הנחיות לשימוש חורג בעיריית תל אביב-הנחיות פנמיות ומידע חיוני!

הוצאת היתרים

* בקשה להיתר מוגשת לפי תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר ,תנאיו ואגרות)  , .1970 - התש"ל

. )לחוק התכנון והבניה 1 (א 145 * הבקשה מוגשת לאחר שניתן תיק מידע לפי סעיף

א לתקנות  2 * תנאי סף לקבלה וציון בבקשה להיתר- חתימת בעל זכות בנכס לפי תקנה דייר מוגן אינו בעל  – [עע"מ שחמון- בעל הערת אזהרה אינו בעל זכות בנכס ,ערר בולארד  זכות בנכס.]

.ב לתקנות2 * ליתר בעלי הזכות שלא חתמו על הבקשה חובה למסור הודעות לפי תקנה

* בקרקע של מנהל מקרקעי ישראל נדרשת חתימת המנהל ביחס לבקשה להיתר הכרוכה   )1(ג2 בתוספת זכויות או בשינוי יעוד- תקנה

: ג 'בתקנות התכנון והבניה 2תקנה הועדה המקומית לא תיתן היתר אלא לאחר שנתנה למתנגד הזדמנות לנמק התנגדותו ,הודיעה לו   ימים ממתן הודעה על החלטה הדוחה ההתנגדות "...החלטת  30בכתב על החלטתה ולאחר שחלפו הועדה המקומית תונחה על פי שיקולים תכנוניים הנובעים מהוראות החוק והתקנות ועל פי אלה  בלבד".

בג"צ בניני ט.ל.מ נ 'חברה לבניין בע"מ: במקום בו התקנות דורשות חתימה של כל הבעלים בנכס על היתר הבניה (בעלים משותפים בנכס או בבית משותף )אין הדבר מעניק זכות ווטו למי שמתנגד לבקשה בדרך של אי חתימה על הבקשה .אי חתימה של כל הבעלים אינה מונעת הוצאת היתר הבניה. מי שלא חתם על הבקשה יכול להגיש התנגדות לבקשה להיתר לוועדה המקומית ,שתיתן ההיתר  לאחר הכרעה בהתנגדות.

בג"צ הלן אייזן"...: אם יוצא לכאורה מהחומר שהומצא על ידי המבקשהאו בעלי הקניין האחרים  בנכס שאין למבקש זכות קניינית ,תוכלנה הועדות להפנות את המבקש לבית המשפט המוסמך  , מאידך גיסא ,אם השאלות הקנייניות שנויות במחלוקת או אם יוצא שלכאורה יש למבקש זכויות בניה  מבחינת דיני הקניין או שבאין התנגדות אחר לאחר שנשלחו הודעות כדין לזכאים ,אין זכויות הקניין  שנויות במחלוקת ,תדונה הועדות בשאלות התכנוניות המתעוררות .בשום מקרה לא תכרענה הועדות  בשאלות הקנייניות לגופו של ענין הואיל והפונקציה המוטלת עליהן היא תכנונית בלבד."








* בקשה להיתר מוגשת לפי תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר ,תנאיו ואגרות) , .1970 - התש"ל

א לתקנות   [עע"מ 2 * תנאי סף לקבלה וציון בבקשה להיתר- חתימת בעל זכות בנכס לפי תקנה שחמון ,ערר בולארד.]

.ג לתקנות2 * ליתר בעלי הזכות שלא חתמו על הבקשה חובה למסור הודעות לפי תקנה

* בקרקע של מנהל מקרקעי ישראל נדרשת חתימת המנהל ביחס לבקשה להיתר הכרוכה   בתוספת   )1(ג2 זכויות או בשינוי יעוד- תקנה

מהלכת הלן אייזן עולים העקרונות הבאים:

* הועדה המקומית לא תכריע בשום אופן בשאלות קנייניות המועלות על ידי הצדדים   במסגרת הדיון שבפניה.

