חפש מאמרים:
שלום אורח
28.11.2020
 
   
מאמרים בקטגוריות של:

   
 

תמ"א 38 שתי קומות נוספות ברמת גן!

בר"ג מצאו פתרון לקידום התוכנית לחיזוק מבנים - הוספת שתי קומות במקום אחת

ברמת גן אפשר יהיה להוסיף שתי קומותמעל בניינים קיימים, במסגרת התוכנית הארצית לחיזוק מבנים נגד רעידת אדמה, הידועה בשם תמ"א 38. זאת בשונה מהתוכנית הקיימת שמאפשרת תוספת של קומה אחת בלבד, כך החליטה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב, בראשות גילה אורון.

את התוכנית להגדלת זכויות הבנייה יזמו ראש עיריית רמת גן ויו"ר הוועדה המקומית צבי בר וסגנו אלי מוסרי. תמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית), שאושרה באפריל 2005, נועדה להתמודד עם הסכנות הטמונות ברעידות אדמה במבנים שנבנו לפני שנות ה-80'. המנוע הכלכלי של התוכנית טמון בהוספת זכויות בנייה לקומה אחת על הגג. העסקה שמציעים הקבלנים לדיירים היא פשוטה - הם יבצעו את פעולות חיזוק הבניין במלואן על חשבונם, הדיירים לא יוציאו כסף מכיסם אך יצטרכו להעביר את זכויות הבנייה אל הקבלנים. עד היום הוגשו מעט תוכניות לחיזוק מבנים בין היתר בשל הטענה כי התוכנית לא כלכלית לקבלנים. כדי להפוך את התוכנית לרווחית, עלה נושא הגדלת הזכויות מעבר לזה המותר בתמ"א, בדיונים שהתקיימו בנושא במועצה הארצית לתכנון ובנייה, אך עד היום לא התקבלה החלטה בעניין.

"לאור מיעוט הבקשות להיתרי בניה לחיזוק מבנים במסגרת התמ"א, סבורה הוועדה המחוזית כי תוספת זכויות הבנייה המוצעת בתוכנית בהיקף של קומה שנייה מעבר לקבוע בתמ"א, תיתן את התמריץ הכלכלי הנדרש ותעודד יוזמות לחיזוק מבנים", נכתב בהחלטת הוועדה המחוזית. לדברי חבר בוועדה, "ככל שיתברר שמבחינה נדל"נית התוספת המותרת בחוק לא מספיקה לרשות עירונית הכפופה לוועדה מחוזית תל אביב, נשקול להגדיל לה את הזכויות כפי שהדבר נעשה בעיריית רמת גן. על הרשות העירונית להגיש תוכנית מסודרת, למפות את האזורים בהם יש בניינים הזקוקים לחיזוק, ולהסביר האם היא מסוגלת לתת מענה לתוספת הדירות, מבלי לפגוע בשטחים הירוקים".

עיריית רמת גן היא הראשונה כאמור במחוז תל אביב שהוועדה מאשרת לה בקשה כזו. בעיר כ-5,000 מבנים שנבנו לפני שנות השמונים שנכללים בתוכנית, כך שמדובר בפוטנציאל המגלם תוספת של עשרות אלפי דירות חדשות לעיר.

התוכנית עשויה להביא להגברת עומסי התחבורה ובעיות החניה ברמת גן שכן בחלק מהמבנים לא ניתן יהיה להוסיף חניה לכל דירה חדשה. בעיריית רמת גן מסבירים כי התקנת החניה תיעשה באמצעות מתקנים משכפלי חניה ובמידה ולא ניתן להציב כאלה, העירייה תגבה תשלום כופר חניה.

קלינגר היתרי בנייה, רישוי עסקים וייעוץ מוניציפלי
בית שמאי 7, רמת גן
טל': 3888813 - 052
פקס: 6990134 - 03
דוא"ל: klinger_b@bezeqint.net

הפחתת מיסים וארנונה | רישוי וייצוג מול הרשויות |

 

 

 

היתרים לפי תמ"א 38

תנאים:

הנושא

התנאי

הערות

תחולת התוכנית

סעיף 4

  1. ההיתרלמבנה הוצא לפני 01/01/1980, למעט מבנים שתקן ישראלי 413 פטר מתחולה.
  1. המבנהנבנה לאחר המועד האמור אך נקבע בכתב ע"י מהנדס, כי נבנה לא על פיהתקן.
  1. התוכניתלא תחול על מבנים המיועדים להריסה.
  1. תקן413 עולה 300 ₪ לא מפורסם בשום מקום. מדובר בטכניקה קלוקלת של החקיקה.
  1. המהנדס הנזכר בסעיף איננו מהנדס ועדה מקומית אלא, על פי סעיף 7 מי שהוסמך על פי דין לקבוע עמידות מבנה קיים בפני רעידות אדמה ואת החיזוק הנדרש.

