך יועברו ישירות לשארים שלנו במקרה של מוות.

מאת: ניב אבןחוק ומשפט - כללי14/01/19268 צפיות
במה בדיוק תורם לזוג כזה הסכם ממון? קראו הלאה את המאמר.

מאת: עידן שלומןחוק ומשפט - כללי22/12/18602 צפיות
אוהבים לטוס לחוץ לארץ? לונדון? ברלין? אמסטרדם? יעד אחר? יש כיום עשרות חברות תעופה שונות המציעות טיסות זולות לאירופה או ליעדים רבים אחרים, וביניהן יש חברות תעופה סדירות (אל על, לופטהנזה, דלתא וכו'), חברות תעופה המפעילות טיסות שכר (טיסות צ'רטר) וחברות תעופה המציעות טיסות מוזלות עם מינימום שירות (טיסות לואו קוסט).

מאת: ניב אבןחוק ומשפט - כללי03/12/18285 צפיות
אנשים פרגמטים יציינו כי ההסכם הוא הפתרון עבור בנייה של מערכת יחסים איתנה ובהחלט לא הבעיה

 
 
 

כל הזכויות שמורות © 2008 ACADEMICS
השימוש באתר בכפוף ל תנאי השימוש  ומדיניות הפרטיות. התכנים באתר מופצים תחת רשיון קראייטיב קומונס - ייחוס-איסור יצירות נגזרות 3.0 Unported

christian louboutin replica