חפש מאמרים:
שלום אורח
12.08.2022
 
   
מאמרים בקטגוריות של:

   
 

רכישת מקרקעין בחברה והפיכתה לחברת בית לפני מכירת המבנה

מאת: מנחם כהןמיסוי מקרקעין08/09/20142673 צפיות שתף בטוויטר |   שתף בפייסבוק

חברת בית

רכישת מקרקעין בחברה והפיכתה לחברת בית לפני מכירת המבנה

1. תכנון המס

נישום העומד לרכוש בנין עסקי עשוי לשקול שתי אפשרויות:

א.         רכישת הבניין מחברה שהינה איגוד מקרקעין;

ב.         רכישת מניות באיגוד המקרקעין מבעלי המניות באיגוד.

בשתי האפשרויות חייב הנישום במס רכישה. יש להתחשב בשיקוליו צופי פני העתיד ליום מכירת המקרקעין על ידו.

אם איגוד המקרקעין הינו "צעיר לימים" ומועד רכישת המקרקעין[1], שברשותו היה לאחר שנת מס 1960, אין הוא נהנה מתקרות המס הנמוכות[2]. במקרה כזה, אין יתרון ברכישת המניות באיגוד המקרקעין על פני רכישה ישירה של המקרקעין ורצוי לרכוש ישירות את המקרקעין. רכישת מניות באיגוד מקרקעין קושרת את הרוכש בהתחייבויות קודמות של האיגוד. כשיתרון המס אינו קיים, אין סיבה להיות כבול בהתחייבויות הכרוכות ברכישת מניות בחברה, וביצירת מיסוי דו שלבי במועד מאוחר יותר, כשהחברה תמכור את המבנה.

אם איגוד המקרקעין הינו "ותיק לימים", ומועד רכישת המקרקעין, שברשותו, היה לפני שנת מס 1949, הרי שבעת מכירת מקרקעין ייהנה האיגוד מתקרות מס נמוכות. למשל, במקרה דנא, עשוי להיות יתרון ברכישת המניות באיגוד המקרקעין על פני רכישה ישירה של המקרקעין.

דא עקא, מכירת המבנה על ידי האיגוד תיצור בעיה במשיכת הרווח ממכירת המבנה בחברה. חלוקת רווחי החברה בדרך של דיבידנד לבעל מניות מהותי תגרור אחריה חבות במס בשיעור של 30%.

ניתן למנוע חבות מס זו, באמצעות אי מכירת המקרקעין על ידי איגוד המקרקעין, ותחת זאת להפוך את איגוד המקרקעין לחברת בית, זמן סביר לפני המכירה[3], על פי הוראות סעיף 64 לפקודה. חברת הבית היא זו שתמכור את המקרקעין. זאת, משום שהכנסתה של חברת הבית נחשבת להכנסת חבריה, כלומר הדיבידנדים המחולקים מתוך רווחיה נחשבים כאילו לא חולקו. כך מתקבל חיסכון במס בשיעור של 30% מסכום הדיבידנד המחולק.

בדרך זו משיגים יתרון מס, אשר ניתן היה בעבר להשיגו במישרין, על פי סעיף 12 לחוק מס שבח ואשר היה ידוע כ"הלכת מרגוליס"[4]. משיכת הרווחים ממכירת המקרקעין בדרך של דיבידנד, שמחולק מתוך רווחי חברה בית, כפי שהוצגה לעיל, הינה דרך עוקפת להחיות את "הלכת מרגוליס".

יש לציין, כי שימוש בתכנון המס שהוצע, עדיף על פני שימוש בפירוק איגוד מקרקעין לפי סעיף 71(א) לחוק מיסוי מקרקעין. זאת, משום שבפירוק כאמור יחויבו בעלי המניות במס דו-שלבי וכן במס רכישה. כמובן, שכל אימת שעסקינן בחברה, שהפכה לאיגוד מקרקעין מיום 7.11.01 ואילך, לא ניתן כלל לעשות שימוש בסעיף 71(א) האמור.

חברת הבית לא תחויב בדמי ביטוח לאומי בגין מכירת המבנה, הן משום שמכירה זו הינה הונית[5], והן מסיבות אחרות.

2. הערות ביחס לתכנון

א.   האם שבח מקרקעין הינו "הכנסה" אצל חברת בית

שאלת השאלות בתכנון הנ"ל הינה, האם ניתן לראות שבח מקרקעין כ"הכנסה", שכן שרשור המס, שקבוע בסעיף 64 לפקודה מתייחס אל הכנסתה של חברת הבית.

