בשנים האחרונות הפכו קבוצות הרכישה לדבר החם ביותר בשוק הנדל"ן הישראלי כאשר כל המטרה היא להוזיל עליות הדירה עבור כל רוכש. גורם משמעותי ומרכזי בעסקה הינו מציאת המימון האופטימאלי והזול ביותר שניתן לקבל במסגרת הפרויקט. "כמו גורמים רבים בקבוצת הרכישה, גם המימון תלוי בנסיון וההבנה של מנהלי הקבוצה", אומר עמית קמינסקי, מנכ"ל AMG משכנתאות המתמחה בענף המשכנתאות והבנקאות למגזר הפרטי והעסקי בישראל. קמינסקי עונה על מספר שאלות בנושא:
- מספר דברים שכדאילברר בעת הצטרפות לקבוצת רכישה:
רצוי להתעניין עם מנהלי הקבוצה האם יש בנק שאישר מתן מימון לפרויקט. במקרה ואין בנק מלווה, לבחון מדוע אין בנק מלווה ומה יקרה היה ובנק לא יאשר את הפרויקט. כמו כן, יש לברר מה אחוזי המימון שאושרו ע"י הבנק בכדי להבין כמה הון עצמי עלי להביא. מומלץ להקדים ולפנות לבנק למשכנתאות על מנת לבדוק אם אתה עומד בקריטריונים לקבלת הלוואה בסכום המבוקש. בנוסף, כדאי לברר האם לפרויקט יש עלויות נוספות (כגון מיסים, עלות ייעוץ משפטי וכו') שלא ניתן עליהן מימון ע"י הבנק המלווה.
- ברצונילרכוש דירה כחלק מקבוצת הרכישה. האם אני חייב לקחת משכנתא, גם אם יש לי אתההון הדרוש?המצב שונה מקניה מקבלן.בקבוצת רכישה,אפילו שלרוכש יש את הסכום המלא לקנייתהדירה, הוא נדרש בחתימה על חוזה הלוואה עם הבנק וזאת מאחר והמימון הוא מרכיבעיקרי ביותר בפרויקט הקבוצתי. הבנק דורש מכל חברבקבוצה לפתוח תיק משכנתא כדי שהבנק יוכל להזרים את חלקו במקרה והנהלת הקבוצהמבקשת כך. המטרה היא למנוע מצב שאחד מחברי הקבוצה לא מזרים את חלקו היחסיבפרויקט וכך התקדמות הבניה נעצרת עד להזרמת חלקו היחסי של הרוכשה"סורר".
- האםאני יכול לקחת משכנתא בכל בנק שארצה? לא. כל החברים בקבוצת הרכישה חייביםלקחת משכנתא באותו בנק. על הרוכש להביןשמדובר בבנק אחד שילווה את כל הפרויקט וכלל הרוכשים יטלו הלוואה מאותו הגוף,כלומר, לא ניתן לפזר את הרוכשים בין בנקים שונים כפי שנעשה בעת רכישה מקבלן.
- מהוההליך הפרוצדוראלי לאישור הפרויקט בבנק המלווה? הפרויקט יאושר בשני שלבים, כאשר הראשון יהיהאישור עקרוני של המיזם שיעשה באמצעות מנהלי הקבוצה ע"י הצגת נתוניהפרוייקט לבנק והשלב השני הוא אישור פרסונאלי של כל אחד מחברי הקבוצה בהתאםלגובה ההלוואה האישית שלו, בהתאם לחלקו בקבוצה. בכדי לאשר את המיזם מול הבנקהמלווה, על מנהלי הקבוצה להגיש את דו"ח השמאות בו מפורטות עלויות הקרקע,הבניה, הפיקוח, הייעוץ המשפטי וכו' עד לסיום הבניה. לאור העלויות מעריך השמאיכמה תעלה כל דירה ודירה במסגרת קבוצת הרכישה ומשווה את המחיר למקובל כיוםבשוק. ההפרש שנוצר הוא הרווח היזמי של הקבוצה. בהתאם לאלו,מעריך הבנק עד כמה הפרויקט כלכלי ומהי מידת הסיכון שבפרויקט. ככל שהרווחהיזמי הצפוי גבוה יותר ומידת הסכון נמוכה יותר כך יהיה מוכן הבנק לממן אתהעסקה באחוזים גבוהים יותר, וההפך. שלב אישור המיזם הינו חשוב מאד וישפיע להתהליך כולו ולכן על מנהלי הקבוצה להתכונן אליו היטב והתייעץ עם מומחים בתחוםהמימון טרם הגשת התיק לבנקים.
