חפש מאמרים:
שלום אורח
17.01.2021
 
   
מאמרים בקטגוריות של:

   
 

פיצול דירה - חלוקת דירה

מאת: ציון שאלתיאלאדריכלות27/12/2014846 צפיות שתף בטוויטר |   שתף בפייסבוק

בשנים האחרונות גברה נטיית הקבלנים לבנות בתים גדולים יחסית, בני למעלה משלושה חדרים ובשטח של מעל 100 מ"ר. במקביל, מחקרים מראים שחל גידול משמעותי במשקי בית קטנים (דייר אחד או שניים לדירה). מצב זה הגדיל משמעותית את הביקוש לדירות קטנות, וכמענה לביקוש זה, בעלי דירות רבים החלו בפיצול הדירות שברשותם במטרה להגדיל את התשואה מהנכס.

קישור למאמר המקורי: פיצול דירה - חלוקת דירה

פיצול בחסות הרשויות

כפיתרון למצוקה זו נקבעה תקנה לפיה רשאיות הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה, להתיר פיצול דירות קיימות לדירות קטנות. הדירות המפוצלות יהיו לפחות בני 30 מ"ר ובתנאי ש-75% מבעלי הקרקע נתנו את הסכמתם. ההיתר ינתן בהתאם לחוות דעת מהנדס העיר, שלא יוכל לאשר פיצול בלמעלה מ-30% מהדירות בבניין. בנוסף ניתן יהיה לפצל 20% מהדירות שבתכנון ממשלתי שאושרו וטרם מומשו באמצעות הליך מקוצר בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה.

חוקי הבניה

חוק התכנון והבניה התשכ"ה - 1965,הוא הבסיס הקובע לגבי חוקיות ביצוע עבודות בניה.

על פי הוראות החוק, לפני ביצוע עבודת בניה, יש לקבל היתר מאת הועדה המקומית לתכנון ולבניה. באופן עקרוני, לפני ביצוע עבודת בניה, מכל סוג שהוא, יש לקבל קודם לכן היתר כחוק. למרות זאת החוק מבחין ב"שינוי פנימי" אשר עבורו לא נדרש היתר בניה. על פי האמור בחוק התכנון והבניה התשכ"ה – 1965, סעיף 145 (א), "שינוי פנימי" משמעותו:

שינוי שאינו נוגע לצד החיצוני של הבנין, אינו משנה את חזיתו או מראהו.

שינוי שאינו משפיע על שלד הבניין, לדוגמא: העברת קורה או ביטול עמוד, הריסת קיר תומך וכו'.

שינוי שגורם לשינוי ברכוש משותף כמו: תוואי צנרת ביוב, דלוחין, מים, או ציוד אחר המשרתים גם דירות אחרות, ואינו פוגע בזולת.

שינוי שאינו משנה את שטחה של הדירה למעט תוספת של שטח מרפסת שנסגרה כדין.

שינוי שאינו משנה את מספרן של יחידות הדיור (פיצול או איחוד).

נציין רק שעל פי ההגדרות בחוק, במסגרת המונח דירה נכללים כל יחידה שלמה ונפרדת בבנין, בין אם היא משמשת למגורים, לעסק או לכל שימוש אחר.

כיון שבמרבית הדירות המפוצלות העבודות הן פנימיות בלבד, רלוונטי לענייננו הקריטריון של "שינוי מספר יחידות הדיור בבנין", אשר לכאורה חורג מהגדרת "שינוי פנימי" לפי לשון החוק ולפיכך נדרש היתר בניה לביצועו.

פיצול דירה לעומת חלוקת דירה

ובכל זאת נשאלת השאלה מה ההבדל בין חלוקת דירה לבין פיצול דירה?

פיצול דירה, כפי שהוסבר קודם, גורם לחלוקת דירה אחת לשתי דירות (או יותר) עצמאיות, עם חדרי שירותים ומטבח נפרדים ועם מוני חשמל ומים נפרדים. לעומת זאת חלוקת דירה מתבצעת כדי לשפר את התכנון האדריכלי של דירה קיימת (בדרך כלל דירות ישנות יחסית) אשר במקורה לא תוכננה על ידי אדריכל, במקרים רבים, עם חלוקת חללים בזבזנית ושגויה מבחינה אדריכלית ואסטתית. חלוקת דירה נכונה על ידי אדריכל מנוסה תגרום לניצול טוב יותר של השטח הכולל של הדירה ולמיקום אסטטי ונכון של חדרי המגורים וחדרי השירות. במקרים רבים, על ידי תכנון נבון של החדרים ניתן להוסיף חדר מגורים נוסף לפי דרישת הדיירים.

אתגרים אדריכליים בפיצול דירה

מספר לא מבוטל של אתגרים עומדים בפני האדריכל המקבל לידו חלל ועליו לחלקו לשתי יחידות דיור או יותר.