בקובץ ההוראות המקצועיות של נציבות מס הכנסה (החבק) נקבע, שדין שבח ממכירת מקרקעין בחברה משפחתית כדין הכנסה חייבת. להלן דברי ההסבר:

"ניתן לומר ששבח מקרקעין אינו 'הכנסה' כמשמעותה בפקודה[6], ועל כן, לכאורה, אין לייחס שבח מקרקעין של חברה משפחתית לנישום. יחד עם זאת, אין ספק, שכוונת המחוקק היתה להחיל את שיעורי המס של היחיד על כל סוגי ההכנסות - גם על שבח מקרקעין - ועל כן יש לפרש את המושג הכנסה במובנה הרחב, הכולל גם שבח מקרקעין. פירוש מצמצם מעוות את כוונת המחוקק ויוצר בעיות סבוכות בהליכי השומה ובחישובי המס"[7].

דברים אלה נאמרו, כאמור, ביחס לחברה משפחתית, והשאלה היא, האם ניתן להחילם גם ביחס לחברת בית. מחד גיסא, הוראת החבק המקלה, מתייחסת רק לחברה משפחתית, ולא מצויה בו הוראה מקבילה גם ביחס לחברת בית. מאידך גיסא, וכפי שבא לביטוי בענין צבי פרג[8], חברת בית שקופה יותר מחברה משפחתית, שכן בראשונה מיוחסת הכנסתה של החברה לחבריה, בעוד שלגבי האחרונה רק הכנסתה החייבת מיוחסת לבעלי המניות בה. בפרשת נובול וודוז[9] אף יצר בית המשפט הקבלה בין חברת הבית לבין "שותפות", שהיא צורת ההתאגדות השקופה ביותר[10]. גם בהחלטת מיסוי 49/08 אישר פקיד השומה ששבח מקרקעין בחברת בית ייחשב כחלק מההכנסה החייבת של בעלי המניות[11]. אשר על כן, ניראה כי ניתן יהיה להחיל את הוראת החבק שלעיל גם על חברת בית, מכוח קל וחומר[12].

אמנם, בשורה של פסקי דין, שרובם דנו בפטורים ממס, קבעו בתי המשפט, כי שבח אינו "הכנסה חייבת". ברם, במקרה דנן, ובניגוד לנסיבות אותם פסקי דין, אין עסקינן בפטור ממס, כי אם ב"שיעורי המס", שלעניינם "שבח" כמוהו כ"הכנסה חייבת" לצורך הפקודה[13]. זאת ועוד, באותם פסקי דין ביקשו הנישומים להסתמך על הקלות מס, שניתנו להם שלא מכוח חוק מיסוי מקרקעין (כגון פטור לנכה לפי הפקודה או פטור לפי חוק החברה לישראל), ואילו במקרה, בו עסקינן, אין שימוש בסעיפי הקלות מס, שאינם קבועים בחוק מיסוי מקרקעין.

לאמור לעיל ניתן להוסיף את פסיקת בית המשפט העליון בענין מ.ל. השקעות[14], לפיה יש להגשים הרמוניה חקיקתית בין הוראות חוק מיסוי מקרקעין לבין הוראות חלק ה' לפקודה, הדנות ברווח הון. רווח הון, כידוע, הינו בגדר "הכנסה" על פי סעיף 89(א) לפקודה.

לא זו אף זו, בסעיף 64א1 לפקודה, הדן בחברה שקופה[15], הוגדרה "הכנסה חייבת" כ"לרבות שבח במשמעותו בחוק מיסוי מקרקעין". כך גם בחברה משפחתית בסעיף 64א כתוקפו מיום 1.8.13 לאחר תיקון 197 לפקודה[16]. מכך, ניתן ללמוד על מגמת המחוקק "לקרב" בין חוק מיסוי מקרקעין לבין פקודת מס הכנסה, ולכך השלכה ברורה על ענייננו[17].

בסיכומו של דבר, אנו נוטים למסקנה, כי "שבח" במקרה דנן יהווה "הכנסה", אם כי הדבר טרם עמד למבחן בתי המשפט. ברם, גם אם שלטונות המס לא יאמצו את גישתם בחברה משפחתית גם בחברת בית, תוצאת המס לפיה יחויב הדיבידנד המחולק במס בשיעור 30% תהיה כמו בחברה רגילה, כך שבמצב הגרוע החברה תישאר באותו מצב אילו היתה חברה רגילה.

ב.  מכירת מקרקעין: האם היא פעולה מחוץ לגדרה של חברת הבית?

