חוק המכר (דירות), תיקון מס' 5 מיום 6.4.2011
קונה אשר רכש דירה מקבלן במיטב כספו, תמיד ימצא עצמו עומד מול הקבלן ומבקש לממש את זכותו לקבלת דירה תקינה, הרשומה על שמו בטאבו ולזכות לכך שהקבלן יתקן במהירות וביעילות ליקויי בניה שהתגלו בדירה שרכש.
עו"ד ומהנדס יוסי משולם, סוקר במאמר את השינויים והתמורות שהוכנסו לאחרונה החוק המכר דירות, אשר יטיבו עם רוכשי דירות שרכשו את דירתם מקבלן.
מאת: יוסי משולם, עורך דין ומהנדס
במהלך השנים חלו תמורות ושינויים רבים בשוק הדירות החדשות הנרכשות מקבלנים. הונהגו שיטות בניה חדשות המאפשרות בניית בניינים רבי קומות, נחקקו תקנות חדשות ותקני בניה רבים עודכנו. עתה לאחר 23 שנים, עודכן גם חוק המכר (דירות) והוכנסו בו שינויים המטיבים עם רוכשי הדירות ואשר יוצרים וודאות, במקומות בהם לא הייתה.
במאמר זה, תינתן סקירה של השינויים שהוכנסו לאחרונה בחוק המכר דירות. יש לשים לב, כי תיקון מס' 5 אודותיו נפרט במאמר זה יחול רק על דירות בבניינים שבנייתם הסתיימה או שחוזה המכר לגבי הדירה נכרת לאחר תחילתו של התיקון ביום 6.4.2011. דירה שבנייתה הסתיימה או שחוזה המכר לגביה נכרת לפני מועד זה יחול חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, בנוסחו הקודם.
קונה דירה מיד שניה
שינוי משמעותי שהוכנס לחוק, הרחיב את תכולת החוק גם על רוכשי דירה מיד 2. עד היום, חוק המכר דירות הוגבל ליחסים שבין הקבלן והמוכר. ממועד השינוי, יחול חוק המכר גם על "קונה משנה", היינו מי שרכש את הדירה מקונה שקנה מקבלן וכן חליפיו וחליפי הקונה. מדובר בהרחבה משמעותית של תחולת החוק, והיא תאפשר גם למי שרכש דירה יד 2, שלא ישירות מהקבלן לדרוש מהקבלן את מימוש האחריות על בניית הדירה לפי חוק המכר.
במסגרת השינויים לחוק יהיה חייב הקבלן למסור לקונה את מפרט הדירה והוראות תחזוקה ושימוש:
2. (א) המוכר דירה חייב לצרף לחוזה המכר מפרט והוראות תחזוקה ושימוש.
(א1) המוכר יצרף לחוזה המכר, בעת חתימתו, את המפרט וכן את הוראות התחזוקה והשימוש חתומות בידיו; לא היו בידי המוכר בעת חתימת החוזה כל הפרטים הדרושים לקביעת הוראות התחזוקה והשימוש, ימסור את ההוראות האמורות לקונה כשהן חתומות בידיו בעת העמדת הדירה לרשותו.
"הוראות תחזוקה ושימוש" הנן הוראות תחזוקה ושימוש, ככל הנדרש, לעניין הדירה או כל דבר שבה, הרכוש המשותף כמשמעותו בחוק המקרקעין ומיתקניו, וכן בדבר תכונות מיוחדות של הדירה או כל דבר שבה;
תקופת הבדק
המחוקק עדכן גם את רשימת הליקויים והכשלים לגביהם ניתנת תקופת בדק של יותר משנה כדלקמן:
(1) ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק - שנתיים;
(2) ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה - שנתיים;
(3) כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים - שלוש שנים;
(4) ליקוי בפיתוח חצר, לרבות שקיעות, בין השאר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים - שלוש שנים; לעניין זה, "פיתוח חצר" - לרבות שבילים, משטחים, קירות, גדרות, רכיבים בנויים ומערכות, ובכלל זה מערכות מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה ותקשורת;
(5) כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי - שלוש שנים;
(6) כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב - ארבע שנים; לעניין זה, "כשל" - לרבות נזילות;
(7) כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת–קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך - ארבע שנים;
(8) סדקים ברוחב גדול מ–1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים - חמש שנים;
(9) התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ - שבע שנים;
(10) כל אי–התאמה אחרת שאינה אי–התאמה יסודית - שנה אחת.
