חפש מאמרים:
שלום אורח
01.03.2024
 
   
מאמרים בקטגוריות של:

   
 

קבלת דירה - במתנה או בירושה?

מאת: מנחם כהןמיסוי מקרקעין11/09/20143199 צפיות שתף בטוויטר |   שתף בפייסבוק

קבלת דירה - במתנה או בירושה?
כללי

דירה בירושה

סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין, (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן - החוק) מעניק פטור במכירת דירה מזכה שקיבל המוכר בירושה בהתמלא כל התנאים הבאים:

1. המוכר הוא בן זוגו של המוריש או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש.

2. לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת.

3. אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.

היתרון בפטור זה הוא, שהינו בלתי תלוי במכירת דירה אחרת. כלומר, הפטור על פי סעיף 49ב(5) לחוק יינתן גם אם בבעלותו של המוכר דירה אחרת. כמו כן, דירה אחרת תימכר בפטור גם אם בבעלות המוכר דירה שקיבל בירושה, שלגביה נתקיימו הוראות סעיף 49ב(5)(א) ו-(ב).

דירה במתנה

סעיף 49ו לחוק קובע הוראות לגבי פטור במכירת דירת מגורים שנתקבלה במתנה[1].

קבלת דירה במתנה גורמת ל"תקופת המתנה". הכוונה היא, שמוכר הדירה, שקיבל את הדירה במתנה, יהיה חייב להמתין במשך תקופה (להלן - "תקופת המתנה" או "תקופת צינון"), שרק לאחריה יהיה זכאי למכור את הדירה בפטור. תקופת ההמתנה הבסיסית הינה 4 שנים (למשל במתנה מפלוני לילדיו). אם מקבל המתנה התגורר בדירה -"תקופת ההמתנה" מתקצרת לשלוש שנים.

קבלת דירה - במתנה או ירושה?

כאשר ההורה הינו בגיל מבוגר ויש לו דירה שהוא מעוניין להעביר לבנו, מתעוררת השאלה  מה עדיף - להמתין ולהעביר את הדירה בירושה, או לתת את הדירה במתנה?

יש לתכנן זאת מראש, מאחר ואם יוחלט לתת את הדירה במתנה, ולאחר זמן קצר נותן המתנה ילך לעולמו, לא יהיה ניתן לבטל את המתנה כדי ליצור מצב של הורשת דירה[2].

יתרונות בהורשה

1. אין מס רכישה חלקי. לעומת קבלת דירה במתנה מקרוב, שבה יש לשלם שליש מס רכישה.

2. פטור מיידי ממס שבח, ללא צורך בתקופת המתנה, במכירה (רק בתנאי שנתקיימו התנאים של סעיף 49ב(5)). זאת, לעומת קבלת דירה במתנה, שבה יש להמתין 4 שנים (ושלוש שנים במקרה שמקבל המתנה התגורר בדירה) בהתאם לסעיף 49ו לחוק, כאמור לעיל, על מנת לקבל פטור ממס שבח.

3. דירה שנתקבלה בירושה ונתקיימו בה התנאים לפי סעיף 49ב(5)(א) ו-(ב) אינה נחשבת לדירה נוספת לפי החזקה בסעיף 49ג(4), כך שהיורש יהיה זכאי לפטור במכירת דירתו האחרת.

ככל ששווי הדירה גבוה יותר, או חבות המס גבוהה יותר, גדל היתרון בהורשה.

בקבלת דירה במתנה, כוונת המקבל למכור דירה "יחידה" בפטור עלולה להשתבש, במידה והיתה בבעלותו דירה יחידה שתכנן למכור בפטור כדירה יחידה, לפי סעיף 49ב(2) לחוק, כאשר המוכר מקבל דירה נוספת. אמנם, בקבלת דירה במתנה, ניתן לתכנן, שההורה ייתן את המתנה לאחר מכירת הדירה היחידה.

