ליקויי בניה- אחריות לדליפות ממערכת הגז בבית משותף
מאת: עו"ד צבי שטיין, נוטריון ומגשר*
מאמר זה דן באחריות לדליפות ממערכת הגז בבית המשותף ומסביר מהם החלקים והרכיבים הנמצאים באחריותה של חברת הגז ומהם הרכיבים והחלקים הנמצאים בבעלות ו/או בשליטת ו/או בשימוש דיירי הבית המשותף, וכן מי אחראי לתשלום למכבי האש בגין טיפולו בעניין.
א. רקע ועובדות המקרה
1. מקרה שכיח הקורה מדי יום ביומו. אחד השכנים חש בריח חריף של גז בבית, אינו מזהה מהו מקור הריח, הוא מתקשר למכבי האש ומתריע בפניהם על ריח הגז החריף באוויר ומזמין אותם לבדוק ולטפל בבעיה.
2. מכבי האש נזעקים במהרה למקום, מאתרים את מקור דליפת הגז, ומטפלים בבעיה.
השאלה הנשאלת הנה: מי אמור לשאת בעלויות אלה?
3. מקרה שכזה נדון לאחרונה בבית משפט השלום בת"א בתביעה של איגוד ערים לשירותי כבאות איילון נגד החברה האמריקאית ישראלית לגז בע"מ,
4. עובדות המקרה היו כדלקמן: התובע הנו איגוד ערים לכבאות המספק שירותי כיבוי והצלה בשטחי שיפוט של מספר רשויות מקומיות והנתבעת הנה חברה העוסקת באספקה ומתן שירותי גז לצרכנים. במסגרת פעילותו, נקרא התובע על ידי מחזיקי נכסים בשטח פעולתו ו/או על ידי אחרים, לביצוע פעולות למניעת דליפת גז במתקני גז אשר הותקנו על ידי הנתבעת.
ב. טענות התובע
1. התובע טען כי מתקני הגז שייכים לנתבעת ומתוחזקים על ידה, וכי פעולותיו למניעת דליפת הגז, כרוכה במערך לוגיסטי מורכב המצריך משאבים רבים ולכן תבע מהנתבעת תשלום עבור שירותיו.
2. טענה נוספת שהועלתה על ידי התובע הייתה כי הנתבעת הנה "מקבלת השירות" הנובע מפעולות התובע, כמשמעותו בסעיף 1 לחוק שירותי כבאות תשי"ט 1959, (להלן: "החוק"), וכמי שמעניקה שירותי אספקת גז לצרכניה מצובר הגז המרכזי וצנרת הובלה מרכזית של גז, נהנית מפירות השירותים אותם היא מעניקה וזכאית לקבל הכנסה מהנכס, ועל כן עליה לשאת בתשלום.
3. עוד טען התובע כי בהתאם לסעיף 14(2) לחוק הגז (בטיחות ורישוי) התשמ"ט 1989 על ספק גז לעמוד בדרישות הבטיחות של מתקני הגז שבבעלותו או בשימושו, כאשר בהתאם לסעיף 1 לאותו חוק, מתקן גז כולל מתקן או אביזר המשמש להובלת או הולכה של גז, לרבות מבנים, מכלים, צינורות ואביזרים קבועים או מיטלטלים המשמשים במתקן ובהתאם לסעיף 7 לצו הפיקוח על מצרכים ושירותים (הבטחת הספקה של גפ"מ) התשמ"ט 1989, ספק הגז חייב לוודא את תנאי הבטיחות של מתקני הגז שברשותו וכי אין סכנה לאדם או לרכוש, טרם אספקת הגז.
ג. טענות הנתבעת
1. הנתבעת טענה,כי תפקידה הוא לספק גז לצרכניה. מכלי הגז, צוברי הגז, ווסתי הגז ומוני הגז, נמסרים בהשאלה לצרכנים ונמצאים באחריותם.