חברת בית מוגדרת בסעיף 64 לפקודה, ככזו "שכל רכושה ועסקיה הם החזקת בניינים". ככל הנראה, במילה "עסקיה" אין דרישה, שפעילותה של החברה תגיע לדרגה של "עסק"[18], שכן הדבר סותר את תכלית הסעיף. יחד עם זאת, יכולה לעלות בהקשרנו טענה, לפיה מכירת הבניין על ידי חברת הבית היא פעולה, הנמצאת מחוץ לגדרה של חברת הבית, שכן סעיף 64 מדבר על חברה שכל עסקיה הם החזקת בניינים, ללמדך שאין פעולה של מכירת בניינים כלולה בו. התוצאה עלולה להיות, שההכנסה ממכירת הבניין לא תיוחס לבעלי המניות בחברה.

יחד עם זאת, מתכלית סעיף 64 לפקודה עולה, כי די שפעילותה העיקרית של החברה היא השכרת בניינים, ועיקר הכנסתה נובעת מהשכרה. כך, למשל, אפשר שההשכרה תניב הכנסות לפי סעיף 2(6) לפקודה, ואפשר שההשכרה תגיע לכדי "עסק", ותניב הכנסות לפי סעיף 2(1) לפקודה[19]. במקביל, ניתן לטעון, כי גם מכירת בניינים עשויה לעמוד בתנאי העולה מתכלית סעיף 64 לפקודה, כאמור לעיל.

ג.    תקרת מס לעומת שבח גבוה

מול היתרון, שבקיום תקרת מס בגין מקרקעין, שיום רכישתם עובר לשנת המס 1961, קיים החסרון של היווצרות שבח מקרקעין גבוה. מקרקעין, שנרכשו על ידי איגוד שנים רבות לפני יום המאזן האחרון שלו, יוצגו בשווי נמוך למדי[20], בהשוואה לסכום ששולם על ידי הקונה עבור המניות באיגוד. לפיכך, שבח המקרקעין, שיווצר במכירת הנכס על ידי חברת הבית, יהיה גבוה.

יש להשתמש בנוסחת נקודת האיזון הבאה כדי לחשב באיזו אפשרות יחול מס נמוך יותר.

מכירת מקרקעין באופן פרטי

מכירת המקרקעין במסגרת חברת הבית

שיעור מס ממוצע ללא תקרת מס[21]


x

יתרת שווי רכישת המקרקעין על ידי הקונה

-

שווי מכירה

=

יתרת שווי רכישת המקרקעין באיגוד

-

שווי מכירה

x

שיעור תקרת המס















דוגמא

נתונים

שווימכירה (בש"ח)

1,000,000

יתרתשווי רכישת הבניין על ידי איגוד

5

שיעורמס ממוצע (בהתחשב במס אינפלציוני, ריאלי,ליניאריות)

40%

תקרתמס

16%

יתרתשווי רכישת הבניין על ידי הרוכש

200,000

נדרש: חשב המס בשתי האפשרויות - באיגוד מקרקעין לעומת מקרקעין.

חישוב המס

במקרה שנרכשו מניות באיגוד מקרקעין, בעת מכירת הבניין על ידי חברת הבית, יום הרכישה הוא יום רכישת הנכס על ידי האיגוד. במקרה זה נעשה שימוש בתקרת המס כדלקמן:

160,000 = (5 - 1,000,000) 16%x

כאשר נרכשו המקרקעין, יום הרכישה שלהם בעת מכירתם על ידי הנישום, הוא יום רכישתם על ידי הרוכש. במקרה זה לא נעשה שימוש בתקרת המס והחישוב הוא כדלקמן:

320,000= (200,000 - 1,000,000) 40%x

על פי החישוב לעיל נראה, כי המס הנמוך יותר, ישולם כאשר יתרת שווי הרכישה היא של רכישת הנכס באיגוד. לפיכך, רצוי יהיה לרוכש לרכוש את המניות באיגוד, מאשר לרכוש את המקרקעין מהאיגוד ישירות.

כאשר הצפי אינו מתממש

החלטת הנישום באיזו דרך לרכוש את המקרקעין נעשית למפרע. לעתים בבואו לממש את נכס המקרקעין, מגלה הנישום כי בחירתו היתה שגויה, ורצוי היה, מהיבט המס, לרכוש את המקרקעין מהאיגוד באופן ישיר, במקום לרכוש מניות באיגוד. הדבר יקרה כאשר השבח, שהתהווה ביחס לקרקע, ממועד רכישת המניות באיגוד ועד למועד המכירה, אינו ניכר.

