חפש מאמרים:
שלום אורח
12.08.2022
 
   
מאמרים בקטגוריות של:

   
 

הקצאת מניות באיגוד מקרקעין חייבת במס רכישה

מאת: מנחם כהןמיסוי מקרקעין02/09/20146998 צפיות שתף בטוויטר |   שתף בפייסבוק

7.6 הקצאת מניות מיום 1.8.13 - חיוב במס רכישה

כידוע, הגדרת "פעולה באיגוד" בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין אינה כוללת הקצאת מניות[1].

הגדרה זו תופשת לגבי פעולה באיגוד שעליה חל מס שבח מקרקעין. לגבי פעולה באיגוד שחל עליה מס רכישה הוספה הגדרה בסעיף 9(ב)(1) לחוק, אשר עוסק במס רכישה ולפי הגדרה זו של "פעולה באיגוד", על עסקה מיום 1.8.13 ואילך חל מס רכישה גם על הקצאה.

"(ב) (1) בפעולה באיגוד מקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישה בסכום שהיתה חייבת בו מכירת זכות במקרקעין ששווייה הוא החלק היחסי כאמור בפסקה (1א) משווי כלל הזכויות במקרקעין שבבעלות האיגוד; [2]לעניין סעיף קטן זה, "פעולה באיגוד" - הענקת זכות באיגוד, לרבות הקצאתה, הסבתה, העברתה או ויתור עליה, שינוי בזכויות הנובעות מזכות באיגוד, והכול בין בתמורה ובין שלא בתמורה; לעניין זה, "הקצאה" - כל הנפקה של זכויות באיגוד.

(1א) החלק היחסי האמור בפסקה (1) הוא כיחס החלק של הזכויות הנמכרות באיגוד המקרקעין לכלל הזכויות באותו איגוד, ואם הזכויות הנמכרות, כולן או חלקן, מעניקות רק זכות לנכסי האיגוד בעת פירוקו (בסעיף זה - זכויות בפירוק) - כיחס האמור או כיחס שבין הזכויות בפירוק הנמכרות כאמור, לכלל הזכויות בפירוק, לפי הגבוה מביניהם.

(2) פעולה באיגוד מקרקעין לא תהא חייבת במס בולים החל עליה לפי חוק מס הבולים על מסמכים, תשכ"א-1961."   (ההגדרה החדשה מודגשת בקו).

בדברי ההסבר להצעת חוק לתיקון 76 לחוק[3] נאמר כך:

"הואיל והמניות באיגוד משקפות גם זכויות במקרקעין, והואיל וההקצאה מדללת את זכויותיהם של בעלי המניות הקיימים במקרקעין, הרי שבעל המניות שהוקצו לו מניות למעשה רכש, בעקיפין, זכות במקרקעין. לאור האמור, מוצע לתקן את ההגדרה "פעולה באיגוד", כך שרק לעניין מס שבח הקצאה לא תיחשב לאירוע מס. ואולם לעניין מס רכישה, כל הקצאה של זכות באיגוד מקרקעין, לרבות באותם מקרים שבהם הדילול במניות בעקבות ההקצאה אינו מהותי, תיחשב לאירוע מס ותחייב במס רכישה".

ניתן ליישב את המדיניות השונה של ההגדרות לגבי מס שבח מקרקעין ולעניין מס רכישה בכך שמבחינת מס שבח המחוקק שאף להרמוניה עם העקרונות הנהוגים במס הכנסה. לעומת זאת, משרד האוצר לא ויתור על המקור הפיסקלי של מס רכישה בשל הקצאה, כאשר במס הכנסה אין מקבילה למס רכישה.

דוגמא: הקצאת מניות באגוד מקרקעין

חברת מקרקעין בע"מ היא איגוד מקרקעין בבעלותו המלאה של יוסי. למקרקעין בע"מ נכסי מקרקעין מניבים בשווי 4 מיליון ₪ והתחייבויות בסך כולל של 3 מיליון ₪. ראובן השקיע בחברת מקרקעין בע"מ 250,000 ₪, בתמורה להקצאת 20% מהון המניות של החברה.

נדרש

א. האם תקום לראובן חבות במס רכישה בגין הקצאת המניות?

ב. ככל שתשובתך לשאלה א היא חיובית, מה יהיה שווי המכירה לצורך החיוב במס רכישה?

