חפש מאמרים:
שלום אורח
19.01.2021
 
   
מאמרים בקטגוריות של:

   
 

תמ"א 38 שתי קומות נוספות ברמת גן!

בר"ג מצאו פתרון לקידום התוכנית לחיזוק מבנים - הוספת שתי קומות במקום אחת

ברמת גן אפשר יהיה להוסיף שתי קומותמעל בניינים קיימים, במסגרת התוכנית הארצית לחיזוק מבנים נגד רעידת אדמה, הידועה בשם תמ"א 38. זאת בשונה מהתוכנית הקיימת שמאפשרת תוספת של קומה אחת בלבד, כך החליטה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב, בראשות גילה אורון.

את התוכנית להגדלת זכויות הבנייה יזמו ראש עיריית רמת גן ויו"ר הוועדה המקומית צבי בר וסגנו אלי מוסרי. תמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית), שאושרה באפריל 2005, נועדה להתמודד עם הסכנות הטמונות ברעידות אדמה במבנים שנבנו לפני שנות ה-80'. המנוע הכלכלי של התוכנית טמון בהוספת זכויות בנייה לקומה אחת על הגג. העסקה שמציעים הקבלנים לדיירים היא פשוטה - הם יבצעו את פעולות חיזוק הבניין במלואן על חשבונם, הדיירים לא יוציאו כסף מכיסם אך יצטרכו להעביר את זכויות הבנייה אל הקבלנים. עד היום הוגשו מעט תוכניות לחיזוק מבנים בין היתר בשל הטענה כי התוכנית לא כלכלית לקבלנים. כדי להפוך את התוכנית לרווחית, עלה נושא הגדלת הזכויות מעבר לזה המותר בתמ"א, בדיונים שהתקיימו בנושא במועצה הארצית לתכנון ובנייה, אך עד היום לא התקבלה החלטה בעניין.

"לאור מיעוט הבקשות להיתרי בניה לחיזוק מבנים במסגרת התמ"א, סבורה הוועדה המחוזית כי תוספת זכויות הבנייה המוצעת בתוכנית בהיקף של קומה שנייה מעבר לקבוע בתמ"א, תיתן את התמריץ הכלכלי הנדרש ותעודד יוזמות לחיזוק מבנים", נכתב בהחלטת הוועדה המחוזית. לדברי חבר בוועדה, "ככל שיתברר שמבחינה נדל"נית התוספת המותרת בחוק לא מספיקה לרשות עירונית הכפופה לוועדה מחוזית תל אביב, נשקול להגדיל לה את הזכויות כפי שהדבר נעשה בעיריית רמת גן. על הרשות העירונית להגיש תוכנית מסודרת, למפות את האזורים בהם יש בניינים הזקוקים לחיזוק, ולהסביר האם היא מסוגלת לתת מענה לתוספת הדירות, מבלי לפגוע בשטחים הירוקים".

עיריית רמת גן היא הראשונה כאמור במחוז תל אביב שהוועדה מאשרת לה בקשה כזו. בעיר כ-5,000 מבנים שנבנו לפני שנות השמונים שנכללים בתוכנית, כך שמדובר בפוטנציאל המגלם תוספת של עשרות אלפי דירות חדשות לעיר.

התוכנית עשויה להביא להגברת עומסי התחבורה ובעיות החניה ברמת גן שכן בחלק מהמבנים לא ניתן יהיה להוסיף חניה לכל דירה חדשה. בעיריית רמת גן מסבירים כי התקנת החניה תיעשה באמצעות מתקנים משכפלי חניה ובמידה ולא ניתן להציב כאלה, העירייה תגבה תשלום כופר חניה.

קלינגר היתרי בנייה, רישוי עסקים וייעוץ מוניציפלי
בית שמאי 7, רמת גן
טל': 3888813 - 052
פקס: 6990134 - 03
דוא"ל: klinger_b@bezeqint.net

הפחתת מיסים וארנונה | רישוי וייצוג מול הרשויות |

 

 

 

היתרים לפי תמ"א 38

תנאים:

הנושא

התנאי

הערות

תחולת התוכנית

סעיף 4

  1. ההיתרלמבנה הוצא לפני 01/01/1980, למעט מבנים שתקן ישראלי 413 פטר מתחולה.
  1. המבנהנבנה לאחר המועד האמור אך נקבע בכתב ע"י מהנדס, כי נבנה לא על פיהתקן.
  1. התוכניתלא תחול על מבנים המיועדים להריסה.
  1. תקן413 עולה 300 ₪ לא מפורסם בשום מקום. מדובר בטכניקה קלוקלת של החקיקה.
  1. המהנדס הנזכר בסעיף איננו מהנדס ועדה מקומית אלא, על פי סעיף 7 מי שהוסמך על פי דין לקבוע עמידות מבנה קיים בפני רעידות אדמה ואת החיזוק הנדרש.

