מאת אמיליו פלוס, מוותיקי הקבלנים בישראל
בתקופה האחרונה ערים רבות מציעות התחדשות עירונית ועל הפרק עולים מושגים כמו תמ"א 38 ופינוי בינוי כאופציה לתהליכים הללו. במאמר זה אני רוצה להסביר בקצרה על פינוי בינוי החל מההגדרה ועד לאפשרויות.
פינוי בינוי הינו תהליך שנותן ביטוי להתחדשות העירונית ומבוסס על עקרון פשוט של הריסת המבנים הישנים לטובת הקמה של בניינים חדשים, מודרניים, משודרגים. בדרך כלל מדובר הקמת בניינים גבוהים-מגדלים עם מספר רב של דירות.
מה היתרון של פינוי בינוי?
פינוי ובינוי מעניק פתרון מעולה לניצול חכם ויעיל של הקרקע ושל שטחים עירוניים בהם נמצאים מבנים רעועים או ישנים. במסגרת פינוי בינוי מוקמים מבנים חדשים (בניינים חדשים) ועכשוויים הכוללים מערכות עירוניות מתקדמות כגון תשתיות מים וביוב, גינות ציבוריות, מדרכות, מרחבים ציבוריים וכן חניות, מעליות ועוד – שלא היו קיימים קודם לכן.
כל אלה ביחד מסייעים לשיפור חזות העיר ותדמיתה, משדרגים את איכות החיים של הדיירים ומוסיפים איכות חיים לתושבים שהודות לפינוי בינוי מקבלים דירות גדולות יותר ומרווחות מכפי שהיה להם בתוספת סביבה נעימה ומודרנית. כל אלה ביחד מעלים גם את ערך הנכס של כל אחד מהדיירים באחוזים ניכרים.
קצת היסטוריה וחוקים בנושא פינוי בינוי
הכרזה על מתחם פינוי לצורך בינוי נעשה באישורה ובסמכותה של ממשלת ישראל לפי סעיף 33 א' לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965.
בשנת 1998 הכריז משרד השיכון והבינוי על מדיניות של פינוי ובינוי. מדיניות המאפשרת לבצע בשטחים בהם נעשה פינוי ובינוי הטבות כגון תוספות בנייה, הטבות מיסוי, פטור מהיטל השבחה וכו' המעודדים את הקשר בין קבלנים, יזמים ודיירים לפעול לטובת פרויקטים של קידום ובינוי.
הכנסת חוקקה בשנת 2006 את חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006. החוק עוזר להתגבר על קשיים שנגרמים על ידי דיירים בודדים בבניינים משותפים וזאת במידה והם מתנגדים להסכמי פינוי בינוי בניגוד לדעת רוב הדיירים בבניין. במסגרת החוק נקבע כי דייר שמסרב באופן בלתי סביר לעסקת פינוי בינוי, למרות שרוב הדיירים בבניין בעדו, יהיה אחראי לנזקי שאר הדיירים במידה והעסקה מתעכבת. חשוב להדגיש כי בעיני בית המשפט דייר סרבן נחשב לדייר סחטן וזאת מאחר שאין סיבה שדייר שזוכה להיכלל בפרויקט יסרב כשמקדמים פינוי בינוי באזורו ודואגים למגוריו במהלך התהליך.
עוד נציין כי הרווח של כל דייר בפינוי בינוי מתקרב לכמיליון שקלים ולעומת זאת הפיצוי שדייר סרבן עלול לשלם במסגרת תביעה כנגדו מצד שאר הדיירים עלולה להגיע לסכום של כמיליון שקל כפול מספר הדיירים. עד היום לא זכה אף דייר סרבן כי אין פשוט שום סיבה שמצדיקה דייר סרבן אשר תמיד יכול למכור את זכותו ברווח משמעותי ולעבור לדירה אחרת.
עוד נציין כי תהליך פינוי בינוי מורכב מ-2 מהלכים מרכזיים - תכנוני וקנייני. השלב התכנוני הוא שלב שבמסגרתו מתקבל אישור המאפשר תכנית בניין עיר כלומר תב"ע חדשה שמתייחסת להגדלת מספר יחידות הדיור בפרויקט ומסדירה את תהליכי הבנייה. מהלך זה מפוקח על ידי העירייה ודורש אישורי וועדות. תהליך נוסף בפינוי בינוי הוא שלב הביצוע (קנייני) שנערך בין בעלי הדירה ליזם הפרויקט, ושם נסגרים הפרטים בין הדייר ליזם לצורך קבלת דיור חלופי בתקופת הבנייה עד השלמת הפרויקט.