חפש מאמרים:
שלום אורח
31.05.2020
 
   
מאמרים בקטגוריות של:

   
 

תמ"א 38 שתי קומות נוספות ברמת גן!

בר"ג מצאו פתרון לקידום התוכנית לחיזוק מבנים - הוספת שתי קומות במקום אחת

ברמת גן אפשר יהיה להוסיף שתי קומותמעל בניינים קיימים, במסגרת התוכנית הארצית לחיזוק מבנים נגד רעידת אדמה, הידועה בשם תמ"א 38. זאת בשונה מהתוכנית הקיימת שמאפשרת תוספת של קומה אחת בלבד, כך החליטה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב, בראשות גילה אורון.

את התוכנית להגדלת זכויות הבנייה יזמו ראש עיריית רמת גן ויו"ר הוועדה המקומית צבי בר וסגנו אלי מוסרי. תמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית), שאושרה באפריל 2005, נועדה להתמודד עם הסכנות הטמונות ברעידות אדמה במבנים שנבנו לפני שנות ה-80'. המנוע הכלכלי של התוכנית טמון בהוספת זכויות בנייה לקומה אחת על הגג. העסקה שמציעים הקבלנים לדיירים היא פשוטה - הם יבצעו את פעולות חיזוק הבניין במלואן על חשבונם, הדיירים לא יוציאו כסף מכיסם אך יצטרכו להעביר את זכויות הבנייה אל הקבלנים. עד היום הוגשו מעט תוכניות לחיזוק מבנים בין היתר בשל הטענה כי התוכנית לא כלכלית לקבלנים. כדי להפוך את התוכנית לרווחית, עלה נושא הגדלת הזכויות מעבר לזה המותר בתמ"א, בדיונים שהתקיימו בנושא במועצה הארצית לתכנון ובנייה, אך עד היום לא התקבלה החלטה בעניין.

"לאור מיעוט הבקשות להיתרי בניה לחיזוק מבנים במסגרת התמ"א, סבורה הוועדה המחוזית כי תוספת זכויות הבנייה המוצעת בתוכנית בהיקף של קומה שנייה מעבר לקבוע בתמ"א, תיתן את התמריץ הכלכלי הנדרש ותעודד יוזמות לחיזוק מבנים", נכתב בהחלטת הוועדה המחוזית. לדברי חבר בוועדה, "ככל שיתברר שמבחינה נדל"נית התוספת המותרת בחוק לא מספיקה לרשות עירונית הכפופה לוועדה מחוזית תל אביב, נשקול להגדיל לה את הזכויות כפי שהדבר נעשה בעיריית רמת גן. על הרשות העירונית להגיש תוכנית מסודרת, למפות את האזורים בהם יש בניינים הזקוקים לחיזוק, ולהסביר האם היא מסוגלת לתת מענה לתוספת הדירות, מבלי לפגוע בשטחים הירוקים".

עיריית רמת גן היא הראשונה כאמור במחוז תל אביב שהוועדה מאשרת לה בקשה כזו. בעיר כ-5,000 מבנים שנבנו לפני שנות השמונים שנכללים בתוכנית, כך שמדובר בפוטנציאל המגלם תוספת של עשרות אלפי דירות חדשות לעיר.

התוכנית עשויה להביא להגברת עומסי התחבורה ובעיות החניה ברמת גן שכן בחלק מהמבנים לא ניתן יהיה להוסיף חניה לכל דירה חדשה. בעיריית רמת גן מסבירים כי התקנת החניה תיעשה באמצעות מתקנים משכפלי חניה ובמידה ולא ניתן להציב כאלה, העירייה תגבה תשלום כופר חניה.

קלינגר היתרי בנייה, רישוי עסקים וייעוץ מוניציפלי
בית שמאי 7, רמת גן
טל': 3888813 - 052
פקס: 6990134 - 03
דוא"ל: klinger_b@bezeqint.net

הפחתת מיסים וארנונה | רישוי וייצוג מול הרשויות |

 

 

 

היתרים לפי תמ"א 38

תנאים:

הנושא

התנאי

הערות

תחולת התוכנית

סעיף 4

  1. ההיתרלמבנה הוצא לפני 01/01/1980, למעט מבנים שתקן ישראלי 413 פטר מתחולה.
  1. המבנהנבנה לאחר המועד האמור אך נקבע בכתב ע"י מהנדס, כי נבנה לא על פיהתקן.
  1. התוכניתלא תחול על מבנים המיועדים להריסה.
  1. תקן413 עולה 300 ₪ לא מפורסם בשום מקום. מדובר בטכניקה קלוקלת של החקיקה.
  1. המהנדס הנזכר בסעיף איננו מהנדס ועדה מקומית אלא, על פי סעיף 7 מי שהוסמך על פי דין לקבוע עמידות מבנה קיים בפני רעידות אדמה ואת החיזוק הנדרש.