תכנון המס

במידה והורה בגיל מבוגר, בעל דירת מגורים אחת, מעוניין לתת במתנה את הדירה לבנו[3], רצוי להימנע מלהעביר את הדירה במתנה על מנת שבנו יקבל את הדירה בירושה. בנו יחסוך שליש מס רכישה, שהיה משלם בקבלת הדירה במתנה, ולא ייאלץ להמתין את תקופת הצינון כדי לקבל פטור לפי סעיף 49ו.

להלן מקרים להדגמת הפעולות שיש לנקוט:

א. בבעלות המוריש - דירה אחת: העברת הדירה בירושה עדיפה על העברה במתנה.

ב. בבעלות המוריש - שתי דירות: רצוי להעביר דירה אחת במתנה ואת הדירה השניה בירושה. כך, דירת ירושה אחת תעמוד בתנאי סעיף 49ב(5).

ג. בבעלות המוריש - שלוש דירות: רצוי להעביר 2 דירות במתנה ודירה אחת בירושה. כך, דירת הירושה תעמוד בתנאי סעיף 49ב(5).

מגבלות התכנון

1. תכנוני מס הקשורים בפטירה ובירושה מטבעם אינם נעימים ויש בהם רגישות מיוחדת.

2. היעדר שליטה - לא ניתן לדעת מתי המוריש ילך לעולמו ומתי תתקבל הדירה. לפיכך, קשה לתכנן את מכירת דירת הירושה או דירה אחרת בעתיד, בלי לדעת מתי תתקבל דירת הירושה.


[1] סעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין קובע:

"49ו. פטור לדירה שנתקבלה במתנה (ס"ח 2000)

(א) על אף האמור בהוראות הקודמות של פרק זה לא יינתן פטור במכירת דירת מגורים שהמוכר קיבל אותה במתנה -

(1) אם הדירה לא שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר - עד שיחלפו ארבע שנים מיום שנעשה בעלה;

(2) אם הדירה שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר - עד שיחלפו, מיום שהחל לגור בה דרך קבע בהיותו בעלה - שלוש שנים;

(ב) מוכר כאמור בסעיף קטן (א) שקיבל את הדירה לפני שמלאו לו 18 שנים, יתחיל לגביו מנין השנים האמורות מיום שמלאו לו 18 שנים.

(ג) לענין סעיף זה -

(1) יראו קבלת 50% לפחות ממחיר הדירה במתנה, בתוך שלוש שנים שקדמו לרכישתה, כקבלתה במתנה;

(2) אם הבעלות בדירה הנמכרת משותפת לבני-זוג, יביאו בחשבון לענין התקופות האמורות בסעיף קטן (א) את גילו של המבוגר שבהם".

[2] ראו הוראת ביצוע מס שבח 9/85 מיום 23.5.85, הקובעת, שכאשר זכות במקרקעין נרכשה ללא תמורה ונותן הזכות נפטר, אין לקבל את בקשת היורש לראות את המכירה כמבוטלת, שכן המכירה נסתיימה ולא ניתן לבטלה באופן חד צדדי.

[3] כלומר, מתקיימים לגביו תנאי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין.

מתוך האוגדן "תכנוני מס" - מאת מנחם כהן, עו"ד (רו"ח) כלכלן ומוסמך למנהל עסקים

לעוד מאמרים ולמעבר לאתר המחבר לחץ כאן

 





 
     
     
     
   
 
אודות כותב המאמר:

מנחם כהן, עו"ד (רו"ח) כלכלן ומוסמך למנהל עסקים

המכון למסים וליעוץ כלכלי בע"מ, ספרות מקצועית במסים.