ניתן להדגים זאת בדוגמא הבאה:

יתרת שווירכישה של המניות על ידי הרוכש (במקום200,000 בדוגמא הקודמת):

800,000

שיעור מסממוצע

40%

כאשר יום הרכישה הוא יום רכישת המקרקעין ע"י הרוכש ולא נעשה שימוש בתקרת המס התוצאה היא:

80,000 = (800,000 - 1,000,000) 40%x

ברם, כאשר יום הרכישה הוא יום רכישת הנכס על ידי האיגוד, ונעשה שימוש בתקרת המס:

160,000 = (5 - 1,000,000) 16%x (אין שינוי בתוצאה).

במקרה דנא, נמוך סכום המס 80,000 ₪ מסכום המס 160,000 ₪. כלומר, המס הנמוך יותר ישולם כאשר יתרת שווי הרכישה תחושב לפי המחיר, ששולם עבור המקרקעין על ידי הקונה.

אולם גם כאשר קורה מצב כאמור, כלומר, כאשר חישוב מס השבח במכירת המקרקעין, שנרכשו באופן ישיר על ידי הקונה, נמוך יותר מאשר במקרה של מכירת המקרקעין על ידי החברה, פתוחה הדרך לנסיגה. חישוב מתאים יוביל על פי רוב למסקנה כי ניתן לחסוך במס על ידי מכירת המניות באיגוד המקרקעין, שכמוה כמכירת המקרקעין על ידי הרוכש. במקרה כזה יוותר, כמובן, הנישום על הפיכת איגוד המקרקעין לחברת בית. כך, שמהיבט המס במקרקעין בעלי וותק רב, עדיף יהיה לרכוש את המניות באיגוד המקרקעין, מאשר לרכוש את המקרקעין ישירות, גם כאשר הצפי לא התממש.

ד.   טענת עסקה מלאכותית

הפיכת איגוד המקרקעין לחברת בית ומכירת המקרקעין זמן לא רב לאחר מכן, עלולה לעורר טענת מלאכותיות בפיהן של רשויות המס. רצוי, אפוא, לבצע את המעבר מאיגוד מקרקעין לחברת בית מזה ואת מכירת הבניין מזה, בחלוף פרק זמן ורצוי בשתי שנות מס נפרדות[22]. לגופו של עניין ניתן לתקוף את טענת המלאכותיות במקרה דנן בכך, שאיגוד מקרקעין, שכל נכסיו בניינים, אך טבעי שיהפוך ל"חברת בית", כאשר המחוקק במודע ובמתכוון מאפשר את המנגנון המקל, הקבוע בסעיף 64 לפקודה[23].


[1]יש להעיר, כי יום הרכישה של המבנה, לעניין חוק מיסוי מקרקעין, יהא יום רכישת הקרקע, ולא יום בניית הבניין.

[2]  ראו סעיף 48א(ד) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 [להלן - החוק, או חוק מיסוי מקרקעין].

[3]פקודת מס הכנסה אינה קובעת מגבלה ביחס למועד, שבו על החברה להודיע על רצונה להיחשב ל"חברת בית".

[4]ע"א 38/73 מנהל מס שבח נ' מרגוליס, פד"א ו 256; פד"י כח(1), 61; האתר המשפטי מסטקס. לאור "הלכת מרגוליס", ניתן היה בעבר, על פי סעיף 12 לחוק מס שבח, לבקש שיום הרכישה יהיה יום רכישת המקרקעין בחברה, ולא יום רכישת הזכות במקרקעין בידי עושה הפעולה. תיקון 15 לחוק מיום 11.7.1984 ביטל הלכה זו.

[5]נראה, כי רווח הון ושבח אינם חייבים בדמי ביטוח לאומי. אמנם סעיף 89(א) לפקודה משווה את דינה של תמורה הונית לדינה של הכנסה לפי סעיף 2 לפקודה, ואת דינו של רווח ההון לדינה של הכנסה חייבת. עם זאת, ניראה כי קיימים נימוקים כבדי משקל, שלא לחייב רווח הון בדמי ביטוח לאומי, והם: 1. אי קיומו של מקור ספציפי בסעיפי המשנה של סעיף 2 לפקודה בו ניתן לכלול רווח הון.  2. רווח הון אינו הכנסה מחזורית ולפיכך אינו מתאים לחיוב על פי סעיף 2 לפקודה.  3. רווח הון הוא מקרי ונוגד את אופי החיוב בדמי ביטוח שהוא פירותי במהותו.  4. חלק ניכר של הגמלאות מוענקות ספציפית בגין יגיעה אישית של המבוטח, נפגעי עבודה, הכשרה מקצועית, דמי לידה, אבטלה ועוד.  5. ההכנסה עקב קבלת גמלאות המוסד לביטוח לאומי הינה פירותית במהותה. אי לכך, גם על תשלום דמי הביטוח להיות פירותי באופיו.  6. רווח הון נצבר בגין תקופה ארוכה כאשר המימוש הוא ביום אחד, חד פעמי. מאידך, המבוטח לא יוכל לצבור זכויות בביטוח לאומי רטרואקטיבית בגין מכירת הנכס.