* אם השאלות הקנייניות שנויות במחלוקת ,או אם לכאורה יש למגיש הבקשה להיתר   זכויות קנייניות בנכס נשוא הבקשה ,הועדה המקומית תדון בבקשה ותותיר את  השאלות הקנייניות לבירור בין הצדדים בערכאות המתאימות.

* במקרה בו על פניו אין למבקש ההיתר זכויות קנייניות בנכס ,רשאית הועדה המקומית   על פי שיקול דעתה שלא לדון בבקשה להיתר ,מנימוקים של יעילות על מנת שלא   יתקיים דיון סרק בשאלה תכנונית









* בקשה להיתר מוגשת לפי תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר ,תנאיו ואגרות) , .1970 - התש"ל

א לתקנות   [עע"מ 2 * תנאי סף לקבלה וציון בבקשה להיתר- חתימת בעל זכות בנכס לפי תקנה שחמון ,ערר בולארד.]

.ג לתקנות2 * ליתר בעלי הזכות שלא חתמו על הבקשה חובה למסור הודעות לפי תקנה

* בקרקע של מנהל מקרקעי ישראל נדרשת חתימת המנהל ביחס לבקשה להיתר הכרוכה   בתוספת   )1(ג2 זכויות או בשינוי יעוד- תקנה

הוצאת היתרים

* היתר התואם תכניות והתקנות החלות על הקרקע או הבנין נשוא ההיתר.  היתר זה יכול להינתן ע"י רשות הרישוי.

* היתר שאינו תואם תכניות או תקנות יכול להינתן רק ע"י הועדה המקומית או ועדת   המשנה שלה.  את אי ההתאמה לתכניות ולתקנות יש לאשר בדרך של מתן הקלה או אישור שימוש   . לחוק 149 חורג, לאחר ביצוע פרסומים ושמיעת התנגדויות לפי סעיף

בסטייה מהוראות  145 הקלה- "הרשאה לבצע עבודה שהיא טעונה היתר לפי סעיף  תכנית או תקנה אחרת החלות במקום הנדון ושאין בה משום שימוש חורג"  שימוש חורג ,בקרקע או בבניין- השימוש בהם למטרה שלא הותר להשתמש בהם ,הן   במיוחד והן מהיותם באזור או בשטח מיוחד  ,לפי כל תכנית או תקנה אחרת שלפי חוק  זה החלות על הקרקע או הבניין או לפי היתר על פי כל חוק הדן בתכנון ובניה"
(א )לחוק תו"ב- סטייה ניכרת 151סעיף "לא יינתנו הקלה או היתר לשימוש חורג אם יש בכך סטייה ניכרת מתכנית החלה על הקרקע או הבניין"

2002 - תקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית) ,התשס"ב . לחוק 151 קובעת מהי סטייה ניכרת מתכנית לפי סעיף 2תקנה שימוש יחשוב כסוטה מתכנית אם משנה את אופייה של הסביבה הקרובה. הקלה תחשב כסוטה מתכנית אינה נכנסת לגדר הקבוע בתקנה בנושאים השונים המפורטים  בה :קווי הבניין ,צפיפות ,מספר בניינים על מגרש ,גובה בניין ועוד. סטייה מהוראות בינוי ,וסטייה מהוראה לעניין תוקף תכנית.  ) ()ט 1(4תקנה קובעת מה לא יחשב סטייה ניכרת מתקנות.  בתקנות התכנון והבניה ,לעניין  4.09התקנה מאפשרת לסטות מהמידות הקבועות בתקנה בנייה מותרת במרווח ,כגון :גובה גדר ,ממדי קיר תומך ,פיר ,ארובה ,חצר אנגלית ,יציאות  חירום ,מתקני אשפה ועוד.