מי מזמין את המהנדס? האם מטעם הועדה המקומית או מטעם היזמים? מה קורה במקרה של חוות דעת סותרות בין מספר מהנדסים? מיהו מהנדס שהוסמך על פי דין ואיזה דין?

  1. בענייןתנאי 3 מה ביחס למבנים שאין להם היתר אך אינם מיועדים להריסה. האם עליהםתחול התוכנית?

יחס לתוכניות אחרות

סעיף 6

  1. הוראותתוכניות שעניינן פינוי בינוי עדיפות.
  1. תוספותהבנייה אינן עומדות בסתירה לתוכנית הארצית.
  1. תוספותהבנייה אינן סותרות תוכניות מתאר מחוזיות, אלא אם כן הועדה המחוזית אישרה.
  1. הזכויותמכח התוכנית אינן גוברות על מגבלות גובה בניין בעניין בטיחות טיסה.

ראו גם סעיף 13 והבעיתיות המיוחדתשבו.

בחינת הצורך בחיזוק וקביעת החיזוק

סעיף8 וסעיף 9

  1. המהנדסקבע בכתב כי יש לחזק את המבנה לאחר שבחן את עמידותו בפני רעידת אדמה.
  1. המהנדס הגיש דו"ח למהנדס הועדה המקומית בו קבע את המצב הקונסטרוקטיבי של המבנה, אופן החישוב הסטטי ושיטת החיזוק המוצעת.
  1. חיזוקמוגדר בתמ"א כ"תוספת מרכיבים קונסטרוקטיביים הנדרשים למבנה קיים כדילשפר עמידתו בפני רעידת אדמה. האם יש לפי הגדרה זו יש מבנה שניתן לקבועשאינו צריך חיזוק?

תוספות בנייה לצורך חיזוק מבנה מגורים

סעיף 11

  1. המבנהמיועד למגורים.
  1. ניתן לחזק גם מבנים שאינם מיועדים למגורים לפי סעיף 14 ע"י תוספת קומה אחת או ע"י תוספת אגף אך לא ע"י סגירת קומה מפולשת ולא ע"י שילוב של שינהם.

מבנים עד שתי קומות

סעיף 12

  1. המבנהגבוה משתי קומות ושטחו מעל 400 מטר.
  1. לאברור האם זה מצטבר כלומר גם 400 וגם שתי קומות.
  2. במבניםמסוג זה יש הוראות חיזוק ספציפיות.

מרווחים

סעיף 15

  1. מרווחים בין מבנים לאחר הרחבה לא יקטנו מ-4 מטר מהצדדים ו-6 מטר לאחור, אלא אם מהנדס הועדה המקומית נתן חוות דעת מכוחה ניתן לחרוג ממידות אלה לצורך הבלטת מעלית וקו בנין 0.

חניה

סעיף 17

  1. הצגתפתרון חניה לשביעות רצונו של מהנדס הועדה המקומית.
  1. אימוץגישה מקילה לעניין פתרון החניה.

שימור

סעיף 19

  1. התוכניתלמעשה אינה חלה במבנים לשימור.

תנאים להיתר

סעיף 25

  1. תוכניתעיצוב חזיתות כתנאי לתוספות בניה מכח התוכנית.
  1. תוכניתפיתוח של המגרש כולל שטחי חניה במגרש, תשתיות של המבנה וכדומה.

יידוע הציבור

סעיף 27

  1. למעשהכל היתר מכח התוכנית כפוף להתנגדות.

ראהו דיון להלן

תהליך הוצאת היתרים

צריך להבחין בין חמישה סוגי תהליכים:

סעיף 10

סעיף 11.1

סעיף 11.2

סעיף 12

סעיף 14

חיזוקהמבנה בלבד

תוספתזכויות בניה למגורים לצורך הוספת יחידות דיור.

תוספתזכויות בנייה למגורים לשם הרחבת יחידות דיור קיימות.

תוספתשטח להרחבת דירות במבנים למגורים בשטח שלא עולה על 400 מטר במבנים של שתי קומותומטה.

תוספותבנייה למבנים שאינם למגורים.