בתוספת זו -
"כשל" - כישלון מלא או חלקי בתפקוד המוצר או המערכת;
"ליקוי" - ליקוי בתפקוד ובעמידות המוצר או המערכת, לרבות אי–שמירה על יציבות, שלמות, איכות ומראה, הן של כל מרכיב בנפרד והן של המכלול.
אי התאמה יסודית, כשל ביסודות הבניין
המחוקק בחר להכניס יותר וודאות לחוק והגדיר את תקופת האחריות בגין אי-התאמה יסודית על 20 שנים מיום מסירת הדירה לקונה:
4. (א)(4) בתוך תקופה של 20 שנים שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה בידי המוכר (להלן - תקופת הבדק לאי–התאמה יסודית), התגלתה אי–התאמה יסודית, זולת אם הוכיח המוכר שאי–ההתאמה היסודית נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה;
(5) התגלתה אי–התאמה יסודית, אף לאחר תקופת הבדק לאי–התאמה יסודית, והקונה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;
"אי-התאמה יסודית" - אי-התאמה בחלקי הבנין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבנין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו;
בהתאם לתיקון בחוק, הקונה יוכל ליתן לקבלן הודעה על אי–התאמה יסודית תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה.
הגבלת זכות הקבלן לתקן ליקויי בנייה
כידוע, חוק המכר דירות הנו חוק אחריות המחייב את הקבלנים ליתן אחריות לקונים ולתקן ליקויי בניה בדירות אותן בנו. במסגרת החוק, בהתאם לעקרון הקטנת הנזק, נדרש הקונה תחילה לאפשר לקבלן לתקן את ליקויי הבניה שנמצאו בדירה לאחר המסירה, זאת עוד בטרם יוכל הקונה לפנות לבית המשפט.
אולם, דבר ידוע הוא, כי קבלנים רבים מנסים לאחוז במקל משני קצותיו, מחד להימנע מהתיקונים הכרוכים בהשקעה רבה של זמן וכסף ומאידך לערוך בדירות תיקונים קוסמטיים בלבד, כך שהקונה לא יוכל לטעון כלפי הקבלן, כי איננו מקיים את חובתו על פי חוק ובכך לנסות ולחסום בפני הקונה את האפשרות לפנות לבית המשפט, וגם לאחר שהקונה פנה לבית המשפט, לנסות ולמנוע מהקונה לקבל פיצוי כספי במקום ביצוע תיקון על ידי הקבלן. יודגש כי מצב זה, עשוי להימשך לעיתים מספר שנים, בהן הקונים מוצאים עצמם חסרי אונים מול הקבלן, ואינם נהנים מהדירה אותה רכשו במיטב כספם.
עתה שונה החוק ונקבעו נורמות ברורות, אשר במידה והקבלן לא עומד בהן, יכול קונה הדירה לפנות לבית המשפט ולתבוע פיצוי כספי מהקבלן ואם ביצוע התיקון הנו דחוף, אף להזמין בעל מקצוע מטעמו על מנת לבצע את התיקון ולתבוע את השבת הכסף מהקבלן, כדלקמן:
בהתאם להוראות סעיף 4(א) לחוק, יש תחילה ליתן לקבלן הזדמנות לתקן את הדירה:
התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה או קונה המשנה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר.