2. בנוסף, טענה הנתבעת כי , סעיף 59ה' לחוק המקרקעין קובע, כי צנרת הגז הנה בבעלות הצרכנים, ולכן , על הצרכן מזמין השירות לשלם תמורת שירותיו של התובע ולכן, אין לחייב אותה בתשלום. עוד טענה הנתבעת, כי הבעלים והמחזיקים אינם אותו גוף ויש לחייב את מי שלו הזיקה הקרובה ביותר לאירוע, דהיינו את מחזיק הנכס.
3. הנתבעת שילמה לתובע את מלוא התמורה בגין שירותים אשר הוזמנו על ידה, התקינה במתקן שבבעלותה, בבית דגן, חייגן המזעיק את שירותי התובע במקרה הצורך ומשלמת באופן סדיר גם תמורת שירותים אלה.
4. כי היא מפעילה מוקד חירום ארצי הפועל 24 שעות ביממה כדי ליתן מענה לצרכנים לכל תקלה שבמכלי הגז, צוברי הגז והאביזרים הנלווים ובכל מקרה של חשש לדליפת גז, שירות זה מגובה בטכנאים בפריסה ארצית בכוננות לפעולה במשך 24 שעות ביממה. צרכני הנתבעת וגם התובע יודעים ומודעים לקיום מוקד זה ופעולתו. לכן, גם עובדי התובע המוזמנים על ידי הצרכנים מתקשרים למוקד זה להזמנת טכנאי בעת הצורך.
5. כי השירותים נשוא תביעה זו לא הוזמנו על ידי הנתבעת אלא על ידי מחזיקי הנכסים בשטח פעולת התובע ואשר ברשותם מתקני גז שהותקנו על ידי הנתבעת. הנתבעת לא פנתה אל התובע, לא הזמינה את פעולותיו ולא קיבלה ממנו כל שירות. בנוסף, על פי דו"חות פעולת אירוע של התובע, הוא לא טיפל בתקלות, לא בוצעה כל פעולת כיבוי על ידי התובע אשר רק ניתק את אספקת הגז והזמין את הנתבעת לתקן את התקלה ולחדש את אספקת הגז. תיקון התקלות בפועל בוצע על ידי הנתבעת.
6. פרשנות החוק הנה שאין לחייבה בתשלום נשוא תביעה זו כיוון שהיא אינה "מקבלת שירות" כמשמעותו בחוק, היא אינה "בעלים או מחזיק בנכס שבו או להגנתו נעשתה פעולת כיבוי או שלהצלת נפשו או נפש בן משפחתו ניתן השירות".
7. בפועל לא בוצעה פעולת כיבוי והיא אינה מקבל השירות, אלא הצרכן– מחזיק או בעל הנכס. לא בוצעה כל פעולה להגנת ציוד השייך לנתבעת, אלא להגנת מזמיני הפעולה שהם בעל הנכס. במקרה נשוא תביעה זו, הבעלים והמחזיקים אינם אותו גוף ולכן יש לחייב את מי שלו הזיקה הקרובה ביותר לאירוע, דהיינו מחזיק הנכס שגם אחריותו לשלמותו. עוד נטען כי תקנות הכבאות (סעיף 3) מחייבות את מי מבין מקבלי השירות אשר נגרמה לו התועלת הרבה ביותר מהשירות לשאת בעלויות וכי במקרה דנן הצרכנים הם הנהנים ומזמיני השירות ועל התובע לחלק ביניהם את התשלום בהתאם להנאתם ממנו.
8. על צרכני הגז להזמין את הנתבעת בכל תלונה ו/או תקלה ובמקרה בו פונה הצרכן לתובע, על התובע להפנותו אל הנתבעת ונושא זה ידוע ומוכר לתובע.
9. על הצרכן מזמין השירות לשלם תמורתו ואין לחייב את הנתבעת בגין החלטות צרכני גז להזמין את התובע ולא את הנתבעת, מה עוד שמדובר במחדלי הצרכנים באחזקה ושימוש במתקני הגז שבחזקתם.
10. כי אינה זכאית לקבל הכנסה מאותה צנרת, לאור העובדה שהצרכן רשאי לעבור בכל עת ועל פי רצונו בלבד, מחברת גז אחת לאחרת, גם אם בחוזה נקבע אחרת. (סעיף 17 לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה) התשמ"ט 1989).
