הפרת חוזה מכר דירה והדרכים להתמודד עימה
מהי הפרת חוזה מבחינת הדין?
לעיתים נחתם חוזה מכר דירה בין הצדדים ונדמה כי ניתן לברך על המוגמר, אך לא היא!!!
ייתכן כי, אחד הצדדים בוחר להפר את מחויבויותיו על פי החוזה באופן חד צדדי. ברם, לעיתים הצד המפר, יפר את החוזה על אף רצונו לקיימו, למשל עקב השפעה של כח עליון שאינה תלויה בו, או עקב סיכול החוזה, כגון: אי קבלת הלוואה מגוף מממן כגון בנק וכו', כאשר אלה לא נתונים לשליטתו והוא לא יכול היה לצפותם מראש, ועקב כך אין המפר יכול לשלם לצד הנפגע את התמורה.
ככלל חוזה יש לקיים בתום לב ובדרך מקובלת. מסיבה לא ברורה, רווחת בציבור הנחה כי חוזה יש לקיים באופן דווקני ופורמאלי ככתבו וכלשונו. זוהי הנחה שגויה כמובן, משום שחובת תום הלב מטילה על הצדדים לחוזה מחויבויות חרף כך שאלה אינן כתובות מפורשות בחוזה, והכל כאשר מחויבויות אלה הינן סבירות ובאות לקיים את מטרתו העיקרית של החוזה. כך למשל, כאשר לא כתוב בחוזה מכר דירה, כי על המוכרים לחתום על שטרי מכר (שטרות אשר הם הכרחיים, על מנת לרשום את הזכויות בדירה נשוא החוזה על שם הקונה), אזי המוכרים יחויבו לעשות כן, חרף כך שאין התייחסות ספציפית בחוזה לעניין זה, שכן ללא קיום חובה זו,קרי, חתימה על שטרות, מטרת המטרות של חוזה המכר, היינו, רישום זכויות הדירה על שם הקונה תסוכל, עניין זה יכול בהחלט שיושלם מכח חובת הצדדים לנהוג בתום לב, ביושר ובדרך מקובלת.
הפרת חוזה יסודית ושאינה יסודית, מהן?
ראשית יצוין כי הנפגע מהפרה יסודית, זכאי לבטל את החוזה בתנאים ובמועדים הקבועים בחוזה באופן חד צדדי, והכל בכפוף להוראות הרלוונטיות הספציפיות בחוזה.
ככלל הפרה יסודית, היא כל הפרה אשר הצדדים הסכימו לגביה שאי קיומה במועד יהווה הפרה יסודית. ראוי לציין, כי במקרה שעסקינן בהפרה יסודית, ניתן לבטל את כל החוזה, אף אם החוזה ניתן לחלוקה לפרקים כאלה ואחרים.
חוזה יבוטל בדרך הודעת הצד הנפגע לצד המפר.
במקרה של הפרת חוזה שאינה יסודית- הנפגע מההפרה כאמור, יהא זכאי לבטל את החוזה, אך ורק לאחר שהתריע בפני הצד המפר, וזה האחרון לאחר ארכת הזמן שניתנה לו, לא תיקן את ההפרה.
חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג- 1973-
חוק זה, דן בין היתר בזכות לביטול החוזה העומדת לצד אשר התקשר בחוזה, וזאת עקב פגם בכריתתו, קרי, פגם בעצם חתימת הצדדים על החוזה כדלהלן:
סעיף 14 לחוק עוסק בסוגיית הטעות.
סעיף 15 לחוק עוסק בסוגיית ההטעיה.
סעיף 17 לחוק עוסק בסוגיית הכפיה.
סעיף 18 לחוק עוסק בסוגיית העושק.
ויודגש מייד, הכלל המרכזי והמוביל בדיני חוזים הינו: "חתמת התחייבת", ולפיכך במקרים די נדירים יוכל אדם לבטל חוזה בטענת עושק, למשל בטענה כי מכר את דירתו במחיר הנופל ממחיר השוק.
חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א 1970, רקע כללי-
זהו החוק המסדיר סוגיית התרופות, כלומר אפשרות לרפא את הפגם שנוצר, וליתן לנפגע מההפרה אפשרות לאזן את המצב שנוצר לרעתו לאור הפרת החוזה על ידי המפר.
במסגרת חוק זה, נקבעו מספר דרכים להתמודדות עם הפרת חוזה, על פיו זכאי הנפגע מהפרת חוזה לתבוע לבטל את החוזה או שמא לקיימו (כלומר לאוכפו), כן זכאי הנפגע מהפרת חוזה לפיצויים.
להלן נעיין בסעיף 2 לחוק:
תרופות הנפגע-
הופר חוזה, זכאי הנפגע לתבוע את אכיפתו או לבטל את החוזה, וזכאי הוא לפיצויים, בנוסף על אחת התרופות האמורות או במקומן, והכל לפי הוראות חוק זה.
