ביצוע פעולות מכירה ורכישה של מקרקעין וכן עשיית פעולות באיגוד מקרקעין כרוכים בתשלום מס מסוגים שונים אשר מוטל על הקונה והמוכר.
נוכח ריבוי עסקאות מסוג זה, על ידי גורמים פרטיים וציבוריים מהווה מיסוי מקרקעין אחד התחומים המרכזיים בהם עוסקת רשות המיסים בארץ.
תחת כותרת מיסוי מקרקעין באים שלושה סוגי מס עיקריים: מס רכישה, מס שבח ומס מכירה.
העוסקים בתחום מיסוי מקרקעין
הגורם אשר אמון על גביית מיסי מקרקעין לסוגיהם הינו רשות המיסים - אגף מיסוי מקרקעין.
שיעורי הגבייה ואופן ביצועה מעוגנים ומוסדרים בחוק מיסוי מקרקעין משנת 1963 ובתקנות מכוחו.
למי שאינם בקיאים ברזי המס מומלץ להסתייע ברואה חשבון, המעניק שירותי ייעוץ לגבי המס הנגבה בגין עסקאות מסוימות, שיעורו, זכאות לקבלת הקלות ופטורים ומייצג את הנישום מול רשויות המס.
קהל היעד של מיסוי מקרקעין
הגבייה מתבצעת למול העושים טרנזקציות משפטיות במקרקעין - מכירה וקנייה וכן פעולות שונות באיגוד מקרקעין.
פעולות של גורמים פרטיים בגינן נגבה מס מתייחסות לבעלי זכות במקרקעין, לרבות בעלות, חכירה למעל עשרים וחמש שנה, הרשאה לשימוש במקרקעין בהיבט בעלות או חכירה והרשאה לשימוש באדמות המדינה גם לפרק זמן של פחות מעשרים וחמש שנה.
גופים ציבוריים מבצעים פעולות באיגוד מקרקעין ובהם חברה, שותפות, אגודה שיתופית או עמותה המחזיקות בנכסים אשר מהווים זכויות מקרקעין.
הפעולות בגינן נגבה המס בהקשר זה הינן הענקה, הסבה, העברה, שינוי או ויתור על זכויות במקרקעין, בחינם או תמורת תשלום.
סוגי מיסים בתחום מקרקעין
מס שבח - נחשב למס על רווחי הון אשר מוטל על אדם המוכר נכס מקרקעין, עבור הרווח הכספי מפעולת המכירה.
חישוב המס הינו לפי מחיר הרכישה במקור אליו מתווספים הפרשי הצמדה והוצאות עבור מכירה, רכישה והשבחת הנכס.
מועד התשלום הינו בדרך כלל בחלוף חודש מהמועד המחייב דיווח על המכירה ובעריכת שומה עצמית - כעבור חמישים יום ממועד הדיווח.
החוק קובע שורה ארוכה של זכאויות לקבלת פטורים והנחות בגין תשלום מס שבח כנגד עמידה בקריטריונים המזכים. למשל: המקרקעין הנמכרים שימשו למגורים במהלך ארבע השנים שלפני המכירה, בעלי הדירה הינו אדם פרטי ולא תאגיד, הדירה אינה חלק ממלאי עסקי של המוכר, המקרקעין התקבלו בירושה, כמתנה או בעקבות גירושין.
את בקשת הפטור נדרש הנישום להגיש לרשות המיסים בתוך חודש ימים ממועד ביצוע העסקה או תוך חמישים יום במידה ונערכה שומה עצמית.
מס מכירה - ברבות השנים בוטל באופן חלקי. במקור הוטל על שווי מכירת קרקעות לסוגיהן ומבנים עסקיים בשיעור של כשניים וחצי אחוז משווי העסקה, כנגזרת של היקפה.
מועד התשלום הינו המועד בו יש לדווח על המכירה - ברגיל, תוך שלושים יום מתאריך עריכת העסקה ובעריכת שומה עצמית - תוך חמישים יום.
מס רכישה - מוטל על מי שקונה זכות במקרקעין. שיעור המס נקבע לפי סוג העסקה / המקרקעין, כפונקציה של גובה הנכס הנמכר או בסכום קבוע מראש.
גובה המס מגלם אחוז משווי המכירה ומחושב על פי מדרגות המס, אשר שיעורן משתנה מעת לעת.