מי מזמין את המהנדס? האם מטעם הועדה המקומית או מטעם היזמים? מה קורה במקרה של חוות דעת סותרות בין מספר מהנדסים? מיהו מהנדס שהוסמך על פי דין ואיזה דין?

  1. בענייןתנאי 3 מה ביחס למבנים שאין להם היתר אך אינם מיועדים להריסה. האם עליהםתחול התוכנית?

יחס לתוכניות אחרות

סעיף 6

  1. הוראותתוכניות שעניינן פינוי בינוי עדיפות.
  1. תוספותהבנייה אינן עומדות בסתירה לתוכנית הארצית.
  1. תוספותהבנייה אינן סותרות תוכניות מתאר מחוזיות, אלא אם כן הועדה המחוזית אישרה.
  1. הזכויותמכח התוכנית אינן גוברות על מגבלות גובה בניין בעניין בטיחות טיסה.

ראו גם סעיף 13 והבעיתיות המיוחדתשבו.

בחינת הצורך בחיזוק וקביעת החיזוק

סעיף8 וסעיף 9

  1. המהנדסקבע בכתב כי יש לחזק את המבנה לאחר שבחן את עמידותו בפני רעידת אדמה.
  1. המהנדס הגיש דו"ח למהנדס הועדה המקומית בו קבע את המצב הקונסטרוקטיבי של המבנה, אופן החישוב הסטטי ושיטת החיזוק המוצעת.
  1. חיזוקמוגדר בתמ"א כ"תוספת מרכיבים קונסטרוקטיביים הנדרשים למבנה קיים כדילשפר עמידתו בפני רעידת אדמה. האם יש לפי הגדרה זו יש מבנה שניתן לקבועשאינו צריך חיזוק?

תוספות בנייה לצורך חיזוק מבנה מגורים

סעיף 11

  1. המבנהמיועד למגורים.
  1. ניתן לחזק גם מבנים שאינם מיועדים למגורים לפי סעיף 14 ע"י תוספת קומה אחת או ע"י תוספת אגף אך לא ע"י סגירת קומה מפולשת ולא ע"י שילוב של שינהם.

מבנים עד שתי קומות

סעיף 12

  1. המבנהגבוה משתי קומות ושטחו מעל 400 מטר.
  1. לאברור האם זה מצטבר כלומר גם 400 וגם שתי קומות.
  2. במבניםמסוג זה יש הוראות חיזוק ספציפיות.

מרווחים

סעיף 15

  1. מרווחים בין מבנים לאחר הרחבה לא יקטנו מ-4 מטר מהצדדים ו-6 מטר לאחור, אלא אם מהנדס הועדה המקומית נתן חוות דעת מכוחה ניתן לחרוג ממידות אלה לצורך הבלטת מעלית וקו בנין 0.

חניה

סעיף 17

  1. הצגתפתרון חניה לשביעות רצונו של מהנדס הועדה המקומית.
  1. אימוץגישה מקילה לעניין פתרון החניה.

שימור

סעיף 19

  1. התוכניתלמעשה אינה חלה במבנים לשימור.

תנאים להיתר

סעיף 25

  1. תוכניתעיצוב חזיתות כתנאי לתוספות בניה מכח התוכנית.
  1. תוכניתפיתוח של המגרש כולל שטחי חניה במגרש, תשתיות של המבנה וכדומה.

יידוע הציבור

סעיף 27

  1. למעשהכל היתר מכח התוכנית כפוף להתנגדות.

ראהו דיון להלן

תהליך הוצאת היתרים

צריך להבחין בין חמישה סוגי תהליכים:

סעיף 10

סעיף 11.1

סעיף 11.2

סעיף 12

סעיף 14

חיזוקהמבנה בלבד

תוספתזכויות בניה למגורים לצורך הוספת יחידות דיור.

תוספתזכויות בנייה למגורים לשם הרחבת יחידות דיור קיימות.

תוספתשטח להרחבת דירות במבנים למגורים בשטח שלא עולה על 400 מטר במבנים של שתי קומותומטה.

תוספותבנייה למבנים שאינם למגורים.