אולם בשונה מבעבר, מאפשר סעיף 4(ב) אשר הוסף לחוק לקונה לתקן את הדירה בעצמו:
(ב) חזרה והתגלתה אי–ההתאמה או אי–ההתאמה היסודית לאחר שהמוכר תיקן אותה פעם אחת או יותר במשך שנתיים שתחילתן במועד הודעת הקונה או קונה המשנה בדבר אי–ההתאמה או אי–ההתאמה היסודית, או שתיקונה של אי–ההתאמה או אי–ההתאמה היסודית דחוף והמוכר לא תיקן אותה בתוך זמן סביר ממועד הודעת הקונה או קונה המשנה כאמור, רשאי הקונה או קונה המשנה לתקנה והמוכר יישא בהוצאות התיקון.
החוק גם מטיב עם קונה אשר הקבלן לא מסר לו מפרט של הדירה וקובע, כי בשונה מהעבר, שם נקבע, כי כל דבר שצריך היה לפרט במפרט מתאים למקובל בנסיבות העניין, כאן נדרש שיהיה באיכות גבוהה בהתחשב בנסיבות העניין.
512345473
פיצוי כספי בגין איחור במסירת הדירה לקונה מקבלן
אי ודאות נוספת אשר החוק בחר לטפל בה, הנה הפיצוי המשולם לקונה ע"י הקבלן בשל איחור במסירה. לפני תיקון החוק, לא היה לכך עיגון בחקיקה ובתי המשפט פסקו בעניין, לעיתים בהתאם למצב רוחו של השופט ולרושם שהשאירו עליו הצדדים.
עתה עוגן הפיצוי בשל איחור במסירה בסעיף 5א לחוק אשר קובע:
(א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה - המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:
(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב–1.5 - בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;
(2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב–1.25 - בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.
(ב) הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.
המחוקק טרח ועיגן בחוק גם את האפשרות שהאיחור יגרם בשל כח עליון:
(ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו–(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.
רישום זכויות הקונה בדירה בטאבו על ידי הקבלן
נושא כאוב הנו רישום זכויות של הקונה בדירה שרכש מהקבלן. כידוע בישראל מוסדרות זכויות הבעלות של הקונים בדירה, באמצעות רישומן בטאבו. קבלנים רבים נהגו סחבת בנושא והיו רושמים את הזכויות של הקונים בטאבו לעיתים גם לאחר שנים רבות כאשר בכל אותו הזמן, כל הרישום שהיה לקונה בטאבו היה רק הערת אזהרה לטובתו והערת אזהרה לטובת הבנק שהלוואה לו את הכסף לרכישת הדירה.
בנוסף, בתקופת הביניים שעד לרישום הדירה, אשר ערכה לעיתים 10 שנים ויותר, קונה וקונה משנה אשר ביקשו להעביר את הזכויות בדירה מהאחד לשני, נאלצו לשלשל לכיסו של הקבלן ומי מטעמו, כספים רבים.
עתה נקבעו בחוק מועדים ברורים יותר בהם על הקבלנים לעמוד, ולרשום בהם את הדירה על שם הקונה בטאבו וככל שיעמדו בהם הקבלנים תצטמצם התופעה.
6ב. (א) המוכר דירה בבית הניתן לרישום בפנקס בתים משותפים כאמור בסעיף 142 לחוק המקרקעין, חייב לעשות את כל אלה:
(1) לבצע את כל הפעולות ולקיים את כל החיובים המוטלים עליו בקשר לרישום בפנקסי המקרקעין של חלוקה ואיחוד של הקרקע שבה נמצאת הדירה, במועד המוקדם ביותר האפשרי;
(2) לגרום לרישום הבית בפנקס בתים משותפים לא יאוחר מתום שנה ממועד רישום בפנקסי המקרקעין של החלוקה והאיחוד של הקרקע כאמור בפסקה (1) או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, לפי המאוחר;
(3) לגרום לרישום זכויות הקונה בדירה בפנקס בתים משותפים לא יאוחר מתום שישה חודשים ממועד רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, לפי המאוחר.
