מס רכישה - דירת מגורים

מאמר זה ידון בנושא מס הרכישה. מס רכישה הוא מס שמוטל ע"פ חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג - 1963 ("להלן: "חוק מיסוי מקרקעין") על רוכש נכס מקרקעין לרבות משרד, חנות, עסק, בניין, מגרש, חנות או דירת מגורים להגיש הצהרה בדבר הרכישה. אנו נתייחס בהמשך הדברים בעיקר לרכישת דירת מגורים.

קישור למאמר המקורי – מס רכישה, רכישת דירת מגורים

מאמר זה הוא חלק ממאמר נרחב יותר – "המדריך לרכישת דירה".

סעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין מסדיר את תשלום מס רכישה. המס הוא בשיעור יחסי משווי רכישת הנכס. בנכסים שאינם מהווים דירת מגורים יהיה המס קבוע למלוא שווי הרכישה (5% משווי הרכישה). בדירות, המשמשות כדירת מגורים, שיעור המס הוא מדורג, כפי שיובהר בהמשך. יצוין כי בנוסף לחוק קיימות תקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (פטור ממס רכישה) התשל"ה 1974 אשר מסדירות פטורים והקלות מס רכישה.

שיעורי המס בגין רכישת דירת המגורים מדורגים ומתחלקים לשלושה חלקים בהתאם לשווי הדירה: - לגבי החלק הראשון מן השווי, שיעור המס הוא ‎0%; לגבי החלק השני מן השווי , שיעור המס הוא ‎3.5% ; ואילו לגבי החלק השלישי מן השווי, שהוא המדרגה העליונה, שיעור המס הוא ‎5%. מדרגות אלו מתעדכנים כל 3 חודשים (‎16 בינואר, ‎16 באפריל, ‎16 ביולי וב- ‎16 באוקטובר כל שנה), על פי שיעור עליית מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים.

סעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), קובע כאמור את חבות בתשלום מס רכישה:

"(א) במכירת זכות במקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישת מקרקעין (להלן - מס רכישה); מס הרכישה יהיה בשיעור משווי המכירה או בסכום קבוע, לפי סוג המכירה או המקרקעין, הכל כפי שיקבע שר האוצר באישור ועדת הכספים של הכנסת"

ביום 25.7.2005 התקבל בכנסת תיקון מס' 147 לפקודת מס הכנסה, אשר תיקן, באופן עקיף, את חוק מיסוי מקרקעין, בעניין תשלום מס רכישה  (להלן: "התיקון"). עפ"י התיקון, מס הרכישה החל על מכירת דירת מגורים יחידה, יופחת לתקופה מוגבלת, כך ששיעורו כנגזר ממחיר הדירה יהיה כדלקמן (הנתונים להלן נכונים עד ליום 15/01/09):

עד תקרה של 907,700 ש"ח - 0%

מתקרת הפטור ועד 1,275,690 ש"ח - 3.5%

על הסכום שמעל 1,275,690 ש"ח - 5%

לפיכך, על רכישת דירה שמחירה 2 מיליון ש"ח (כולל מע"מ) ישולם מס רכישה בגובה 49,095 ש"ח (2.45% משווי הנכס).

על רכישת דירה נוספת מדרגות המס תהינה:

עד 772,310 ש"ח - 3.5%

מעל 772,310 ש"ח - 5%

סעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), קובע כדלקמן:

"(א) במכירת זכות במקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישת מקרקעין (להלן - מס רכישה); מס הרכישה יהיה בשיעור משווי המכירה או בסכום קבוע, לפי סוג המכירה או המקרקעין, הכל כפי שיקבע שר האוצר באישור ועדת הכספים של הכנסת.

שווי הרכישה הוא נקבע ביום המכירה. לדוגמא, כאשר התמורה קבועה בדולרים, שווי הנכס, לעניין חישוב מס רכישה, יהיה ע"פ שער הדולר בשקלים ביום המכירה. בהעברה ללא תמורה ניתן להעריך את שווי הנכס בין באמצעות שמאי ובין באמצעות סקר שוק ולקבוע סכום זה כשווי הרכישה. לפיכך, רשאי הרוכש לקבוע בעצמו את שוויה של הדירה לפי מיטב ידיעתו ולפי המידע המצוי בידו, לחשב את שיעורי מס הרכישה ולהצהיר לרשויות המס בהתאם. בד"כ, אם השומה סבירה, היא תתקבל.