[6]ראו הגדרת "הכנסה" בסעיף 1 לפקודה והגדרת "הכנסה חייבת" בסעיף 28(י) לפקודה. כך, למשל, נפסק בעניין צבי שנל (עמ"ש 1499/90 שנל צבי נ' מנהל מס שבח רחובות, פד"א כ 180, האתר המשפטי מסטקס), כי הנישום אינו זכאי ליהנות מפטור ממס, הניתן לנכה לפי סעיף 9(5) לפקודה, בעת חישוב מס השבח, המגיע ממנו, שכן סעיף 48ב(א) לחוק מיסוי מקרקעין אינו רואה בשבח כהכנסה חייבת לעניין פטורים ממס הכנסה. בדומה, נקבע בפרשת גיבור סברינה (ע"א 5246/91 גיבור סברינה מפעלי טקסטיל בע"מ נ' פשמ"ג, פ"ד מח(4) 485 (3.7.94), האתר המשפטי מסטקס), כי קיזוז מקדמות בשל הוצאות עודפות, לפי סעיף 181ג לפקודה, יכול להיעשות רק כנגד הכנסה פירותית או רווח הון, ולא כנגד שבח מקרקעין. זאת, משום שסעיף 48ב(א) לחוק מיסוי מקרקעין אינו חל ביחס לקיזוז, כי אם ביחס לזיכוי. מנימוקים, המעוגנים בסעיף 48ב(א) לפקודה, נפסק גם בעניין קנדה ישראל (ע"א 731/79 מנהל מס שבח מקרקעין נ' קנדה ישראל דבלופמנט לימיטד, פ"ד לד(4) 785), כי פטור ממס רווח הון, שניתן בחוק עידוד השקעות הון, תשי"ט1959-, למפעלים מאושרים מסוימים, אינו חל במישור מס השבח. הלכה דומה נפסקה בפרשת החברה לישראל (ע"ש 176/96 החברה לישראל בע"מ נ' מנהל מס שבח מקרקעין, (15.7.97) האתר המשפטי מסטקס), שדנה בפטור ממס רווח הון, הניתן לחברה לישראל מכוח סעיף 4 לחוק החברה לישראל, תשכ"ט-1969. בעניין ניר יוסף (עמ"ה 6/97 יוסף ניר נ' פ"ש, (28.10.98) האתר המשפטי מסטקס) נפסק, כי אין לצרף שבח ממכירת נכס של אישה להכנסת בעלה, היות ש"שבח" הינו חלק מ"ההכנסה החייבת" רק לעניין שיעורי המס והזיכויים ממנו, ולא לעניינים אחרים. בפסק דין אברמזון (עמ"ה 41/91 אברמזון נ' פ"ש רמלה, פד"א כא 52, (30.12.92) האתר המשפטי מסטקס) נקבע, כי ההסדרים החוקיים ביחס למקדמה על חשבון מס השבח נפרדת מאלה שבמס הכנסה.

[7]קובץ הפרשנות לפקודת מס הכנסה (החבק), בעמוד ד-25.

[8]בע"א 3574/92 פ"ש גוש דן נ' צבי פרג (19.12.96), האתר המשפטי מסטקס, ביקש הנישום המייצג בחברה משפחתית לקזז הפסד, שהתהווה בחברה, כנגד הכנסתו הרגילה, ולא לקזזה כנגד הכנסתה החייבת של החברה (שמוסתה בשיעור מס נמוך). בית המשפט העליון פסק, כי על פי סעיף 64א לפקודה, מיוחסת לנישום רק ההכנסה החייבת של החברה, כלומר: יש לקזז את הפסדי החברה מול הכנסותיה לפני החלת שיעור המס של הנישום המייצג, ורק את הכנסתה החייבת לאחר קיזוז לייחס לנישום המייצג. זאת, הדגיש בית המשפט, בניגוד למשטר המס, החל על חברות בית ועל שותפויות, וראו עניין צבי פרג לעיל.

[9]עמ"ה 288/89 נובול וודוז בע"מ נ' פ"ש ת"א 4 (9.6.92), האתר המשפטי מסטקס.

[10] לשקיפות השותפות ראו עמ"ה 256/86 עץ לבוד בע"מ נ' פשמ"ג (30.6.88), האתר המשפטי מסטקס, בעמוד ה-86, שבו מצטט בית המשפט בהסכמה את המשפט "לפי פקודת מס הכנסה (נוסח חדש) אין השותפות נישומה ואינה בת חיוב עצמאי במס".

