רכישת דירה חדשה מקבלן היא עסקה שיש בה הרבה מאוד משתנים, פרמטרים וחוקים מיוחדים. בהשוואה לרכישת דירה יד שניה – הליך רכישת דירה חדשה הוא מורכב יותר ומעורבים בו לא מעט גורמים אשר מבטיחים את האינטרסים של המוכרים, הקונים והבנקים המעורבים. אחד המושגים המוכרים כמעט בכל עסקת רכישת דירה חדשה היא ליווי פיננסי של הבנק המלווה.
הליווי הפיננסי הוא למעשה בדיקה של הבנק את כדאיות ההלוואה שהוא העניק לקבלן הבונה. כמעט כל מי שרוכש דירה חדשה נתקל במושג ליווי פיננסי. כדרך אגב, מרוויחים מכך גם הלקוחות הרוכשים את הדירות.
באילו מקרים מתקיים ליווי פיננסי של הבנק?
הבנק מחליט להעניק ליווי פיננסי לפרוייקט אך ורק לאחר שבדק את כדאיותו והבין שהוא אכן רווחי. בנוסף, מעוניינים הבנקים להבין מתוך הבדיקות שהם עורכים לגבי הקבלן כי הוא מהוגן, אינו מסובך פיננסית, ובעל יכולת גבוהה להוצאה לפועל של הפרוייקט המתוכנן. בנקים לא "יתקרבו" למשל, לקבלנים לא מוכרים, או כאלה שלא הוכיחו את יכולות הביצוע שלהם בעבר.
המשמעות הכספית של הליווי הפיננסי
הבנק המעניק את הליווי הפיננסי פותח חשבון ליווי מיוחד, אליו מפקידים הרוכשים את הכספים בזמנים שנקבעו בחוזה. הבנק, אשר לו מפקחים שתפקידם לעקוב אחר קצב התקדמות הבנייה, קובע אם לשחרר את הכספים המגיעים לקבלן בזמנים שנקבעו. כך לדוגמא, אם הבנייה לא התקדמה כמתוכנן, או במקרים בהם הקבלן מתעכב בצורה דרסטית עם הבנייה - רשאי הבנק לעכב את כספים לקבלן ולעיתים אף להמנע כליל מלהעביר אותם.
היתרון בכך, שהוא תוצר לוואי של הליווי הפיננסי, הוא בטוחה נוספת שמקבלים הרוכשים בעבור השקעתם. בתמורה להפקדת כספם בחשבון הליווי של הבנק, מקבלים הרוכשים ערבות בנקאית מהבנק עצמו. הלקוחות, במקרים הללו, מחוייבים בחתימה על "נספח ליווי" המאשר שהם מודעים לכך שקורה הגרוע מכל והקבלן חלילה פושט רגל אז הבנק רשאי לבטל את העסקה ולהחזיר להם את כספם במקרה שיחליט על כך, או, במקרים אחרים, להעביר לרשותו את כספי הלקוחות ולקבל עליו את האחריות לבנייה ואספקה של הדירות.
אם כך, ישנה כאן בטוחה טובה מאוד ללקוחות הרוכשים, אך עליהם מוטלת החובה לשים לב כי כספיהם מופקדים לחשבון הליווי בלבד, ולא לשום חשבון אחר. במקרים רבים מסופק ללקוחות פנקס שוברים שאיתו מועברים הכספים באופן אוטומטי, ישירות אל חשבון הליווי.