מי מזמין את המהנדס? האם מטעם הועדה המקומית או מטעם היזמים? מה קורה במקרה של חוות דעת סותרות בין מספר מהנדסים? מיהו מהנדס שהוסמך על פי דין ואיזה דין?

  1. בענייןתנאי 3 מה ביחס למבנים שאין להם היתר אך אינם מיועדים להריסה. האם עליהםתחול התוכנית?

יחס לתוכניות אחרות

סעיף 6

  1. הוראותתוכניות שעניינן פינוי בינוי עדיפות.
  1. תוספותהבנייה אינן עומדות בסתירה לתוכנית הארצית.
  1. תוספותהבנייה אינן סותרות תוכניות מתאר מחוזיות, אלא אם כן הועדה המחוזית אישרה.
  1. הזכויותמכח התוכנית אינן גוברות על מגבלות גובה בניין בעניין בטיחות טיסה.

ראו גם סעיף 13 והבעיתיות המיוחדתשבו.

בחינת הצורך בחיזוק וקביעת החיזוק

סעיף8 וסעיף 9

  1. המהנדסקבע בכתב כי יש לחזק את המבנה לאחר שבחן את עמידותו בפני רעידת אדמה.
  1. המהנדס הגיש דו"ח למהנדס הועדה המקומית בו קבע את המצב הקונסטרוקטיבי של המבנה, אופן החישוב הסטטי ושיטת החיזוק המוצעת.
  1. חיזוקמוגדר בתמ"א כ"תוספת מרכיבים קונסטרוקטיביים הנדרשים למבנה קיים כדילשפר עמידתו בפני רעידת אדמה. האם יש לפי הגדרה זו יש מבנה שניתן לקבועשאינו צריך חיזוק?

תוספות בנייה לצורך חיזוק מבנה מגורים

סעיף 11

  1. המבנהמיועד למגורים.
  1. ניתן לחזק גם מבנים שאינם מיועדים למגורים לפי סעיף 14 ע"י תוספת קומה אחת או ע"י תוספת אגף אך לא ע"י סגירת קומה מפולשת ולא ע"י שילוב של שינהם.

מבנים עד שתי קומות

סעיף 12

  1. המבנהגבוה משתי קומות ושטחו מעל 400 מטר.
  1. לאברור האם זה מצטבר כלומר גם 400 וגם שתי קומות.
  2. במבניםמסוג זה יש הוראות חיזוק ספציפיות.

מרווחים

סעיף 15

  1. מרווחים בין מבנים לאחר הרחבה לא יקטנו מ-4 מטר מהצדדים ו-6 מטר לאחור, אלא אם מהנדס הועדה המקומית נתן חוות דעת מכוחה ניתן לחרוג ממידות אלה לצורך הבלטת מעלית וקו בנין 0.

חניה

סעיף 17

  1. הצגתפתרון חניה לשביעות רצונו של מהנדס הועדה המקומית.
  1. אימוץגישה מקילה לעניין פתרון החניה.

שימור

סעיף 19

  1. התוכניתלמעשה אינה חלה במבנים לשימור.

תנאים להיתר

סעיף 25

  1. תוכניתעיצוב חזיתות כתנאי לתוספות בניה מכח התוכנית.
  1. תוכניתפיתוח של המגרש כולל שטחי חניה במגרש, תשתיות של המבנה וכדומה.

יידוע הציבור

סעיף 27

  1. למעשהכל היתר מכח התוכנית כפוף להתנגדות.

ראהו דיון להלן

תהליך הוצאת היתרים

צריך להבחין בין חמישה סוגי תהליכים:

סעיף 10

סעיף 11.1

סעיף 11.2

סעיף 12

סעיף 14

חיזוקהמבנה בלבד

תוספתזכויות בניה למגורים לצורך הוספת יחידות דיור.

תוספתזכויות בנייה למגורים לשם הרחבת יחידות דיור קיימות.

תוספתשטח להרחבת דירות במבנים למגורים בשטח שלא עולה על 400 מטר במבנים של שתי קומותומטה.