[11] החלטת מיסוי 49/08 בנושא: "שבח בחברת בית כחלק מההכנסה החייבת של בעלי המניות", האתר המשפטי מסטקס.

[12]  מכל מקום, יש לשים לב, כי כלל פרשנות זה הינו כלל פרשנות "חלש" יחסית, ובסופו של דבר תכלית חקיקה, המביאה לתוצאה סותרת, תכריע אותו. לעניין זה ראו: בג"צ 4031/94 ארגון "בצדק" ואח' נ' ראש ממשלת ישראל ואח', פ"ד מח(5) 1, בעמודים 68-65; בג"צ 5012/97 מתן שירותי בריאות, סיעוד ורווחה בע"מ נ' משרד הבריאות, פ"ד נב(1) 49, בעמודים 62-60.

[13]אלא שיש לשים לב, שבמקרה של חברת בית, מדבר סעיף 64 על "הכנסה" ולא על "הכנסה חייבת".

[14]  ע"א 4271/00 מ.ל. השקעות ופיתוח בע"מ נ' מנהל מס שבח מקרקעין (17.3.03), האתר המשפטי מסטקס.

[15] סעיף 64א1 לפקודה טרם נכנס לתוקף.

[16] תיקון 197 - ס"ח 2405 התשע"ג 5.8.13, 141.

[17]             אמנם סעיף 64 לפקודה, הדן בחברת בית, לא תוקן באופן דומה, אך ניראה לנו שאין רבותא בכך, שכן פעמים רבות המחוקק אינו מקפיד על תיקון כל סעיפי החוק באופן מתאים. אין לדעתנו ללמוד מכלל ההן (בסעיף 64א1 לפקודה) את הלאו (בסעיף 64 לפקודה). ראו, בעניין זה, למשל, דבריו של בית המשפט העליון בבג"צ 5012/97 מתן שירותי בריאות, סיעוד ורווחה בע"מ נ' משרד הבריאות, פ"ד נב(1) 49, בעמוד 61: "מעשה-שבכל-יום הוא, שנתקלים אנו במקרים שבהם לא נלמד מן ההפוך לישר; לא נלמד מן ההן ללאו; ויימצא לנו כי המחוקק האריך שלא לצורך בדיבור או שהאריך רק ליתר-זהירות...".

[18]  ראו גם: א' רפאל וד' אפרתי דיני מס הכנסה (כרך שני, 1986) בעמוד 186.

[19] יש הגורסים, כי מעצם הגדרת חברת בית כחברה שעסקיה החזקת בניינים נובע, כי סעיף 64 לפקודה עוסק רק בחברה שהכנסתה פסיבית, ומרגע שהכנסת החברה סווגה כנובעת מעסק, אין היא עונה על דרישות סעיף 64 לפקודה, וראו: י' אדרעי וי' עדן "על בעיית עודף נטל מס, הרמת מסך סטטוטורית ומיסוי שותפות, אגודה שיתופית חקלאית, חברה-בית וחברה משפחתית בפקודת מס הכנסה" עיוני משפט כרך יג' (אוגוסט 1988), 307, הערת שוליים 142 בעמוד 335. לעומת זאת, קיימת דעה אחרת, לפיה הכנסה הנובעת מהשכרת בניינים, אפילו היא מהווה הכנסה עסקית לפי סעיף 2(1) לפקודה, אינה מוציאה את החברה מגדר "חברת בית", וראו:. א' אבני "אימוץ התוצאות של תאגיד לבעלי מניותיו (הרמת המסך), חברת בית, חברה משפחתית וחברת 3א - השוואת התוצאות בציפייה לרפורמה", מסים יב/4 8/98 א-48. שלטונות המס נוקטים בגישה השנייה ולא יפסלו חברה מהיותה חברת בית אם הכנסות השכירות שלה מסווגות כ"עסק", וראו: קובץ הפרשנות לפקודת מס הכנסה (החבק), בעמוד ד-19.

[20] יכול להיות אף פחות משקל חדש אחד.

[21]  בשיעור המס הממוצע הכוונה לסכום המס האינפלציוני בתוספת לסכום המס הריאלי כשהוא מחולק בשבח המקרקעין.

[22] אמת מידה ראויה היא זו הנהוגה בשינוי מבנה, דהיינו תקופה של שנתיים.

[23]  לדעת נמדר, יש מקום לשימוש בסעיפי העסקה המלאכותית שבחוקי המס, כל אימת שהמדובר בפירצה, שהמחוקק לא היה מסוגל לצפות אותה. ברם, ביחס לסעיף 64 לפקודה, המחוקק הוא שיצר במודע את ייחוס הכנסותיה של חברת הבית לחבריה. ראו: א' נמדר מס שבח מקרקעין (בסיס המס) (תשנ"ח) בעמוד 54.