ג. ככל שתשובתך לשאלה א היא חיובית, מה יהיה שיעור מס הרכישה שבו יתחייב ראובן?

ד. האם תקום חבות במס שבח לחברה בגין הקצאת המניות?

פתרון

א. חבות במס רכישה בגין הקצאת מניות באיגוד

סעיף 9(ב)(1) לחוק מיסוי מקרקעין תוקן כך שפעולה באיגוד מקימה חבות במס רכישה וכוללת כל "הענקת זכות באיגוד, לרבות הקצאתה, הסבתה, העברתה או ויתור עליה, שינוי בזכויות הנובעות מזכות באיגוד, והכל בין בתמורה ובין שלא בתמורה".

החל ביום 1.8.13 הקצאת מניות באיגוד מקרקעין נחשבת לאירוע מס רכישה המקים למי שהוקצו לו מניות באיגוד, חבות במס רכישה בגין ההקצאה.

ב. שווי המכירה בגין הקצאת מניות באיגוד

שווי המכירה לענין החבות במס רכישה נקבע לפי הוראת סעיף 9(ב) לחוק מיסוי מקרקעין, בשיעור משווי המקרקעין שבבעלות האיגוד, השווה לחלק היחסי של המניות שהוקצו לעומת כלל המניות.

הואיל ולראובן הוקצו 20% ממניות האיגוד, ושווי המקרקעין שבבעלות האיגוד הוא 4 מיליון ₪, הרי ששווי המכירה שלפיו יתחייב ראובן הוא 800,000 ₪ - (800,000 = 20% x 4,000,000).

ראוי להדגיש כי בניגוד לחיוב במס שבח בגין הקצאת מניות (במקרים שבהם יש לחייב במס שבח בגין כך), אין להביא בחשבון את התחייבויותיו של האיגוד לצורך החבות במס רכישה.

ג. שיעור מס רכישה בגין הקצאת מניות באיגוד

הואיל ואין מדובר ברכישת דירת מגורים, שיעור מס רכישה בהקצאת מניות באיגוד מקרקעין נקבע בהתאם לתקנה 2(1) לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1975, ויעמוד על 6%.

מס הרכישה בגין הקצאת המניות יהיה בסך 48,000 ₪ (48,000 = 6% x 800,000).

ד. שיעור מס רכישה בגין הקצאת מניות באיגוד

ככלל, פעולת הקצאת מניות אינה נחשבת לאירוע מס[4] לענין מס שבח מקרקעין.

במקרים שבהם תתחייב הקצאת המניות באיגוד במס שבח, ייעשה חישוב מס השבח בהתאם להוראות חלק ה' לפקודה, תוך שהתחייבויות האיגוד יילקחו בחשבון במסגרת חישוב שווי המכירה.


[1] הגדרת "פעולה באיגוד" בסעיף 1 לחוק קובעת:

"'פעולה באיגוד' - הענקת זכות באיגוד, הסבתה, העברתה או ויתור עליה, שינוי בזכויות הנובעות מזכות באיגוד והכל בין בתמורה ובין בלא תמורה, אך למעט הקצאה; לענין זה, 'הקצאה' - הנפקה של זכויות באיגוד שלא נרכשו על ידי האיגוד קודם לכן, אשר תמורתה, כולה או חלקה, לא שולמה למי מבעלי הזכויות באיגוד, במישרין או בעקיפין".

[2] תחילה מיום 1.8.13 (תיקון 76 - ס"ח 2405 התשע"ג 5.8.13, 154).

[3] הצעות חוק הממשלה - 768 התשע"ג 11.6.13, 695.

[4] ברם, ההנחיות המקצועיות של מיסוי מקרקעין מורות כי במקרים מסוימים, בעיקר כאשר מביאה הקצאת המניות לדילול דה-פקטו של בעלי המניות האחרים באיגוד, שאינו קורלטיבי לסכום המתווסף לחברה, יש לראות בכך אירוע מס מקרקעין ויש לחייב את ההקצאה במס שבח.

הרשמה לקבלת חומרים מקצועיים בחינם ישירות למייל לחץ כאן

מתוך אנציקלופדיה דיני מסים מאת מנחם כהן לפרטים לחץ כאן

לכניסה לאתר הכותב לחץ כאן

 





 
     
     
     
   
 
אודות כותב המאמר:

מנחם כהן, עו"ד (רו"ח) כלכלן ומוסמך למנהל עסקים

המכון למסים וליעוץ כלכלי בע"מ, ספרות מקצועית במסים.