מתן הקלה או שימוש חורג- ש"ד

בתקנות סטייה ניכרת  6תקנה "אין בתקנות אלה כדי לחייב מוסד תכנון לאשר מתן היתר לשימוש חורג או מתן הקלה  מתכנית ,אם אין בהם סטייה ניכרת מהוראות התכנית"

הצדקה תכנונית לשימוש חורג  בשימוש חורג מתכנית :הכלל הוא כי שימוש חורג על פי מהותו נועד לשמש  פתרון לבעיה מקומית ,נקודתית וזמנית .הוא נועד להוות פתרון זמני ולא  להסדיר מצב ארוך טווח.  פרשת סטיבון-  נבחנה השאלה האם להתיר שוק נודד המופעל פעם בשבוע במגרש ריק בעיר אשדוד.  ועדת הערר קבעה כי  על מבקש ההיתר להוכיח שקיימת הצדקה תכנונית לפעול בדרך של  שימוש חורג ,כאשר קיומה של ההצדקה התכנונית תיבחן לאורם של הפרמטרים הבאים: " .עצימות "השימוש החורג ,במקרה זה שימוש חורג מתעשייה ואחסנה למסחר ,מהווה שימוש  1 חורג בעצימות נמוכה.  .היקף השימוש החורג ,במקרה זה השימוש החורג נעשה בהיקף נרחב אולם לא במבנה אלא  2 בשטח פתוח.  .הפגיעה ו/או הרווח של צד ג' .במקרה זה לא הייתה פגיעה מטרדית לצד ג ,'כאשר בפעילות  3 השוק שיועד לאוכלוסייה מתקשה היה ערך לציבור.  .70- .מועד התכנית וההיתר הקיימים ,התכניות שחלו על המגרש היו ישנות משנות ה 4 .עיקרון ההפיכות ,במקרה זה לא הייתה מניעה להפסיק השימוש החורג בכל זמן נתון ולהשיב  5 המצב לקדמותו.  .צורך חיוני ודחוף ,במקרה זה הגם שאין מדובר בצורך חיוני ,השוק ייתן מענה לאוכלוביה קשת  6 יום ,(גני ילדים.)  . .תקופת ניסיון ,ניתן לקבוע תקופת ניסיון לבחינת השפעת השימוש החורג על סביבתו 7

שימוש חורג מהיתר- מבחן ההתאמה

פרשת אמד פיתוח נדלן והשקעות בע"מ-

בקשה לשימוש חורג מהיתר מבניין מעורב של חנויות ומגורים לסופרמרקט.  ההתנגדות לשימוש חורג הייתה של בעלי מגרש סמוך שביקשו לבנות עליו בניין למגורים  וטענו שהפעילות הצפויה בסופרמרקט תגרום מטרד לבניין המגורים.

ועדת הערר- קבעה שבבקשה לשימוש חורג אין צורך להוכיח הצדקה תכנונית לשימוש  המבוקש, שכן התכנית התירה שימוש זה. המבחן לאישור שימוש חורג מהיתר הינו,  "מבחן ההתאמה", דהיינו האם הבניין הקיים מתאים לשימוש המבוקש ומהו היקף  השינויים הנדרשים בבניין על מנת להתאימו לשימוש

1970 - תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר ,תנאיו ואגרות )התש"ל  בדיקת הבקשה על ידי המהנדס 15   (א) הוגשה בקשה להיתר לוועדה המקומית, והיא תואמת את הוראות תקנות   אלה, את הל"ה ואת התכניות החלות על הנכס, יאשר המהנדס בכתב את הדבר.   (ב) בבקשה שאינה תואמת את ההוראות כאמור בתקנה משנה (א),יפרט המהנדס   את מהותה ומידתה של הסטייה ויחווה דעתו בכתב לרבות לעניין הגדרת הבקשה   . לחוק 151  כסטייה ניכרת לפי סעיף     א. פרוטוקול 16   (א) ועדה מקומית הדנה במתן היתרי בניה, תרשום פרוטוקול על דיוניה, שבו          יירשמו החלטותיה וכן הסתייגויותיהם של חבריה בצירוף הנמקות.        18   (ב) חיווה היועץ המשפטי של רשות מקומית שהיא ועדה מקומית לפי סעיף       לחוק, או בא- כח אחר שלה, את חוות דעתו המשפטית ב קשר לבקשה, תירשם         תמצית חוות הדעת בפרוטוקול. כמו כן תירשם בפרוטוקול תמצית חוות דעתו         .15        של המהנדס כמשמעה בתקנה

ועדות הערר התווה פרמטרים לבחינת שיקול הדעת של מוסד התכנון בעת מתן הקלה ,המתבססים על ניתוח פסיקה בנושא.