הרשמה לקבלת חומרים מקצועיים בחינם ישירות למייל לחץ כאן

מתוך: יום העיון בנושא: "איגודי מקרקעין" ועדכונים נוספים, לפרטים לחץ כאן

 





 
     
     
     
   
 
אודות כותב המאמר:

מנחם כהן, עו"ד (רו"ח) כלכלן ומוסמך למנהל עסקים

המכון למסים וליעוץ כלכלי בע"מ, ספרות מקצועית במסים.

אתר האינטרנט: www.mastax.co.il

מאגר המידע מסטקס: http://www.mastax.co.il/search/

email: mastax@mastax.co.il

 
     
   
 

מאמרים נוספים מאת מנחם כהן

מאת: מנחם כהןנדל"ן ומקרקעין26/10/165879 צפיות
מכירת זכות במקרקעין בישראל חייבת במס שבח, מכוח סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין. חובה זו אינה חלה על קבלן המוכר מקרקעין שהם מלאי עסקי, הנתון לשומה על פי פקודת מס הכנסה[1], שכן, מכירה כזו היא הכנסה פירותית. לעניין זה, סעיף 16(א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין קובע, כי הרישום בפנקס המקרקעין (בטאבו) ייעשה רק אם אישר המנהל שהמכירה פטורה ממס שבח. כדי למנוע עיכוב הרישום בפנקס המקרקעין, אם טרם הוצאה שומה על ידי המנהל, או שהמס ששולם הוא פחות מ-20% משווי התמורה, תירשם המכירה רק אם ניתנה ערבות בנקאית או ערובה אחרת לדעת המנהל לגבי ההפרש בין 20% משווי התמורה לבין המס ששולם, להבטחת המס שיגיע על פי השומה. עולה מן האמור, כי קבלן לא יוכל לרשום את הנכס בפנקס המקרקעין על שם הרוכש, באם הוא לא יקבל אישור משלטונות מס שבח, כאמור בסעיף 16(א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין.

מאת: מנחם כהןנדל"ן ומקרקעין26/10/161243 צפיות
מכירת זכות במקרקעין בישראל חייבת במס שבח, מכוח סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין. חובה זו אינה חלה על קבלן המוכר מקרקעין שהם מלאי עסקי, הנתון לשומה על פי פקודת מס הכנסה[1], שכן, מכירה כזו היא הכנסה פירותית. לעניין זה, סעיף 16(א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין קובע, כי הרישום בפנקס המקרקעין (בטאבו) ייעשה רק אם אישר המנהל שהמכירה פטורה ממס שבח. כדי למנוע עיכוב הרישום בפנקס המקרקעין, אם טרם הוצאה שומה על ידי המנהל, או שהמס ששולם הוא פחות מ-20% משווי התמורה, תירשם המכירה רק אם ניתנה ערבות בנקאית או ערובה אחרת לדעת המנהל לגבי ההפרש בין 20% משווי התמורה לבין המס ששולם, להבטחת המס שיגיע על פי השומה. עולה מן האמור, כי קבלן לא יוכל לרשום את הנכס בפנקס המקרקעין על שם הרוכש, באם הוא לא יקבל אישור משלטונות מס שבח, כאמור בסעיף 16(א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין.

מאת: מנחם כהןמס ערך מוסף30/03/161816 צפיות
ע"א 2495/14 י.א.נ.י יועצים בע"מ נ' מנהל מע"מ ת"א - הטלת מע"מ על פיצוי בשל מכירת זכות (ולא בגין אי מתן שירות)

מאת: מנחם כהןדיני מיסים23/02/166394 צפיות
סעיף 130(א)(4) לפקודה מסמיך את המנהל להורות על ניהול פנקסי חשבונות ולקבוע כללים בדבר שיטת ניהול הפנקסים שתחול על מוסד ציבורי כהגדרתו בסעיף 9(2) לפקודה, על מלכ"ר כהגדרתו בסעיף 1 לחוק מע"מ ועל ארגון מקצועי כהגדרתו בסעיף 9(2א) לפקודה.