אתר האינטרנט: www.mastax.co.il

מאגר המידע מסטקס: http://www.mastax.co.il/search/

email: mastax@mastax.co.il

 
     
   
 

מאמרים נוספים מאת מנחם כהן

מאת: מנחם כהןנדל"ן ומקרקעין26/10/165879 צפיות
מכירת זכות במקרקעין בישראל חייבת במס שבח, מכוח סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין. חובה זו אינה חלה על קבלן המוכר מקרקעין שהם מלאי עסקי, הנתון לשומה על פי פקודת מס הכנסה[1], שכן, מכירה כזו היא הכנסה פירותית. לעניין זה, סעיף 16(א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין קובע, כי הרישום בפנקס המקרקעין (בטאבו) ייעשה רק אם אישר המנהל שהמכירה פטורה ממס שבח. כדי למנוע עיכוב הרישום בפנקס המקרקעין, אם טרם הוצאה שומה על ידי המנהל, או שהמס ששולם הוא פחות מ-20% משווי התמורה, תירשם המכירה רק אם ניתנה ערבות בנקאית או ערובה אחרת לדעת המנהל לגבי ההפרש בין 20% משווי התמורה לבין המס ששולם, להבטחת המס שיגיע על פי השומה. עולה מן האמור, כי קבלן לא יוכל לרשום את הנכס בפנקס המקרקעין על שם הרוכש, באם הוא לא יקבל אישור משלטונות מס שבח, כאמור בסעיף 16(א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין.

מאת: מנחם כהןנדל"ן ומקרקעין26/10/161243 צפיות
מכירת זכות במקרקעין בישראל חייבת במס שבח, מכוח סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין. חובה זו אינה חלה על קבלן המוכר מקרקעין שהם מלאי עסקי, הנתון לשומה על פי פקודת מס הכנסה[1], שכן, מכירה כזו היא הכנסה פירותית. לעניין זה, סעיף 16(א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין קובע, כי הרישום בפנקס המקרקעין (בטאבו) ייעשה רק אם אישר המנהל שהמכירה פטורה ממס שבח. כדי למנוע עיכוב הרישום בפנקס המקרקעין, אם טרם הוצאה שומה על ידי המנהל, או שהמס ששולם הוא פחות מ-20% משווי התמורה, תירשם המכירה רק אם ניתנה ערבות בנקאית או ערובה אחרת לדעת המנהל לגבי ההפרש בין 20% משווי התמורה לבין המס ששולם, להבטחת המס שיגיע על פי השומה. עולה מן האמור, כי קבלן לא יוכל לרשום את הנכס בפנקס המקרקעין על שם הרוכש, באם הוא לא יקבל אישור משלטונות מס שבח, כאמור בסעיף 16(א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין.

מאת: מנחם כהןמס ערך מוסף30/03/161816 צפיות
ע"א 2495/14 י.א.נ.י יועצים בע"מ נ' מנהל מע"מ ת"א - הטלת מע"מ על פיצוי בשל מכירת זכות (ולא בגין אי מתן שירות)

מאת: מנחם כהןדיני מיסים23/02/166394 צפיות
סעיף 130(א)(4) לפקודה מסמיך את המנהל להורות על ניהול פנקסי חשבונות ולקבוע כללים בדבר שיטת ניהול הפנקסים שתחול על מוסד ציבורי כהגדרתו בסעיף 9(2) לפקודה, על מלכ"ר כהגדרתו בסעיף 1 לחוק מע"מ ועל ארגון מקצועי כהגדרתו בסעיף 9(2א) לפקודה.

מאת: מנחם כהןביטוח לאומי17/02/163983 צפיות
1. כללי סעיף 246 לחוק הביטוח הלאומי עוסק בתקופת אכשרה לגבי קצבת זקנה וקובע לאמור: "246. תקופת אכשרה (א) תקופת האכשרה המזכה לקצבת זקנה היא אחת מאלה: (1) 60 חודשים, בין שהם רצופים ובין שאינם רצופים, שבהם היה אדם מבוטח תוך עשר השנים האחרונות שקדמו לגיל המזכה אותו בקצבת הזקנה; (2) 144 חודשים שבהם היה אדם מבוטח, בין שתקופה זו רצופה ובין שאינה רצופה;

מאת: מנחם כהןמיסים - כללי30/12/152271 צפיות
תיקון 206 לפקודת מס הכנסה[1] הינו תיקון עקיף לחוק הפיקוח על שירותים פיננסיים (קופות גמל)(תיקון מס' 13 והוראת שעה), התשע"ו-2015. תחילתו של התיקון מיום פרסומו ב-5.11.15.