סעיף 9(ג) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), קובע מהי "דירת מגורים" לצורכי מס רכישה:

"דירת מגורים" - דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה, למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה.

יש לשים את לב כי רוכש דירת מגורים שמתכוון להשתמש בכולה או ברובה לצורכי עסק ולא לצורכי מגורים, לא יהיה זכאי לשיעורי מס רכישה מדורגים החלים על דירת מגורים, ושיעור המס החל עליה הוא ‎5%, משווי המכירה.

במקרה של ספק, על מנת להוכיח כי הדירה הנרכשת הינה דירת מגורים, ייצא הרוכש מידי חובתו לרשויות המס אם יראה כי בכוונתו להפוך את הנכס הנרכש לדירת מגורים בתוך זמן סביר מהמועד בו הוא אמור לקבל את החזקה בה. כאמור בסעיף 9ג' לעיל, גם אם הדירה כלל לא נבנתה, אם ימציא הרוכש התחייבות מהקבלן להשלים את בנייתה לצורכי מגורים, יוכל ליהנות ממדרגות המס המופחתות (זאת בניגוד להגדרת מגורים לעניין מס שבח, שם ניתן לבקש פטור רק על דירה "שבנייתה נסתיימה").

סעיף 9 (ג)(2)(ב)(2)לחוק מיסוי מקרקעין קובע בנוסף מיהו "הרוכש" דירה יחידה לצרכי מס רכישה:

"יראו רוכש ובן זוגו, למעט בן זוג הגר בדרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילד נשוי - כרוכש אחד;

יצוין כי הפסיקה קבעה כי גם ידועים בציבור ייחשבו כרוכש יחיד.

מי שרוכש דירה נוספת בנוסף לדירה שבבעלותו, לא ייהנה מן ההקלה של המדרגה הראשונה ויחולו עליו רק שתי מדרגות מס של ‎3.5% ושל ‎5%.

למרות זאת, אם ימכור הרוכש את דירתו הראשונה תוך ‎24 חודשים או, במידה והדירה נרכשה מקבלן,  תוך 12 חודשים מיום המסירה הקבוע בהסכם, יוכל גם הוא ליהנות  משיעור מס מופחת.

כהקדמה ייאמר כי מס רכישה מוטל רק על מכירה של זכות במקרקעין. במידה והמדובר בעסקה שאינה מכירה של זכות במקרקעין אין חיוב במס רכישה.

תקנה 28 לתקנות מס רכישה קובעת כי בסמכותו של מנהל מס שבח לבטל את ההקלה או הפטור אם ראה שהרוכש לא מילא אחר תנאי הפטור.

להלן יפורטו ההקלות והפטורים הניתנים:

תקנה 20 לתקנות מס רכישה קובעת כי מתנה מיחיד לקרובו חייבת בשליש מס רכישה. קרוב לעניין מס רכישה הינו הורה, צאצא ובן זוגו, אח ואחות, בן זוג לרבות מי שהיה בן זוג במשך 6 החודשים עובר למכירה. יש להקפיד ולבדוק כי ה"קרוב" נכנס להגדרת הפטור מאחר והגדרת "קרוב" לעניין מס רכישה שונה מהגדרתו לעניין מס שבח.

תקנה 21 קובעת פטור ממס מכירה בגין מתנה של זכות מקרקעין לבן זוג המתגורר איתו בדירת המגורים. מתנה של זכות בדירת מגורים לידוע בציבור מחויבת בשליש מס רכישה, בכפוף לכך שהם גרים ומנהלים משק בית משותף בדירה שנה לפחות לפני המכירה ואין הם נשואים לאחר (ראה סעיף 62 (ב) לחוק המקרקעין).