סעיף 10 – חיזוק המבנה בלבד

ניתן לחרוג מקווי הבניין ומהגובה. בכמה? התמ"א לא קובעת אלא רק את העקרון.

סעיף 11.1 – תוספת זכויות בנייה למגורים

סגירה ומילוי של קומה מפולשת

הקמת קומה נוספת

הקמת אגף נוסף

הגובה יותאם לגובה קומת מגורים

התוספת תכלול מרחב מוגן

התשתיות הקיימות יועתקו לקומה המפולשת

היקף הקומה כמו הקומה שמתחת למעטדרישות קונסטרוקציה

התוספת תכלול מרחב מוגן

הקומה הנוספת היא בנוסף לתוכניותלבנייה על גגות בתים והיא יכולה גם לשמש להרחבת דיור בקומה העליונה

הסדרת קווי הבניין

שטח האגף כשטח קומה טיפוסית

מספר הקומות כמספר הקומות של המבנה

ניתן לשלב את האפשרויות השונות ובלבדשסך כל שטח התוספות לא יעלה על שטח קומה טיפוסית של המבנה.

סעיף 11.2 – תוספת זכויות להרחבה

הסדרת קווי הבניין

התוספתתכלול מרחב מוגן

השטח לא יעלה על 25 מטר

ההרחבהלמלוא גובהו של אגף

סעיף 12 – מבנים קטנים

סגירת קומת עמודים מפולשת – לא משנהשטחה

תוספת עד 25 מטר

אין חריגה בגובה למעט לצורך רכיביחיזוק.

קווי הבניין יהיו על פי התוכנית בכפוףלגמישות המותרת בהקלות ללא צורך בהליך של הקלה

סעיף 14 – מבנים שאינם למגורים

תוספת קומה בתנאים של סעיף 11.1.2

תוספת קומה בתנאים של סעיף11.11.3

אין אפשרות לשלב בין שניהם –למה?

לא ניתן לסגור קומה מפולשת.

שיקול דעת הועדה המקומית ומהנדס הועדה המקומית:

תמ"א 38 בצילה של תמ"א 36

סעיף 10.2

חיזוק הבניין יעוצב עם חזיתות המבנהלשביעות רצון מהנדס הועדה המקומית.

סעיף 11

תוספות בניין לאחר חוות דעת מהנדסהועדה המקומית.

סעיף 11.1.1

מהנדס הועדה המקומית יאשר העתקתתשתיות מקומה מפולשת כתנאי לסגירתה.

סעיף 11.1.3

קביעה של מהנדס ועדה מקומית מאפשרתלהגביה אגף נוסף או להנמיך אגף נוסף משיקולים אדריכליים תכנוניים או התאמהלסביבה.

סעיף 11.1.4

חוות דעת של מהנס הועדה המקומית נדרשת על מנת לאשר שילוב בין האפשרויות השונות לתוספת יחידת דיור ועליה לקבוע כי לא ניתן למצות את מלוא התוספת במקרה של התרת אחת האפשרויות.

סעיף 12

חוות דעת מהנדס מאפשרת לחזק מבניםקטנים (שתי קומות ומטה ומתחת ל-400 מטר).

סעיף 14

חוות דעת מהנדס ועדה מקומית נדרשתכתנאי לתוספות בניה לחיזוק במבנים שאינם למגורים.

סעיף 15

חריגה מקווי בניין יכולה להיעשות עפ"יחוות דעת של מהנדס ועדה מקומית.

סעיף 17

פתרון חניה יהיה לשביעות רצון מהנדסהועדה המקומית.

הועדה המקומית רשאית להתיר הסדרתמקומות חניה מחוץ למסגרת המגרש.

סעיף 18

עיצוב המבנה ושיפוצו יהיו בהתאםלהוראות ועדה מקומית, כמו כן יש שיקול דעת מהנדס לחרוג מהוראות תוכניות מפורטתלגבי חיזוק הגג.

סעיף 19

ועדה מקומית, לאחר שמיעת חוות דעת מהנדס ועדה מקומית רשאית להתיר תוספת בנייה בעל ערך אדריכלי או בעל ערך היסטורי שאינו לשימור אם שוכנעה כי אין בה לפגוע בערכים אלה.

סעיף 22

רשות לסרב לכל תוכנית מטעמים מיוחדיםשירשמו.

המגבלות על שיקול הדעת:

סעיף 23

הכנת תוכנית מפורטת לחיזוק מבנים לגביכל הישוב או רק חלקו.

המגבלות על שיקול הדעת:

"בשל התנאיםהיחודיים"

סעיף 24

הודעה על הכנת סעיף 77 וקביעת תנאיםלפי סעיף 78.