תוספותבנייה למבנים שאינם למגורים.

סעיף 10 – חיזוק המבנה בלבד

ניתן לחרוג מקווי הבניין ומהגובה. בכמה? התמ"א לא קובעת אלא רק את העקרון.

סעיף 11.1 – תוספת זכויות בנייה למגורים

סגירה ומילוי של קומה מפולשת

הקמת קומה נוספת

הקמת אגף נוסף

הגובה יותאם לגובה קומת מגורים

התוספת תכלול מרחב מוגן

התשתיות הקיימות יועתקו לקומה המפולשת

היקף הקומה כמו הקומה שמתחת למעטדרישות קונסטרוקציה

התוספת תכלול מרחב מוגן

הקומה הנוספת היא בנוסף לתוכניותלבנייה על גגות בתים והיא יכולה גם לשמש להרחבת דיור בקומה העליונה

הסדרת קווי הבניין

שטח האגף כשטח קומה טיפוסית

מספר הקומות כמספר הקומות של המבנה

ניתן לשלב את האפשרויות השונות ובלבדשסך כל שטח התוספות לא יעלה על שטח קומה טיפוסית של המבנה.

סעיף 11.2 – תוספת זכויות להרחבה

הסדרת קווי הבניין

התוספתתכלול מרחב מוגן

השטח לא יעלה על 25 מטר

ההרחבהלמלוא גובהו של אגף

סעיף 12 – מבנים קטנים

סגירת קומת עמודים מפולשת – לא משנהשטחה

תוספת עד 25 מטר

אין חריגה בגובה למעט לצורך רכיביחיזוק.

קווי הבניין יהיו על פי התוכנית בכפוףלגמישות המותרת בהקלות ללא צורך בהליך של הקלה

סעיף 14 – מבנים שאינם למגורים

תוספת קומה בתנאים של סעיף 11.1.2

תוספת קומה בתנאים של סעיף11.11.3

אין אפשרות לשלב בין שניהם –למה?

לא ניתן לסגור קומה מפולשת.

שיקול דעת הועדה המקומית ומהנדס הועדה המקומית:

תמ"א 38 בצילה של תמ"א 36

סעיף 10.2

חיזוק הבניין יעוצב עם חזיתות המבנהלשביעות רצון מהנדס הועדה המקומית.

סעיף 11

תוספות בניין לאחר חוות דעת מהנדסהועדה המקומית.

סעיף 11.1.1

מהנדס הועדה המקומית יאשר העתקתתשתיות מקומה מפולשת כתנאי לסגירתה.

סעיף 11.1.3

קביעה של מהנדס ועדה מקומית מאפשרתלהגביה אגף נוסף או להנמיך אגף נוסף משיקולים אדריכליים תכנוניים או התאמהלסביבה.

סעיף 11.1.4

חוות דעת של מהנס הועדה המקומית נדרשת על מנת לאשר שילוב בין האפשרויות השונות לתוספת יחידת דיור ועליה לקבוע כי לא ניתן למצות את מלוא התוספת במקרה של התרת אחת האפשרויות.

סעיף 12

חוות דעת מהנדס מאפשרת לחזק מבניםקטנים (שתי קומות ומטה ומתחת ל-400 מטר).

סעיף 14

חוות דעת מהנדס ועדה מקומית נדרשתכתנאי לתוספות בניה לחיזוק במבנים שאינם למגורים.

סעיף 15

חריגה מקווי בניין יכולה להיעשות עפ"יחוות דעת של מהנדס ועדה מקומית.

סעיף 17

פתרון חניה יהיה לשביעות רצון מהנדסהועדה המקומית.

הועדה המקומית רשאית להתיר הסדרתמקומות חניה מחוץ למסגרת המגרש.

סעיף 18

עיצוב המבנה ושיפוצו יהיו בהתאםלהוראות ועדה מקומית, כמו כן יש שיקול דעת מהנדס לחרוג מהוראות תוכניות מפורטתלגבי חיזוק הגג.

סעיף 19

ועדה מקומית, לאחר שמיעת חוות דעת מהנדס ועדה מקומית רשאית להתיר תוספת בנייה בעל ערך אדריכלי או בעל ערך היסטורי שאינו לשימור אם שוכנעה כי אין בה לפגוע בערכים אלה.

סעיף 22

רשות לסרב לכל תוכנית מטעמים מיוחדיםשירשמו.