סעיף 10 – חיזוק המבנה בלבד

ניתן לחרוג מקווי הבניין ומהגובה. בכמה? התמ"א לא קובעת אלא רק את העקרון.

סעיף 11.1 – תוספת זכויות בנייה למגורים

סגירה ומילוי של קומה מפולשת

הקמת קומה נוספת

הקמת אגף נוסף

הגובה יותאם לגובה קומת מגורים

התוספת תכלול מרחב מוגן

התשתיות הקיימות יועתקו לקומה המפולשת

היקף הקומה כמו הקומה שמתחת למעטדרישות קונסטרוקציה

התוספת תכלול מרחב מוגן

הקומה הנוספת היא בנוסף לתוכניותלבנייה על גגות בתים והיא יכולה גם לשמש להרחבת דיור בקומה העליונה

הסדרת קווי הבניין

שטח האגף כשטח קומה טיפוסית

מספר הקומות כמספר הקומות של המבנה

ניתן לשלב את האפשרויות השונות ובלבדשסך כל שטח התוספות לא יעלה על שטח קומה טיפוסית של המבנה.

סעיף 11.2 – תוספת זכויות להרחבה

הסדרת קווי הבניין

התוספתתכלול מרחב מוגן

השטח לא יעלה על 25 מטר

ההרחבהלמלוא גובהו של אגף

סעיף 12 – מבנים קטנים

סגירת קומת עמודים מפולשת – לא משנהשטחה

תוספת עד 25 מטר

אין חריגה בגובה למעט לצורך רכיביחיזוק.

קווי הבניין יהיו על פי התוכנית בכפוףלגמישות המותרת בהקלות ללא צורך בהליך של הקלה

סעיף 14 – מבנים שאינם למגורים

תוספת קומה בתנאים של סעיף 11.1.2

תוספת קומה בתנאים של סעיף11.11.3

אין אפשרות לשלב בין שניהם –למה?

לא ניתן לסגור קומה מפולשת.

שיקול דעת הועדה המקומית ומהנדס הועדה המקומית:

תמ"א 38 בצילה של תמ"א 36

סעיף 10.2

חיזוק הבניין יעוצב עם חזיתות המבנהלשביעות רצון מהנדס הועדה המקומית.

סעיף 11

תוספות בניין לאחר חוות דעת מהנדסהועדה המקומית.

סעיף 11.1.1

מהנדס הועדה המקומית יאשר העתקתתשתיות מקומה מפולשת כתנאי לסגירתה.

סעיף 11.1.3

קביעה של מהנדס ועדה מקומית מאפשרתלהגביה אגף נוסף או להנמיך אגף נוסף משיקולים אדריכליים תכנוניים או התאמהלסביבה.

סעיף 11.1.4

חוות דעת של מהנס הועדה המקומית נדרשת על מנת לאשר שילוב בין האפשרויות השונות לתוספת יחידת דיור ועליה לקבוע כי לא ניתן למצות את מלוא התוספת במקרה של התרת אחת האפשרויות.

סעיף 12

חוות דעת מהנדס מאפשרת לחזק מבניםקטנים (שתי קומות ומטה ומתחת ל-400 מטר).

סעיף 14

חוות דעת מהנדס ועדה מקומית נדרשתכתנאי לתוספות בניה לחיזוק במבנים שאינם למגורים.

סעיף 15

חריגה מקווי בניין יכולה להיעשות עפ"יחוות דעת של מהנדס ועדה מקומית.

סעיף 17

פתרון חניה יהיה לשביעות רצון מהנדסהועדה המקומית.

הועדה המקומית רשאית להתיר הסדרתמקומות חניה מחוץ למסגרת המגרש.

סעיף 18

עיצוב המבנה ושיפוצו יהיו בהתאםלהוראות ועדה מקומית, כמו כן יש שיקול דעת מהנדס לחרוג מהוראות תוכניות מפורטתלגבי חיזוק הגג.

סעיף 19

ועדה מקומית, לאחר שמיעת חוות דעת מהנדס ועדה מקומית רשאית להתיר תוספת בנייה בעל ערך אדריכלי או בעל ערך היסטורי שאינו לשימור אם שוכנעה כי אין בה לפגוע בערכים אלה.

סעיף 22

רשות לסרב לכל תוכנית מטעמים מיוחדיםשירשמו.

המגבלות על שיקול הדעת:

סעיף 23

הכנת תוכנית מפורטת לחיזוק מבנים לגביכל הישוב או רק חלקו.