סעיף 26

מהנדס הועדה רשאי לדרוש תוכניותודו"חות שישמשו בסיס להחלטתו בכל מקרה שבו נדרשת חוות דעתו.

התנגדויות מכח תמ"א 38

  1. סעיף 27 יידוע הציבור – הליך שלהקלה ללא זכות ערר לועדת ערר.
  2. סעיף 13 ניצול זכויות בנייהמאושרות – לא ניתן מכח התוכנית להוציא היתרים על פי זכויות בנייה קיימות מבלישיחוזק המבנה.
  3. עתירות כנגד עמדת המהנדס.
  4. בעיות הקניין – אי הסדרת הרובהדרוש בצעדי חקיקה משלימים.
 





 
     
     
     
   
 
אודות כותב המאמר:

קלינגר היתרי בנייה, רישוי עסקים וייעוץ מוניציפלי
בית שמאי 7, רמת גן
טל': 3888813 - 052
פקס: 6990134 - 03
דוא"ל: klinger_b@bezeqint.net

|  כניסה לאתר  רישוי וייצוג מול הרשויות

 
     
   
 

מאמרים נוספים מאת בנימין קלינגר

מאת: בנימין קלינגרשירותים לעורכי דין14/04/20177 צפיות
האדריכל שלך הגיש בקשה להיתר בניה בתל אביב ואתה מעוניין לדעת מה קורה בתיק? השכן שלך הגיש בקשה לשימוש חורג? גן ילדים אולי? קלינגר שמחה להציג בפנכם את המערכת המקוונת למידע על בקשות להתרי בניה בתל אביב. משרדנו מקדם בקשות להתרי בניה ולא מעט נעזר במערכת חדשה זו.

מאת: בנימין קלינגראדריכלות14/04/20179 צפיות
מהו היתר בנייה? היתר בניה הינו רישיון לבניה שניתן על ידי וועדה מקומית לתכנון ולבניה או על ידי רשות הרישוי. נדרש להוציא היתר בבניית בית/בניין חדש או בשינויים המבוצעים בבית/בבניין קיים. היתרי בניה מגישים כיום בצורה מקוונת דרך המערכות הממוחשבות. שימוש חורג בנכס גם דורש היתר.

מאת: בנימין קלינגרחוק ומשפט - כללי13/04/20183 צפיות
הרבה אזרחים תמימים בנו פרגולה בחשיבה שעמדו בתקנות הפטור והופתעו כאשר קבלו צו הריסה בעקבות קרוי של הותקן נגד הגשם בעיקר. הוצאו אלפי צווי הריסה בנושא זה שסוף סוף מקבל מענה הולם בתיקון תקנות הפטור.

מאת: בנימין קלינגרעיצוב תעשייתי 12/04/20185 צפיות
הנחיות להליך קבלת ההיתר לשימוש חורג ההליך לקבלת ההיתר לשימוש חורג הינו תהליך מורכב ועיתים לא מוכר. במאמר זהנעשה כל שניתן על מנת להקל על הבנת הדרישות החוק והתקנות בנדון. רצ"ב הנחיות מפורטות. שרות זה ניתן לגולשי האתר , המיידע לנוחיותכם ועל אחריותכם בלבד.אלו שאינם מגישים את הבקשה דרכינו מומלץ שיקבלו סייוע מקצועי ומשפטי. לתשומת ליבכם, תהליך הוצאת היתר הבניה היינו הליך מנהלי מורכב ובעל היבטים תכנוניים וחוקיים רבים. לכן, מומלץ כי קלינגר תילווה בצמוד את ההליך כולו, ובכך תמנעו מ אי הבנות מקצועיות

מאת: בנימין קלינגרבניין ואחזקה - כללי10/04/20205 צפיות
הרבה מהלקוחות המרוצים של משרד בן קלינגר רישוי עסקים והתרי בניה שואלים רבות" במה עוד אתם יכולים לסייע?" החלטנו לפרסם לקהל הרחב פרופיל משרד המתאר את היכולות והשרותים שלנו מול משרדי התכנון,ממשל ועוד.