האדריכל ישוחח ויתחקר ארוכות את לקוחו על מנת לאסוף את דרישותיו וציפיותיו. בהמשף מכין האדריכל את הפרוגרמה המותאמת לצרכי הדיירים. הכנת הפרוגרמה היא עבודת אומנות הדורשת מהאדריכל ראיה יצירתית ומקצועית כאחד. את הפרוגרמה יש להתאים לדירה המסוימת על פי מיקומה בבניין, מצאי הקירות החיצוניים, כיווני האור והרוח במקום, שטח הדירה, הגובה, מצאי המרפסות בדירה, חדרי השירות ועוד מכלול התכונות המיוחדות לדירה.

אחד מן האתגרים מולם ניצב המתכנן, הוא קביעת מיקום וגודל המבואה כך שתהא פונקציונאלית כראוי ומאידך לא בזבזנית במקום עד כמה שניתן. אתגר נוסף הוא קביעת מיקום חדרי השירותים בהינתן מיקום צינור הביוב המקורי. אתגר מאוד גדול הוא ניצול מחושב של השטח ולעיתים גם הגובה של המבנה בעת קביעת חדרי המגורים בכל יחידת דיור. בנוסף, יש לתכנן הקצאה נפרדת של תשתיות לכל יחידה יחד עם איזורי גישה לכל תשתית (חשמל, מים, גז, תקשורת, מזגנים). כמובן יש להקפיד על בידוד ראוי בין היחידות השונות. האדריכל מתמודד עם אתגרים רבים נוספים אשר בחלקם הם יחודיים לצרכי התכנון האדריכלי של פיצול דירה.

המאמר נכתב על ידי ציון שאלתיאלמקו ישר - אדריכלות ירוקה.
קו ישר - משרד בעל ניסיון רב בתכנון הנדסי ואדריכלי בפרויקטים מגוונים של בתים פרטיים, בתים משותפים, מבני ציבור ותוספות בנייה, ניסיון רב בהגשת תוכניות לאישור העירייה ורישוי עסקים.

 





 
     
     
     
   
 
אודות כותב המאמר:

ציון שאלתיאל

קו ישר - אדריכלות ירוקה
www.kav-yashar.com

 
     
   
 

מאמרים נוספים מאת ציון שאלתיאל

מאת: ציון שאלתיאלאדריכלות26/08/13885 צפיות
העיקרון למיקום נכון של פתחים במבנה, והצללה נכונה של הפתחים הוא מאוד פשוט: צריך להקפיד על חדירת השמש בחורף כסיוע לחימום החללים ולצמצם את חדירת השמש בקיץ ולאפשר אוורור נכון של החללים במבנה. עקרונות אלו פשוטים מאוד להגדרה אבל מעט מתוחכמים לתכנון.

מאת: ציון שאלתיאלאדריכלות26/08/13761 צפיות
אוורור טבעי מושג בעקבות מיקום נכון של המבנה ובעיקר בעקבות מיקום נכון של הפתחים במבנה. אוורור טבעי, ללא אמצעים מלאכותיים, הנקרא גם אוורור פסיבי, מספק אוויר צח רווי בחמצן אל חללי הפנים ומפנה אדי מים וגזים רעילים. האוורור הטבעי גורם לשיפור בהרגשה ובנוחות דיירי הבית. משב הרוח על גוף האדם גורם לשינוע האוויר החם בקירבת הגוף ועל ידי עירבול והזזת האוויר, תחושת החום יורדת, והשהיה במקום הופכת להרבה יותר נעימה ונסבלת. תחושה נעימה בתוך הבית בתקופות החמות ואף בתקופות המעבר תצמצם מאוד את השימוש במזגן ובצריכת החשמל.

מאת: ציון שאלתיאלאדריכלות13/06/13815 צפיות
גורמים רבים משפיעים על החלטת האדריכל למיקום נכון של מבנה מגורים; כל החלטה חייבת להתחשב בתכתיבי הראשות המקומית, במבנים הסמוכים ובמבנה הטופוגרפי של המגרש והמגרשים הסמוכים. מבנה נכון, הוא כזה שמשתלב היטב באיזור ויחד עם זה בעל ייחודיות נעימה ומרשימה.

מאת: ציון שאלתיאלאדריכלות25/08/101779 צפיות
הליך הגשת בקשה לקבלת היתר בנייה, כרוך בתיאום עם גורמים שונים, ובקבלת אישורים והתאמה לפי חוק התכנון והבנייה 1965. תהליך קבלת היתר בנייה, כרוך בהתרוצצויות בין משרדים שונים, ידיעת התהליך חשוב הן לאזרח המעוניין לבנות את ביתו והן למתכן, לאדריכל ולמהנדס בהם אנו נעזרים בקבלת היתר בנייה כחוק.

מאת: ציון שאלתיאלשיפוצים27/05/101868 צפיות
אחת מההחלטות הראשונות והחשובות בעת בניית בית קשורה לבניית שלד הבניין. בנייה נכונה של שלד הבניין תמנע בעיות כרונית בעתיד ותבטיח עבודה קלה ומדוייקת יותר בהמשך עבודות הבנייה, כבסיס טוב לשימוש בעלי המקצוע הנוספים. לדוגמא קירות ואלמנטים יצוקים נקיים וישרים יקלו על עבודות הטיח והריצוף ויוזילו אותן. ניסיונו ומקצועיותו של קבלן השלד קריטית לאיכות הבניין כולו. מעבר לכך, עמידה בלוח הזמנים שנקבע תוזיל את כלל עלויות המימון של המבנה כולו.