המגבלות על שיקול הדעת:

"בשל התנאיםהיחודיים"

סעיף 24

הודעה על הכנת סעיף 77 וקביעת תנאיםלפי סעיף 78.

סעיף 26

מהנדס הועדה רשאי לדרוש תוכניותודו"חות שישמשו בסיס להחלטתו בכל מקרה שבו נדרשת חוות דעתו.

התנגדויות מכח תמ"א 38

  1. סעיף 27 יידוע הציבור – הליך שלהקלה ללא זכות ערר לועדת ערר.
  2. סעיף 13 ניצול זכויות בנייהמאושרות – לא ניתן מכח התוכנית להוציא היתרים על פי זכויות בנייה קיימות מבלישיחוזק המבנה.
  3. עתירות כנגד עמדת המהנדס.
  4. בעיות הקניין – אי הסדרת הרובהדרוש בצעדי חקיקה משלימים.
 





 
     
     
     
   
 
אודות כותב המאמר:

קלינגר היתרי בנייה, רישוי עסקים וייעוץ מוניציפלי
בית שמאי 7, רמת גן
טל': 3888813 - 052
פקס: 6990134 - 03
דוא"ל: klinger_b@bezeqint.net

|  כניסה לאתר  רישוי וייצוג מול הרשויות

 
     
   
 

מאמרים נוספים מאת בנימין קלינגר

מאת: בנימין קלינגרדיני עסקים04/01/2178 צפיות
מדריך אודות עבודות הפטורות מהיתר בנייה מדריך זה מפרט את סוגי העבודות והמבנים הפטורים מהיתר בנייה, על פי תקנות התכנון והבנייה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), התשע"ד – 2014.

מאת: בנימין קלינגרעסקים קטנים ובינוניים04/01/2176 צפיות
משרדנו סייע במחקר בסיוע להפחתת הנטל הבירוקרטי על בעלי העסקים. בקרוב עלויות הרישוי יקוצצו משמעותית. התיקון לתקנות רישוי עסקים יאפשר להתחיל לעבוד עם המסלולים המקוצרים. עסקים ברמת סיכון נמוכה יוכלו לקבל רישיון עסק על בסיס תצהיר, ללא תהליך האישורים המלא הקיים עד כה.

מאת: בנימין קלינגרדיני עסקים04/01/2182 צפיות
על פי הנחיות היועץ המשפטי לממשלה בנוגע לרישוי עסקים במבנים שאינם מוסדרים, במקביל לבדיקת גורמי הרישוי השונים, המחלקה לתכנון ולרישוי הנדסי בודקת אם הבקשה תואמת את דיני התכנון והבנייה בנושאים הבאים: חוקיות המבנה והיתר הבנייה. באם אין היתר בנייה – מידת העמידה בהגדרות המאפשרות רישיון עסק ללא היתר בנייה. התאמת השימוש בנכס לייעוד המבנה על פי היתר הבנייה ותכנית בניין עיר (תב"ע).

מאת: בנימין קלינגרעסקים - כללי04/01/2186 צפיות
חוק רישוי עסקים, תשכ"ח – 1968​ (להלן: "חוק הרישוי") מטרת החובה בקבלת רישיון עסק בהתאם לחוק הרישוי הינה, בין היתר, לשמור על בריאות הציבור, על בטחונו, בטיחות ואיכות החיים של התושב. מהו רישיון לניהול עסק ? ​רישיון עסק בא להבטיח כי ננקטו כל האמצעים והסידורים המתאימים להפעלתו התקינה של העסק.

מאת: בנימין קלינגרבניין ואחזקה - כללי04/01/2178 צפיות
מהו ההבדל בין קונסטרוקטור למהנדס בניין? ראשית חשוב להבין, שמהנדס קונסטרוקטור הוא מהנדס בניין שהתמחה בתכנון והוא בעל ניסיון עבודה של מספר שנים במשרד של קונסטרוקטור ותיק ומנוסה. מהנדס בניין, יכול לעבוד בתחום הביצוע (מהנדס ביצוע אצל קבלן) וכן יכול לשמש כמפקח בנייה.

מאת: בנימין קלינגרדמוקרטיה ושלטון31/12/20136 צפיות
משרד קלינגר היתרי בנייה, רישוי עסקים וייעוץ מוניציפאלי מתמחה בייעוץ ייצוג ועבודה מול גורמים מוניציפאלים הקשורים בהוצאת היתרי בניה, תכנון ערים וסביבה, מיסוי,רישוי עסקים,בקשות לשימוש חורג,שינוי יעוד,הכשרת חריגות בניה,ביטול צווי סגירה,הפסקת עבודה,צווי הריסה. בקשות לשינוי תב"ע ,היתרי בניה, אדריכלות, קידום בקשות ,זירוז הליכים בירוקרטים ,יעוץ סטטוטורי, הסדרים והסכמים עם הרשויות, שרותי הנדסה ופקוח על הבניה.