מאת: מנחם כהןמס הכנסה30/12/157177 צפיות
תיקון 206 לפקודת מס הכנסה[1] הינו תיקון עקיף לחוק הפיקוח על שירותים פיננסיים (קופות גמל)(תיקון מס' 13 והוראת שעה), התשע"ו-2015. תחילתו של התיקון מיום פרסומו ב-5.11.15.

מאמרים נוספים בנושא מיסוי מקרקעין

מאת: בנימין קלינגרמיסוי מקרקעין01/03/21703 צפיות
פסיקות שונות של בתי המשפט – העליון והמחוזי – מהחודש האחרון מלמדות סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין קובע מסגרת זמן של 4 שנים לפתוח שומת מס שבח או מס רכישה. לאחר 4 שנים, קובע הסעיף כי השומה ומה שנקבע בה לגבי המיסוי הם סופיים. מסגרת הזמן הזו מגלמת את האיזון בין עקרונות של סופיות, ודאות ויציבות מצד אחד לבין העיקרון של הטלת מס אמת בצד שני.

מאת: בנימין קלינגרמיסוי מקרקעין10/11/201587 צפיות
עבירות בתחום התכנון והבניה הפכו זה מכבר "מכת מדינה". על פניו ובהיעדר מגבלות תקציביות, היה ראוי לאכוף טיפול בכל עבירות הבניה, באשר הן. דא עקא, במציאות המוגבלת, במגבלות כוח האדם והתקציב, הרי שאין מנוס מקביעת תעדוף אכיפה, תוך מתן עדיפות לעבירות חמורות יותר וככאלה שהועדה המקומית שמה לעצמה לטפל בקדימות לאחרות. אופן התעדוף, מטבע הדברים, שונה מועדה אחת לאחרת ונקבע בשיתוף התביעה העירונית, מחלקת הפיקוח על הבניה, מנהל ההנדסה ואגף רישוי בניה ובליווי המחלקה להנחיית תובעים בפרקליטות המדינה. מדיניות זו נתונה

מאת: ניב אבןמיסוי מקרקעין05/10/162199 צפיות
אחד התחומים שנמצא כעת בכותרות הוא דווקא זה של בעלי הדירות אשר המדינה מנסה לחלץ מהם את כל ההשקעות הללו שיעברו לכדי מגורים אצל אנשים ואולי גם תיעצר הרכישה של דירות על ידם, וזאת בעזרת כל מיני מיסים מלבד מס רווח הון על הדירות הללו.


מאת: מנחם כהןמיסוי מקרקעין28/07/151636 צפיות
משה, חתם ביום 1.2.54 על חוזה שכירות של חנות. לאור התקופה הממושכת של שכירות החנות (מעל 14 שנה) התגבשה למשה זכות של דייר מוגן לפי חוק הגנת הדייר, מבלי ששילם דמי מפתח.

מאת: מנחם כהןמיסוי מקרקעין14/04/151836 צפיות
דוגמא 25.1: מכירת דירה יחידה; מכירה לפני תקופת המעבר ואחריה; תושב חוץ ביום 1.1.2012 רכש יחיד תושב ישראל 2 דירות מגורים מזכות לראשונה בחייו. ביום 31.12.13 מכר היחיד דירה ראשונה בפטור ממס מכוח סעיף 49ב(1) לחוק. ביום 1.1.2015 מכר היחיד את הדירה השניה.

מאת: מנחם כהןמיסוי מקרקעין11/09/142908 צפיות
סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין, (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן - החוק) מעניק פטור במכירת דירה מזכה שקיבל המוכר בירושה בהתמלא כל התנאים הבאים:

 
 
 

כל הזכויות שמורות © 2008 ACADEMICS
השימוש באתר בכפוף ל תנאי השימוש  ומדיניות הפרטיות. התכנים באתר מופצים תחת רשיון קראייטיב קומונס - ייחוס-איסור יצירות נגזרות 3.0 Unported

christian louboutin replica