מאת: מנחם כהןביטוח לאומי17/02/163983 צפיות
1. כללי סעיף 246 לחוק הביטוח הלאומי עוסק בתקופת אכשרה לגבי קצבת זקנה וקובע לאמור: "246. תקופת אכשרה (א) תקופת האכשרה המזכה לקצבת זקנה היא אחת מאלה: (1) 60 חודשים, בין שהם רצופים ובין שאינם רצופים, שבהם היה אדם מבוטח תוך עשר השנים האחרונות שקדמו לגיל המזכה אותו בקצבת הזקנה; (2) 144 חודשים שבהם היה אדם מבוטח, בין שתקופה זו רצופה ובין שאינה רצופה;

מאת: מנחם כהןמיסים - כללי30/12/152271 צפיות
תיקון 206 לפקודת מס הכנסה[1] הינו תיקון עקיף לחוק הפיקוח על שירותים פיננסיים (קופות גמל)(תיקון מס' 13 והוראת שעה), התשע"ו-2015. תחילתו של התיקון מיום פרסומו ב-5.11.15.

מאת: מנחם כהןמס הכנסה30/12/157177 צפיות
תיקון 206 לפקודת מס הכנסה[1] הינו תיקון עקיף לחוק הפיקוח על שירותים פיננסיים (קופות גמל)(תיקון מס' 13 והוראת שעה), התשע"ו-2015. תחילתו של התיקון מיום פרסומו ב-5.11.15.

מאמרים נוספים בנושא מיסוי מקרקעין

מאת: בנימין קלינגרמיסוי מקרקעין01/03/21703 צפיות
פסיקות שונות של בתי המשפט – העליון והמחוזי – מהחודש האחרון מלמדות סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין קובע מסגרת זמן של 4 שנים לפתוח שומת מס שבח או מס רכישה. לאחר 4 שנים, קובע הסעיף כי השומה ומה שנקבע בה לגבי המיסוי הם סופיים. מסגרת הזמן הזו מגלמת את האיזון בין עקרונות של סופיות, ודאות ויציבות מצד אחד לבין העיקרון של הטלת מס אמת בצד שני.

מאת: בנימין קלינגרמיסוי מקרקעין10/11/201587 צפיות
עבירות בתחום התכנון והבניה הפכו זה מכבר "מכת מדינה". על פניו ובהיעדר מגבלות תקציביות, היה ראוי לאכוף טיפול בכל עבירות הבניה, באשר הן. דא עקא, במציאות המוגבלת, במגבלות כוח האדם והתקציב, הרי שאין מנוס מקביעת תעדוף אכיפה, תוך מתן עדיפות לעבירות חמורות יותר וככאלה שהועדה המקומית שמה לעצמה לטפל בקדימות לאחרות. אופן התעדוף, מטבע הדברים, שונה מועדה אחת לאחרת ונקבע בשיתוף התביעה העירונית, מחלקת הפיקוח על הבניה, מנהל ההנדסה ואגף רישוי בניה ובליווי המחלקה להנחיית תובעים בפרקליטות המדינה. מדיניות זו נתונה

מאת: ניב אבןמיסוי מקרקעין05/10/162199 צפיות
אחד התחומים שנמצא כעת בכותרות הוא דווקא זה של בעלי הדירות אשר המדינה מנסה לחלץ מהם את כל ההשקעות הללו שיעברו לכדי מגורים אצל אנשים ואולי גם תיעצר הרכישה של דירות על ידם, וזאת בעזרת כל מיני מיסים מלבד מס רווח הון על הדירות הללו.


מאת: מנחם כהןמיסוי מקרקעין28/07/151636 צפיות
משה, חתם ביום 1.2.54 על חוזה שכירות של חנות. לאור התקופה הממושכת של שכירות החנות (מעל 14 שנה) התגבשה למשה זכות של דייר מוגן לפי חוק הגנת הדייר, מבלי ששילם דמי מפתח.

מאת: מנחם כהןמיסוי מקרקעין14/04/151836 צפיות
דוגמא 25.1: מכירת דירה יחידה; מכירה לפני תקופת המעבר ואחריה; תושב חוץ ביום 1.1.2012 רכש יחיד תושב ישראל 2 דירות מגורים מזכות לראשונה בחייו. ביום 31.12.13 מכר היחיד דירה ראשונה בפטור ממס מכוח סעיף 49ב(1) לחוק. ביום 1.1.2015 מכר היחיד את הדירה השניה.

מאת: מנחם כהןמיסוי מקרקעין11/09/142908 צפיות
סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין, (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן - החוק) מעניק פטור במכירת דירה מזכה שקיבל המוכר בירושה בהתמלא כל התנאים הבאים:

 
 
 

כל הזכויות שמורות © 2008 ACADEMICS
השימוש באתר בכפוף ל תנאי השימוש  ומדיניות הפרטיות. התכנים באתר מופצים תחת רשיון קראייטיב קומונס - ייחוס-איסור יצירות נגזרות 3.0 Unported

christian louboutin replica