ככלל, הנפגע מהפרת חוזה זכאי לאכיפתו, קרי, לקיום החוזה, אלא אם התקיים אחד מארבעת החריגים הבאים-
להלן נעיין בסעיף 3 לחוק:
הזכות לאכיפה-
הנפגע זכאי לאכיפת החוזה, זולת אם נתקיימה אחת מאלה:
1. החוזה אינו בר ביצוע.
2. אכיפת החוזה היא כפייה לעשות או לקבל, עבודה אישית, או שירות אישי.
3. ביצוע צו האכיפה דורש מידה בלתי סבירה של פיקוח מטעם בית המשפט, או לשכת ההוצאה לפועל.
4. אכיפת החוזה היא בלתי צודקת בנסיבות העניין.
סעדים להם זכאי הנפגע מההפרה-
ככלל, אלו הן חלופות הסעדים בחוק החוזים תרופות : ביטול והשבה, אכיפה ופיצויים.
ככלל, הנחת היסוד היא כי סעד האכיפה הוא הסעד העיקרי והראשוני אשר יוענק לנפגע מהפרת חוזה. לנפגע ישנה אפשרות נוספת, והיא לבחור בביטול החוזה, או אז תחול חובת השבה. דוגמא: נניח שאלמוני מכר לפלמוני דירה, אלמוני כעת מבקש לבטל את חוזה המכר שנכרת בין הצדדים, אזי ברור כי על אלמוני להחזיר לפלמוני את הכסף שהאחרון שילם לו עד כה, למעט הפיצוי אשר הוסכם על הצדדים בגין הפרה.
יודגש, כי אם הנפגע יבחר בסעד הביטול, לא יוכל לתבוע אכיפה, שכן רכיבים אלה הינם מנוגדים זה לזה.
כיצד עליי לפעול באם אני חושש שבוצעה כלפיי הפרת חוזה?
הסוגיה של הפרת חוזה טומנת בחובה סיכון רב, מכיוון שלעיתים צד לחוזה סבור כי הינו נפגע מפעולתו/ מחדלו של הצד שכנגד וכי בוצעה כלפיו הפרת חוזה יסודית. הסכנה באה לידי ביטוי בכך, שהצד הנפגע לכאורה ישגר באופן עצמאי ובלעדי הודעה לצד המפר לכאורה, אודות ביטול החוזה, ובסופו של יום לאחר בירור משפטי ועובדתי יעלה כי הצד המפר לכאורה לא הפר את החוזה, ולפיכך הקערה עלולה להתהפך על פיה, והצד הנפגע עלול להפוך לצד המפר על המשמעויות הקשות הכרוכות בכך.
אשר על כן, בסוגיות של הפרת חוזה יש להיוועץ בעורך דין המומחה לדיני חוזים, אשר ינהל את המערכה ויתווה את הדרך על מנת להגיע לחוף מבטחים ולתוצאות המיוחלות.
הבהרות משפטיות-
יצוין, כי האמור במאמר זה לעיל, אינו אלא סקירה כללית בלבד של הנושא, ובוודאי אינו ממצה כלל ועיקר את מכלול ההיבטים הסבוכים, אשר רלוונטיים להפרות חוזה בכלל ולהפרת חוזה מכר מקרקעין בפרט.
אין לראות בתוכן המאמר או במה שאינו מופיע בו כייעוץ משפטי, ותוכנו או אי תוכנו אינו מתיימר להוות תחליף לייעוץ משפטי. כמו כן, מאמר זה אינו מהווה כלל ועיקר הצעה לנקיטה ו/או לאי נקיטה פעולות ו/או צעדים כאלה ואחרים. כותב המאמר אינו אחראי באופן עקיף או ישיר לכל פעולה ו/או אי פעולה שתינקט כתוצאה מקריאת המאמר.
אשר על כן, עקב הסוגיות הסבוכות שעומדות על הפרק עת ביצוע כל עסקת נדל"ן, יש לפנות בראשית הדרך לעורך דין המומחה בתחום הנדל"ן והיודע היטב את מלאכתו, על מנת שמלאכה זו ותוצאותיה תוביל את הצדדים לחוף מבטחים בסיומה.
אודות כותב המאמר-
כותב המאמר הינו עורך הדין חגי אורגד, בעל תואר LL.B במשפטים אשר סיים את שנה ג' ללימודיו האקדמיים בהצטיינות יתרה, ורכש ידע משפטי ונסיון רב בנושא בו עוסק המאמר. עורך הדין אורגד, מלווה תיקים מורכבים בסוגיה זו בהצלחה רבה ובכישרון רב לשביעות רצון לקוחותיו המלאה.
עורך דין חגי אורגד, כתובת: שד' ירושלים 3, קרית ים. טל': 077-3015011 פקס': 077-3015012
דוא"ל: ORGADLAW@WALLA.COM