(ב) המוכר דירה בבית שאינו ניתן לרישום בפנקס בתים משותפים כאמור בסעיף קטן (א), חייב לבצע ולקיים את האמור בפסקה (1) של אותו סעיף קטן ולגרום לרישום זכויות הקונה בדירה בפנקסי המקרקעין לא יאוחר מתום שישה חודשים ממועד הרישום בפנקסי המקרקעין של החלוקה והאיחוד של הקרקע כאמור בפסקה (1) או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, לפי המאוחר.
(ג) בחישוב תקופות הרישום האמורות בסעיף זה לא יבואו במניין תקופות שהמוכר הוכיח לגביהן כי העיכוב בביצוע הרישום נגרם עקב נסיבות שלא בשליטתו והוא לא יכול היה למנוע את קיומן.
93536923166
שמירת זכויות קונה הדירה
נשוב ונזכיר כי בהתאם לסעיף 7, חוק המכר דירות הנו חוק שנחקק לטובת רוכשי דירות וכי הוא שומר על זכויות הקונים ואינו גורע מזכויות הקונה או קונה המשנה הניתנות להם לפי כל דין. קונה של דירה יכול לתבוע את זכויותיו גם לפי כל חוק אחר, חוק החוזים, פקודת הנזיקין והוא איננו מוגבל רק להוראות חוק המכר דירות.
התניה - לטובת הקונה או קונה המשנה
דבר ידוע הוא שהקבלנים תמיד מנסים לשנות את המציאות ולהתנות לטובתם על הוראות חוק המכר דירות באמצעות הוספת סעיפים לחוזה המכר שכל תכליתם להקשות על קונה הדירה לממש את זכויותיו, אלא שלהתניות אלו בחוזה המכר אין תוקף, ככל שהן סותרות את הוראות חוק המכר דירות, שכן, חוק המכר דירות קובע ש"אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה או קונה המשנה".
המחוקק היה ער למצב בו קבלנים אשר טרם סיימו את העברת הזכויות על שם הקונים עלולים לנצל זאת לרעה, כאשר ידרשו ממוכר של דירה לקונה יד 2, להסכים לוותר על כל טענה שיש לו כלפי הקבלן כתנאי למתן הסכמת הקבלן להעברת הדירה לקונה יד 2 וקבעו בסעיף 7א לחוק כי:
(ב) בלי לגרוע מהוראות סעיף קטן (א), ויתור, לרבות בכתב, על זכויות מצד הקונה או קונה המשנה בקשר לאי–התאמה או אי–התאמה יסודית, המהווה תנאי להעברת זכויות מקונה לקונה משנה, לביצוע תיקונים בדירה או להעמדת הדירה לרשות הקונה - בטל.
עוד זכר המחוקק, בשעה טובה, לעדכן גם את שיעור הקנס ההיסטורי אשר עמד על 50,000 לירות וקבע, כי "מי שביודעין לא מילא אחרי הוראות סעיפים 2(א) או (א1), 3 או 6, דינו - קנס כאמור בסעיף 61(א)(1) לחוק העונשין, התשל"ז-1977."
לסיכום: לאחר למעלה מ- 20 שנים טרח המחוקק לעדכן את חוק המכר דירות לטובת הקונים ולהפכו רלוונטי יותר לזמננו, תוך שהוא מקנה לקונה, כלים רבים יותר לשמירה על זכויותיו אל מול הקבלן בונה הדירה.
המידע המובא במאמר זה הינו לידע כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לבדיקה וייעוץ משפטי פרטני אצל עורך דין.
עו"ד יוסי משולם, עורך דין ומהנדס שותף במשרד עורכי דין פז משולם, עוסק בתביעות ליקויי בניה, בדק בית, רשלנות מקצועית הנדסית, ומשמש בורר, מגשר בתיקים המופנים על ידי בית המשפט ועל ידי עורכי דין.
פורטל עזרה משפטית וסיוע לאזרח – http://www.gethelp.co.il - אתר הבית