11. בהתאם לסעיף 3 לתקנות הכבאות על התובע לחייב את מקבל השרות, אשר לו התועלת הרבה ביותר מהשירות ועל התובע לשקול את מידת ההנאה של מקבלי השירות השונים ולחייבם בהתאם למידת הנאתם מהשירות.
12. שירותי כבאות רבים כדוגמת התובע, נוהגים לחייב את הדיירים או ועדי הבתים.
ד. קביעות והחלטות בית המשפט
1. בימ"ש השלום קבע כי המחלוקת המשפטית הצריכה הכרעה בתביעה זו הינה בשאלה האם על הנתבעת לשאת בתשלום בגין פעולות התובע במקרים של דליפות גז, נשוא תביעה זו, כאשר לטענת הנתבעת, אינה חייבת בתשלום זה, אותו יש להטיל על צרכני הגז ולטענתה, התובע לא טרח לפרט את שמות ו/או זהות מזמיני השרות ואף לא טרח לברר מי הם, כיוון שסבר שיוכל לפנות ל"כיס העמוק" של הנתבעת.בפעולות נשוא תביעה זו, בחלק מהמקרים הדליפה נבעה ממקור שבצנרת הגז ובחלק מהם ממכלי או צוברי הגז.
אין חולק כי התובע הנו הגוף מוסמך והאחראי על פי חוק להבטיח שירותי כבאות לכיבוי דליקות ומניעתן או התפשטותן ולהצלת נפשות ורכוש. אין חולק כי פעולה למניעת דליפת גז הנה פעולה למניעת סיכון, אשר חובה על התובע לטפל בה.
2. בהתאם לתקנה 2(א) לתקנות שירות כבאות (תשלומים בעד שירותים), על מקבל השירות לשלם לרשות הכבאות תשלום בסכום הנקוב בתוספת עבור השירות. אכן, כטענת התובע, במסגרת תפקידו חלה עליו חובה לבצע גם פעולות שעניינן מניעת דליקות מלכתחילה. תקנה 1 לתקנות קובעת כי מקבל השירות הינו "בעל או מחזיק בנכס שבו או להגנתו נעשתה פעולת הכיבוי או שלהצלת נפשו או נפש בן משפחתו ניתן השירות". בעלים הינו "לרבות אדם המקבל, או זכאי לקבל, הכנסה מנכס או שהיה מקבלה אילו היה הנכס נותן הכנסה".
3. סעיף 59 ה' לחוק המקרקעין קובע כי מיתקנים או צנרת של מערכת גז מרכזית בבית משותף שנועדו לשמש דירה מסוימת בלבד, יהוו חלק מאותה דירה, בין אם הם נמצאים בתוך הדירה ובין אם הם נמצאים מחוץ לדירה. מיתקנים או צנרת של מערכת גז מרכזית שנועדו לשמש את כל בעלי הדירות או חלקם, למעט מיכל, מונה או וסת הניתנים לפירוק, יהוו חלק מהרכוש המשותף.
4. הדיירים ו/או ועדי הבתים הם גם המחזיקים בציוד, כולל זה שבבעלות חברות הגז, המשתמשים בו, הם בעלי הזיקה הקרובה ביותר אליו ומפיקי התועלת ממנו. סעיף 17לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה) מאפשר לצרכן להחליף ע"פ שיקול דעתו הבלעדי את ספק הגז, ובהתאם לסעיף 17 לחוזה בין הנתבעת לצרכניה, הצרכן רשאי לעשות בצנרת הגז שבבעלותו, כבשלו, לאחר הודעה לנתבעת.
