אי כדאיות כלכלית
החסמים
1.1. כבר כשאושרה תמ"א 38 היה ברור כי מרביתם המכריע של האזורים במדינת ישראל נמצאים "מחוץ לתחום". הכוונה כמובן בעיקר לערי ויישובי הפריפריה, שם היה ברור מראש כי ערכי הקרקע הנמוכים ירחיקו את היזמים, וכי שווי הדירות החדשות שהיזמים ימכרו לא יכסה את עלות עבודות החיזוק והשיפוץ.
1.2. באופן מעט מפתיע, יזמים רבים הפועלים בתחום טוענים שגם בערים רבות בגוש דן ובאזור השרון, כגון ראשון לציון, הרצליה וערים נוספות, במרבית המקרים אין כדאיות כלכלית בביצוע פרויקט של תמ"א 38. לטענתם, הסיבות נעוצות בעלות הגבוהה של חיזוק הבניין ושיפוצו, עלויות שאינן מצדיקות פרויקט שבו נבנות דירות חדשות בקומה נוספת אחת בלבד.
1.3. גם ההקלה אשר אושרה לאחרונה, לפיה יינתנו הזכויות מכוח התמ"א גם בנסיבות בהן נהרס הבניין לצורך בנייתו מחדש, אינה פרקטית ואינה כלכלית מאחר ותמ"א 38 מאפשרת בנייה של קומה אחת נוספת בלבד מעבר לקיים (למעט ערים מסוימות כגון רמת גן שבהן ניתן לבנות גם שתי קומות מכוח תב"ע שיזמה הועדה המקומית באותה עיר), וכי ההוצאות הכרוכות בהריסת בניין קיים, פינוי הדיירים ובניית בניין חדש גבוהות בהרבה מהוצאות החיזוק והשיפוץ של בניין קיים. בכל מקרה של הריסת מבנה ובניית מבנה חדש תחתיו, שזהו הלכה ולמעשה פרויקט של פינוי בינוי, יידרשו תמריצים בדמות זכויות בנייה המקנות ליזם את האפשרות לבנות מספר דירות חדשות בתמורה לכל דירה שתיבנה עבור הדיירים הקיימים.
1.4. לגבי יישובי הפריפריה וערים שבהן ערכי הקרקע ומחירי הדירות נמוכים, נראה כי גם תוספת משמעותית של זכויות בנייה מעבר לזכויות המוקנות על פי תמ"א 38 לא תעזור ולא תאפשר מבחינה כלכלית פרויקטים של חיזוק מבנים.
על המחוקק לייצר עבור היזמים מקורות רווח חליפיים, אשר "יפצו" את היזמים על כך שלא ירוויחו ולעתים אף יפסידו מחיזוק מבנים באזורים הנ"ל.דוגמאות –
ניוד זכויות בנייה מכוח התמ"א – פתרון אפשרי הוא קביעת אזורים שבהם ניתן יהיה לנייד את זכויות הבנייה שמעניקה התמ"א לאזורים אחרים. לדוגמא, יזם אשר יחזק בניין בעיר שדרות, יהיה זכאי לנייד ולנצל את זכויות הבנייה במגרש שבבעלותו בעיר תל אביב.
פתרון זה אינו קל ליישום הואיל והוא מחייב שיתוף פעולה בין גורמי תכנון שונים מאזורים שונים, המונעים באופן טבעי משיקולים שונים ומקדמים אינטרסים שונים. פתרון זה יחייב הקמת מנהלת משותפת לועדות התכנון לה יוקנו שיקול דעת וסמכויות אשר יאפשרו את ניוד הזכויות תוך שיקול דעת והתחשבות במכלול השיקולים האורבאניים הרלוונטיים.
במסגרת הפיתרון הנ"ל יהיה אף לשקול האם להעניק פטור מהיטל השבחה בגין מימוש הזכויות באזורי הביקוש, ובאיזה שעור, וזאת על מנת לשמר את האיזון שבין הכדאיות הכלכלית עבור היזם, לבין הצורך שלא לתת "מתנות" גדולות מידי ובכך לפגוע בהכנסות הרשות המקומית.
על אף קשיי היישום בכל הנוגע לניוד זכויות, פיתרון זה מגלם בתוכו את הרעיון הבסיסי של תמ"א 38, והוא העברת הביצוע בפועל של העבודות לשוק הפרטי, באופן המאפשר את פתרון הבעיה ללא השקעת משאבים כספיים מצד המדינה.
במהלך השנים האחרונות סוגיית ניוד זכויות הבנייה התפתחה באופן משמעותי, זכויות הבנייה הוכרו כנכס מקרקעין לכל דבר ועניין, וגורמי התכנון המקומיים עושים שימושים שונים בכלי זה בכל הנוגע לפיצוי בעלים של מבנים לשימור (בגין האיסור החל על מבנים אלה לבנייה נוספת), כפיצוי לבעלים בגין הפקעת קרקע ועוד.
ניוד זכויות בנייה מעצם טיבו וטבעו מאפשר גמישות ופתרון בעיות וכשלים, תוך מניעת הצורך בביצוע תשלומים כספיים, ולפיכך אני סבורה כי השימוש בכלי זה כתמריץ ליזמים לצורך חיזוק מבנים באזורים שבהם אין כדאיות כלכלית הוא שימוש ראוי ונכון.
ליחצו כאן לראות הצעות נוספות לפתרון