מאת: ציון שאלתיאלשיפוצים20/05/102250 צפיות
יותר ויותר דיירים מחליטים לשדרג את הבית באמצעות הוספת מרפסת לדירתם. החלטה זו נובעת בדרך כלל משלוש סיבות עיקריות: שיפור איכות החיים, העלאת ערך הדירה ושיפור סחירות הדירה. כבר הרבה שנים, רבים מעדיפים את שיטה הבנייה היבשה המבוססת על שלד פלדה, עם תהליך בנייה מאוד קצר ואשר כמעט ואינה מטרידה את שגרת החיים של הדיירים בבניין.

מאמרים נוספים בנושא אדריכלות

מאת: בנימין קלינגראדריכלות11/08/20628 צפיות
צו מנהלי להפסקת עבודה, צו ארעי להפסקת עבודה, וצו להריסת תוספת בנייה לאחר הפרת צו מנהלי להפסקת עבודה 1. מטרה מיקוד האכיפה של חוק התכנון והבניה בשלב המנהלי והסדרת ההליכים הבאים: 1.1. הליך מתן צו מנהלי להפסקת עבודה בהתאם להוראות סעיף 216 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה – 1965 (להלן "החוק"), לרבות מתן הנחיות והגדרת סדר פעולות ותבניות אחידות. 1.2. הליך מתן צו ארעי להפסקת עבודה בהתאם להוראות סעיף 216(ג) לחוק, לרבות מתן הנחיות והגדרת סדר פעולות ותבניות אחידות. 1.3. הליך מתן צו להריסת תוספת בנייה לאחר שהופר צו מנהלי להפסקת עבודה בהתאם להוראות סעיף 217 לחוק, לרבות מתן הנחיות והגדרת סדר פעולות ותבניות אחידות.

מאת: בנימין קלינגראדריכלות14/04/20976 צפיות
מהו היתר בנייה? היתר בניה הינו רישיון לבניה שניתן על ידי וועדה מקומית לתכנון ולבניה או על ידי רשות הרישוי. נדרש להוציא היתר בבניית בית/בניין חדש או בשינויים המבוצעים בבית/בבניין קיים. היתרי בניה מגישים כיום בצורה מקוונת דרך המערכות הממוחשבות. שימוש חורג בנכס גם דורש היתר.

מאת: אבי דוידיאדריכלות14/08/191780 צפיות
בקצרה על ציפוי רצפות כפתרון ריצוף עמיד ומרשים למשרד המודרני.

מאת: עידן שלומןאדריכלות22/12/182411 צפיות
קבלנים, יזמים ואדריכלים רבים לא ידמיינו את עצמם מתחילים פרויקט בניה רציני ללא הדמיות אדריכליות מבעוד מועד. הדמיות שכאלו יכולות למנוע הוצאות כספיות גבוהות בהמשך הדרך בשלבי הבנייה או לאחר הבנייה כולה וזו הדרך הטובה ביותר "לדמיין" כיצד הפרויקט ייראה בסופו בדיוק של 99 עד 100 אחוזים.

מאת: בנימין קלינגראדריכלות16/05/181148 צפיות
אנו נמצאים בפתחו של הקיץ. קייץ חם מהרגיל,חודשי הקיץ החמים והחופש הגדול הם זמן מצוין להינות בבריכה. מנוי לבריכה עירונית, קאנטרי או פארקים למיניהם עלולים לעלות למשפחה מאות ואף אלפי שקלים בשנה וההתארגנות לאירועים שכאלו לעיתים כרוכה בטרחה רבה. לאחרונה ניכר כי רבים מעדיפים להציב בריכה ביתית, שמהווה פתרון מעולה לבעיות שתוארו לעיל- היא זולה יחסית, נוחה, נגישה ולא מצריכה התארגנות מיוחדת. בין אם אתם מתקינים בריכה בחצר או במרפסת בבנין משותף ישנם מספר דברים חשובים שכדאי לכם לבדוק !

מאת: ירון כהןאדריכלות15/02/181284 צפיות
לדלתות האוטומטיות יש יתרונות רבים מעבר ליוקרה והחדשנות שהן משדרות, סיוע למוגבלויות, תחושה ואווירה נעימים יותר ובטיחות.

מאת: רוןאדריכלות05/03/172742 צפיות
לבחירת שרות אמין לעבודות זכוכית יש חשיבות מכיוון שלהכנה ולהתקנה של עבודות הזכוכית יש צורך באיש מקצוע שמכיר היטב את סוגי הזכוכית ואת אופן החיתוך וההתקנה

 
 
 

כל הזכויות שמורות © 2008 ACADEMICS
השימוש באתר בכפוף ל תנאי השימוש  ומדיניות הפרטיות. התכנים באתר מופצים תחת רשיון קראייטיב קומונס - ייחוס-איסור יצירות נגזרות 3.0 Unported

christian louboutin replica