לבעלי לב חלש ו/או סתם עצבניים לא מומלץ כלל לקרוא רשימה זו.. ראו הוזהרתם!
אחד מסודות הכמוסים ביותר של מדינת ישראל אינו דווקא קיומו או קיומו של נשק אטומי ונשק בלתי קונבנציונלי אחר.. אלא דווקא המשכנתא!
תשאלו את כל המכרים שלכם בין אם הם עובדי בנק ו/או סתם עמך ישראל אם אי פעם בחייהם ראו קובץ חוקים ו/או הוראות המסבירים את המשכנתא, דרך החישוב שלה ודרכי הגביה שלה?
אין.. אין חיה כזו ואם משהו אכן ראה משהו בימי חייו, הוא ראה רק פרסום של הבנק שלמטה כתוב בזו הלשון: זהו דף הסבר במקרה של סתירה בין דף זה לבין בלה ובלה ועוד פעם בלה?
אין ספק שזהו סוד כל כך כמוס שאף אחד אסור לו לראות את הקובץ הספציפי הזה?אפילו אני מעריך גם הבנקאי שנותן משכנתא מקבל הוראות דרך טלפון ממקור סודי שמודיע לו מה לעשות?
יתרה מזו, כל החישוב נעשה בידי מכונה? חשב של הבנק! אף אחד לא שולט עליו ואף אחד אינו מוסמך או יכול לחדור אליו ? והמבין יבין?
דווקא ישנם חוקים וכללים אשר מסדירים את מערכת היחסים בין הצדדים, אבל אין ?
שיטה לחישוב משכנתא?
הידעת כי ניתן לחשב אותה המשכנתא באותם האחוזים ולאותה התקופה לפחות בשלוש דרכים שונות? כל דרך מציגה סכום אחר וכמובן מסוגלת להעניק למאן דהוא יתרון כלכלי?
למשל, נניח שלקחתי משכנתא ל10- שנים בריבית של 5% לשנה על סכום של 100000 ש"ח. ע"פ שיטה א' אני אשלם כל חודש 1079.21 ש"ח ואילו בדרך השניה אשלם רק 1060.66 ש"ח?בדרך השלישית לעומת זאת אשלם רק 1059.01 ש"ח לכל חודש.
בסיכומו של דבר אחזיר ע"פ הדרך הראשונה 127278.60 ש"ח כלומר סך כל הריבית תעמוד על 27%. בדרך השניה אחזיר 129504.60 כלומר תוספת של כמעט 2000 ש"ח ואילו בדרך השלישית אחזיר רק 127081.40 ש"ח בלבד.
מדוע זה כך, לצערי זה מאוד פשוט. אם מחשבים את הריבית השנתית לפי חודש, יום או שנה נוצר הבדל הזה. כאשר בחישוב שנתי מחולק לחודשים, אנו מפסידים חודש אחד של ריבית שעליו לא מתקזזים בכל שנה. ..אם מחשבים ע"פ חודש, אני מפסידים בכל חודש יום אחד של ריבית וכך מפסידים 12 יום בשנה ?
חישוב ההפסדים הללו גורם להבדלים שבין התשלומים. ..
למעשה לקחנו ריבית נמוכה, רק 5% לשנה? אילו לקחנו ריבית של 7.5% לשנה, כמו שלפעמים לוקחים, הרי שההפסד גדל בכל שנה ושנה?
עכשיו צאו וחשבו כמה כל אחד מאתנו מפסיד בגלל שאין אנו יודעים לפי איזה שיטה מחשבים את הריבית?
רגע? זה לא הכל?יש עוד!
לכולם מותר להפסיד אם הם משקיעים בבורסה, במניות, באגרות חוב ו/או אפילו בפנסיה שלהם? רק לא הבנק! לבנק אסור להפסיד כלל? לשם כך המציאו את עמלת הפירעון המוקדם?
למשל, אם שפר עלינו מזלנו ויש לנו אפשרות להחזיר את המשכנתא לפני הזמן אזי לבנק יש שטיק יפה.. עמלת פירעון מוקדם..
הנימוק הרציונלי של הבנק הוא פשוט אסור לבנק להפסיד כאשר יש ירידה מתמשכת בשער הריבית.. כך יוצא אם הבנק לקח הלוואה כדי לממן משכנתא, בריבית X אזי הוא מתכנן להכניס את הריבית שישלם פלוס רווח מהעסקה הזו.
קרה ומקבל המשכנתא מעונין להחזיר אותה, יוצא איפוא כי הבנק עשוי להפסיד את ההכנסה מהמשכנתא ולכן הוא עשוי להפסיד מהעסקה כולה?
אי לכך לשם מניעת הפסד, יש עמלת פירעון מוקדם המורכבת מהפרטים הבאים:
עמלה תפעולית
עמלת אי הודעה מוקדמת
עמלת היון בגין הפרשי ריבית
עמלת מדד ממוצע
עמלת הפרשי שער
יפה.. אה! אפילוגדול אסור לבנק להפסיד והנימוק הכי פסיכי כאן שהבנק משתמש בכסף של הציבור ואם הבנק מפסיד אזי הציבור מפסיד?
חמוד אם הבנק מפסיד שהמנהל שלו לא יקבל שכר ?.
אוכל לפרט את כל ההסברים המפורטים של עמלת פירעון המוקדם אבל חבל, התעצבנתי מספיק !
יש עוד דבר שאולי אנחנו לא יודעים אבל הבנק רשאי בכל מצב למכור את המשכנתא שלי למי שהוא רוצה?
פתחתם עיניים יפה?
המשכנתא שלי מהווה עבור הבנק נכס בספרים.. מבחינה עקרונית יכול הבנק לממש כל נכס שיש לו כדי לממן את פעילותו.. אזי, אם בא בנק מסוים ומבקש לרכוש משכנתא של בנק אחר, הבנק שלי יכול למכור לו את המשכנתא..
נשאלות כאן המון שאלות שאנו לא יודעים עליהם את התשובות?והחשובה ביותר היא האם התנאים שאני חתום עליהם ממשיכים?
לא פחות חשוב לדעת האם אני צד בעניין ויכול להביע דעה או לא!
זהו מספיק התעצבנתי להיום..
נמשיך מאוחר יותר