טיפים ללקיחה או מחזור משכנתא

משכנתא זוהי ההלוואה הגדולה ביותר שרובנו ניקח, הבנק המלווה דורש להעמיד בטחונות ( למשל שיעבוד הנכס) כנגד ההלוואה. אם יש לכם משכנתא או אם אתם בדרך לקחת אותה חשוב תדעו מספר דברים:

בשנים האחרונות 2008-2010 לקיחת משכנתא מלווה בריביות נמוכות יחסית לעומת שנים קודמות. כדאיות מחזור משכנתא בדרך כלל משתלמת בתקופות כאלו כאשר הרביות נמוכות ואטרקטיביות, בדיקה פשוטה מול הבנק למשכנתאות תגלה לכם האם משתלם לכם לבצע את התהליך או שהתהליך לא כלכלי, הבדיקה תכלול האם יש לכם קנסות, עמלות ואם כן מה גובהם? מה ההפרש בין הריביות של היום לעומת הריבות שקיבלתם בלקיחת המשכנתא.

בדרך כלל בתקופות כאלו תופתעו לגלות שניתן לחסוך מאות שקלים בהחזר החודשי של המשכנתא ואף לקצרה במספר שנים. תהליך מחזור משכנתא הוא תהליך פשוט יחסית במיוחד אם אתם ממחזרים באותו בנק. אינכם צריכים לחשוש מתהליך זה, הדירה רשומה כבר על שמכם, אין צורך לערב עורך דין, ההתנהלות היא בנכם לבין הבנק. בתהליך מחזור משכנתא יש צורך לעדכן את הנסח טאבו ולפעמים להזמין שמאי להערכת עדכנית של הנכס מחדש. בתהליך מחזור משכנתא זוהי ההזדמנות שלכם לייעל את עלות ההלוואה המשכנתא, אין לכם  את הלחץ של תהליך רכישת דירה וכל הסידורים שמסביב. אתם נכנסים לתהליך כאשר אתם בשליטה מלאה,יש לכם זמן לבצע סקר שוק בין כמה בנקים שונים לגבי הריביות והתנאים של המשכנתא החדשה.

החלק החשוב ביותר בנושא המשכנתא הוא התמהיל המשכנתא שמייצג את חלוקת ההלוואה לסכומים, תקופות ומסלולים. בחירה מחושבת של תמהיל המותאם אליכם יכולה לחסוך עשרות ועד מאות אלפי שקלים (כמובן בהתאם לגובה ההלוואה).

לתהליך לקיחת משכנתא או מחזור יש משקל לא מבוטל בבניית תא משפחי מאוזן מבחינה כלכלית תוך התחשבות בתקציב המשפחה החודשי. על פי ההחלטות שתקבלו בתהליך זה אתם תשלמו כל חודש במשך שנים רבות מחייכם ועל כן ההשלכות יהיו מאוד משמעותיות במהלך חיי ההלוואה, כמו כן יש השפעה ישירה של בחירת תמהיל נכון על עלות ההלוואה בסוף תקפות המשכנתא כלומר במידה ולקחתם 500,000 ש"ח הלוואה, כמה תשלמו בסכ"ה בסיום המשכנתא האם 700,000 ש"ח , 1,000000 ש"ח  או יותר.

בחירת משכנתא
1. הנושא הכי חשוב בבחירת משכנתא הוא בחירת תמהיל המשכנתא. בחירת תמהיל נכון יכולה לחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים (בהתאם לגובה המשכנתא) במהלך חיי ההלוואה.
2. כאשר לוקחים משכנתא מומלץ לשלם בעבור שירות יועץ משכנתאות פרטי ולא להישען על יועץ המשכנתאות בבנק כדי שיבנה בעבורכם את תמהיל המשכנתא. אין ספק שאנחנו יכולים לבנות תמהיל לבד, ללקט מידע מהאינטרט, ללמוד את הנושא, להיעזר בפורמים וטיפים אך כשם שלא נעשה עסקת קניית דירה ללא עו"ד, מומלץ לתת לאיש מקצוע שמבין בתחום לבנות לנו את התמהיל האופטימלי בעבור הנתונים האישיים שלנו. הסבר מפורט מופיע במאמר משכנתא באתר.
3. אחת המטרות החשובות ביותר היא לצמצם את עלות הלוואת המשכנתא הכוללת. כאשר בחרתם מסלול, בדקו מהי ההערכה לתשלום כולל של ההלוואה במסלול זה בסוף התקופה ושקלו האם זוהי בחירה נכונה לעומת מסלול אחר עם אותו סכום ומספר שנים.
4. בקביעת תמהיל יש לקחת בחשבון הכנסות עתידיות כגון קרן השתלמות, בהתאם לכך ניתן לקחת למשל ריבית משתנה ל- 5 שנים בהנחה שהקרן תשתחרר עוד 5 שנים. כמו כן ניתן לקחת מסלול פריים המאפשר סילוק חלקי של ההלוואה בכל שלב חיי ההלוואה.
5.בנו לעצמכם אפשרות "לנשום" במהלך חיי ההלוואה, כלומר תכננו הלוואת לתקופות קצרות שיפרעו למשל לאחר 5, 8 , 12 שנים (ולא להגדיר את כל המסלולים ל- 20 , 30 שנה), לאחר תקופות אלו חלק מהחזרי המשכנתא יסיימו ובהתאם ההחזר יקטן ויקל על ההוצאות החודשיות.
6. לאחר שבחרתם תמהיל גשו לפחות לשלושה בנקים כדי לקבל מהם אישור עקרוני למשכנתא (בשלב זה אין משמעות לריביות למשכנתא), לאחר קבלת אישור עקרוני מכל בנק, עשו סבב נוסף למטרת משא ומתן בין הבנקים. חשוב לדעת שמסלולי המשכנתא והתנאים שונים מבנק לבנק לכן יהיה קשה להשוות את אותו תמהיל בין הבנקים השונים. הרשימה הבאה מפרטת חלק מהנושאים שצריך לשים לב לפני בניית התמהיל והשוואה בין הבנקים:

• מקסימום פריסת תשלומי המשכנתא (בשנים) לכל מסלול (למשל בריבית קבועה לא צמודה).
• האם יש הגבלה על אחוז מסויים מסכ"ה ההלוואה במסלול שבחרתם (למשל בריבית קבועה לא צמודה).
• בריבית משתנה, העוגן שעליו מתבסס המסלול שונה בין בנק לבנק, יש לשים לב לפי איזה עוגן הבנק עובד.
• האם ניתן להקפיא תשלום או תשלומים במהלך השנה בתקופה לחוצה (למשל בתקופת חופשת לידה)

  אלו הם רק חלק מההבדלים בין בנק לבנק, על מנת לדעת את ההבדלים המשמעותיים בין הבנקים יש צורך ללמוד את הנושא לעומק, לשאול את השאלות הנכונות את נציג המשכנתאות ולהבין את המשמעויות. לקיחת יועץ משכנתאות באופן פרטי תפשט את התהליך, היועץ יבנה בעבורכם את התמהיל המתאים עבורכם.
7.עלות פתיחת תיק ניתנת גם למשא ומתן, ניתן לקבל 50% הנחה ואף יותר.

באתר המדריך לכלכלת הבית והמשפחה ניתן למצוא טיפים נוספים בתחומים שונים.