המגבלות על שיקול הדעת:

סעיף 23

הכנת תוכנית מפורטת לחיזוק מבנים לגביכל הישוב או רק חלקו.

המגבלות על שיקול הדעת:

"בשל התנאיםהיחודיים"

סעיף 24

הודעה על הכנת סעיף 77 וקביעת תנאיםלפי סעיף 78.

סעיף 26

מהנדס הועדה רשאי לדרוש תוכניותודו"חות שישמשו בסיס להחלטתו בכל מקרה שבו נדרשת חוות דעתו.

התנגדויות מכח תמ"א 38

  1. סעיף 27 יידוע הציבור – הליך שלהקלה ללא זכות ערר לועדת ערר.
  2. סעיף 13 ניצול זכויות בנייהמאושרות – לא ניתן מכח התוכנית להוציא היתרים על פי זכויות בנייה קיימות מבלישיחוזק המבנה.
  3. עתירות כנגד עמדת המהנדס.
  4. בעיות הקניין – אי הסדרת הרובהדרוש בצעדי חקיקה משלימים.
 





 
     
     
     
   
 
אודות כותב המאמר:

קלינגר היתרי בנייה, רישוי עסקים וייעוץ מוניציפלי
בית שמאי 7, רמת גן
טל': 3888813 - 052
פקס: 6990134 - 03
דוא"ל: klinger_b@bezeqint.net

|  כניסה לאתר  רישוי וייצוג מול הרשויות

 
     
   
 

מאמרים נוספים מאת בנימין קלינגר

מאת: בנימין קלינגראבטחת הבית15/11/2055 צפיות
5. בטיחות, ביטחון ושעת חירום 5.1 בטיחות 5.1-52 סידורי בטיחות במבני מוסדות החינוך מבוא תמצית ההנחיות בחוזר זה נועדו לאדריכלים, למהנדסים, לאנשי בטיחות, לאנשי חינוך ולכל מי שמטפלים בבטיחות בתכנון מוסדות חינוך, בתי ספר וגני ילדים. הן באות להוסיף על החוקים, על התקנות ועל התקנים, ומפרטות את הוראות המשרד המחייבות בנוגע לתנאים הפיזיים של מבני חינוך. התוקף: החל מ-1 בפברואר 2013. התחולה: כלל מערכת החינוך. הסטטוס: החלפה. חוזרים קודמים באותו נושא** - סעיף 131 בחוזר מה/4, "שמירה על אצבעו

מאת: בנימין קלינגרמיסוי מקרקעין10/11/2059 צפיות
עבירות בתחום התכנון והבניה הפכו זה מכבר "מכת מדינה". על פניו ובהיעדר מגבלות תקציביות, היה ראוי לאכוף טיפול בכל עבירות הבניה, באשר הן. דא עקא, במציאות המוגבלת, במגבלות כוח האדם והתקציב, הרי שאין מנוס מקביעת תעדוף אכיפה, תוך מתן עדיפות לעבירות חמורות יותר וככאלה שהועדה המקומית שמה לעצמה לטפל בקדימות לאחרות. אופן התעדוף, מטבע הדברים, שונה מועדה אחת לאחרת ונקבע בשיתוף התביעה העירונית, מחלקת הפיקוח על הבניה, מנהל ההנדסה ואגף רישוי בניה ובליווי המחלקה להנחיית תובעים בפרקליטות המדינה. מדיניות זו נתונה

מאת: בנימין קלינגרחוק ומנהל07/11/2085 צפיות
מחיקת הערת אזהרה בנושא צו הריסה מספרי המקרקעין ? אישור תשריט לרישום בית משותף או לתיקון צו בית משותף ? ביטול/מחיקה של הערה לפי תקנה 29 ? אישור הפיקוח לחיבור חשמל במבנה ישן ?

מאת: בנימין קלינגרנדל"ן ומקרקעין01/11/20111 צפיות
קיבלת כתב אישום בדואר רשום בשל בנייה ללא היתר, חריגה מהיתר או תוכנית, שימוש חורג, פיצול דירות. אתם שואלים את עצמכם מה עליכם לעשות. במדריך זה נסביר לכם מה צפוי, שלב אחרי שלב.