אתר האינטרנט: www.mastax.co.il

מאגר המידע מסטקס: http://www.mastax.co.il/search/

email: mastax@mastax.co.il

 
     
   
 

מאמרים נוספים מאת מנחם כהן

מאת: מנחם כהןנדל"ן ומקרקעין26/10/168988 צפיות
מכירת זכות במקרקעין בישראל חייבת במס שבח, מכוח סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין. חובה זו אינה חלה על קבלן המוכר מקרקעין שהם מלאי עסקי, הנתון לשומה על פי פקודת מס הכנסה[1], שכן, מכירה כזו היא הכנסה פירותית. לעניין זה, סעיף 16(א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין קובע, כי הרישום בפנקס המקרקעין (בטאבו) ייעשה רק אם אישר המנהל שהמכירה פטורה ממס שבח. כדי למנוע עיכוב הרישום בפנקס המקרקעין, אם טרם הוצאה שומה על ידי המנהל, או שהמס ששולם הוא פחות מ-20% משווי התמורה, תירשם המכירה רק אם ניתנה ערבות בנקאית או ערובה אחרת לדעת המנהל לגבי ההפרש בין 20% משווי התמורה לבין המס ששולם, להבטחת המס שיגיע על פי השומה. עולה מן האמור, כי קבלן לא יוכל לרשום את הנכס בפנקס המקרקעין על שם הרוכש, באם הוא לא יקבל אישור משלטונות מס שבח, כאמור בסעיף 16(א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין.

מאת: מנחם כהןנדל"ן ומקרקעין26/10/161428 צפיות
מכירת זכות במקרקעין בישראל חייבת במס שבח, מכוח סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין. חובה זו אינה חלה על קבלן המוכר מקרקעין שהם מלאי עסקי, הנתון לשומה על פי פקודת מס הכנסה[1], שכן, מכירה כזו היא הכנסה פירותית. לעניין זה, סעיף 16(א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין קובע, כי הרישום בפנקס המקרקעין (בטאבו) ייעשה רק אם אישר המנהל שהמכירה פטורה ממס שבח. כדי למנוע עיכוב הרישום בפנקס המקרקעין, אם טרם הוצאה שומה על ידי המנהל, או שהמס ששולם הוא פחות מ-20% משווי התמורה, תירשם המכירה רק אם ניתנה ערבות בנקאית או ערובה אחרת לדעת המנהל לגבי ההפרש בין 20% משווי התמורה לבין המס ששולם, להבטחת המס שיגיע על פי השומה. עולה מן האמור, כי קבלן לא יוכל לרשום את הנכס בפנקס המקרקעין על שם הרוכש, באם הוא לא יקבל אישור משלטונות מס שבח, כאמור בסעיף 16(א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין.

מאת: מנחם כהןמס ערך מוסף30/03/162144 צפיות
ע"א 2495/14 י.א.נ.י יועצים בע"מ נ' מנהל מע"מ ת"א - הטלת מע"מ על פיצוי בשל מכירת זכות (ולא בגין אי מתן שירות)

מאת: מנחם כהןדיני מיסים23/02/169400 צפיות
סעיף 130(א)(4) לפקודה מסמיך את המנהל להורות על ניהול פנקסי חשבונות ולקבוע כללים בדבר שיטת ניהול הפנקסים שתחול על מוסד ציבורי כהגדרתו בסעיף 9(2) לפקודה, על מלכ"ר כהגדרתו בסעיף 1 לחוק מע"מ ועל ארגון מקצועי כהגדרתו בסעיף 9(2א) לפקודה.

מאת: מנחם כהןביטוח לאומי17/02/164375 צפיות
1. כללי סעיף 246 לחוק הביטוח הלאומי עוסק בתקופת אכשרה לגבי קצבת זקנה וקובע לאמור: "246. תקופת אכשרה (א) תקופת האכשרה המזכה לקצבת זקנה היא אחת מאלה: (1) 60 חודשים, בין שהם רצופים ובין שאינם רצופים, שבהם היה אדם מבוטח תוך עשר השנים האחרונות שקדמו לגיל המזכה אותו בקצבת הזקנה; (2) 144 חודשים שבהם היה אדם מבוטח, בין שתקופה זו רצופה ובין שאינה רצופה;

מאת: מנחם כהןמיסים - כללי30/12/152579 צפיות
תיקון 206 לפקודת מס הכנסה[1] הינו תיקון עקיף לחוק הפיקוח על שירותים פיננסיים (קופות גמל)(תיקון מס' 13 והוראת שעה), התשע"ו-2015. תחילתו של התיקון מיום פרסומו ב-5.11.15.