הפרמטרים שנקבעו:  . .קיומה של הצדקה תכנונית 1 . .היקף /עצימות ההקלה 2 . .מועד התכנון המאושר 3 . .הפגיעה ו /או הרווח של צדדי ג 'והציבור 4
ועדת הערר

שנים הבקיא בענייני תכנון ובניה  5 הרכב הועדה  : יור'- עו"ד בעל ותק של לפחות    נציג מתכנן המחוז  ,שני נציגי ציבור    אדריכל  /מהנדס /בעל תואר אקדמאי בתחום תכנון ערים        )לדון ולהחליט בערר על החלטה של ועדה מקומית בעניין תכנית  1    :סמכויותיה   שבסמכות הועדה המקומית.  )לדון ולהחליט בערר על החלטה של ועדה מקומית או רשות רישוי  2      שעניינה היתר לפי חוק התכנון והבניה ,לרבות הקלה או היתר     לשימוש חורג וכן החלטה שעניינה איחוד וחלוקה של קרקעות לפי    פס"ד לחוק .   - )לדון ולהחליט בכל ערר שחוק התכנון והבניה מסמיך אותה,כגון 3    .א בעניין הגבלת אספקת חשמל157   ערר לפי סעיף

זכות ערר למי שהתנגדותו (לתכנית/הקלה/שימוש חורג )נדחתה או שבקשתו להיתר/תכנית  סורבה או שני חברי הועדה המקומית    החלטת ועדת הערר תבוא במקום החלטת הועדה המקומית או רשות הרישוי ,לפי העניין.

ועדה מקומית

תכנית בסמכות הוצאת היתרים החלטה בעניין   המלצה /חוו"ד לתכנית ועדה מקומית   תביעת פיצויים בסמכות ועדה מחוזית     זכות ערר  זכות ערר  זכות ערר  

ועדת ערר  ועדת ערר  ועדת הערר   ועדה מחוזית      לפיצויים והיטל      השבחה     ערר ברשות יו"ר ועדת הערר    .תכנית מתאר מחוזית 1         .תכנית בסמכות ועדה 2              מחוזית

ערר בזכות /רשות       ועדת המשנה של המועצה הארצית

סמכויות הועדה המקומית

. אישור תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת הכוללת אך ורק אחד או יותר  1 )לחוק ,כגון- איחוד וחלוקה של  12( )עד 1() א (א 62 מהנושאים המפורטים בסעיף  מגרשים בלי שינוי בשטח הכולל של כל ייעוד קרקע ,הגדלת שטחים שנקבעו בתכנית   תקפה לצרכי הציבור ,שינוי בקו בנין הקבוע בתכנית ,שינוי של הוראה בדבר בינוי או  עיצוב אדריכלים ,הגדלת מספר יחידות דיור ללא הגדלת סך כל השטחים למטרות   עיקריות ,כל עניין שניתן לבקשו כהקלה[ .פרשת חוף השרון]

. מתן המלצה לוועדה המחוזית ביחס להפקדת תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת  2 שהינן בסמכות הועדה המחוזית.  מתן חוות דעת בקשר להתנגדות שהוגשה לתכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת   שהינה בסמכות הועדה המחוזית

]  . הוצאת היתרים[ .הלכת הלן אייזן 3

תהליך אישור תכנית * קבלת החלטה על הפקדת תכנית .ביחס לתכנית בסמכות הועדה המחוזית ,הוועדה   המקומית נותנת המלצתה לוועדה המחוזית.