מאת: בנימין קלינגרפלילי01/11/20112 צפיות
כיצד תרגישו אם ביום בהיר אחד ידפקו לכם על הדלת וימסרו לכם ביד "צו הריסה מנהלי"? או אולי תמצאו את צו ההריסה מודבק על המבנה או סתם זרוק בכניסה לבניין. מדובר ככל הנראה על הסיטואציה שלא הייתם מוכנים לה או רוצים להימצא בה. בעקבות הלשנה של "שכנים טובים" או עקב ערנות של מפקחי הבניה זה בהחלט יכול לקרוא גם לך אם בנית ללא היתר. רבים נאלצים להתמודד עם מציאות שכזאת לראשונה, מבלי שיהיו מודעים לזכויות, החובות ודרכי הפעולה הרלוונטיות להם.

מאת: בנימין קלינגרמוסדות שלטון31/10/20107 צפיות
הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב-יפו ■ הנחיות מרחביות כלל עירוניות ומדיניות עיצוב ■ פרק תכנון ועיצוב הבניין מהדורה 2

מאת: בנימין קלינגראקטואליה24/10/20114 צפיות
תכליתו של סעיף 238א לחוק התכנון והבנייה, שמכוחו מוצאים צווי הריסה מנהליים על-ידי ראשי ועדות התכנון והבנייה, הנה מתן מענה מידי ויעיל למיגורה של תופעת הבנייה הבלתי חוקית, תוך שמירה על שלטון החוק – בכלל, ועל דיני התכנון והבנייה – בפרט.

מאמרים נוספים בנושא חוק ומשפט - כללי

מאת: עופר שלוחוק ומשפט - כללי08/10/20174 צפיות
הסכם מייסדים מוצלח בחברות סטארט אפ

מאת: איתמר כוכביחוק ומשפט - כללי10/09/20227 צפיות
תַּם עִדַּן הַסּוֹדִיּוֹת הַבַּנְקָאִית בִּשְׁוַויְץ בְּעִקְבוֹת הֶסְכֵּם חִלּוּפֵי מֵידַע אוֹטוֹמָטִיִּים

מאת: איתמר כוכביחוק ומשפט - כללי10/09/2070 צפיות
הרפורמה של "הוועדה לתיקוני חקיקה במיסוי בינלאומי", מכה קשה ליורדים מן הארץ הרפורמה של "הוועדה לתיקוני חקיקה במיסוי בינלאומי עתידה להשפיע על אלפי ישראלים היוצאים מן הארץ לטובת רילוקיישן, ועל חבותם במס, זאת בעקבות שינויי החקיקה העתידים להתרחש במיסוי ההגירה של ישראלים מחוץ לישראל הנקרא "מס הגירה".

מאת: איתמר כוכביחוק ומשפט - כללי10/09/2046 צפיות
מומחה הינו מי שהוא בעל ידע בתחום בו ניתנה לו סמכות אקדמית או סמכות משפטית לתת ייעוץ. מומחה הינו מי שבקיא, ובעל ידע, הכשרה וניסיון בתחום המקנה לו מעמד המגדירו כמקצוען.

מאת: איתמר כוכביחוק ומשפט - כללי10/09/2050 צפיות
חנינה היא צעד שבו הגוף המוסמך רשאי לבטל את העונש שנקבע. הגוף המוסמך מוחל לאדם שנאשם או הורשע בדין בפלילים או ממתיק את עונשו (קיצור העונש). צעד החנינה מבטל כל הליך משפטי רלוונטי בין של חקירה, משפט או מאסר.

מאת: איתמר כוכביחוק ומשפט - כללי10/09/2058 צפיות
"מפקח מס הכנסה" הינו מי שעבר קורס מפקחים ומונה על-ידי שר האוצר להיות "מפקח מס". מפקחי המס הוכשרו לבצע ביקורות, בדיקות ספרים, בדיקות מסמכים ודוחות ולהמליץ לפקיד השומה, על הוצאת שומות בהתאם לממצאים ולהוראות החוק השונות.

מאת: איתמר כוכביחוק ומשפט - כללי10/09/2047 צפיות
תצהיר עדות ראשית הינו תצהיר המוגש לבית המשפט בהליך אזרחי כהוראה של השופט המהווה תחליף לעדות ראשית מטעם עד. כך שביום הדיון לא תתנהל חקירה ראשית מול העד, אלא חקירה נגדית וחקירה חוזרת בלבד.

 
 
 

כל הזכויות שמורות © 2008 ACADEMICS
השימוש באתר בכפוף ל תנאי השימוש  ומדיניות הפרטיות. התכנים באתר מופצים תחת רשיון קראייטיב קומונס - ייחוס-איסור יצירות נגזרות 3.0 Unported

christian louboutin replica