5. משכך, הנתבעת הינה הבעלים של הציוד שהוא מכל, מונה או וסת הניתנים לפירוק. הוסתים, המונים והמיכלים בלבד, הושאלו ע"י הנתבעת לצרכניה לשימושם, תמורת תשלום ובהתאם לחוזים שביניהם. יש לתת את הדעת לעובדה שהצרכנים הינם המשתמשים בכל הציוד לאספקת גז לדירותיהם, בעלי הזיקה הקרובה ביותר ובעלי התועלת מאותו ציוד. יש לחייב את הנתבעת בתשלום פעולות התובע בגין דליפה שמקורה במכלים, ווסתים ומונים, ודין התביעה להידחות בכל הנוגע לפעולות שנעשו בציוד הגז שאינו מונה, וסת או מיכל.
6. הפסיקה, אשר נדרשה בעבר לשאלה מיהו ה"מחזיק" בשטחי הצוברים, קבעה כי הזכות הקניינית הינה של הדייר והיא מעידה על זיקה קרובה יותר שלו לשטחי הצוברים ולא של חברת הגז, שרק העמידה מתקן לטובתו.
כך גם סעיף 59 ה' לחוק המקרקעין קובע, כי הבעלות בצוברי הגז בבית המשותף היא של הדיירים והיא חלק מהבית המשותף. כן נקבע, כי כאשר מיתקנים או צנרת של מערכת גז מרכזית בבית משותף נועדו לשמש דירה מסוימת בלבד, יהוו אלה חלק מאותה דירה, בין אם הם נמצאים בתוך הדירה ובין אם הם נמצאים מחוץ לה.
משכך, נפסק כי הנתבעת הינה הבעלים של הציוד דלהלן - מכל, מונה או וסת הניתנים לפירוק. שאר המיתקנים או הצנרת של מערכת גז מרכזית יהוו חלק מהרכוש המשותף. מכאן, שיש לחייב את הנתבעת בתשלום פעולות התובע בגין דליפה שמקורה במכלים ווסתים ומונים, ודין התביעה להידחות בכל הנוגע לפעולות שנעשו בציוד הגז שאינו מונה וסת או מיכל..
7. חובת התשלום – האם הנתבעת הינה "מקבל השירות".
בהתאם לתקנה 2(א) שירות כבאות (תשלומים בעד שירותים) התשל"ה 1975 (להלן: "התקנות"), על מקבל השירות לשלם לרשות הכבאות תשלום בסכום הנקוב בתוספת עבור השירות. התשלום הינו בגין פעולות התובע, החומרים שנדרשו לצורך ביצוע הפעולה והמשאבים שהושקעו. אכן, כטענת התובע בסיכומי התשובה מטעמו, במסגרת תפקידו חלה עליו חובה לבצע גם פעולות שעניינן מניעת דליקות מלכתחילה.
סעיף 1 לתקנות קובע כי מקבל השירות הינו "בעל או מחזיק בנכס שבו או להגנתו נעשתה פעולת הכיבוי או שלהצלת נפשו או נפש בן משפחתו ניתן השירות".
בעלים הינו "לרבות אדם המקבל, או זכאי לקבל, הכנסה מנכס או שהיה מקבלה אילו היה הנכס נותן הכנסה".
8. צרכני הגז הרלוונטיים לפעולות התובע, אינם צד לתביעה זו ועניינם ושאלת חיובם אינה מהשאלות שבמחלוקת בתביעה דנן.
עם זאת, ניתן למצוא ביטוי לכוונות הצדדים בשאלת השייכות, הזיקה, האחזקה והשימוש בצנרת הגז ב"חוזה השאלת ציוד להספקת גז", בין הנתבעת לצרכניה:
2סעיף ד' "לא תבוצע כל תוספת או שינוי מערכת הגז ללא הודעה לחברה. ביצוע העבודות הקשורות בשינוי ההתקנה, כולל שינוי הנחת צינורות יהיה על חשבונו של הצרכן, אם הם יבוצעו על ידי החברה. הצרכן יהיה רשאי לעשות בין באמצעות החברה ובין באמצעות שרברב מוסמך ובעל רישיון על פי דין. הצרכן יודיע לחברה על גמר העבודה והחברה תבצע בדיקה לאחר שינוי ולפני חידוש הספקת הגז, תמורת תשלים מתאים מצד הצרכן".