הדו"ח השמאי הוא הדבר הראשון שאנו בוחנים כחברת ליווי ויעוץ טרם ההגשה לבנק, והוא חייב להציג תמונה מפורטת ועדכנית של המיזם. לעיתים מנסה היזם להציג תמונה ורודה מדי של הפרויקט והדבר מרתיע את הבנק ומעלה חשש שהפרויקט יסתיים בהוצאות גדולות בהרבה מהתמונה המוצגת. ברגע שהבנק דוחה את הפרויקט, קשה מאד להפוך את ההחלטה.
- לאחר אישורההלוואה לפרויקט, איך קובע הבנק את אחוזי המימון? כאמור בשלב הראשון מקבל הבנק דו"חותומסמכים לגבי אופי העסקה וכדאיותה הכלכלית ומחליט אם הוא מאשר את העסקה אולא. היה והבנק מחליט לאשר את העסקה, עליו לקבוע את אחוז המימון שהוא מוכןלהעניק לפרויקט, כלומר, כמה מבקש הבנק שחברי הקבוצה יממנו באמצעות כסףממקורות עצמאיים ואת היתרה יקבלו מהבנק. חשוב להדגיש כי בכל מקרה הבנק מממןעד 70% מעלות הפרויקט ואת 30% הנותרים על הרוכש להביא ממקורות שלו. כמובןשככל שהפרויקט נראה טוב יותר על הנייר ונמצא באזור ביקוש, כך אחוזי המימון שלהבנק יהיו קרובים יותר ל 70%. חשוב להדגיש כי ישנם מקרים בהם הבנק לא מוכןלעבור אחוזי מימון של 50% או 60% וכך נוצר מצב שעל הרוכשים להביא הון עצמיגבוה יותר.
- האם הבנק מאשר כלרוכש באופן אישי? כן.לאחר אישור הפרוייקט, על הבנק לאשר את כל חברי הקבוצה באופן פרטני על סכום המשכנתא המירבי שהם יכולים לקבל. הבנק יאשרכל אחד מחברי הקבוצה על פי נתוניו האישיים ובינהם הכנסות, היסטוריית אשראי, גילוכו'. היה ואחד מחברי הקבוצה לא יאושר על ידי הבנק, חובה יהיה על הקבוצהלהחליפו בכדי לקדם את הפרויקט", אומר קמינסקי.
- מה קורה לאחראישור הפרויקט והרוכשים ע"י הבנק? לאחר אישור הפרויקט וחברי הקבוצה, יפעל הבנקלשחרר את כספי הפרויקט ישירות לחשבון המלווה את הבניה וזאת בהתאם להתקדמותהבניה. בכל שלב ושלב ישלח הבנק מפקח מטעמו שיבחן את התקדמות הפרויקט וכל עודההתקדמות משביעה רצון מבחינת הבנק ימשיך וישחרר כספים עד לסיום הבניה.
- מה קורה עם עלויותהפרויקט גבוהות מהצפי הראשוני? כל עוד הבניה מתקדמת ללא בעיות מיוחדות, הבנק המלווה יהיה מוכן לשחררכספים עבור העלות הנוספות מעבר לצפי כל עוד הוא נשאר באותם אחוזי מימון,כלומר, היה ואושרו 60% מימון מכלל הפרויקט, יממן הבנק 60% מהתוספת והרוכש אתה 40% הנותרים.
- האם ניתן לשלם אתהתשלום החודשי של המשכנתא לאחר סיום הבניה? ישנם מסלולים מסויימים בהם ניתן לדחות אתתשלומי הקרן לאחר סיום הבניה ולשאת רק בתשלומי הריבית כך שהתשלום החודשי נמוךיחסית. נדיר שהבנק יסכים לתשלום נדחה על כל מרכיביו עד לסיום הבניה אך גם זואופציה שניתן לבחון. את הנושא יש לבחון מול הבנק המלווה בעת אישור הפרויקט.
- האם כל חבריהקבוצה יקבלו את אותם הריביות? כן. ההצעה ניתנת לכל חברי הקבוצה ובמרבית המקרים היא יקרה יותרממשכנתא של לווה בודד שרוכש מקבלן מכיוון שמרכיבי הסיכון של הבנק גבוהים יותר.לאחר סיום הבניה וקבלת הדירות, כל לווה יוכל לפנות לבנקים למשכנתאות ולשקולמיחזור של המשכנתא בתנאים טובים יותר.
- האם כל הבנקיםמממנים קבוצות רכישה? בעיקרון כן.הבנקים הפנימו שמדובר בשוק אדיר של רוכשים ולכן כל הבנקים למדו את הנושאוחלקם פתחו מחלקות יעודיות לצורך אישור ולווי קבוצות רכישה. כמובן שיש בנקים שהתמקצעו בעניין ולכןנכון יותר וקל יותר לעבוד איתם.