מאת: מנחם כהןמס הכנסה30/12/1510283 צפיות
תיקון 206 לפקודת מס הכנסה[1] הינו תיקון עקיף לחוק הפיקוח על שירותים פיננסיים (קופות גמל)(תיקון מס' 13 והוראת שעה), התשע"ו-2015. תחילתו של התיקון מיום פרסומו ב-5.11.15.

מאמרים נוספים בנושא מיסוי מקרקעין

מאת: בנימין קלינגרמיסוי מקרקעין01/03/21995 צפיות
פסיקות שונות של בתי המשפט – העליון והמחוזי – מהחודש האחרון מלמדות סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין קובע מסגרת זמן של 4 שנים לפתוח שומת מס שבח או מס רכישה. לאחר 4 שנים, קובע הסעיף כי השומה ומה שנקבע בה לגבי המיסוי הם סופיים. מסגרת הזמן הזו מגלמת את האיזון בין עקרונות של סופיות, ודאות ויציבות מצד אחד לבין העיקרון של הטלת מס אמת בצד שני.

מאת: בנימין קלינגרמיסוי מקרקעין10/11/204835 צפיות
עבירות בתחום התכנון והבניה הפכו זה מכבר "מכת מדינה". על פניו ובהיעדר מגבלות תקציביות, היה ראוי לאכוף טיפול בכל עבירות הבניה, באשר הן. דא עקא, במציאות המוגבלת, במגבלות כוח האדם והתקציב, הרי שאין מנוס מקביעת תעדוף אכיפה, תוך מתן עדיפות לעבירות חמורות יותר וככאלה שהועדה המקומית שמה לעצמה לטפל בקדימות לאחרות. אופן התעדוף, מטבע הדברים, שונה מועדה אחת לאחרת ונקבע בשיתוף התביעה העירונית, מחלקת הפיקוח על הבניה, מנהל ההנדסה ואגף רישוי בניה ובליווי המחלקה להנחיית תובעים בפרקליטות המדינה. מדיניות זו נתונה

מאת: ניב אבןמיסוי מקרקעין05/10/162454 צפיות
אחד התחומים שנמצא כעת בכותרות הוא דווקא זה של בעלי הדירות אשר המדינה מנסה לחלץ מהם את כל ההשקעות הללו שיעברו לכדי מגורים אצל אנשים ואולי גם תיעצר הרכישה של דירות על ידם, וזאת בעזרת כל מיני מיסים מלבד מס רווח הון על הדירות הללו.


מאת: מנחם כהןמיסוי מקרקעין28/07/151885 צפיות
משה, חתם ביום 1.2.54 על חוזה שכירות של חנות. לאור התקופה הממושכת של שכירות החנות (מעל 14 שנה) התגבשה למשה זכות של דייר מוגן לפי חוק הגנת הדייר, מבלי ששילם דמי מפתח.

מאת: מנחם כהןמיסוי מקרקעין14/04/152140 צפיות
דוגמא 25.1: מכירת דירה יחידה; מכירה לפני תקופת המעבר ואחריה; תושב חוץ ביום 1.1.2012 רכש יחיד תושב ישראל 2 דירות מגורים מזכות לראשונה בחייו. ביום 31.12.13 מכר היחיד דירה ראשונה בפטור ממס מכוח סעיף 49ב(1) לחוק. ביום 1.1.2015 מכר היחיד את הדירה השניה.

מאת: מנחם כהןמיסוי מקרקעין08/09/142959 צפיות
נישום העומד לרכוש בנין עסקי עשוי לשקול שתי אפשרויות: א. רכישת הבניין מחברה שהינה איגוד מקרקעין; ב. רכישת מניות באיגוד המקרקעין מבעלי המניות באיגוד.

 
 
 

כל הזכויות שמורות © 2008 ACADEMICS
השימוש באתר בכפוף ל תנאי השימוש  ומדיניות הפרטיות. התכנים באתר מופצים תחת רשיון קראייטיב קומונס - ייחוס-איסור יצירות נגזרות 3.0 Unported

christian louboutin replica