סעיף 17. " הצרכן יהא רשאי להעביר חוזה זה במלואו על כל זכויותיו וחובותיו לאחר אך בתנאי שיקבל את הסכמת החברה, והחברה לא תסרב להעביר את ההסכם לאחר, בתנאי שהצרכן היוצא פרע את כל חובותיו לחברה והצרכן החדש חתם על חידוש ההסכם עם החברה. החברה תהיה רשאית לגבות דמי העברת החוזה בסך 22 ל"י, וכל העלאה של סכום זה תהיה כפופה לאישור הרשות המוסמכת במידה ויש הוראה חוקית המחייבת זאת".
9. לעניין צנרת הגז נקבע בפסק הדין בענין ביהודה קרשין נגד תמר ומרדכי דן:
"אגב אורחא נעיר, כי סוגיה כשלעצמה היא מה דינם של אותם חלקים של המתקן המשותף המשמשים רק בעלי דירה אחת, היינו, אותם חלקים המסתעפים מהמתקן הראשי לאחת מדירות הבית. הנהוג והמקובל במרבית הבתים המשותפים, שכאשר ניתן להצביע על החלק המתפצל מן המתקן הראשי כדי לשמש דירה מסוימת, אין חלק זה "רכוש משותף", אלא חלק בלתי נפרד מהדירה. עמדה זו אומצה על-ידי המחוקק בהסדר שנקבע לגבי מתקני גז חוק המקרקעין סעיף 59 (ה)) ובדין האמריקאי והאיטלקי (ראו בהרחבה: ויסמן, 395-394). זו הגישה ההגיונית לגבי צנרת המשמשת בעל דירה יחיד. אלא שגישה זו – כפי שמציין פרופ' וסימן – עלולה לעמוד בסתירה לחוק המקרקעין, לפיו הבעלות על המחובר היא לבעל הקרקע שאליה הוא הוצמד, היינו, לענייננו בבעלות כלל בעלי הדירות שבבית המשותף. בסוגיה זו, שיפה היה אילו אמר המחוקק את דברו לגביה, אין אני נדרש להכריע כאן, שהרי כאמור לא המרזבים עצמם הם המקור לרטיבות, אלא נקודת החיבור הרעועה בינם לבין היציאות מדירת המבקש (פסק דין המפקח, פיסקה 16), ופשיטא שזו מצויה באחריותו של המבקש כחלק אינטגרלי מדירתו. "
10. בפסק הדין בענין סופרגז חברה ישראלית להפצת גז נגד מנהל הארנונה בעירית כרמיאל, נדונה שאלת חיוב המחזיק בחיובי ארנונה, גם לשאלת המחזיק בשטחי הצוברים, חברת הגז או דיירי הבניין ונקבע כי החזקה לצורך פקודת העיריות נדונה על פי מבחנים עובדתיים ומבחנים משפטיים. עוד נקבע כי הזכות הקניינית הינה של הדייר והזכות הקניינית היא שמעידה על זיקה קרובה ביותר של בעל הזכות ולא של חברת הגז, שרק העמידה מתקן לטובת הדיירים. גם אם הבעלות בצוברים נותרה בידי חברת הגז, אין זה מלמד על העברת הזכות הקניינית או על קביעת זיקה קרובה בשטח הקרקע שבו טמון הצובר. בפסק דין זה נקבע, כי על פי סעיף 59 ה' לחוק המקרקעין, על פי דיני הקניין, הבעלות בצוברי הגז היא של הדיירים בבית המשותף ותהא חלק מהבית המשותף, אלא אם הייתה הסכמה אחרת עם חברת הגז. המחזיק בצובר ובעל הזיקה הינו הדייר.
11. בנוסף, הנהנה מהשימוש בכל צנרת הגז הינו הצרכן, אשר לו הזיקה הקרובה ביותר והתועלת הרבה ביותר מהציוד כולו, הן זה שמהווה חלק מדירתו והוא בבעלותו והן זה שבבעלות הנתבעת. כאשר לטענת הנתבעת, היא אינה מזמין השירות, אינה מחזיקה בציוד, אינה הנהנית מהשירות וחיובה אינו כדין.