* הפקדת התכנית :הליך בו מיודע הציבור הרחב על התכנית וניתנת לו אפשרות להגיש לה   . ימים 60 התנגדות בכתב תוך  ידוע הציבור יעשה באמצעות ביצוע פרסומים ברשומות ,בעיתונים ,באתר האינטרנט   של הועדה המקומית /רשות מקומית /משרד הפנים ,הצבת שלט בתחום התכנית.

* שמיעת התנגדויות :ביחס להתנגדויות המוגשות לתכנית מתאר מקומית או תכנית   מפורטת שבסמכות הועדה המחוזית ,הועדה המקומית נותנת את חוות דעתה לוועדה   המחוזית.

* קבלת החלטה לאישור או דחיית התכנית.

* פרסום דבר אישור התכנית ברשומות ,בעיתונים וע"ג שלט בתחום התכנית.

מהי מדיניות תכנונית?

מדיניות תכנונית הינה הנחיה מנהלית. כלל גמיש שרשות קובעת לעצמה על מנת שידריך אותה בהפעלת סמכותה. ובלשון בית המשפט העליון: "ההנחיה המנהלית מגובשת לאחר בדיקת הנתונים הרלוונטיים על ידי אנשי המקצוע בתחום  שאליו מתייחסת ההנחיה והממונים על קביעת מדיניות הרשות. הרשות עצמה בוחרת את החלופה שבעיניה היא הדרך הראויה .בחירת החלופה אינה נעשית בלחץ  הנסיבות של מקרה פרטיקולארי ,אלא בגדרה נקבעת מדיניות. ההנחיה היא כללית ,והיא משקפת את סטנדרט ההתנהגות הראוי (בעיני הרשות )במקרים  דומים ,וכוללת את האיזון הראוי בין אינטרסים שונים שיש לקחת בחשבון .אומנם ההנחיה אינה קובעת נורמה משפטית ,אך היא מתקרבת ליצירת נורמה. עם זאת ,הנחיה המנהלית היא גמישה .שמור שיקול הדעת לסטות ממנה במקרים המתאימים  . ואולם לנוכח הפגיעה בוודאות ובשוויוניות שיש בסטייה מן ההנחיות וציפיית האזרח כי הרשות  תפעל על פי הנחיותיה ,דרושה הצדקה עניינית וסבירה לסטייה( ".בג"צ עפרן)

ועדו לעניין הסטייה מהנחיה מנהלית" :טיבן של הנחיות פנימיות שגמישות הן והרשות   מוסמכת- ולעיתים אף חייבת לשקול את אפשרות הסטייה מהן ...אין ספק שכל סטייה   מההנחיות מחייבת בדיקה כדי להסיר חדש שמא נעשתה משיקולים זרים והסטייה   תהיה מוצדקת רק אם נתמכת היא בטעמים סבירים וראויים( ."בג"צ אמקור)  חובת הפרסום של הנחיות מנהליות:  ..."נדרש לצורך עמידה בחובת הפרסום הוא כי הפרסום יהא סביר .בחינת הסבירות   תיקבע לאור יעילותו של הפרסום .על הרשות המנהלית לפרסם את ההנחיות הפנימיות   באופן אפקטיבי,    שיקיים הנחה סבירה כי הן תגענה לידיעת הפרט ,אשר ההנחיות נודעות אליו ,כשמידת   האפקטיביות מותאמת למהותה של ההנחיה הספציפית( "בג"צ נמרודטקס)  הנחייה מנהלית אינה יכולה לסתור או לצמצם הוראה בתכנית!  ההנחיות המנהליות באות לידי ביטוי:     . .בקובץ ההנחיות 1  . .בהחלטות בדבר מדיניות תכנונית בנושאים השונים 2  ההנחיות המנהליות מפורסמות במסגרת תיקי מידע ,אתרי אינטרנט עירוני