תקנה 11 קובעת כי נכה ישלם מס רכישה בשיעור מופחת של 0.5% משווי הזכות הנרכשת.

ההנחה תינתן לנכה בעל דרגת נכות רפואית לצמיתות בשיעור של ‎100%, או נכות של ‎90% בשל צבירת נכויות באיברים שונים; נכה כהגדרתו בחוק הביטוח הלאומי, שנקבעה לו דרגת אי כושר להשתכר בשיעור של ‎75% לפחות, לצמיתות; נכה בעל דרגת נכות לצמיתות של ‎50% לפחות, שהוא קטוע יד או רגל או משותק; נכה עקב תאונת דרכים, שנקבעה לו בעטיה דרגת נכות לצמיתות של ‎50% לפחות; נכה על-פי חוק הנכים או חוק נכי המלחמה בנאצים, שנקבעה לו דרגת נכות לצמיתות של ‎19% לפחות; נכה על-פי חוק נכי רדיפות הנאצים, בעל ‎50% נכות לפחות לצמיתות. נפגע פעולות איבה (על-פי חוק התגמולים לנפגעי פעולות איבה), שנקבעה לו דרגת נכות לצמיתות של ‎19% לפחות; בני זוג שרוכשים דירה למגוריהם, ורק אחד מהם נכה, זכאים שניהם למס מופחת.

תקנה 11 מעניקה הטבה דומה גם לבני משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה שזכאים גם הן לשיעור מופחת בתשלומי מס רכישה בשל רכישת דירה למגוריהם בשיעור של 0.5% משווי הזכות הנרכשת. ההטבה תינתן לבני משפחה (הורה, אלמנה ויתום עד גיל ‎40) של חייל שנספה במערכה הזכאים לתגמולים. שאיריו של נפגע, הזכאים לקצבה , על-פי החוק.  

בעל אשרה או תעודת עולה (לפי חוק השבות); בעל אשרה או רישיון לישיבת ארעי מסוג א' ‎1 (לפי תקנות הכניסה לישראל); כל אלה על סמך תעודות רישום של משרד הפנים.

עולה זכאי למס רכישה מופחת בשיעור של ‎0.5% עד לתקרה המתעדכנת אחת לשלושה חודשים. מעל סכום התקרה ישולם מס בשיעור ‎5% כאמור לעיל. סכום התקרה מתעדכן ב- ‎16.1, 16.4, 16.7, 16.10 כל שנה.

עולה זכאי להקלה כאמור ממס רכישה בשני מקרים: ‎פעם ברכישת דירה למגוריו או ברכישת קרקע פנויה להקמת דירת מגורים שתשמש למגוריו. פעם נוספת ברכישת בית עסק או קרקע פנויה להקמת בית עסק שהעולה עצמו ו/ או קרובו יעבדו בו. בית עסק לעניין זה - לרבות משק חקלאי. הקלה זו ניתנת לעולה בתנאי שהדירה נרכשה תוך ‎7 שנים מיום עלייתו לישראל לראשונה, או שנה לפני עלייתו. זכויות אלה אינן ניתנות להארכה. תקופת שירות חובה בצה"ל אינה נלקחת בחשבון במניין שבע השנים.

בני זוג שרוכשים דירה , ורק אחד מהם עולה, זכאים שניהם להקלה במס. כמו כן בני זוג שרק אחד מהם עולה ושרכשו את הדירה קודם נישואיהם, יקבלו את ההקלה אם נישאו תוך שנה מיום הרכישה. בכל המקרים הנ"ל התנאי למס המופחת הוא כי הדירה תשמש למגוריו של הרוכש.

הבהרה

דברי ההסבר אשר פורטו במאמר זה הובאו בצורה חלקית, תמציתית ובכלליות. בשום מקרה אין לראות בהם את נוסח החוק. אין המאמר דלעיל מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ובכל רכישת נכס מקרקעין מומלץ בחום לפנות לעורך דין המתמחה בדיני מקרקעים על מנת להבטיח את כל זכויותיכם ע"פ הדין.

 בר אל ירון, עו"ד

בר אל ושות, משרד עו"ד – דף הבית