מאת: בנימין קלינגרשלטון מקומי05/04/20209 צפיות
יעוץ בהקמת עסק הצעד הראשון בין חלום למציאות מתחיל כאן. ​​​​כולנו שואפים להיות הבוסים של עצמנו אבל בפועל לא כל אחד מצליח. לרבים מאתנו יש יוזמות עסקיות מצוינות אך כדי להפוך אותן לעסק מניב ומשגשג נדרש תכנון, ידע בתחומים שונים והבנה עסקית. ​אם קורצת מהחומר האמיתי, נותר לך רק ללמוד איך עושים את זה נכון. אנו ב קלינגר רישוי עסקים נלווה אותך מהליך בדיקת המקום לפני השכרתו/רכישתו ועד קבלת רישיון העסק וההיתרים הנדרשים

מאת: בנימין קלינגרהתמודדות עם מצבי לחץ05/04/20242 צפיות
הסבר ותיאור כללי של מחלקת רישוי בניה בעיר הרצליה הנמצאת כיון במאמצי פיתוח רבים, אמונה מחלקת רישוי בניה על הפקת היתרי הבניה השונים שבאמצעותם ניתן יהיה לבנות ולפתח את העיר. תהליך הפקת היתר מלווה בבדיקות המשלבות בדיקות סטטוטוריות, זאת יחד עם בדיקת טיב התכנון המוצע המתבצע באמצעות בדיקת התאמה להנחיות המרחביות. בנוסף, נציגי מחלקת רישוי מסייעים במתן מידע וליווי המתכננים משלבי התייעצות ראשוניים ועד לשלב הפקת ההיתר.

מאמרים נוספים בנושא חוק ומשפט - כללי

מאת: בנימין קלינגרחוק ומשפט - כללי13/04/20183 צפיות
הרבה אזרחים תמימים בנו פרגולה בחשיבה שעמדו בתקנות הפטור והופתעו כאשר קבלו צו הריסה בעקבות קרוי של הותקן נגד הגשם בעיקר. הוצאו אלפי צווי הריסה בנושא זה שסוף סוף מקבל מענה הולם בתיקון תקנות הפטור.

מאת: רוי ורלחוק ומשפט - כללי13/04/20182 צפיות
כשאתה מתמודד עם סוגיה זו, הצעד הראשון שלך הוא להכיר את תקנות פשיטת הרגל המקומיות שלך. מדינות שונות משתמשות בחוקים שונים הנוגעים לפשיטת רגל. לדוגמה, במדינות מסוימות אתה יכול להחזיק את הבית ואת המכונית שלך, אבל באחרים לא. עליכם להכיר את החוקים לפני הגשתם לפשיטת רגל.

מאת: רוי ורלחוק ומשפט - כללי25/03/20249 צפיות
נדל"ן יכול לספק לך אפשרות השקעה נהדרת. ישנם דברים רבים שיש לקחת בחשבון לפני שרוכשים נכס להשקעה. המידע הבא יעזור לכם למצוא הצלחה.

בית המשפט העליון מחק בימים אלו עתירה שהגיש ח"כ אביגדור ליברמן נגד הרבנות הראשית

מאת: בנימין קלינגרחוק ומשפט - כללי14/09/19540 צפיות
הסוגיה משפטית בעניין צו הריסה 1. האם מהנדס הוועדה המקומית לתכנון ולבניה (להלן: מהנדס הוועדה המקומית) רשאי להאציל את הסמכות הנתונה לו בסעיף 221 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה או החוק) לחתום על צווי הריסה מינהליים? הרקע לבקשה והחלטות הערכאות הקודמות 2. ביום 13.11.2017, ניתן צו הריסה מינהלי לגבי בנייה ללא היתר של תקרות בטון ובריכת שחייה בדירת הדופלקס של המשיב בתל-אביב. צו ההריסה המינהלי (להלן: הצו) הוצא מכוח סעיף 221 לחוק התכנון והבני

מאת: אברהם פכטרחוק ומשפט - כללי21/03/19332 צפיות
שרת המשפטים שקד מציגה תכנית מהפכנית לבניית בית-משפט העליון, ביטול הוועדה למינוי שופטים ושימוע בכנסת בנוסח ארה"ב. אם אכן יבוא שינוי – בג"צ יכול להאשים את עצמו כי פסיקותיו וחוסר האיזון תוך התערבות בנושאים לא שפיטים, הם תוצר הביקורת.

מאת: רוני הכהןחוק ומשפט - כללי05/03/19450 צפיות
הגשה של עתירה ללא כל טעות מצריכה בקיאות בענייני משפט אלה

 
 
 

כל הזכויות שמורות © 2008 ACADEMICS
השימוש באתר בכפוף ל תנאי השימוש  ומדיניות הפרטיות. התכנים באתר מופצים תחת רשיון קראייטיב קומונס - ייחוס-איסור יצירות נגזרות 3.0 Unported

christian louboutin replica