מאת: בנימין קלינגרצדק חברתי30/12/20152 צפיות
לאחרונה רבים פונים למשרדנו לאחר קבלת התראה על צו מנהלי. יש כאלו שפונים גם אחרי שקבלו את הקנס המנהלי שתמיד סכום בסכום גבוהה הרבה מעל המצופה. בד"כ מדובר על קנס גבוהה שניתן בשל שימוש שלא בהיתר, שימוש חורג ו/או בשל ביצוע עברות בניה. תוספות בניה, פיצול דירות , שימוש בקרקע חקלאית וכדומה. מדובר בקנס קצוב משמעו למשרדנו מחלקה מיוחדת הפועלת ומסייעת ללקוחות המשרד בהסדרת חריגות בניה ,ביטול צווי הריסה וקנסות מנהליים. הנכם מוזמנים לפנות ליעוץ ויפה שעה אחת קודם. בהמשך כל מה שכדאי וצריך לדעת על צו הריסה קצוב

מאמרים נוספים בנושא חוק ומשפט - כללי

מאת: רוני הכהןחוק ומשפט - כללי15/01/2146 צפיות
מתי נדרש לפעולה של תרגום עבור תעודת לידה?

מאת: בנימין קלינגרחוק ומשפט - כללי13/12/20480 צפיות
הרשויות ממשיכות בקצב רב בהוצאת צווי הריסה. מאמר שכדאי לקרוא אם ביצעת חריגות בניה , ביקרו או רוצים לבקר בנכס מטעם הפיקוח על הבניה/ הוועדה לתכנון ובניה או שכבר הוזמנת לשימוע או אולי כבר קיבלת צו הריסה. המאמר מיועד לכל העוסקים בתחום. עורכי דין, שמאים, מהנדסים, קבלנים, וועדי בתים, אדריכלים, מפקחי בניה ועוד.

מאת: עופר שלוחוק ומשפט - כללי08/10/20593 צפיות
הסכם מייסדים מוצלח בחברות סטארט אפ

מאת: איתמר כוכביחוק ומשפט - כללי10/09/20430 צפיות
תַּם עִדַּן הַסּוֹדִיּוֹת הַבַּנְקָאִית בִּשְׁוַויְץ בְּעִקְבוֹת הֶסְכֵּם חִלּוּפֵי מֵידַע אוֹטוֹמָטִיִּים

מאת: איתמר כוכביחוק ומשפט - כללי10/09/20266 צפיות
הרפורמה של "הוועדה לתיקוני חקיקה במיסוי בינלאומי", מכה קשה ליורדים מן הארץ הרפורמה של "הוועדה לתיקוני חקיקה במיסוי בינלאומי עתידה להשפיע על אלפי ישראלים היוצאים מן הארץ לטובת רילוקיישן, ועל חבותם במס, זאת בעקבות שינויי החקיקה העתידים להתרחש במיסוי ההגירה של ישראלים מחוץ לישראל הנקרא "מס הגירה".

מאת: איתמר כוכביחוק ומשפט - כללי10/09/20242 צפיות
מומחה הינו מי שהוא בעל ידע בתחום בו ניתנה לו סמכות אקדמית או סמכות משפטית לתת ייעוץ. מומחה הינו מי שבקיא, ובעל ידע, הכשרה וניסיון בתחום המקנה לו מעמד המגדירו כמקצוען.

מאת: איתמר כוכביחוק ומשפט - כללי10/09/20245 צפיות
חנינה היא צעד שבו הגוף המוסמך רשאי לבטל את העונש שנקבע. הגוף המוסמך מוחל לאדם שנאשם או הורשע בדין בפלילים או ממתיק את עונשו (קיצור העונש). צעד החנינה מבטל כל הליך משפטי רלוונטי בין של חקירה, משפט או מאסר.

 
 
 

כל הזכויות שמורות © 2008 ACADEMICS
השימוש באתר בכפוף ל תנאי השימוש  ומדיניות הפרטיות. התכנים באתר מופצים תחת רשיון קראייטיב קומונס - ייחוס-איסור יצירות נגזרות 3.0 Unported

christian louboutin replica