12. משכך הנתבעת הנה הבעלים של הציוד שהוא מכל, מונה או וסת הניתנים לפירוק (סעיף 59 ה (ב) לחוק המקרקעין שאר המיתקנים או הצנרת של מערכת גז מרכזית בבית משותף שנועדו לשמש דירה מסוימת בלבד, יהוו חלק מאותה דירה, בין אם הם נמצאים בתוך הדירה ובין אם הם נמצאים מחוץ לדירה. מיתקנים או צנרת של מערכת גז מרכזית שנועדו לשמש את כל בעלי הדירות או חלקם, יהוו חלק מהרכוש המשותף. (סעיף 59 ה' לחוק המקרקעין. הוסתים, המונים והמיכלים בלבד, הושאלו על ידי הנתבעת לצרכניה לשימושם, תמורת תשלום ובהתאם לחוזים שביניהם.
13. יש לתת את הדעת לעובדה שהצרכנים הנם המשתמשים בכל הציוד לאספקת גז לדירותיהם, בעלי הזיקה הקרובה ביותר ובעלי התועלת מאותו ציוד.
14. ביהמ"ש קבע כי התובע אמור לדעת את זהות הצרכן ו/או מזמין הפעולה ולבדוק מה התקלה אשר גרמה לדליפת הגז, האם הנה צנרת שבבעלות הנתבעת אם לאו, וזאת טרם הטלת החיוב באגרה על הנתבעת.
15. יעילות הגבייה, הגם שהינה מטרה ראויה כטענת התובע, לשם שמירת האינטרס הציבורי הכלכלי, אין בה כדי להטיל חיוב על מי שלגרסת התובע, יהיה קל יותר לגבות ממנו את סכום האגרה. יש לחייב את מי שהינו הבעלים של הצנרת, כאשר בה אירע הנזק שגרם לדליפה ולפעולת התובע.
16. בסופו של דבר, מבלי לקבוע דבר בעניין היחסים שבין הנתבעת לצרכניה, מפסק דין זה עולה כי יש לחייב את הנתבעת בתשלום פעולות התובע בגין דליפה שמקורה במכלים ווסתים ומונים ודין התביעה להידחות בכל הנוגע לפעולות שנעשו בציוד הגז שאינו מונה וסת או מיכל.
ה. לסיכום
בית המשפט, ערך אבחנה בפסק דינו בין החלקים השונים של מערכת הגז ופסק כי חברת הגז הינה הבעלים של הציוד דלהלן - מכל, מונה או וסת הניתנים לפירוק. שאר המיתקנים או הצנרת של מערכת גז מרכזית מהווים חלק מהרכוש המשותף. מכאן, שיש לחייב את חברת הגז בתשלום פעולות מכבי האש בגין דליפה שמקורה במכלים ווסתים ומונים, ודין התביעה להידחות בכל הנוגע לפעולות שנעשו בציוד הגז שאינו מונה וסת או מיכל.
ליקויי בניה
הותר לפרסום 4.11.2009
*כותב המאמר הנו עו"ד, נוטריון ומגשר המתמחה בתביעות של ליקויי בניה כשלים בבניה וירידת ערך למעלה מ-30 שנים.
רחוב סמטת הבאר 3 רמת-גן מיקוד 52465
טלפונים: 6728559-03, 6720503-03
פקס' 6739193-03
טל' נייד: 5781323-050
דוא"ל ZVIS7@BEZEQINT.NET
אתר: WWW.ZVISTEIN-LAWOFFICE.CO.IL
כל המידע המוצג במאמר הנו מידע כללי בלבד שנכתב על דעת כותב המאמר בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או ו/ או תחליף לו ו/או חוות דעת משפטית ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. ייתכן ובמידע חלו השמטות ו/או טעויות והנו חלקי בלבד ולא ממצה. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים ו/או המצורפים להם.. כל המסתמך על המידע הכלול במאמר זה בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מכותב המאמר כל אחריות.