מתי הריבית של משכנתא - משתנה צפויה לרדת?
אחד ממסלולי המשכנתא הנפוצים בתקופה של ריבית נמוכה נקרא "משכנתא צמודה בריבית משתנה". לווים נמשכים למסלול הזה כיוון שהריבית בו נמוכה, אבל גם הבנקים אוהבים אותו משום שתוך פרק זמן ידוע מראש הם יוכלו לשנות את הריבית ולשמור על רמת הרווחיות שלהם. זהו מודל Win-Win של ממש שמשתלם למי שנוטל משכנתא אם הוא בחר בו תוך הבנת ההשלכות העתידיות. לפניכם הסבר על מסלול זה.
במסלול "משכנתא צמודה בריבית משתנה" משתמש הבנק בנקודת ייחוס הקרויה עוגן, ומבטאת את עלות גיוס הכסף שהוא מלווה לכם, לקביעת הריבית. כדי שהעסקה הזאת תהיה רווחית עבור הבנק הוא מוסיף מרווח כלשהו שמייצג את הרווח שלו מהעסקה. במסלול זה לאחר תקופה ידועה מראש למשל, שנה, שנתיים או חמש שנים יבדוק הבנק מה ערך העוגן ובהתאם יעדכן את הריבית על המשכנתא שלכם. כך המסלול הזה מאפשר לבנק לשמור על שיעור רווחיות דומה לכל אורך תקופת ההלוואה.
כאמור, מסלול משכנתא - משתנה טוב גם ללווים משום שבתקופה בה הריבית במשק נמוכה הבנק יכול לקנות כסף במחיר זול יחסית ולהציע להם הלוואה בתנאים נוחים. נוסף לכך מועד עדכון הריבית הוא גם נקודת יציאה בה יכול הלווה לפרוע את המשכנתא ללא "קנס". כך שאם לטעמכם הריבית החדשה גבוהה מידי תוכלו למחזר את המשכנתא ולבחור מסלול אחר. כמו כן אם קיבלתם סכום כסף גדול תוכלו לפרוע את יתרת המשכנתא, כאמור בלי קנס יציאה.
מהו העוגן?
נקודת הייחוס לקביעת הריבית על המשכנתא, המכונה עוגן, משתנה וכל בנק משתמש בעוגן אחר.
העוגנים המקובלים בבנקאות הם:
עוגן אג"ח- במקרה זה הבנק מחשב את העוגן בהתייחס לריבית על איגרת חוב מסוג "גליל" שמנפיקה מדינת ישראל. מכיוון שאג"ח זה נסחר בבורסה הריבית עליו יכולה להשתנות מידי יום בהתאם להערכת הפעילים את הסיכון והסיכוי הגלומים בנייר ערך זה.
עוגן גיוסים- עוגן זה נקבע באמצעות נוסחה בלתי תלויה של בנק ישראל המאפשרת לחשב את ממוצע הריביות שהבנק משלם ללקוחותיו על פיקדונות ותוכניות חסכון. במילים אחרות עוגן מהסוג הזה מבטא את עלות גיוס הכסף של הבנק ומכאן שמו. בתקופה של ריבית גבוהה גם הריבית שהבנק מציע ללקוחותיו גבוהה ובהתאם יעלה עוגן הגיוסים. בתקופה של ריבית נמוכה ירד עוגן הגיוסים.
עוגן שימושים - גם העוגן הזה נקבע באמצעות נוסחה של בנק ישראל המחשבת את ממוצע הריבית שהבנק מקבל מלקוחותיו על הלוואות. במילים אחרות העוגן הזה מבטא את הריבית הממוצעת שהבנק מרוויח מהשימוש בכסף ומכאן שמו. כמו עוגן הגיוסים גם עוגן השימושים מושפע ביחס ישיר למגמת הריבית במשק – עם הריבית עולה, הבנק מציע פיקדונות בריבית גבוהה יותר ולכן הוא חייב להעלות את הריבית על ההלוואות שהוא נותן.
אז מתי הריבית צפויה לרדת?
בעת נטילת משכנתאות - משתנה חשוב לבחון לא רק את הריבית שמציע הבנק היום, אלא גם את הריבית הצפויה בעתיד. אם העוגן הוא מסוג שימושים או גיוסים התנודות שלו דומות לתנודות הריבית במשק, אם זו צפויה לעלות גם העוגן יעלה וכך גם הריבית על המשכנתא שלכם. עוגן המחושב על פי תשואות אג"ח תלוי במשתנים רבים וכדי לחזות את השינויים הצפויים בו מומלץ להיוועץ במומחי המשכנתאות של הבנק.
למידע נוסף: השוואת משכנתאות